臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度訴字第303號原 告即反訴被告 黃治鴻訴訟代理人 王泰翔律師
許正次律師被 告即反訴原告 李鳳嬌訴訟代理人 魏辰州律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國104年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自民國102年8月9日起至返還花蓮縣○里鄉○○段00000地號土地之日止，按月給付原告新臺幣叁仟柒佰叁拾玖元。
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬肆仟叁佰肆拾元，及自民國102年8月9日起至清償日止按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於各期給付到期後原告得假執行；惟被告如各以新臺幣叁仟柒佰叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項原告得假執行；惟被告如以新臺幣貳拾貳萬肆仟叁佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按反訴之標的，非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法非不相牽連者，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，此觀民事訴訟法第259條及第260條第1項規定即明。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。本訴原告主張本訴被告所有之花蓮縣○里鄉○○段○○○○號建物（下稱系爭建物）所坐落之花蓮縣○里鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）已於民國91年6月28日以買賣為原因移轉予本訴原告，故兩造就系爭建物依民法第425條之1規定應推定有租賃關係存在，而請求核定租金並請求本訴被告給付租金，本訴被告則以其與本訴被告間並無買賣關係存在，移轉登記所附相關文件應係本訴被告所偽造為由，主張依民法第179條前段及767條之規定提起反訴，聲明請求反訴被告應將系爭土地所有權全部，於91年6月28日經花蓮縣玉里地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴原告所有。查本訴及反訴均係本於系爭土地91年6月28日移轉後所生之爭執，原因事實及法律關係之審判資料有共通性或牽連性，而得互予援用，故反訴原告本件所提反訴，自應准許，先予敘明。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。查本訴原告原起訴依民法第425條之1規定請求本院核定本訴被告應自97年7月19日起至返還系爭土地之日止按月給付租金新臺幣（下同）6,327元；本訴被告應給付原告379,629元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。嗣於103年1月23日當庭追加另依不當得利法律關係請求擇一為勝訴判決（參卷一第211頁、第221頁），復於系爭土地測量後具狀變更上開聲明為：核定被告所有之花蓮縣○里鄉○○段○○○○號房屋使用原告所有之同段657-1地號土地，自97年7月19日起每月租金為5,487元。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告5,487元；被告應給付原告329,269元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（參卷二第82頁）。後又具狀減縮關於占用面積部分（綠化植栽部分）之租金請求，並聲明：1.核定被告所有之花蓮縣○里鄉○○段○○○○號房屋（如附圖所示A部分，面積共1034.55平方公尺）暨附屬之水泥空地（如附圖所示B部分，面積共113
9.18平方公尺），使用原告所有之花蓮縣○里鄉○○段○○○○○○號土地，自97年7月19日起每月租金為4,709元。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告4,709元；2.被告應給付原告282,584元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；3.請依職權准予宣告假執行（參卷二第122頁）。本訴被告雖不同意本訴原告追加依不當得利法律關係為請求，然核本訴原告所為訴之變更、追加，均係本於本訴被告所有系爭建物占用系爭土地之同一事實，而針對反訴被告所為答辯理由主張依不同法律關係請求相同之給付，且亦無礙本件訴訟之終結，與首揭規定相符，自應予准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告起訴主張略以：㈠緣花蓮縣○里鄉○○段○○○○號土地（重測前為○○段00000
0地號）於91年6月5日分割前面積約7分，為原告曾祖黃煥台之財產，黃煥台生前將自己數筆土地預先分配予8名男性子嗣耕作，後因訴外人黃振南分得之土地受洪水沖刷滅失，經黃煥台指示，由訴外人黃振昌同意將其分得之分割前657地號土地中3分撥給黃振南使用，但礙於舊農業發展條例（下稱農發條例）規定單筆農地不能分割之故，黃振南雖得使用分割前657地號土地，惟尚未登記為所有權人。81、82年間，黃章德以55萬元向黃振南繼承人黃國俊購入657地號中3分地，並自行耕作；嗣後，黃振昌為預為分配財產需要，乃將自己所有之4分地贈與訴外人黃德森。至此，黃章德、黃德森二人實際上各有分割前657地號土地上3分地、4分地之權利並有實際使用，但均未辦理移轉登記。87年間，黃德森與當地金針產銷班合作，為著手進行系爭農產加工站興建需要，乃請求黃振昌將分割前之657地號土地過戶，惟因黃德森並不具農民身分，當時之農發條例亦禁止單筆農地分割，黃振昌乃將分割前657地號全部移轉至具有農民身分之被告名下，但亦經特別表明其中3分地係屬黃章德所有，僅借被告名義登記。91年間，黃章德得知農發條例已在89年修正，放寬單筆農地分割限制（0.25公頃以上即得分割），乃要求被告將自己之應有之3分地分割並移轉登記；詎料被告不從，黃章德遂請求黃振昌出面處理，經黃振昌表明確實分割前657地號土地有3分地原為黃振南所有，且亦經黃振南繼承人黃國俊將該3分地部分售予黃章德，被告始同意交付移轉土地所必須之權狀、印鑑證明、身份證正反面影本等物。黃章德乃持上揭物品，委託潘靝輝地政士將657地號土地分割出657-1地號土地即本件系爭土地，並依黃章德指示，移轉登記為原告所有。
㈡另被告於88年間在分割前657地號土地上興建農產加工站即
