臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度訴字第65號原 告 賴漢松訴訟代理人 簡燦賢律師複 代理人 吳秋樵律師訴訟代理人 陳湛然被 告 臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司法定代理人 梁善泊訴訟代理人 曾丁光上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國102年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本案訴訟繫屬中，被告法定代理人由張國明變更為梁善泊，業經梁善泊依民事訴訟法第175條第1項、第176條具狀聲明承受訴訟，訴狀繕本並已送達予原告，應予准許。
二、原告主張：
(一)被告之前身為台灣省政府交通處花蓮港務局，後因廢省改隸交通部，改稱交通部花蓮港務局，其後再因台灣港務股份有限公司成立，又改制為台灣港務股份有限公司花蓮分公司，依國營港務股份有限公司設置條例第9 條規定：「第三人及其他機關（構）於港務公司成立前，與交通部各港務局及其所屬機構已簽訂之契約，屬港埠經營業務性質者，於該港務公司成立之日起，由港務公司繼受之」故原告與花蓮港務局關於本訴訟之相關契約，概由被告所繼受。
(二)緣被告於民國86年間基於其前身即台灣省政府交通處花蓮港務局所有之房地欲行出租，而以台灣省政府交通處花蓮港務局經管省有非商港設施之房地出租招標公告招標。其中位於花蓮市○○路○ 號之房地，由原告參與投標並順利得標，兩造遂於86年12月13日簽訂台灣省省有房地租賃契約，租賃標的為花蓮市○○段○○○ ○號、面積4,825平方公尺內之2,094平方公尺，及其上之門牌號碼花蓮市○○路○ 號之房屋，並約定三年為一期，到期得續租。又因承租之花蓮市○○路○號房屋破舊不堪，原告遂於87年徵得被告同意，由原告出資拆除，並花費新台幣（下同）數千萬元資金重建。嗣後原告每於租期屆至前均申請換約續租，最近一期於98年12月22日續約，租期自99年1月1日起至 101年12月31日止，租賃標的為附表所示土地及房屋（下稱系爭房地）。
(三)「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，此為民法第153 條所明定。另默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之。原告因事業改組，成立花蓮港國際遊艇有限公司，欲改以公司名義承租系爭房地，但因不諳法令，故於續約申請期限前之101年9月21日，以口頭向被告之業務處處長林清富表示續租之意，並詢問應如何以公司名義承租，經林清富承諾將予研究，原告因等待被告消息，故未於101年10月31日前以書面申請續租，惟原告為求謹慎，仍於101年11月27日以書面通知續租之意。其後於同年12月初，被告承辦人曾雯雯亦曾以電話方式徵詢原告租賃契約是否須辦理公證，且原告於12月中旬再至被告營業處所，被告承辦人曾丁光告知訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東徐忠慶以該公司名義去函申租，現正專案處理中，原告不疑有他，因而認為被告同意續約。嗣後於 102年12月中旬，被告函復花蓮港國際遊艇有限公司，以「貴公司向本分公司提出申請租用之房地現已出租，該承租人業已申請續租」為由，拒絕花蓮港國際遊艇有限公司承租申請，此足以證明被告已默示同意與原告間之租賃契約續約。未料被告於 102年1月8日花港業字第00000000000號函，以原告未於續約期限即102年10月31日前申請續租為由，拒絕原告續約，並請求於文到一個月內返還系爭房地。現被告否認租約成立而使法律關係存否不明確，以致原告在私法上地位有受侵害之危險，原告只得依法提起訴訟確認兩造間就如附表所示之房地從102年1月1日起至104年12月31日止之租賃關係存在，以維權益。
