臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度訴字第58號原 告 張伊玟訴訟代理人 黃健弘律師被 告 黃進發被 告 王桂霜被 告 東台地產股份有限公司法定代理人 藍秀琪前列三人共同訴訟代理人 簡燦賢律師被 告 藍秀琪訴訟代理人 許嚴中律師訴訟代理人 林政雄律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國103年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件被告東台地產股份有限公司原名「二五地產股份有限公司」（下稱二五公司），法定代理人為王桂霜，嗣於本院審理中公司名稱變更為「東台地產股份有限公司」（下稱東台公司），法定代理人則變更為被告藍秀琪，有經濟部民國102年8 月22日經授中字第00000000000號函暨所附股份有限公司變更登記表1份在卷可稽（卷一第179-184頁），其公司名稱及法定代理人雖有變更，但權利義務仍屬同一，具有法人格同一性。又其法定代理人變更，新任法定代理人亦於102年10月4日合法聲明承受訴訟（卷一第214頁），合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告起訴時原僅以東台公司及王桂霜為被告，並聲明：被告東台公司應給付原告新臺幣（下同）3,827,974 元或被告二五公司及被告王桂霜應連帶給付原告3,827,974 元，及均自訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，被告任何一人為上開給付，其餘被告於給付範圍內免其給付責任。嗣追加黃進發、藍秀琪為被告，並變更聲明為：被告應連帶給付原告3,827,974 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（卷一第190 頁）。核其所為，係基於同一基礎事實及不甚礙被告之防禦及訴訟終結而為訴之聲明變更及追加被告，揆諸前揭規定，應准許之。至被告藍秀琪以被告二五公司並無給付不能違約情事及其並未參與系爭房地買賣，而主張原告追加其為被告，並不合法（卷二第52頁），核屬原告之請求有無理由之事由，並非訴之追加合法與否所應審酌之情事，是其主張並不足採。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）被告東台公司部分
1.原告於101年5月15日經當時任職於被告東台公司擔任業務員之好友陳麗雯介紹，與被告東台公司之前身即二五公司法定代理人王桂霜當面議價，雙方並簽訂土地房屋買賣契約書(下稱系爭房地買賣契約書），由被告東台公司以1,920萬元之價額出賣坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地（權利範圍373/10000）及其上同段2079建號、門牌花蓮市○○○路○○○號4樓建物（含車位）（下稱系爭房地）予原告。原告並於當日及同年月31日分別支付413,987元及150萬元，合計1,913,987 元予被告東台公司。被告東台公司收取上開價款後，竟佯稱委請代書替原告向土地銀行申辦貸款，惟遲遲未見貸款核准與否之答覆，後原告始知悉系爭房地所有人為訴外人百事達建設股份有限公司（下稱百事達公司），而東台公司與百事達公司間之委託銷售期間已於101年5月1 日屆滿（下稱系爭委託銷售契約），此經百事達公司負責人鄭正忠於鈞院101年度聲更字第2 號保全證據事件中證述明確，況東台公司主張其與原告簽訂系爭房地買賣契約後，有簽發一紙250萬元之支票予百事達公司做為買賣價金，但遭百事達公司以存證信函退回乙節，亦足證東台公司並未於101 年5月1日之後獲得百事達公司同意展延委託銷售期間，否則百事達公司當無拒絕出售而退回上開支票之理，由此退回支票之舉動即知百事達公司未受到系爭委託銷售契約之拘束，系爭房地買賣契約成立當時百事達公司與東台公司已無委託銷售關係，是被告仍於101年5月15日與原告簽立買賣契約書，將系爭房地出賣予原告，顯見被告已無法履行出賣人移轉系爭房地所有權並交付予原告之義務。東台公司並隱瞞其非系爭房地所有權人及其與百事達公司間之委託銷售期間已屆滿，已無銷售系爭房地權利，逕以其本身名義與原告簽約，違反不動產經紀業管理條例第19 條第1項不得收取差價之規定，致無法以兩造間之契約書申報稅捐及向銀行辦理貸款，顯有詐欺取財之嫌。