系爭建物，並於同年10月6日申請取得使用執照，而657地號土地分割後，系爭建物全部座落於系爭土地上，被告並將其餘建物面積為覆蓋部分，作為肥料堆置之用。100年7月19日，被告就系爭建物辦理第一次所有權登記，建號編○○里鄉○○段○○○號，並於系爭建物上增建附屬建物，及在系爭土地上另行闢設水泥材質之晒穀場、堆置場。原告就系爭土地經移轉後卻不能為自己使用一事，認為權益受損，曾向花蓮縣富里鄉公所調解委員會聲請調解，並於102年5月15日與被告調解，惟未獲被告善意回應。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。系爭土地及建物，於91年6月28日前乃同屬被告所有，而被告僅將系爭土地移轉予原告，則依民法第425條之1第1項規定，於系爭建物得使用期限內，應推定兩造間有租賃關係存在。又原告就系爭土地為被告使用之情，得請求被告協議租金並填付補償之，惟原告曾聲請調解與被告間土地爭議問題，未獲善意回應，顯有不能協議租金之情形，依民法第425條之1第2項規定，自請求法院核定租金，並命被告給付自起訴時起溯及5年之租金。花蓮縣富里鄉農會為發展休閒農業，向花蓮縣富里鄉農民租用農地栽植花草，其租金為每期作每公頃13萬元，即相當於每平方公尺1年份租金為26元，故以此作為系爭土地核定租金之參酌基準，就被告實際使用之面積2,173.73平方公尺（加工站基地與水泥空地）核定本件地租為每月4,709元（計算式：26元×2,173.73平方公尺÷12月＝4,709元，元以下捨去），並應給付原告282,584元（計算式：26元×2,173.73平方公尺×5年＝282,584元）；又被告否認與原告就系爭土地有租賃關係存在，而原告亦無以明示或默示之意思表示容許被告無償占有使用系爭土地，從而，被告因占有使用系爭土地而享有相當於租金之利益，自屬無法律上原因而受有利益，自應按不當得利規定，將所受利益返還予原告，爰請求被告給付原告282,584 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告4,709元等語。
㈢並聲明：
⒈核定被告所有之花蓮縣○里鄉○○段○○○○號房屋（如附圖
所示A部分，面積共1034.55平方公尺）暨附屬之水泥空地（如附圖所示B部分，面積共1139.18平方公尺），使用原告所有之花蓮縣○里鄉○○段○○○○○○號土地，自97年7月19日起每月租金為4,709元。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告4,709元。
⒉被告應給付原告282,584元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⒊請依職權准予宣告假執行。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告固否認與黃治鴻、黃章德間就系爭土地有買賣之事實，
並辯稱系爭土地係黃章德趁保管被告土地所有權狀及印鑑章時，未經被告允許，以偽造文書犯意私行分割657地號土地，並將取得部分移轉予原告云云，惟被告及其配偶黃德森於農產加工站即系爭建物完工後，尚且支付基地租金2次共21萬元予黃章德作為使用土地之對價，且黃德森更有意將農產加工站轉型為民宿使用，而曾與黃章德商議以聯名方式經營，顯見被告及其配偶主觀上均認定系爭土地所有權為黃章德所有（實際上所有權人應為原告），非如被告所辯係偽造文書而移轉。又依常理論斷，苟如被告所辯，黃章德倘有意侵吞被告財產，尚可將全部土地均移轉至自己名下，何以將657地號土地分割後僅移轉系爭土地？此實際情況與被告所辯內容大相逕庭，是被告所辯遭受盜用印章云云，亦有可疑。況被告屢次揚言提出偽造文書之告訴，並再三堅稱要求原告返還土地，惟縱已罹於刑事追訴期間，被告卻未曾具體提起民事訴訟請求返還，更有悖常情。
⒉被告辯稱係為便於申請土地天然災害補償金需要，而將所有
權狀、印鑑證明等物交由黃章德保管云云，豈非表明自87年間取得分割前657地號土地之登記名義後，即將上揭物事交付黃章德？惟觀系爭土地所有權移轉所使用之印鑑證明，乃被告91年2月18日自行申領後，由花蓮縣富里鄉戶政事務所掣給被告，準此，按地政機關辦理土地登記事務，非本人親自辦理，應由代理人提出1年內之印鑑證明作為證明，則縱黃章德有私自移轉土地之意思（假設語，原告否認之），被告所交付之印鑑證明自88年間已不能供作地政機關辦理土地登記事務使用，如何得在91年間供黃章德移轉之用？被告所辯，實屬無稽。至被告辯稱係迄102年始知土地遭受黃章德與原告通謀私自移轉土地一事，顯係抗辯其委由黃章德代為辦理土地分割後，即不曾親睹分割後之土地權狀，此一事實縱然為真，被告無異乎自陳十餘年間輕忽草率至極，似非常人所能想像之，被告自應就此一變態事實，負舉證之責。更甚者，被告自陳遭受侵奪權利，悲痛莫名，無奈罹於時效不能追訴，惟未見被告就系爭土地為返還之民事請求，且黃章德就系爭土地移轉，明知需以書面為之，倘以不法意思侵奪，日後必然留下充分跡證使原告遭受民刑事訴追之極度不利益，則原告及黃章德應如何預見10年內被告無可能發現被害情事，遂決議故犯法禁，偽造文書而移轉系爭土地？此亦係與常理極端不符之變態事實，被告未經舉證，空言遭受不法侵害云云，難謂適洽。
⒊被告及證人黃德森二人稱因為兄弟關係而相當信任黃章德，
以致10餘年來從未檢查657號土地所有權狀，因而不能發現系爭土地已被移轉一事，進而主張係黃章德及原告父子二人處心積慮不法謀奪其財產，迨至追訴時效屆滿後始向伊請求給付租金，顯有規避刑事責任云云。惟土地權利一經變動，地方稅務局均會向權利人及義務人寄發土地增值稅核覆通知書，被告可自該核覆通知書中，得知自己有土地所有權移轉行為。657號土地分割後，在97年及98年間，被告各有將657號土地無償提供行政院農業委員會水土保持局興建生態公園之用，其在土地無償使用同意書上書寫土地面積並檢附土地權狀，當然知悉自己土地面積減縮。97年間，被告也曾以657土地設定195萬元之最高限額抵押予花蓮縣富里鄉農會，設定抵押權當然需使用土地所有權狀，且土地面積減縮足以造成交換價值之減少，降低可貸款額度，被告亦可藉此機會得知657號土地減縮一事。100年間被告配偶更向原告父親要求將系爭土地聯名並將其上系爭建物改作民宿經營。故被告於91年以降，多次使用分割後之657地號土地之所有權狀，對於657地號土地權利有何變動情狀當然明知，被告實難諉稱不知土地已移轉登記予原告。
⒋被告辯稱係因申請天災補助，而將657土地權狀、印鑑證明
、印鑑章、身份證明等文件交付黃章德，自始不知需要黃章德係要分割土地，惟據證人黃德森證稱：因為黃章德向其稱如果將農業設施與農地分開，以後如需申請天然災害補助較為方便，因為黃章德表示願意協助代辦，伊因此將相關證件交付黃章德等語，可見有關交付文件之目的為「申請天然災害補助，不包含分割土地」，或係「為將來申請天然災害補助需要而分割土地（亦即尚無申請災害補助需要）」一事，各自為不同之陳述；然被告、黃德森二人為夫妻，同居共財，關係親密，且承認黃章德所稱「黃德森、李鳳嬌二人係一同駕車下山，將所有權狀等相關文件交付」乙事為真，難以想像二人對於交付657號土地權狀及印鑑證明之原因毫無共同認知；況且土地權狀、印鑑證明、印鑑章、身份證明等文件，係屬移轉土地所有權之必要文件，且倘若係單純分割而無移轉需要，尚不需使用印鑑章並提出印鑑證明，此有證人呂玉珍之證述可稽。又一宗土地分割為二宗土地，因成為二筆財產而當然有二張土地所有權狀，為國人普遍知之，若黃德森所稱係「純粹委託黃章德協助分割657號土地」為真，其就黃章德僅返還657地號土地一張所有權狀而未引發任何懷疑，已難想像。