(四)又「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148 條定有明文。另最高法院判例亦認：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」。原告曾花費數千萬元投入系爭房地之重建及整理，如今被告卻以細故否認原告續約之權利，所得利益極小而使原告損失甚大，非不得視為以損害他人為目的，被告所為顯有違誠信等語。並聲明：確認兩造間就如附表所示之房地租賃關係存在。
三、被告則以：
(一)依86年11月5 日花港秘字第7282號「臺灣省政府交通處花蓮港務局經管省有非商港設施之房地出租招標公告」、招標須知內載明投標資格為依法登記之法人或有行為能力之自然人，招標須知第六（二）3 條規定應檢附之資格證明文件載明公司法人、社團法人、廠商行號、有行為能力之自然人等四種身分個別投標應檢附之資格證明文件，原告以有行為能力之自然人身分參與投標，並為得標，兩造遂於86年12月13日簽訂「台灣省省有房地租賃契約」並經鈞院公證處作成86年度公字第4342號公證書，應無爭議。
(二)招標須知第三條規定「標租用途限制：限現狀使用，並不得有新建增建、改建等行為暨違反都市計劃、建築管理法及其他相關法令規定」，台灣省省有房地租賃契約草案第八條規定「土地使用：本約出租之房地限於現狀使用，並不得供作違法情事使用（如電動賭博遊藝場所、色情營業、應召旅店…等），亦不得要求設定地上權。乙方為實際需要而有整理其租用房地之必要時，費用由乙方自負。非經甲方同意，不得增建、改建或修建任何設備，在動工前應檢附其相關文件及設計圖說送交甲方審查同意，並由甲方發給港工作業許可證後，始可依圖施工，否則應予恢復原狀，所需費用由乙方自負；租約終止時，乙方應負責恢復原狀，並不得異議及要求任何補償。」，投標人於投標前均得至現場勘查系爭房地情形，瞭解實況，以決定是否參與投標，原告得標並完成租賃契約簽署公證，即應依契約第八條現狀使用，然原告基於商業利益考量，除裝修外，並於87年8月1日以系爭房屋二樓結構安全堪慮要求全部拆除重建，經被告87年8 月13日花港秘字第5129號函復原告如能同意所提各項要求，被告則同意原告拆除重建系爭房屋二樓，否則仍請依原設計圖說進行整修，經原告同意並為相關工程之進行，迄至88年10月26日取得花蓮縣政府花建使字0919號使用執照在案，兩造為解決增建所造成系爭房屋現狀變更無法回復問題，於89年12月間協商修訂新約第9 條條文及增訂第14條特約事項，新訂之「交通部花蓮港務局房地租賃契約」並經鈞院公證處作成89年度公字第1652號公證書，足見原告已明白其應負擔之商業投資風險，今原告以其商業投資數額為續租之權利為由，無視契約約定精神及程序，顯已違背誠信，足不可取。
(三)兩造間自86年12月13日簽訂公證「台灣省省有房地租賃契約」起，歷經89年12且29日、92年12月30日、96年2 月13日、98年12月22日等四次續約，不論原告申請續租，或被告是否同意續租，均係書面文件往來，非被告任一訴外人得以私相收授、擅為認諾，原告應知悉此為行政作業之依憑。而原告於86年5 月23日成立「花蓮港國際遊艇有限公司」，其後以自然人身分參與標租系爭房地，86年12月13日取得承租權，嗣後分別於87年1月7日、88年5 月27日、88年7月7日函請准以組成之「花蓮港國際遊艇有限公司」經營，於96年3 月13日、96年4月3日、96年6 月14日函請由承租人原告變更為訴外人花蓮港國際遊艇有限公司，被告分別以87年l 月14日花港秘字第201號、88年6月17日花港秘字第3419號、96年3月20日花港祕字第000000000000號、96年4月16日忠律字第00000000000-0號、96年7 月13日花港秘字第00000000000號函復拒絕由承租人原告變更為訴外人花蓮港國際遊艇有限公司在案，由此可見原告熟知被告之立場與作業方式，並暸解相關申請與答復均為書面文件往來，非以私下詢問之等待而為申請續租延遲之阻卻理由。