2.被告東台公司未能依兩造契約第9 條規定履行辦理完稅及移轉系爭房地所有權登記予原告等義務，顯屬給付不能，且係可歸責於被告東台公司之事由所致，經原告分別以101年9月19日以花蓮七支郵局第205號及101年12月11日花蓮中華路郵局289 號存證信函表達解除契約之意思表示，並再以本件聲請調解暨起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，原告自得依民法第259 條第1款、第250條之規定及兩造契約之約定，請求被告東台公司返還原告已給付之價款，並按已付價款加倍給付違約金，總計1,913,987元×2＝3,827,974元。
（二）被告王桂霜、黃進發、藍秀琪部分
1.按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；復按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書，不動產經紀業管理條例第19 條第1項及第22條第1項第5款分別定有明文。
2.本件被告東台公司乃不動產經紀業管理條例所規範之不動產經紀業者，其設立從事不動產經紀業務時所指派領有執照之經紀人係其大股東兼董事黃進發，其未依法提供不動產說明書，且明知系爭房地非東台公司所有，僅為仲介關係，卻隱瞞委託銷售者之存在，佯稱為房地所有權人將系爭房地出售予原告，提供不實之訊息及有瑕疵之服務，致事後無從履約而生本件紛爭，顯屬故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，並有違反不動產經紀業管理條例所規定，應提供不動產說明書及禁止賺取差價之事實，上開情事亦經花蓮縣政府裁罰在案（卷一第130 頁），而不動產經紀管理條例係為保障交易者權益所制定，自屬民法第184條第2項所規定之「保護他人之法律」。王桂霜前為被告東台公司前身二五公司之負責人，藍秀琪於系爭買賣契約簽立時則為二五公司之董事兼總經理，其2 人均參與本件買賣契約之簽立過程，有實際負責公司業務之執行，就與原告簽約及收取價金以「套住」原告，事後再藉故以原告不符合申辦房屋貸款等理由，拒絕退還價金並利用公司改組脫產而間接「侵吞」原告之屋款1,913,987 元等行為，有實際參與執行，其3 人均為東台公司之業務執行者及公司負責人，原告自得依民法第184 條第1項、第2項及民法第28條、公司法第23條第2 項之規定，請求被告等人負連帶損害賠償責任。
3.上述請求權競合下，請求鈞院審酌被告違約之法律效果為應退還1,913,987元並加1倍賠償原告，而被告侵權行為之法律效果係賠償（退還）原告所付1,913,987元並加計3倍懲罰賠償，而准擇具有連帶給付關係之規定，命被告東台公司與被告王桂霜、藍秀琪、黃進發連帶賠償原告所付1,913,987元並加計1倍之賠償，共計3,827,974 元。並聲明：被告應連帶給付原告3,827,974 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告連帶負擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告東台公司、王桂霜部分