⒌進言之，被告辯稱原告與黃章德基於偽造文書之犯意聯絡，
共同盜用其印鑑章製作土地登記聲請書、買賣契約書等，擅將657號土地分割出657-1號土地而移轉為黃治鴻所有，為規避追訴時效，故意在多年後始行起訴請求給付地租云云，惟時效完成係案件應否不起訴或諭知公訴不受理之問題，與告訴權行使無涉，自原告向富里鄉調解委員會聲請調解以來，被告皆未曾就其主張印鑑章遭受盜用一事提出告訴，與一般人民捍衛權利之行為不侔。矧按黃章德及原告二人若有侵害被告所有權之不法意思，尚可將分割前657土地全部移轉為自己所有，何以僅將其中小部分移轉，顯與常情有違。準此，慮及被告、黃德森係深居鄉村務農維生者，既非熟諳法令，殊難想像渠等因時效完成而不欲提出告訴，是被告上揭所辯應屬臨訟之詞，更證其係同意黃章德將系爭土地移轉登記予原告。
⒍100年間，黃德森曾與黃章德就某一建物商議探討以聯名方
式經營，惟雙方除本件有爭議之系爭土地與座落其上之地上物外，別無其他共有或屋地產權各異之財產，堪認二人係探討系爭土地與地上物運用及獲益歸屬問題。又二人對話中，黃章德提及「現在要作兩間、三間來我不管」，與農產加工站係兩幢合法建物、中間加蓋而形成三幢建物之外觀吻合（；另提及「我在前面對你的生意上會不會有影響」），與黃德森在102年12月30日證稱「黃章德天天從657-1號土地前面經過，他在附近有農地在耕作」等語吻合，亦可證實此一對話中商討之標的係系爭土地及座落其上之加工站無疑。再觀察渠等對話前後內容，係將農產加工站供農業目的以外使用（經營民宿），方有討論是否符合法規之必要，準此，黃章德、黃德森二人多次論及「聯名」一事，被告雖爭執應為「碾米」，惟將農產加工站供碾米使用，當然合法，自無討論適法性與否之必要，更不能就黃章德所說「如果不能碾米，就像你說的，你住到老」一語做出合理解釋。從而，以常人之認知並貫徹文義解讀黃章德、黃德森二人對話，殊難想像二人有討論「農產加工站得否碾米」必要，被告就此故意爭執，殊無實益。基上，一宗土地經分割成為二宗土地，自應有二張土地所有權狀，而黃德森僅取回其一，且在土地所有權移轉後，李鳳嬌早因地方稅務局通知土地增值稅核覆結果而知悉，更以657號土地設定抵押，或同意公務機關無償使用，即可因此查知657號土地減縮之情事。從而，黃德森曾主動找黃章德討論系爭土地利用問題，及被告與黃德森二人共同將657號土地所有權狀、被告之印鑑章、印鑑證明及身份證等文件交付黃章德行使，以及657號土地因分割增加系爭土地並移轉登記為原告所有一事，被告早已知悉卻從未提出告訴，在在證明系爭土地所有權移轉，係得被告同意後所為。
二、被告抗辯：㈠被告於84年2月22日自黃振昌處受贈分割前之657地號土地，
並於88年在土地上興建農產加工站，因被告自黃振昌處受贈分割前657地號土地時該田地即交由原告父親黃章德耕作使用，田地如遇有天然災害欲申請補助款項時，為求取便利，被告即將上開土地所有權狀及印鑑等重要文件均交由黃章德保管使用。被告因信賴黃章德而將土地所有權狀及印鑑章等均交由其保管，並於91年5月29日委由黃章德就被告所有之657地號土地申請分割，將原本6,913.66平方公尺面積分割為3,993.44平方公尺（即現在之657地號土地）及2,920.22平方公尺（即系爭土地）。詎料，黃章德於91年6月5日辦理分割登記完成後，竟與原告共謀，在未經被告同意下擅將分割後之系爭土地所有權移轉登記於原告名下。然被告並未與原告達成買賣合意，雙方亦無簽訂任何買賣契約書，原告91年6月28日委由潘代書辦理所有權移轉登記所繳附之買賣契約書應屬偽造無疑，被告於102年始知悉系爭土地在91年間已被原告擅自辦理所有權移轉登記，被告欲對其提出偽造文書告訴時，卻苦於該犯行已罹於刑法上追訴權時效。原告稱其於91年6月20日向被告買受系爭土地，倘若雙方於斯時確有達成買賣合意（假設語氣，被告否認之），理應於買賣契約成立時即得預見系爭土地上仍有被告之建物坐落，勢必會就日後每月應給付之租金達成共識而約定於買賣條款中；或縱未為租金之約定，原告自91年受讓系爭土地至101年間亦得與被告協議租金並請求支付，然原告卻遲至102年5月始向花蓮縣富里鄉調解委員會申請調解，請求被告給付租金，此舉有違常情。實則為原告涉嫌偽造文書，擅自辦理系爭土地所有權轉登記，為免驚動被告知悉此情，故遲遲不敢主張，被告因此渾然不知，遲至102年始向被告請求給付租金，期間不行使權利達10年之久，其為規避偽造文書刑事追訴權時效之意圖動機，已臻明顯。
㈡原告於本件起訴前曾委託其訴訟代理人以102年5月27日102
公律字第00000000號函文載稱略以：「…本人（即原告）於91年6月28日向李鳳嬌女士購得花蓮縣○里鄉○○段00000地號土地…」等云云，主張被告無權占用原告所有之系爭土地，並請求被告給付相當於租金之不當得利，復指稱被告涉嫌「竊佔」系爭土地等云云。嗣於本件起訴時亦為相類之主張而於起訴狀載稱「…91年6月20日，原告向被告購買系爭土地，91年6月28日完成所有權移轉…」等云云。然經被告答辯否認曾出售系爭土地予原告後，原告為免遭涉犯「偽造文書」罪嫌之非議，乃變更前詞，主張：「…657地號土地分割前面積約7分，為原告曾祖黃煥台之財產…經黃煥台指示，由黃振昌同意將其分得之657地號土地中3分撥給黃振南使用，但礙於舊農業發展條例規定單筆土地不能分割之故，黃振南雖得使用657地號土地，惟尚未登記為所有權人。81、82年間，黃章德以55萬元向黃國俊（黃振南繼承人，黃振南於79年過世）購入657地號中3分地…黃振昌乃將657地號全部移轉至李鳳嬌名下，但亦經特別表明其中3分地係屬黃章德所有…」等云云。又原告起訴主張「惟原告曾聲請調解與被告土地間土地爭議問題，未獲善意回應，顯有不能協議租金之情形…原告固不否認於購買系爭土地時可預見系爭房屋存在之事實，惟與被告不能協議租金…」等云云，然嗣又主張：「…李鳳嬌、黃德森二人於農產加工站完工後，尚且支付租金二次共21萬元予黃章德作為使用土地之對價…」，前後主張反覆、矛盾不一，每隨訴訟程序進行狀況更異前詞，可信性甚堪疑慮，惟設若其然，則何以原告不依據彼此間之「租賃契約關係」請求被告給付租金即可？何必捨契約請求權依據而為其他主張？更遑論設若兩造間有租賃契約關係存在，原告又何以得依「民法第425條之1第2項規定請求鈞院核定租金」或依「民法不當得利之規定請求被告給付相當於租金之不當得利」等情？至今亦未見原告為其適法性之說明，是原告就本件請求權基礎事實及其法律依據所為之主張前後均屬矛盾重大而顯有疑義，且於法未合，洵無足採。況原告迄今除舉與其疑為偽造文書共同正犯、彼此利害攸關之黃章德為證外，就其上開所主張之經黃煥台指示，由黃振昌同意將其分得之分割前657地號土地中3分撥給黃振南使用，81、82年間，黃章德以55萬元向黃國俊購入分割前657地號中3分地及黃振昌將分割前657地號全部移轉至被告名下，但亦經特別表明其中3分地係屬黃章德所有等事實，洵未舉證以實其說，顯不可採。
㈢分割前657地號土地重測前為○○段000000地號土地之一部