(四)原告聲稱於101年9月21日口頭向訴外人林清富表示欲予續租，並詢問如何變更以「花蓮港國際遊艇有限公司」名義承租，經訴外人林清富口頭答覆續租應以原告名義辦理，不可以「花蓮港國際遊艇有限公司」名義申請續租，至於如何變更以「花蓮港國際遊艇有限公司」名義續租，或以「花蓮港國際遊艇有限公司」名義承租，可提供相關規定再予研議，或訴請判決再據以辦理。另訴外人曾丁光曾於101年10月31 日前私下告知原告應依約規定於101年10月31日前以原告名義書面申請續租，並告知原告承租人「賴漢松」名稱變更為「花蓮港國際遊艇有限公司」是不可行的，原告於101年11 月27日提出續租申請，嗣後尚有訴外人長鯨股份有限公司及花蓮港國際遊艇有限公司分別於101年11月29日及101年12月11日申請租用系爭房地，被告承辦人曾雯雯基於簽辦案件需要而詢問原告相關問題是為行政作業上之必要，原告於同年12月中旬至被告公司詢問其續租案件審查情形，經被告承辦人訴外人曾丁光告知專案處理中，在未簽核正式函復，未便告知是否同意續租，訴外人曾丁光並無使原告誤為被告已同意原告續租之申請。
(五)被告對於原告、訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司之申請租用案進行專案審查，緘認均逾 101年10月31日申請租賃系爭房地之期限，原告已無98年12月22日簽訂公證「國有房地租賃契約」第9條第4項優先續租之適用。是故，被告分別以花港業字第0000000000號、花港業字第0000000000號函復訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司，說明現況及拒絕同意租賃申請之由（已逾申請期限），並以 102年1月8日花港業字第0000000000號函復原告「台端未依契約第9條第2項之約定於 101年10月31日前提出續租申請，已違反契約約定，且有第三人申請承租，為符契約約定，並為公平、公正原則，所請續租未便同意」在案。原告節錄函復訴外人花蓮港國際遊艇有限公司之文略以「貴公司向本分出申請稱租用之房地現已出租，該承租人業已申請續租」為由，而自行認為被告已經默示同意與原告間之租賃契約續租，顯為斷章取義。對於函復訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司之文中所述「該承租人業已申請續租」實係就原告 101年11月27日申請續租之事實為陳述，被告於接獲原告續租申請，尚需依契約第九條相關規定進行審查，原告未依契約第9條第2項規定於租期屆滿前二個月（即 101年10月31日）申請換約續租，已違反約定，何況契約第9條第2項規定完成續約的所有程序仍須符合兩條件：
1.甲方同意續租、2.且經雙方協議取得共識後另訂新約辦理之，原告怎能拿被告拒絕訴外人承租申請之由，即予認定被告已經默示同意與原告續租換約，而非以被告審查結果正式函復同意續租與否為準據，足見原告之默示同意續租乃為一廂情願想法。另訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司所提租賃月租金分別為8萬元及6萬元，與原告月租金36,750元相差甚多，為符契約第9 條約定，並為公平、公正處理，杜絕圖利特定對象，自應收回系爭房地後另為公告標租是為正辦。
(六)綜上所述，被告從未對原告有任何承諾之行為，兩造間並無互相表示意思一致，故無被告所述已同意其續租之情事，原告之主張為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查，本件原告主張其於租賃期間屆滿前已以口頭及書面向被告提出續租之申請，被告亦有同意或默示同意原告之申請，且系爭房地亦有第三人申請承租，依契約約定其尚得主張以相同條件優先承租，兩造就系爭房地租賃關係自應存在，然為被告所否認，足見兩造間就上開租賃關係是否存在有所爭執，而有法律關係存否不明確之情形，而該等不明確之情形，攸關原告是否有使用系爭房地之權利以及繳納租金之義務等，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，此種法律上地位不安之狀態，得以本件確認判決除去，是原告提起本件訴訟應有確認利益，合先敘明。