1.東台公司與百事達公司之委託銷售契約雖至101 年5月1日結束，但因系爭房地正與買家洽談中，東台公司遂口頭請百事達公司保留系爭房地由東台公司代銷，經百事達公司同意，東台公司並簽發面額250 萬元支票予百事達公司為保留之墊款。故被告與原告簽訂系爭買賣契約時，並非無法移轉系爭房地予原告。只要原告貸款能核貸，或原告能以現金給付，東台公司並無不能移轉及交付系爭房地情形。本件系爭房地之買賣價金高達1,920 萬元，原告辯稱東台公司銷售人員即訴外人陳麗雯（陳麗雯因違反東台公司不得雙方代理之內規及其他原因，於101年8月15日遭東台公司資遣）未告知，其亦未查證，不知系爭房地所有權人為百事達公司，亦即在尚未確定所有權歸屬時即簽訂系爭房地買賣契約，實與常情有違。
2.原告與東台公司原約定以系爭房地向臺灣土地銀行花蓮分行（下稱土銀）申請抵押貸款以支付尾款，惟因可歸責於原告之下列事由，致銀行無法核准貸款：
(1)原告未提出於香港工作之薪資證明：原告雖提出其在中國大陸之薪資證明，惟土銀表示原告之收入認定皆屬在大陸所得，無法查證而未核准。
(2)訴外人陳麗雯拒不擔任原告向土銀行貸款之連帶保證人，原告及訴外人陳麗雯曾就貸款事宜合意由陳麗雯擔任本件貸款案件之連帶保證人，惟陳麗雯不知何故未至土地銀行核保，拒不任連帶保證人。
(3)欠缺原告與訴外人百事達公司之買賣合約依土銀之作業流程，因原告及東台公司之買賣契約並未記載系爭房地之所有權人百事達公司，銀行無法以該契約為評估。東台公司曾於101年8月16日至20日通知原告與百事達公司簽約，並交付供原告及百事達公司簽訂之契約草稿予原告閱覽，原告當時表示理解，並委任陳麗雯代為處理簽約事宜（卷一第68頁）。陳麗雯曾負責百事達公司委託東台公司銷售不動產乙案，對申貸業務知之甚詳，當知原告若無與百事達公司之契約將無法申貸成功。未料數日後，東台公司接獲原告101年8月23日委託李文平律師發出之存證信函（原證三），稱被告東台公司無權代表百事達公司，且不知何以須與百事達公司簽訂契約。東台公司遂於同月31日寄發存證信函說明（原證四），並由法定代理人王桂霜電話聯絡原告，原告告知並不知悉委託李文平律師所發存證信函一事，稱係由原告代理人陳麗雯所為，並稱仍有履約之意願。
3.因本件貸款額度較高，承辦代書必須先跟銀行確定能否貸款而不能先行辦理完稅，以免繳交不能退回之稅金。經承辦代書即被告黃進發向土銀承辦人員鄭靜娟洽詢並提供相關資料，土銀表示因原告在大陸所得難以確認，故不願意承辦本件貸款，黃進發即告知原告得以現金購買，或辦理解除契約（卷一第72頁），但原告均不置理。因原告無法依契約貸款，被告恐原告無法支付其餘價金，為保護百事達公司之權益起見，並依同時履行抗辯之規定，方未將買賣契約送往稅務機關辦理完稅手續。
4.依被告東台公司與訴外人百事達公司簽訂之委託銷售契約書第5條約定：「委託銷售價格：每戶1,500萬元（不含裝潢）如需裝潢則價格另行訂定之。1、拋光石英地磚2、廚具3 、衛浴需完成，超價部分歸乙方（指東台公司）稅金各自負擔」（卷一第21頁）。顯見東台公司尚須完成地板、廚具、衛浴室之相關設備、裝潢，不是單純代理銷售賺取仲介費用，而是投資系爭房屋加以販賣，只是因節稅而直接由百事達公司移轉而已，並沒有運用任何詐術之可言，不能履約責任非在被告東台公司。
（二）被告黃進發部分本件是由東台公司出售系爭房地予原告，並非仲介房屋買賣契約，此觀東台公司與原告簽訂之契約名稱為「土地房屋買賣契約書」即明，既非仲介買賣之契約，自無經紀人參與之餘地。且前述契約上亦未有任何經紀人之簽章或任何記載，自不負任何不動產經紀業管理條例第22 條第1項第5款之責任。
（三）被告藍秀琪部分原告追加伊為被告，不合民事訴訟法第252條1項規定，應不合法。本件買賣契約磋商及簽約過程，其均不在場且銷售房屋並非伊之業務，原告並未舉證伊有何實際執行本件業務或參與該業務執行決定之行為。
（四）原告就已給付之1,913,987 元無返還請求權存在，且原告不得請求違約金按系爭房地買賣契約第10條約定：「乙方（即原告）違背本契約所定意旨者，視為不買，將所給付甲方（即被告）之金額被甲方沒收而乙方不得異議」（卷一第11頁）。原告藉故拖延其協力及給付價金義務，造成本件契約無法履行，顯可歸責於原告，原告並不得請求違約金。東台公司爰依民法第226條、第256條解除本件房地買賣契約，並依上開買賣契約第10條約定沒收原告已給付之價金1,913,987元。