分，1458-1地號土地重測前原登記面積12,880平方公尺，原屬黃振昌與黃振有共有，應有部分各2分之1，迄83年6月6日黃振昌與黃振有協議分割後，黃振昌方才單獨取得分割前657地號土地之所有權，原登記面積6,905平方公尺，地籍圖重測後面積更正為6,913.66平方公尺，其後黃振昌並於84年4月12日以贈與為原因將分割前657地號土地移轉登記予被告。是以黃振昌於83年6月6日因分割取得分割前657地號土地所有權之前，尚無「657地號」之存在，且657地號土地之確切範圍為何，其時亦無從確認，根本不可能將分割前657地號土地中3分撥給黃振南使用，黃章德又何可能於81、82年間以55萬元向黃國俊購入657地號中3分地。
㈣被告於受贈土地當時，黃振昌從未表示其中3 分地係屬黃章
德所有，蓋以黃振昌生前曾擔富里國小之教師，智慮非淺，設若果有上開情事，何以不自行或委由代書訂立書面載明上情以杜爭議。又因被告配偶黃德森與原告之父黃章德為兄弟關係，經黃章德之請託，被告雖念及彼此情誼而於受贈後曾將分割前657地號土地部分範圍借予黃章德耕作以助其生計，然被告仍本於土地所有權人之地位就分割前657地號土地之全部為使用收益，此由被告於86年間即以分割前之657地號土地之全部設定抵押向花蓮縣富里鄉農會貸款，其後復於88年間將分割前657地號土地全部出租予「富里六十石山金針產銷班（二、四班）聯合加工站」，租賃期間自88年1月15日起至108年1月10日止。並以該土地全部範圍作為基地建造房屋供金針加工示範站使用。被告復於97年間受富里鄉竹田村村長劉貴春之請託，同意提供657及657-1地號土地供該村進行公園綠化工程，益見被告確為657地號土地及系爭土地之真實所有權人無訛。設若如原告所言，其父黃章德已於
81、82年間以55萬元向黃國俊購入分割前657地號土地中3分地，則原告或其生父豈可能於被告取得所有權後長達近20年之時間，任由被告對於分割前657地號土地之全部範圍為使用收益而未曾表示反對之意思。況對照卷附原告於91年6月20日盜用原告印鑑章所書立之「土地建築改良物買賣所有權移轉契約書」⑼備註欄載稱「本案土地確無出租情事」等語，亦明顯悖於其時分割前657地號土地已出租予「富里六十石山金針產銷班（二、四班）聯合加工站」占有使用中之事實，尤見原告或其生父黃章德自始從未取得分割前657地號土地任何部分之所有權，而對於該土地之使用收益無權置喙，否則豈會於偽造之契約書上為前開悖於事實之記載。況且，被告早於88年間即已在系爭土地範圍內建有作為「金針加工示範站」使用之建物，並出租予「富里六十石山金針產銷班（二、四班、聯合加工站」使用等情，已如前述，衡諸常情，被告何可能於91年間將上開建物所坐落範圍之系爭土地分割移轉登記予原告，而致令其自身所有之建物與基地所有權呈現分離之狀態，並自陷於須給付租金予原告，以及對於承租人「富里六十石山金針產銷班（二、四班）聯合加工站」可能負擔違約法律責任之窘境。
㈤證人黃章德固證稱：「當時657這筆土地（七分地）是我阿
公贈與給他的大兒子黃振昌（四分地）、第五個兒子黃振南（三分地），土地登記在我爸爸名下。民國79年的時候，黃振南在79年農曆11月過世，黃振南的兒子黃國俊就繼承他的三分持分，但黃國俊在市場上班，沒有辦法兼顧土地，所以租給我的六叔黃六郎耕作水稻，種水稻之後，第二年下半期的時候，我幫他耕作，再吃點心的時候，黃六郎跟我說黃國俊要賣土地的持分，他說一分地20萬元，我就跟黃國俊商量以55萬元購買他的持分三分地，他也同意，我說我沒有那麼多錢，用分期付款他也同意，我第一次拿30萬元給他，第二期割稻給他之後，我就給他25萬元結清。民國87年時，被告四分地是我爸爸要給我弟弟黃德森四分地的，民國89年的時候，就過戶給被告…」等云云，然證人黃章德與原告疑為偽造文書共同正犯而彼此利害攸關乙節，已如前述，其證述之憑信性，已然堪疑。又分割前657地號土地係被告於84年4月12日自黃振昌受贈而取得所有權乙節，有土地登記簿謄本可資佐證，並非如同證人所述迄89年間方才過戶給被告，益見證人就本件所為證述誠屬虛構，否則其就此一攸關「其所有之3分地」權益事項之關鍵事實何以無法記憶。
㈥土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力：
被告於84年4月12日自黃振昌受贈而取得分割前657地號土地所有權之時，相關土地登記文書上除登載原所有權人為黃振昌外，並無其他第三人對於該土地得主張權利之記載事項，被告因信賴土地登記之真正而取得上開土地所有權，自當受到法律之保障。縱或原告於91年6月間透過盜用被告所有之印鑑及系爭土地之所有權狀、偽造相關土地所有權買賣契約及移轉登記申請文件之方式，於雙方無任何合法買賣及其他法律關係之情形下違法取得系爭土地之所有權移轉登記，仍難認原告得據以向被告主張任何權利。又民法第425條之1規定之適用乃以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」及「原所有人僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」為其基礎要件事實。然本件原告既已自認兩造間並無「買賣關係」存在，復主張系爭土地自始非被告所有，本件原起訴所主張之基礎要件事實自已不復存在，故原告繼續援引民法第425條之1規定主張兩造間推定有租賃關係存在並請求給付租金等云云，於法自屬無據，不足為採。
㈦又證人黃章德固證稱：被告李鳳嬌在96年7月、97年1月分別
匯款14萬、7萬元到其帳戶之款項係系爭土地之租金，是收89年到95年的租金，總共收了30幾萬元等云云，然就上開96年7月及97年1月所匯款項係何期間內之租金、租金總額為何等攸關本件判斷之重要事項，則無法說明，且未提出相關租賃契約佐證，憑信性甚堪疑慮。另對照原告前主張：「惟原告曾聲請調解與被告土地間土地爭議問題，未獲善意回應，顯有不能協議租金之情形…原告固不否認於購買系爭土地時可預見系爭房屋存在之事實，惟與被告不能協議租金…」、「…李鳳嬌、黃德森二人於農產加工站完工後，尚且支付租金2次共21萬元予黃章德作為使用土地之對價…」等云云，亦與前揭證人黃章德所述互不相符，洵難遽採。
㈧系爭土地確實在花蓮縣富里鄉「97年度竹田村農村社區公共
設施改善工程」施作範圍內，而被告確曾於97年間受富里鄉竹田村村長劉貴春之請託，同意提供657地號土地全部（含系爭土地）供該村進行公園綠化工程，有土地使用同意證明書可參，且綠化工程施作前、後及過程當中原告及其父親從未出面主張系爭土地為其所有而質疑該工程之進行等情，並經證人黃德森及劉貴春當庭證述綦詳，堪信為真實。對照上開工程自97年起開工到98年3月驗收完畢，施作期間原告父子未曾表示異議，亦足證原告並非系爭土地之所有權人，且渠等畏懼私下辦理系爭土地所有權移轉登記之事遭被告察覺，故於上開綠化工程施作前後從未表示該土地為其所有並為反對之意思。又原告固主張：就該水保工程被告曾經要求原告提出同意之意思表示，原告亦表同意，並由被告代為向工程單位轉達。對方拿壹張同意書要我爸簽同意書，並表明生態池可以多一個景點、教學使用，亦有利於經營民宿，且表明這個生態池5年後就可以廢除等語，然經鈞院詢以如何證明被告有拿同意書給伊簽，原告竟又答稱：因為是我簽的，但是一呈到鄉公所還是哪裡，就不是我的同意書，我也覺得很奇怪等語，不僅悖於常情，亦與證人黃德森及劉貴春證述及卷附證明書之內容不符，況原告迄今未見舉證以實其說，足認其所為之主張均為臨訟杜撰之詞，難以採信。