四、原告主張其自86年起即向被告前身即台灣省政府交通處花蓮港務局、交通部花蓮港務局標租系爭房地，並約定三年為一期，到期得續租，原告每於租期屆至前均申請換約續租，最近一期於98年12月22日續約，租期自99年1月1日起至 101年12月31日；又因承租之系爭房屋破舊不堪，原告曾於87年徵得被告同意，由原告出資拆除，並花費數千萬元資金重建等情，業據提出臺灣省政府交通處花蓮港務局經管省有非商港設施之房地出租招標公告、招標須知、台灣省政府交通處花蓮港務局87年8月13日花港祕字第05129號函、98年度花院民公孋字第12159 號公證書、交通部花蓮港務局國有房地租賃契約等件影本為憑（參卷頁9 至20），參以被告所提系爭房地歷次出租招標公告、招標須知、公證書、房地租賃契約、新舊約條文對照表、交通部花蓮港務局函文等件影本，自堪信實。又原告主張依兩造於99年1月1日簽訂之契約，雖然有約定契約屆滿前二個月（即 101年10月31日前），如有意續租，應提出書面為之，但伊於續約申請期限內之101年9月21日，已以口頭向被告業務處處長林清富表示續租之意，並希望將承租人更名為花蓮港國際遊艇有限公司，故不斷與被告承辦人員協商，所以沒有提出書面申請，但被告承辦人員及主管都已答應讓原告續租，被告才會以原承租人申請續租為由，不同意訴外人花蓮港國際遊艇公司及長鯨股份有限公司承租申請，顯見兩造確實對於續租換約已有共識，不能拘束於書面申請之要件。況依契約書第9條第2項是換約續租之規定、第4 項是優先承租之規定，優先承租沒有規定租期屆滿前二個月要以書面表示之要件，所以不論基於原告請求換約是否成立，單就原告具有在同樣條件下優先承租權，被告就有義務與原告協商立約之內容，所以兩造租賃契約在期間屆滿後，由於上開換約及優先承租之約定並未消滅，租賃關係應屬存在等語。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：原告得否以被告就其所為之續約申請已有同意或默示同意，或依契約第9條第4項約定，以訴外人花蓮港國際遊艇有限公司或長鯨股份有限公司提出之申租條件行使優先承租權為由，主張兩造間租賃關係仍存在？茲析述如下：
(一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，同法第153條第1項亦有規定。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若係單純之沉默或未予回應，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。
(二)經查，原告雖主張其於本件續約申請期限屆至前，即以口頭向被告業務處處長林清富表示續租之意，並詢問應如何以花蓮港國際遊艇有限公司名義承租，經林清富承諾將予研究，其因等待被告消息，故未於期限前再以書面申請續租，後為求謹慎，再於 101年11月27日以書面通知續租之意。嗣於同年12月初，被告承辦人曾雯雯亦曾以電話方式徵詢原告租賃契約是否須辦理公證，且原告於12月中旬再至被告營業處所，被告承辦人曾丁光告知訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東徐忠慶以該公司名義去函申租，現正專案處理中，又被告於答覆訴外人花蓮港國際遊艇有限公司申租系爭房地之函文中亦表示系爭房地現已出租，該承租人業已續租等語，因認被告已同意或默示同意與其續訂租約。然依兩造所簽訂之房地租賃契約第9 條約定：「租期屆滿之處理：（一）租期屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方不另通知。（二）乙方如有意續租，應於租期屆滿前二個月，以書面並附身分證正反面影本暨印鑑證明等資料向甲方申請換約續租，其有欠積租者，應先繳清。如甲方仍願出租，雙方協議另訂新約辦理之，協議不成，甲方應重新辦理公告標租，乙方不得異議，且需自期滿之日起算，在一個月內無條件騰空所有可搬移之物或將物之所有權無償歸屬（贈與）甲方，並按現狀交還租賃物。（三）乙方逾期未申請換約續租，視為無意續租，乙方即應自期滿之日起算，在一個月內無條件騰空所有可搬移之物或將物所有權無償歸屬（贈與）甲方，並按現狀交還租賃物。