（五）綜上所述，本件系爭房地未為給付並不可歸責於被告，而應歸責於原告，被告自不負債務不履行之損害賠償責任。被告亦否認有何詐欺之情事，原告亦無侵權行為損害賠償請求權存在等語，並均聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法官協商到場兩造整理並協議簡化爭點如下
（一）兩造不爭執事項：
1.原告於101年5月15日與被告東台公司簽訂系爭房地買賣契約書（卷一第10頁），由東台公司出售系爭房地予原告，買賣價金為1,920萬元，原告已繳交定金413,987元，復於同年5 月31日繳交150萬元，合計繳交價金1,913,987元。
2.東台公司於100 年10月間與系爭房地之所有權人百事達公司簽訂「委託銷售契約書」，約定銷售期間為100 年11月2日至101年5月1日。
3.系爭買賣契約簽立時，被告王桂霜為東台公司之負責人及股東，被告藍秀琪為東台公司之總經理、董事及股東，被告黃進發為該公司董事及股東，且係不動產經紀人、代書。
（二）兩造爭執事項
1.本件是否係可歸責於東台公司之事由致債務不履行，該公司應否對原告負系爭房地買賣契約第3 條之責任及民法第
256、259條第1 款解除契約後回復原狀之義務，並依兩造契約第9條之約定及民法第250條之規定，依所收價金加一倍給付原告違約金？
2.被告王桂霜、藍秀琪、黃進發是否應連帶與被告東台公司對原告負民法第184 條第1項、第2項、民法第28條、公司法第23條第2項之侵權行為損害賠償責任？
3.若被告東台公司、王桂霜、藍秀琪、黃進發應負上開所示之侵權行為責任，其損害賠償金額為何？
四、本院得心證理由：
（一）本件是否係可歸責於東台公司之事由致債務不履行，該公司應否對原告負系爭房地買賣契約第3條之責任及民法第2
56、259條第1款解除契約後回復原狀之義務，並依兩造契約第9條之約定及民法第250條之規定，依所收價金加一倍給付原告違約金？
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條、第367條分別定有明文。經查，系爭房地買賣契約就貸款部分係約定於第2 條（卷一第10頁背面），該條雖未明訂於買方（即原告）無法取得貸款之核准時，應由原告以現金繳清等字句，惟依首揭法律規定，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，原告即應以現金或其他方式交付約定價金予被告東台公司，自不待言。本件被告抗辯因原告海外所得難以確認、訴外人陳麗雯拒不擔任連帶保證人等可歸責於原告之事由，致土銀無法核准貸款，及被告黃進發以多次告知原告得以現金購買，或辦理解除契約，但原告均不置理等情，業據提出電子郵件及雙掛號郵件影本等為證（卷一第72 -75頁），並經證人即土銀承辦本件核貸業務人員鄭靜娟到庭證稱：「因為無法確認他（原告）的任職機構，對他的收入是否穩定我們不知道」、「原告雖提出亨得利公司薪資證明8萬多元（卷第85 頁），但我看不懂，因為是真是假我無法確認。他提供100 年度國稅局的報稅資料是空白的，筆數是0筆，金額是0元…我說這個案子我們沒辦法核貸…因為他的收入資料無法確定，其他資料就不用再看了」、「如果買賣契約的賣方不是所有權人的時候，我們會要求他提供賣方是所有權人的買賣契約」等語在卷可憑（卷一第152頁背面至第155頁），應堪信為真實。本件土銀未能核貸之理由既與原告信用條件有關，自屬可歸責於原告之事由。
2.原告復主張因東台公司違反不動產經紀業管理條例第19條第1項不得收取差價之規定，且隱瞞其非系爭房地所有權人及其與百事達公司間之委託銷售期間已屆滿，已無銷售系爭房地權利等情，逕以其本身名義與原告簽約，致無法以兩造間之契約書申報稅捐及向銀行辦理貸款，自屬可歸責於被告之事由云云。然查：