㈨城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。原告主張以原證7之契約書作為請求核定租金數額之依據，似非無據。然系爭土地究與上開契約書所載地號土地之位置、申報地價及工商業繁榮之程度相比較結果為何，並未見原告舉證以實其說。且系爭土地於102年之申報地價為每平方公尺72元，依上開土地法第97條第1項規定，平均每平方公尺每月租金應不得超過0.6元（72×10%÷12＝0.6），如以原告所主張之佔用面積2,532.84平方公尺計算，每月租金應不得超過1,520元（0.6×2,532.84＝1,519.704，小數點後4捨5入），原告主張應核定租金每月5,487元，亦屬可議。再以原告前主張就水保工程被告曾經要求原告提出同意之意思表示，原告亦表同意，並由被告代為向工程單位轉達云云，已如前述，是其既已同意系爭土地施作系爭水保工程，竟又將「綠化植裁」之部分列入被告占用之範圍，尤見其論述反覆不一，前後自相矛盾，一如暨往，實難令人苟同等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件行集中審理，協同兩造協議簡化不爭執事項及爭執事項如下：
㈠不爭執事項：
⒈花蓮縣○里鄉○○段○○○○號重測前為花蓮縣○里鄉○○段○
○○○○○○號土地。訴外人黃振昌及黃振有於37年7月間分別以買賣及贈與為原因取得上開土地應有部分各2分之1之所有權，面積共12,880平方公尺。
⒉訴外人黃振昌及黃振有於83年6月6日協議分割上開土地後增
加1458-15及1458-16地號土地2筆，並由黃振昌單獨取得分割後○○段000000地號土地之所有權。
⒊黃振昌於84年4月12日將其單獨所有之○○段000000地號土
地之所有權以贈與為原因全部移轉登記予被告李鳳嬌所有。○○段000000地號土地於85年5月8日因地籍圖重測變更地號為○○段000地號。
⒋被告分別於86年10月1日及97年8月15日以657地號土地設定最高限額抵押權予花蓮縣富里鄉農會貸款使用。
⒌被告於88年1月15日將657地號土地全部（含系爭土地）出租
予「富里六十石山金針產銷班（二、四班）聯合加工站」，租賃期間自88年1月15日起至108年1月10日止。被告於88年間以657號土地作為基地，起造地上建物。
⒍91年間，被告將657號土地所有權狀、印鑑章及印鑑證明，
交付原告黃治鴻之父黃章德行使，同年6月5日，657號土地因分割新增系爭土地，同年月28日，系爭土地即以買賣為原因，移轉登記為原告所有。
⒎系爭土地面積共2,920.22平方公尺，被告占有、使用、收益
之面積為2,532.84平方公尺，其中359.11平方公尺為公園綠化使用。
⒏97年、98年，被告曾將657地號土地無償提供行政院農業委
員會水土保持局興建生態公園，因此出具記載有土地面積之土地無償使用同意書（卷一第206頁），並檢附土地權狀影本予行政院農業委員會水土保持局存查之用。
⒐系爭土地確實在花蓮縣富里鄉「97年度竹田村農村社區公共設施改善工程」施作範圍內。
⒑被告曾以匯款方式，支付黃章德21萬元。
⒒本院卷一第239頁證明書載稱：「本人劉貴春，於97年間辦
理97年度竹田村農村社區公共設施改善工程時，李鳳嬌小姐已同意於所屬土地施作，並簽署土地使用同意書，特此證明」等語。
㈡爭執事項：
⒈訴外人黃振昌於84年4月12日將其單獨所有之○○段000000
地號土地之所有權以贈與為原因全部移轉登記予被告李鳳嬌時，有無表示其中3分地係屬原告父親黃章德所有？訴外人黃振昌有無於黃振南在世時同意將系爭657地號土地中3分撥給訴外人黃振南使用？黃章德有無於81、82年間，以55萬元向黃振南之繼承人黃國俊購入系爭657地號土地中之3分地？⒉富里鄉竹田村「97年度竹田村農村社區公共設施改善工程」
施作前，係由何人以所有人之地位同意提供系爭657地號土地全部（含系爭土地）供該村進行上開工程？上開工程施作前、後及過程當中原告及其父親有無出面主張系爭土地為其所有而質疑該工程之進行？⒊黃治鴻依不當得利規定，追加請求自起訴時起回溯5年相當於
租金之不當得利，其追加之訴是否合法？⒋黃振南對657地號土地是否為共有人之一？黃振昌、黃振有
、黃振南三人就657號土地有無分管協議及擬分割協議？黃振南之繼承人有無將黃振南對系爭土地之應有部分及約定使用部分，出租並收取租金，及以55萬元出售予黃章德？⒌黃章德有無盜用被告印鑑章，偽造不實之買賣契約書與土地
登記申請書，侵奪被告對系爭土地之所有權？被告有無同意將657-1地號土地所有權移轉予原告？原告有無於91年6月20日向被告買受系爭土地？原告受有系爭土地所有權移轉登記，有無法律上之原因？⒍被告所有之農產加工站（即系爭建物，面積共1,034.55平方
公尺），坐落於原告所有之系爭土地，有無租賃關係存在？若有，雙方有無租金之約定？如未約定，原告請求核定地租為每月5,487元（嗣具狀減縮為4,709元，參卷二第122頁），有無理由？⒎若兩造間並無租賃關係存在，被告因占有、使用、收益系爭
土地面積共2,920.22平方公尺，其中359.11平方公尺為公園綠化使用。其所受相當於租金之利益數額為若干？被告保有此一利益，有無法律上正當原因？
四、本院判斷：㈠原告父親黃章德已自訴外人黃國俊處合法買受系爭土地，被
告亦有將系爭土地所有權移轉予黃章德所指定之人之合意，原告自為系爭土地之所有權人：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院18年上字第1679號民事判例可資參照。原告主張系爭土地分割前為657地號土地一部分，且為原告曾祖黃煥台之財產，黃煥台生前將自己數筆土地預先分配予8名男性子嗣耕作，後因訴外人黃振南分得之土地受洪水沖刷滅失，經黃煥台指示，由訴外人黃振昌同意將其分得之分割前657地號土地中之3分地撥給黃振南使用，但礙於舊農發條例規定單筆農地不能分割，故當時未登記為所有權人。81、82年間原告父親黃章德以55萬元向黃振南之繼承人黃國俊購入分割前657地號中3分地，並自行耕作，嗣後，黃振昌於84年4月12日將自己所有之4分地贈與訴外人黃德森，黃章德、黃德森二人實際上各有分割前657地號土地上3分地、4分地之權利並有實際使用，但均未辦理移轉登記。87年間，黃德森與當地金針產銷班合作，為著手進行農產加工站興建需要，乃請求黃振昌將657地號土地過戶，惟因黃德森並不具農民身分，當時之農發條例亦禁止單筆農地分割，黃振昌乃將分割前657地號全部移轉至具有農民身分之被告名下，但亦經特別表明其中3分地係屬黃章德所有，僅借被告名義登記。91年間，黃章德得知農發條例已在89年修正，放寬單筆農地分割限制，乃要求被告將自己之應有之3分地分割並移轉登記，被告始交付移轉土地所必須之權狀、印鑑證明、身份證正反面影本等物予黃章德後，黃章德再委託潘靝輝地政士將657地號土地分割出系爭土地，並依黃章德指示將系爭土地移轉登記予原告等情，業據提出系爭建物測量成果圖、土地登記第二類謄本暨異動索引、現場照片等件為證，且經本院履勘現場，並囑託花蓮縣玉里地政事務所測量，製有土地複丈成果圖可稽，惟為被告所否認，並以兩造間無買賣及移轉系爭土地之合意存在，系爭土地係黃章德趁保管被告之土地所有權狀及印鑑等重要文件時，與原告共同偽造移轉土地所需文件後，自行分割土地並辦理所有權移轉登記等語置辯。是依前揭說明，若原告就其已合法取得系爭土地所有權已盡舉證之責，則被告自應就其所辯原告或其父黃章德並未買受系爭土地，土地辦理移轉登記時提出之文書均為原告及黃章德所偽造，兩造間並無移轉系爭土地之合意等節為舉證。