（四）若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，乙方有優先承租權；如乙方在同樣條件下放棄優先承租權時，應依本條第二項規定處理可搬遷之物，甲方應以同樣條件重新辨理公告標租；若其他廠商惡意競價，卻無簽署契約時，乙方得按先前條件優先承租。....」是依契約約定，本件租賃契約於租期屆滿時即 101年12月31日後即消滅，原告若欲續租，應於租期屆滿前二個月即 101年10月31日前，以「書面」方式並附身分證正反面影本暨印鑑證明等資料向被告申請換約續租，如被告同意出租者，兩造協議另訂新約辦理之，協議不成，被告應重新辦理公告標租，原告亦不得異議。據原告所陳，其於101年9月21日係以「口頭」向被告業務處處長林清富表示續租之意，顯與契約第9條第2項約定不符，且原告即使踐行該條項之要式行為，被告仍須就原告續租申請為審查，被告如同意出租者，雙方需再協議另訂新約，非一經原告申請即生續租之效力，故原告於 101年11月27日以書面申請續租，實已逾契約所定期限。另參被告所提兩造間歷次房地租賃契約與契約修正條文對照表，關於續租之申請，自始均約定應以書面為之（參卷頁44、50至
51、54至55、57、83至85），被告對於原告申請續租及變更以法人名義承租系爭房地之否准，也皆以函文回覆（參卷頁68至79），益證兩造間就系爭房地相關行政作業程序皆以書面為慣習，並非承辦人員得片面決定或口頭答覆即生效力。被告既否認承辦人員有單獨對外承諾之權限，原告又未能舉證證明被告承辦人員及業務處主管有決定續租之職權，且自然人與法人本屬不同之權利義務主體，原告自難以被告承辦人員稱其申請變更承租人為法人乙案尚在研擬中，或告知訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東徐忠慶以該公司名義去函申租，現正專案處理中等語，主張被告已有同意與其續約或同意將承租人由原告變更為花蓮港國際遊艇有限公司。
(三)又被告於 101年12月26日以花港業字第0000000000號查覆訴外人花蓮港國際遊艇有限公司有關申請租用系爭房地一案略以：「貴公司向本分公司提出申請租用之房地現已出租，該承租人業已申請續租。依本分公司與承租人之租賃契約第九條約定，若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，乙方有優先承租權。因貴公司於 101年12月17日向本分公司提出申請租用旨揭房地，已逾申請期限，本分公司歉難同意旨揭申請」，否准訴外人花蓮港國際遊艇有限公司申租請求（參卷頁21）。另觀被告 101年12月28日花港業字第000000000 號函也以相同理由，否准訴外人長鯨股份有限公司承租申請（參卷頁87）。由前揭函文「…申請租用之房地現已出租，該承租人業已申請續租」等語，僅是被告告知該二家公司申租之房地已出租，原承租人也提出續租申請，文中並無表示已同意原承租人續租申請，且均係以該二家公司申租逾期為由，否准承租申請。況兩造間就房地租用事宜均以書面通知為慣習已如前所述，自難以被告拒絕訴外人申請承租系爭房地之行為，即推認其有同意原告續租之效果意思，並據此認定被告已默示同意原告續租，原告此部分主張自無足採。
(四)原告復主張系爭房地尚有訴外人花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司申請承租，依據契約第9條第4項，原告得主張以相同條件優先承租，被告有義務與原告協商立約之內容，因此兩造租賃關係在期限屆滿之後，在優先承租約定還沒消滅前，兩造租賃關係應屬存在；然被告以訴外人花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司之申請租用案均逾申請租賃之期限，且訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司所提租賃月租金分別為8萬元及6萬元，與原告月租金36,750元相差甚多，為符契約第9 條約定，並為公平、公正處理，杜絕圖利特定對象，自應收回系爭房地後另為公告標租，原告無租賃契約第9條第4項優先續租之適用等語置辯。查訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東徐忠慶以該公司名義於101年12月11日，及長鯨股份有限公司於101年11月29日，分別向被告申請承租花蓮縣花蓮市○○段○○○ ○號、花蓮市海岸4號之4,825平方公尺港埠基地（參卷頁80至81），雖與兩造租賃契約所載承租範圍不同，惟據被告所陳，經詢問訴外人長鯨股份有限公司後，該公司表示欲承租標的即原告現使用之房地，而花蓮港國際遊艇有限公司則為本件原告所投資之事業，也曾多次向被告申請變更承租人為該公司，堪認訴外人長鯨股份有限公司及花蓮港國際遊艇有限公司所欲申請承租標的乃系爭房地無疑。則依兩造間租賃契約第9條第4 項約定，若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，原告有優先承租權。本件租賃契約屆至日為 101年12月31日，依前揭約定，必其他廠商於租期屆滿前二個月即 101年10月31日前向被告申請承租，原告始得主張依相同條件為優先承租。是雖兩造簽訂之租賃契約條款無拘束訴外人花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司之效力，然對於契約之當事人即兩造而言，仍應受其拘束力，兩造租賃契約第9條第4項既明定需租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，原告始能主張以相同條件優先承租，今上開二家公司申請承租時既已逾契約所定期間，原告自無主張適用契約第9條第4項優先承租之規定。
(五)原告雖稱其先前也曾經未於契約所定「租期屆滿前二個月」以書面提出申請續租換約，但被告仍准許其換約續租申請，可見兩造對於契約第9條第2項期間之約定並無加以遵守之合意；另契約第9條第4項所指契約屆滿前二個月有其他廠商申請承租，此部分約定並非針對其他廠商申請承租之限制，應該只是說明如有其他廠商申請承租時，原告有優先承租權之意思，被告仍可在其他廠商申請承租時，於本租期屆滿前、後同意申請廠商承租，所以該約定有關契約屆滿前二個月應屬贅文。且兩造在98年12月22日間簽約時，被告尚屬於交通部所管轄之機關，即使契約第9 條第2項及第4項約定應於租約屆滿前二個月為之，但被告其後已改為公司組織，原來應經過交通部同意而預留之二個月公文往返之作業期間就無存在必要，所以被告公司之承辦人員曾雯雯、曾丁光及業務處長林清富才會答應續租，可見被告同意續租並無需具備書面申請之要式性或同意原告事後予以補正云云。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年度上字第1118號判例意旨可資參照。查契約第9 條第2項、第4項期間之約定，乃兩造於89年12月間續租換約時增修之契約條文（參卷頁50），該條項既分別載明「乙方如有意續租，應於租期屆滿前二個月，以書面向甲方申請換約續租」、「若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，乙方有優先承租權」，依契約文義解釋，原告若欲續租，自應於租期屆滿前二個月提出書面申請；若欲主張優先承租，自應先有第三人於租期屆滿前二個月申請承租，原告始得對被告表示以相同條件優先承租系爭房地。原告先前雖曾經逾期提出續租換約之書面申請，然被告因考量當時並未有第三人申請承租，為避免租金損失，仍准與原告協議續訂租約，乃兩造合意之結果，與本案中有第三人申租，被告應秉公平及公正原則辦理公告標租之情形顯有不同。又倘如原告所稱係因被告前身隸屬於交通部花蓮港務局，而辦理承租事項有公文往返等需求，故需提前申請承租以利後續作業程序，然該期間限制既特別載明於契約之中，顯即係有意之規定，兩造自有遵守之必要，並不因本件契約嗣後由被告繼受而異其結果；縱使被告現已因改制，無需將承租人申請文件再上交機關審查，然依被告所述該二個月期間仍是預留與原承租人協議簽約，及如原承租人不行使優先承租權必須公告標租所需之作業期間，在兩造同意修正契約條款或刪除之前，仍應予遵守，自不由得當事人一方任意以該條款已不合時宜為由，主張得不受拘束，或放寬解釋成只要有第三人申請承租，原告即得以相同條件優先承購，而無期間限制云云。