⑴不動產經紀業管理條例之立法目的，係「管理不動產經紀
業」（同條例第1 條參照）之公法規定，其違反之法律效果，係對經紀業、經紀人員課以行政罰鍰、停業等處分（同條例第5 章參照），與私法上契約是否成立與效力如何之認定，當屬無涉，況且違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項：「經紀業或經紀人員收取差價或其他報酬」規定，依同條例第19 條第2項及第31條第1項第2款規定，僅生應於加計利息後加倍返還支付人及受停止執行業務處分之法律效力，並不生影響系爭房地買賣契約效力之法律效果。因此，雖然東台公司確有收取差價之行為，並經花蓮縣政府於102年2月20日以地籍字第0000000000號函罰鍰12萬元（卷一第130-132 頁），惟原告與被告東台公司間就系爭房地簽訂之買賣契約義務仍存在，原告據此為解除系爭房地買賣契約之事由，要無足取。
⑵復按買賣契約之出賣人對於出賣之標的物，並不以有所有
權為必要，縱於簽訂買賣契約之際，尚非出賣標的物之所有權人，然非不得於履約之際使真正所有權人直接移轉所有權予買受人，或於取得所有權後，再移轉予買受人，則被告東台公司出售訴外人百事達公司所有之系爭房地，於法即無不合。
⑶百事達公司於101年8月31日退還被告東台公司250 萬元支
票之花蓮港務局郵局第47號存證信函記載：「…台端於101年5月16日交付保留款250 萬元整支票，要求保留花蓮市○○○路○○○號4樓實品屋（即系爭房地），但迄今仍未依代銷合約簽立正式買賣合約，且土銀業已確認不同意該戶房貸，謹此退還保留款250萬元整支票1紙…」（卷一第62頁），故被告東台公司抗辯與原告簽訂系爭買賣契約時（101年5月15日）尚在百事達公司同意其繼續銷售系爭房地之期間內，並非無法移轉系爭房地予原告等語，應屬可信。且系爭房地買賣契約雖約定於101年6月30日應履約完畢，惟因可歸責於原告之事由致未獲核撥貸款，而無法辦理完稅及繳交尾款，故百事達公司縱於101年8月31日正式終止與東台公司之委託銷售合約，亦僅係東台公司構成給付不能，而此給付不能乃不可歸責於東台公司之事由所致，故東台公司亦不負債務不履行之損害賠償責任。
⑷原告亦自陳係透過當時任職於被告東台公司擔任業務員之
好友陳麗雯介紹簽訂系爭房地買賣契約，有此好友在專門從事不動產經紀業務之公司任職，豈有在尚未確定所有權歸屬時即簽訂系爭房地買賣契約之理？陳麗雯雖到庭證述自己百分之百不知道系爭房地所有權人係百事達公司，惟其亦證稱自100年12月1日至101年8月15日任職於東台公司擔任本件銷售營業員，原告給付的定金413,987 元係以其所有之支票2紙先行墊付等語（卷一第243頁）。經查，百事達公司委託東台公司銷售系爭房地之期間自100年11月2日至101年5月1 日止，有委託銷售契約書附卷可憑（卷一第20頁），是陳麗雯任職於被告東台公司時，上開委託銷售契約已成立生效並由其擔任銷售業務員，另陳麗雯於101年2月7日、10 日亦曾分別銷售同一房地及門牌號碼花蓮市○○○路○○○號4樓房地予訴外人陳瑜華、尤金龍，後因故解約始將系爭房地售予原告，及陳麗雯應該知道系爭房地所有權人是百事達公司，東台公司的案子都會拿出在每週一、三、五的早會中討論等情，業據證人林英明證述在卷（卷一第257-258 頁），並有訴外人陳瑜華、尤金龍與東台公司前身二五公司簽訂之不動產買賣契約書附卷可憑（卷二第7-13頁），參諸陳麗雯以自己之支票代原告繳納本件部分定金，堪認其與原告交情匪淺，是其稱自己百分之百不知道系爭房地所有權人係百事達公司云云，恐有迴護原告之嫌，並不足採。
⑸又原告經被告東台公司通知須補提與百事達公司之合約後
，曾分別以電子郵件先是表示會返台或書面授權，後則明確表示授權陳麗雯簽訂該份房地買賣契約書，此有電子郵件附卷可證（卷一第64、68頁），故被告辯稱原告知悉被告二五公司非系爭房地所有權人乙節，應屬可採。