⒉經查，原告父親黃章德曾以55萬元向黃國俊購入屬於黃振南
所有而登記於黃振昌所有（後又移轉予黃德森及被告）之分割前657地號土地中之3分地之事實，業據證人黃國俊到庭證述略以：我要叫被告嫂嫂，原告是我堂哥的兒子，在我爸爸黃振南過世後，657地號土地中的3分地給我六叔黃六郎耕作兩年後，因為沒有辦法作，所以我就把土地賣給黃章德，但因為土地以前是我阿公黃煥台分給我爸爸的，名字登記在黃振昌、黃振有那邊，我們沒有名字。賣土地的確切時間我忘了，當初是賣55萬元，黃章德買了以後，因為名字在黃章德爸爸那邊，我只有拿錢，黃振昌跟黃振有怎麼過戶的我就不清楚了，賣地的時候我沒有跟黃振昌和黃振有講，因為他們自己都知道，黃振昌當時還健在，我也不曉得黃章德把土地過給了原告。我不知道657地號土地重測跟分割前的地號和面積，只知道那是阿公分給我爸爸的3分地，登記在黃振昌跟黃振有那邊，是不是共有我不曉得，也不曉得他們後來怎麼分割的（參卷一第97至99頁）；另證人游六妹亦證稱：被告是伊侄子的老婆，原告是伊的孫姪子，以前伊大伯死掉的時候伊有在系爭土地上耕作2年過，這個土地是以前伊公公給伊的兒子黃振昌、黃振南的，黃振南沒有名字，所以登記在黃振昌名下，實際上各給多少伊不清楚，伊只知道伊耕作的是黃振南的3分地，伊知道黃國俊有把土地賣給黃章德，當時黃章德有幫我們割稻，但買賣是他們的事情，黃振昌怎麼過戶的伊也不知道。黃煥台當時沒有說要把土地過戶給誰，只是將土地放在黃振昌名下，但有兩個兄弟分，那時有兩筆，應該是兩筆都是黃振昌、黃振有共有，後來黃振昌怎麼分給兩造伊就不曉得等語（參卷一第99至100頁），適證原告父親黃章德確曾以55萬元向黃國俊購買其父黃振南自黃煥台處取得而登記在黃振昌、黃振有名下之3分地，而從證人游六妹證詞亦可知悉其曾於黃振南所分得之3分地上耕作，即本件系爭土地，堪可認定黃章德所買受之3分地範圍即系爭土地無疑。參以花蓮縣玉里地政事務所102年10月7日玉地登字第0000000000號函附之系爭土地買賣登記案件資料，其中土地登記申請書及土地建築改良物買賣所有權移轉契約書中確實均有兩造用印，並記載本件買賣價金，而函附之印鑑證明、戶籍謄本及土地所有權狀等被告亦不爭執為真正，則依土地法第43條及民法第758條第1項規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」原告父親黃章德既自證人黃國俊處合法買受分割前657地號土地中之3分地，且從證人游六妹亦可特定當時所買受之3分地範圍即為系爭土地，被告將土地權狀、印鑑章、印鑑證明等資料交予黃章德後，657地號土地先於91年6月5日自辦理分割出系爭土地後，同年月28日原告則以買賣為由移轉登記取得系爭土地所有權，此時間點之密接，自亦足認兩造確實有移轉系爭土地之合意，始辦理分割再移轉土地，原告乃合法取得系爭土地所有權無疑，尚不因買賣關係非直接存在於兩造而使所有權移轉登記即歸於無效或可據以撤銷。
⒊被告雖以其自黃振昌處受贈657地號土地時該田地即交由黃
章德耕作使用，田地如遇有天然災害欲申請補助款項時，為求取便利，即將上開土地所有權狀及印鑑等重要文件均交由黃章德保管使用，並於91年5月29日委由黃章德就被告所有之657地號土地申請分割，但未曾同意原告移轉系爭土地。
且黃振昌於83年6月6日因分割取得657地號土地所有權之前，尚無657地號土地存在，3分地確切範圍為何亦無從確認，根本不可能將657地號土地中3分撥給黃振南使用，更遑論原1458-1地號土地於81、82年間尚未經分割，黃振昌尚且未因分割而取得657地號土地之所有權，黃章德又何可能於該時以55萬元向黃國俊購入657地號中3分地；況被告於受贈土地當時，黃振昌從未表示其中3分地係屬黃章德所有，若果有上開情事，何以不自行或委由代書訂立書面載明上情以杜爭議。另被告於86年間即以分割前之657地號土地之全部設定抵押向花蓮縣富里鄉農會貸款，其後復於88年間將分割前之657地號土地全部出租予「富里六十石山金針產銷班（二、四班）聯合加工站」，並以該土地全部範圍作為基地建造房屋供金針加工示範站使用，復於97年間受富里鄉竹田村村長劉貴春之請託，同意提供657地號及系爭土地供該村進行公園綠化工程，益見被告確為657地號土地及系爭土地之真實所有權人無訛。另對照卷附91年6月20日「土地建築改良物買賣所有權移轉契約書」⑼備註欄載稱「本案土地確無出租情事」等語，亦明顯悖於分割前657地號土地已出租之事實，況且被告早於88年間即已在系爭土地範圍內建有系爭建物，並出租予富里六十石山金針產銷班（二、四班、聯合加工站使用，衡諸常情，何可能於91年間將上開建物所坐落範圍之系爭土地分割移轉登記予原告，而致令自身所有之建物與基地所有權呈現分離之狀態，並自陷於須給付租金予原告，更可能負擔違約法律責任之窘境等語，否認有移轉系爭土地所有權與原告之合意與可能性。然被告就原告及黃章德係偽造土地移轉登記之書面文件乙節，僅有其配偶黃德森證述可佐，未有其他證據可供支撐，而黃德森與被告為夫妻關係，證詞難免有偏頗維護之虞，且若被告僅係交代黃章德分割土地，則於土地分割完成後理應有兩筆土地權狀，黃章德卻未將系爭土地權狀交付被告，被告也未加以過問或要求返還，此情已有可疑，且據證人呂玉珍所述，一般土地過戶之後，稅捐處都會寄送增值稅覆核通知書函給當事人，故原告事後應能收到通知並知悉土地遭他原告等人辦理過戶而難諉為不知，縱被告未前往親辦而導致事後未收受該通知書函，惟系爭土地辦理分割及過戶迄本件起訴時已有10年餘，期間被告尚曾持分割後之657地號土地向花蓮縣富里鄉農會設定195萬元之最高限額抵押權，並提供657地號土地予花蓮縣富里鄉公所及行政院農業委員會水土保持局花蓮分局施作公園綠化工程與環境改善及綠美化工程，則被告應有機會發現657地號土地已遭分割並憶起分割後卻未取得系爭土地所有權狀。參以657地號土地設定最高限額抵押權時，同時亦將竹田段
745、746-2、747-1地號土地及67建號建物作為共同擔保，則系爭土地既與657地號土地相鄰，面積亦非畸零狹小，若真為被告所有，何有可能未將其納入共同擔保，況且被告自系爭土地委由黃章德分割後除未取得土地權狀外，相關稅賦、補助等繳納通知也未再取得，按常理，何有可能10餘年間皆未加詢問或查證，顯見被告早已知悉系爭土地移轉過戶予他人。又分割重測前之657地號土地雖於83年間始登記為黃振昌單獨所有，惟斯時黃六郎及證人游六妹即已於系爭土地上耕作黃國俊繼承自黃振南之3分地範圍而可特定，該權利亦非法所禁止之買賣標的，尚難謂黃章德無向黃國俊買受該3分地之可能，且被告84年間贈與取得重測分割前657地號地號土地時，黃振昌雖未將其中3分地屬他人所有乙節另為約定或記載，然此僅係權利人日後請求移轉之舉證難易問題，非可據此否定無此事實存在或黃振昌及被告均不知悉此情。⒋再查，系爭土地及其上建物雖於88年間即出租予訴外人富里