至於原告稱被告公司之承辦人員曾雯雯、曾丁光及業務處長林清富可以決定續租乙節，既為被告所否認，且上開承辦人員或業務處長就本件房地續租與否，並不因被告改為公司型態而有決定權限，尚須經公司內部層級審查核可。從而，原告既未能於契約所定期限內以書面向被告申請續租，亦無法舉證證明被告公司人員有權對逾期續租申請表示同意之權限，兩造間就系爭房地之租賃關係自已因租期屆滿而消滅，又訴外人花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司申請承租之時間非在契約所訂租期屆滿二個月前，亦與契約第9條第4項所定優先承租之條件不符，原告自無由主張優先承租權，故原告主張依契約第
9 條第2項及第4項規定訴請確認其與被告間就系爭房地租賃關係存在，為無理由。
五、至原告主張其承租系爭房地後，因房屋老舊不堪用，於經過被告前身同意下花費數千萬元將系爭房地重建及整理，才有今天的規模，如今被告卻以細故否認原告續約之權利，所得利益極小而使原告損失甚大，非不得視為以損害他人為目的，被告所為顯有違誠信，已構成權利濫用等語。惟按民法第
148 條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用，最高法院69年度台上字第1079 號裁判意旨可資參照。查原告於87年8月1日確曾以系爭房屋二樓結構已遭腐蝕安全堪慮為由，向台灣省政府交通處花蓮港務局申請將建物全部拆除重建，花蓮港務局亦以87年8月13日花港祕字第05129號函准原告之重建申請，並於該函文說明二、（二）中載明「依租賃契約第八條約定，拆除重建之費用自行負擔，並不得請求任何補償。」；而依兩造當時契約第8條約定：「本約出租之房地限於現狀使用，...。乙方為實際需要而有整理其租用房地之必要時，費用由乙方自負。非經甲方同意，不得增建、改建或修建任何設備，在動工前應檢附其相關文件及設計圖說送交甲方審查同意，並由甲方發給港工作業許可證後，始可依圖施工，....；租約終止時，乙方應負恢復原狀，並不得異議及要求任何補償。」（參卷頁44、47至49），嗣兩造於89年12月間換約時，於修正條文第14條特約事項中明定：「乙方因經營需要，其經甲方同意而自費增建六六一‧二七平方公尺之建物，於退租、租期屆滿、終止租約等租賃關係消滅時，其增建建物所有權無償歸屬（贈與）甲方，且不得主張民法第四百三十一條有益費用之補償及返還租賃物之拒絕。」等語（參卷頁51反面），可知原告係因房屋老舊不堪使用，為營運需求於取得當時管理機關花蓮港務局同意後，將原建物拆除就地重建，並約定於原告退租、租期屆滿、終止租約時，該重建物所有權無償歸屬花蓮港務局，而原告在99年續租時，兩造亦將增建物之所有權歸屬定於契約第15條特約事項中（參卷頁18）。是原告於申請重建房屋以及後來續租換約時均應已知悉若有退租、租期屆滿、終止租約之情形發生，系爭房屋所有權無償歸屬花蓮港務局（該權利現由被告繼受），原告於斯時應已明瞭租期屆滿未能續租會生此不利益。換言之，本件租賃契約第15條就租期屆滿時系爭房屋之所有權歸屬已有約定，兩造對該條文約定是否合理，自已經審慎考量，並於簽立租賃契約時即可預見，原告經權衡利益得失而猶願簽訂，亦無顯失公平情形，原告後因自身疏忽遲誤續租期限，被告也以函文告知不同意其續租之申請，原告亦無契約第9條第4項優先承租權之適用，兩造間租賃關係於101年12月31日即行消滅，則被告依兩造租賃契約第9條第1項、第2項及第3項約定，以102年1月8日花港業字第0000000000號函否准原告續租申請，並要求原告於函到一個月內清空返還系爭房地（參卷頁89），乃正當權利之行使，難認有違誠實信用原則或權利濫用情事可言，原告主張自不足採。
六、綜上所述，原告就系爭房地之租賃關係已因租期屆滿而消滅，是本件原告訴請確認其與被告間就如附表所示之土地及房屋租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
書記官 王馨瑩附表：（參卷頁101）