3.綜上所述，本件被告東台公司雖未能依兩造契約第9 條規定履行辦理完稅及移轉系爭房地所有權登記予原告等義務，惟係因非可歸責於東台公司之事由所致，原告主張東台公司應對原告負系爭房地買賣契約第3 條之責任及民法第
256 、259條第1款解除契約後回復原狀之義務，並依兩造契約第9條之約定及民法第250條之規定，依所收價金加一倍給付原告違約金等，均無理由，應予駁回。
（二）被告王桂霜、藍秀琪、黃進發是否應連帶與被告東台公司對原告負民法第184條第1項、第2項、民法第28 條、公司法第23條第2項之侵權行為損害賠償責任？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17 年上字第917號著有判例。又主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，包括：其權利被侵害、該侵害具不法性、行為人有故意或過失、權利被侵害者受有損害、損害與侵權行為間有因果關係等節負舉證之責。復按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：五、不動產說明書；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第19條第1 項、第22條第1項第5款及第23條分別定有明文。而民法第184條第2項前段規定違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所稱「保護他人之法律」，係指保護他人為目的之法律，即任何以保護個人或特定範圍之人為目的之法律而言，如專以保護國家公益或社會秩序為目的之法律，則不包括（最高法院84年度台上字第1142號判決參照）。又保護他人為目的之法律，係指一般妨止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言（最高法院95年度台上字第1174號判決參照）。因此，是否屬於保護他人之法律，宜從各別條文之法規範目的觀察，且不排除得與一般公益併存。依不動產經紀業管理條例第1條規定：「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」雖可知該條例之立法目的在建立健全之不動產交易市場及秩序，惟前揭條例第22條第1項第5款及第23條課予經紀人員公開揭露資訊義務之條文，並含有避免與委託人交易之相對人受到損害之立法意旨，故屬於「保護他人之法律」。惟第19 條第1項：「經紀業或經紀人員收取差價或其他報酬」規定，依同條例第19 條第2項及第31條第1項第2款規定，僅生應於加計利息後加倍返還支付人及受停止執行業務處分之法律效果，則非屬於「保護他人之法律」。
2.原告主張被告東台公司、王桂霜、藍秀琪、黃進發未依法提供不動產說明書並以出賣人自居、賺取差價等行為，違反不動產經紀業管理條例第19 條第1項、第22條第1項第5款及第23條等規定，致生原告誤信而與之簽立買賣契約及交付價金1,913,987元，受有損害，應成立民法第184條第1項、第2項之侵權行為責任，另按公司法第23 條第2項及民法第28條之規定，被告王桂霜、藍秀琪、黃進發為東台公司上開侵權行為之執行者與負責人，應依上述規定與公司負連帶賠償責任云云。惟查：
⑴系爭房地係因原告未能提出讓土銀採信之薪資證明，以致
未能貸得尾款，乃屬可歸責於原告之事由致不能取得系爭房地所有權，亦如前述。原告復未能證明被告等有明知系爭房地所有權人為百事達公司而故意不告知或過失未告知，有何詐欺取財之情，尚難認被告等構成侵權行為，從而，原告主張被告等人應負民法第184條第1項侵權行為損害賠償責任，要屬無據。
⑵原告知悉系爭房地所有權人為訴外人百事達公司乙節，已
如前述，則被告等人縱使未依法提供不動產說明書並隱瞞真正所有權人而由被告東台公司以出賣人自居與原告簽訂系爭房地買賣契約書，亦無故意或過失可言，且不致於對原告造成損害，因此，原告主張被告等人違反民法第184條第1 項，及違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條等保護他人之法律云云，並不足採。至於原告另主張被告等人違反第19 條第1項賺取差價，固屬事實，惟因該條文並非屬於「保護他人之法律」，被告等人亦無違反民法第184條第2項規定。