六十石山金針產銷班（二、四班）聯合加工站使用，而91年土地分割移轉時所填寫之「土地建築改良物買賣所有權移轉契約書」⑼備註欄卻記載「本案土地確無出租情事」而有齟齬，然本件土地移轉登記既係委託訴外人潘靝輝辦理而可能導致代理人不知土地使用現況而出現悖於現實之記載，但該不實記載應不影響兩造間移轉登記之合意與效力，且系爭土地縱於分割及移轉前已與第三人簽訂契約將其土地及建物出租，惟據證人黃章德證述，被告88年要在系爭土地上蓋加工站時，被告兩夫妻找其談過很多次，但都談不攏，後來是父親要其提供土地，其才同意等語（參卷一第214頁），顯係得黃章德同意後始建屋利用，而建物完成後，於使用目的完成前，被告自有權決定要自用或出租收益，誠難單憑租賃契約存在早於土地分割移轉即否認黃章德已買受系爭土地之事實。至被告辯稱其於86年間曾以分割前657地號土地之全部設定抵押向花蓮縣富里鄉農會貸款，97年間也受富里鄉竹田村村長劉貴春之請託，同意提供657地號及系爭土地供該村進行公園綠化工程，上開工程施作時原告從未表達過異議乙節，然經本院函詢花蓮縣富里鄉公所，據其函覆，97年度竹田村農村社區公共設施改善工程並未施作系爭土地，而函附之證人劉貴春簽立之證明書亦僅記載「本人劉貴春証明，於97年間辦理97年度竹田村農村社區公共設施改善工程時，李鳳嬌小姐已同意於所屬土地耕作，並簽署土地使用同意書，特此證明」等語（參卷一第238至239頁、卷二第5至38頁），僅稱被告同意提供其所有土地施作，並未指明係提供何筆土地，證人劉貴春亦證稱其是在被告蓋加工廠時知道土地是被告的，不知道之後土地有過戶，當時並未核對過土地謄本或權狀，只要有土地所有權人同意就能蓋公園（參卷一第152頁正、反面），而行政院農業委員會水土保持局花蓮分局更函覆稱657地號土地為98年度竹田環境改善及綠美化工程之工程用地，系爭土地則否，函附之土地無償使用同意書與土地所有權狀也僅有657地號土地而已，均難用以證明被告就系爭土地於斯時仍保有所有權，是縱上開兩工程施作有未得原告同意侵越系爭土地，也屬上開二機關予原告間之爭執，均難證明被告確為系爭土地之真實所有權人及系爭土地乃遭原告等偽造文書後而移轉，被告前開所辯皆無足採。
㈡兩造就系爭土地推定於系爭建物得使用期限內有租賃關係，
原告請求被告給付起訴狀繕本往前回溯5年，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止按月給付相當於租金之不當得利，為有理由：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
前項情形其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1第1、2項定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，同法第126條亦有規定。
⒉承前所述，原告就其合法係取得系爭土地所有權已為舉證，
被告就系爭土地乃遭原告與黃章德偽造文書而移轉乙節未能為詳實之證明，則系爭土地黃章德雖早於80、81年間即向黃國俊買受，然直至91年6月28日始由被告移轉登記予原告，於此期間系爭建物所坐落之系爭土地形式上均為被告所有，自與土地及其上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人之情形相符，而有前揭規定之適用，應推定系爭土地之受讓人即原告與被告於系爭建物得使用期限內，有法定（擬制）租賃關係存在，原告自得依租賃關係請求被告給付租金，或於兩造不能達成租金數額協議時，請求法院定租金之數額。又證人黃章德雖證稱租金係以1分地半年期9,000元計算，然為被告所否認，且亦未能提出實據可證確有租金數額之約定，兩造就租金部分顯未能達成協議，自得請求本院予以酌定。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；再按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價
80 %為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80%時，得照價收買或以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。再所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10 %計算之，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年度台上字第3071號亦有判例可參。查系爭土地102年1月申報地價為每平方公尺72元，未滿公告地價每平方公尺430元之80%，有原告提出之系爭土地登記第一類謄本附卷可憑（卷一第11頁），故以公告地價每平方公尺430元之80%即344元為其申報地價；又系爭土地遭被告占有使用之面積為2,173.73平方公尺（系爭建物1,034.55平方公尺、水泥空地1,139.18平方公尺），有花蓮縣玉里地政事務所土地複丈成果圖附卷可憑（卷二第72頁），本院審酌系爭土地非坐落於工商繁榮區塊，且地目為「農牧用地」，及被告利用該土地之經濟價值、所受利益等情狀，認應按系爭土地申報地價年息6%計算使用租金，較為允當。準此，被告使用系爭土地應給付原告之租金應為每月3,739元【計算式：（344元/平方公尺×2,173.73平方公尺）×6%÷12＝3,739元，元以下4捨5入】，則原告請求自本件起訴狀繕本送達日即102年8月8日起往前回溯5年之租金224,340元（計算式：3,739元×12月×5年＝224,340元），及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止按月給付租金3,739元，自屬有據，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。至原告主張依花蓮縣富里鄉農民租用農地栽植花草之租金數額，作為系爭土地核定租金之參酌基準，然本件被告既非占用系爭土地種植花木，兩者使用目的並無關聯性，自無於本件援用之必要與價值，附此陳明。