⑶公司法第23 條第2項規定：「公司負責人對於公司業務之
執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」，然民法第28條規定：「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。」二相比較結果，可知主詞部分，公司法規定為「公司負責人」；民法則為「法人」。行為人部分，公司法規定為「公司負責人」；民法則為「董事或其他有代表權之人」。違法態樣之部分，公司法規定為「違反法令致他人受有損害」；民法則為「因執行職務所加於他人之損害」，並非相同。公司亦為法人，既已有民法第28條對於公司之侵權行為責任設有規定，為何須再另定公司法第23 條第2項？換言之，公司法第23條第2 項規定之意旨為何？本院認為該條規定為「特殊侵權行為責任」，除應優先於民法第28條之適用外，其構成要件規定不完備之處，即應依一般侵權行為之要件補充。因此，公司負責人在責任要件須具有故意或過失，請求權之時效規定，應適用民法第197 條第1項2年之短期時效規定。另因認該條規定為特別責任，非侵權行為之特別規定，即無優先於民法第28條規定之適用，會與民法第28條規定形成請求權競合關係（參照：林大洋，公司侵權責任之法律適用民法第28 條與公司法第23條第2項之交錯與適用，最高法院九十九年度民事學術暨債法施行八十週年研討會論文）。被告王桂霜、黃進發、藍秀琪都是二五公司之公司負責人（公司法第8條第2項），其等執行職務顯然違反不動產經紀業管理條例第19 條第1項、第22條第1項第5款及第23條規定，但因原告知悉系爭房地所有權人為訴外人百事達公司乙節，已如前述，則被告等人縱使未依法提供不動產說明書並隱瞞真正所有權人而由被告東台公司以出賣人自居與原告簽訂系爭房地買賣契約書，亦無故意或過失可言，且不致於對原告造成損害。至於被告等人違法同條例第19條第1 項規定，依前開說明，被告王桂霜、黃進發、藍秀琪等人確有不法行為，但被告等人賺取之差價僅為65萬元（百事達公司委託銷售價1500萬元、樣品屋加價250萬元、仲介報酬105萬元，合計1855萬元，惟系爭房地售價1,920萬元，差額65萬元），但原告實際上只付了1,913,987元，並未付清約定之買賣價金，故對原告亦未造成損害。從而，原告依公司法第23 條第2項請求賠償，亦無理由。至於民法第28條係規範法人之責任，被告王桂霜、黃進發、藍秀琪等人既不負侵權行為責任，則被告東台公司亦不負侵權行為責任。
（三）綜上所述，原告以本件係可歸責於被告東台公司之事由致債務不履行，主張該公司應對原告負系爭房地買賣契約第3條之責任及民法第256、259條第1款解除契約後回復原狀之義務，並依兩造契約第9條之約定及民法第250條之規定，依所收價金加一倍給付原告違約金；及被告王桂霜、藍秀琪、黃進發應連帶與被告東台公司對原告負民法第184條第1 項、第2項、民法第28條、公司法第23條第2項之侵權行為損害賠償責任等，均為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請即失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果無涉，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 17 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章法 官 沈士亮法 官 李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 6 月 17 日
法院書記官 劉又華