五、綜上所述，原告依民法第425條之1法定租賃關係之規定，請求核定被告占用系爭土地使用之地租為每月3,739 元，被告應自起訴狀繕本送達翌日即102年8月9日（參卷一第22頁送達證書）至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,739元，及被告應給付原告224,340元，及自102年8月9日起至清償日止按年息5%計算之利息，應予准許，逾此範圍部分，即屬無理由，應予駁回。又兩造間既有法定租賃關係存在，原告並得依此請求被告給付租金，則本院自無庸就原告得否另依不當得利法律關係為請求論駁，併此敘明。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張略以：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第179條前段及第767條定有明文。另按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之，同法第345條第1、2項及第758條亦有明定。又當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立。反訴被告就黃煥台究竟有無或如何將重測前○○段000000地號土地中「坐落何處」、「何人所有」之3分地以「何方式」撥給黃振南使用等情均無法證明，且其所主張黃煥台關於系爭土地撥給黃振南之指示與其父親黃章德以55萬元向黃國俊購入分割前657地號土地中3分地乙節，既未經登記，復未以書面為之，依法乃不生效力。而反訴被告未經反訴原告同意，趁反訴原告託其生父黃章德代辦657號土地分割登記事宜之機會，盜用反訴原告所有之印鑑及系爭土地之所有權狀，偽造相關土地所有權買賣契約及移轉登記申請文件並取得系爭土地之所有權移轉登記等情，已如反訴原告於本訴答辯，反訴被告復自認兩造間無買賣關係存在，是以反訴原告既未曾就系爭土地與反訴被告為買賣契約之意思表示合致，兩造間自始未成立任何買賣契約法律關係至明。從而，反訴被告偽造相關文件、以買賣為原因而受有系爭土地所有權移轉登記，顯屬無法律上之原因而受有利益，致反訴原告受有損害，並侵奪及妨害被告對於系爭土地之所有權。反訴原告自得依上開民法規定，訴請反訴被告塗銷系爭土地於91年6月28日所為之所有權移轉登記，並回復登記為反訴原告所有等語。並聲明：反訴被告應將坐落花蓮縣○里鄉○○段○○○○○○號土地所有權全部，於91年6月28日經花蓮縣玉里地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴原告所有。
二、反訴被告答辯略以：㈠系爭土地座落之範圍自1458-1地號土地分割及重測前，即已
由黃振南使用，歷經黃六郎及游六妹承租使用，及黃章德向黃國俊即黃振南繼承人價購為止，系爭土地界線範圍已臻明確，益徵黃振有、黃振昌二人就1458-1土地已有分管協議存在，且黃振昌就黃振南得請求讓與之3分地，亦已明確界定範圍，於分割前即交由黃振南使用收益。從而，81年間縱使1458-1地號土地尚未分割，亦不影響黃章德向黃國俊價購3分地一事，換言之，黃章德乃係向黃國俊買受「對黃振昌請求分割移轉657地號土地中3分地」之債權。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。反訴原告已當庭自承親手將657土地權狀、印鑑證明、印鑑章、身份證明等文件交付黃章德，而上揭文件係屬移轉土地所有權所必要，反訴原告稱交付上揭文件予黃章德時並無移轉系爭土地意思，自有可疑。
㈢反訴原告稱係因信任黃章德之故，因此於黃章德歸還657土
地權狀時，未曾仔細檢查，故10餘年來未能發現系爭土地已被移轉一事，且黃章德與反訴被告處心積慮謀奪系爭土地，迨至追訴時效屆滿後始向伊請求給付租金，顯有規避刑事責任云云。惟土地權利一經變動，地方稅務局均會向權利人及義務人寄發土地增值稅核覆通知書，且97年及98年間，反訴原告各有將657土地無償提供行政院農業委員會水土保持局興建生態公園之用，應在土地無償使用同意書上記載土地面積並檢附土地權狀，其在97年間更曾以657地號土地設定195萬元之最高限額抵押予花蓮縣富里鄉農會。自上揭情事以觀，反訴原告辯稱其過往10餘年均不能發現系爭土地已遭反訴被告及黃章德二人共同侵奪一事，容非真正。又假設反訴被告與黃章德二人間既有侵害反訴原告所有權之真意，自可將657土地全部移轉為自己所有，何以僅將其中小部分移轉，自與常情不符。
㈣反訴原告既稱反訴被告與黃章德共同盜用其印鑑章製作土地
登記聲請書、買賣契約書等文件，其盜用印章僅係偽造私文書之低度行為，係最重本刑5年以下有期徒刑之罪，追訴時效為20年，未據反訴原告提出刑事告訴，顯見其所辯反訴被告處心積慮，規避追訴權時效云云，係臨訟杜撰之詞。綜上，反訴原告之主張，既未能舉證以說明反訴被告及黃章德二人有何共同不法侵害其權利之事，自不能僅以其片面指摘，遽論反訴被告取得系爭土地係因盜用印章及偽造文書所得，自應駁回其反訴等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。經查，反訴原告主張反訴被告未經其同意，趁其託反訴被告父親黃章德代辦657號土地分割登記事宜之機會，盜用其所有之印鑑及系爭土地之所有權狀，偽造相關土地所有權買賣契約及移轉登記申請文件並取得系爭土地之所有權移轉登記乙節，並未能舉證以實其說，而反訴被告就其父親黃章德如何購得系爭土地、土地所在位置與範圍，以及合法取得反訴原告交付之土地權狀、印鑑章暨印鑑證明等辦理所有權移轉登記所需資料之事實業已舉證等情，均據本院於本訴部分論述詳實，而不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更，以民法第758條規定雖應以書面為之，然買賣契約本為債權契約，而債權契約為非要式行為，縱未簽立書面，尚不因此而無效，況本件土地買賣契約本存在於黃章德與黃國俊間，僅因土地斯時仍登記於黃振昌名下，嗣又移轉予反訴原告，黃章德始請求受贈取得土地之反訴原告移轉系爭土地所有權並指定登記於反訴被告名下，兩造縱無實際買賣與交付價金，仍無礙黃章德請求之權利以及兩造間移轉系爭土地所有權之合意，反訴原告主張，自難憑採。從而，反訴原告依民法第179條前段及第767條之規定，請求反訴被告應將系爭土地所有權全部，於91年6月28日經花蓮縣玉里地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為其所有，實無理由，應予駁回。
四、綜上所述，反訴原告主張依民法第179條前段及第767條之規定請求反訴被告將坐落花蓮縣○里鄉○○段○○○○○ ○號土地所有權全部，於91年6月28日經花蓮縣玉里地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴原告所有，為無理由，應予駁回。
參、本件本訴所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，原告勝訴部分應依職權宣告假執行。又被告雖未陳明願供擔保請准宣告免為假執行，然依民事訴訟法第392條第2項之規定，本院得依職權為之，爰酌定相當之擔保金，准被告得免為假執行。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第79條、第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 29 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章法 官 楊碧惠法 官 李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 6 月 29 日
書 記 官 郭怡君