臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度原簡上字第5號上 訴 人 曾玉英訴訟代理人 許嚴中律師
林政雄律師被上訴人 江義暉訴訟代理人 江愛珍被上訴人 李連生訴訟代理人 江素珍上列上列當事人間確認房屋所有權存在等事件，上訴人對於中華民國103年4月1日本院花蓮簡易庭 102年度原花簡字第5號第一審判決提起上訴，本院於 103年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、原審判命駁回上訴人之訴。上訴人不服原判決，提起上訴，聲明：原判決廢棄；確認上訴人曾玉英對門牌號碼花蓮縣豐濱鄉○○村0 鄰0○0號房屋有使用權。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：
(一)花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號土地為上訴人出資購買，有證據可佐，原審未查明對上訴人有利之證據，逕採用被上訴人之親人滕江素蘭之證詞，而對上訴人不利之認定稱購地的錢滕江素蘭也有出一半即10萬元，但該證人對於購買土地之細節均不知悉，如「（問：何時購地？）不太清楚。」亦未見其提出確切之憑證，其證詞顯然有偏頗自家人之虞，且與無利害關係之證人潘春福、陳蕉妹之陳述不一致，其證詞不應採信。又門牌號碼花蓮縣豐濱鄉○○村0 鄰0 ○0 號未辦保存登記之房屋則為上訴人與訴外人江正已共同出資興建，亦有證據可佐，被上訴人雖辯稱系爭房屋興建之資金，係江正已於民國92年2 月取得系爭土地所有權後，以系爭土地設定抵押貸款70萬元所得，然自原審向花蓮鳳林地政事務所調閱之91年登記收件鳳地一字15630 號設定登記案件，顯示江正已早於91年5 月2 日即以新豐段166 、175 地號土地設定抵押，當時已貸款55萬元，此筆金額與系爭房屋之興建並無關係（因系爭房屋係於92年2 月才開始興建），而係江正已購買生財器具經營生意之用。迨92年2 月19日江正已方再以系爭土地增貸，共同擔保貸款金額70萬元，並於92年2 月25日清償之前的貸款40萬元，故清償後應僅餘30萬元，而興建系爭房屋約需花費70餘萬元，為兩造所不爭，故顯不可能全為江正已用系爭土地貸款所得，更可證證人潘春福所稱「是江正已、曾玉英共同出錢蓋的」之證詞應屬實在。至證人江素蘭稱其有提供名下土地與江正已貸款，並擔任連帶保證人云云，惟其自承其提供土地貸款為97年間之事，顯與本件於91年間購買土地及92年間興建房屋等無涉，與本案並無關係。
原審判決未審及此，認事用法俱有違誤。
(二)至被上訴人提出之調解筆錄，當時上訴人於調解程序即一再主張系爭房屋及土地均為其出資購買，然因未請律師，且上訴人為原住民，不知如何主張法律上之權利，為擱置爭議，始同意暫以租賃一年之方式暫平紛爭。惟以法言之，曾玉英既共同出資興建系爭房屋，即已原始取得系爭房屋之所有權，亦不因該調解筆錄而發生所有權移轉之效力。
二、被上訴人則聲明：上訴駁回。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：
(一)系爭土地登記為江正已名下所有，上訴人復為爭執，自於法不合。上訴人倘係實際出資全部購買土地之人，為何以江正已為登記名義人，況前案被上訴人起訴請求上訴人遷讓返還房屋時，上訴人自始未曾提出或抗辯此一出資全部購買土地事實。而江正已購買系爭土地之資金中10萬元仍向其胞妹即滕江素蘭借貸而得。又上訴人與其子均無穩定的工作收入足以出資購買土地，遑論係出資興建系爭未辦保存登記之建物。
(二)上訴人提出之土地買賣契約書並非真正，蓋被上訴人親至原所有權人陳蕉妹住處詢問，陳蕉妹提及買賣事宜因買方未同意土地價款一次全部付清之條件，買賣事宜自此作罷，亦未有拿出相關證件簽名蓋章之情事。
(三)而就系爭未辦保存登記建物部分，滕江素蘭已到庭證明坐落於該土地上門牌編號為花蓮縣豐濱鄉○○村○○0 ○0 號之未辦保存登記建物係江正已邀同滕江素蘭為連帶保證人，並提供名下其他三筆土地為共同擔保，於92年2 月19日間向花蓮縣光豐地區農會貸款，始籌得75萬元左右之資金興建取得。
(四)江正已係於92年2 月19日以土地設定最高限額抵押權予花蓮縣光豐地區農會辦理貸款，於92年2 月19日以土地設定最高限額抵押權予花蓮縣光豐地區農會辦理貸款，於92年6月9日興建完成該建物後，始經花蓮縣豐濱鄉戶政事務所編訂門牌，92年10月起花蓮縣地方稅務局始開始課徵房屋稅，在在應足證明系爭未辦理保存登記建物之興建資金確係江正已個人所籌得。
(五)陳蕉妹雖係土地原所有權人，然土地與建物仍係不同之財產客體，上訴人縱有出資購買系爭土地，並不能即可得出其亦有共同出資興建系爭房屋之事實。
(六)使用借貸係債之關係，僅於當事人間有其效力，縱如上訴人所言其與江正已間有使用借貸關係存在，然被上訴人買受系爭房屋，亦不當然繼受之。且上訴人與江正已僅係因同居關係而居住系爭房屋，並非居於自主意思而占有，應無使用借貸關係。遑論被上訴前對上訴人提出返還房屋之訴，並經調解確定在案，上訴人亦同意於租約到期或逾二個月未繳納租金時，無條件返還房屋予被上訴人，則上訴人實無再行主張有權占有之理。
三、本院之判斷：
(一)按房屋與土地為兩個獨立之不動產，物權除依法律或習慣外，不得創設。不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。經查，系爭門牌花蓮縣豐濱鄉○○村0○0號房屋所坐落之花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，係由訴外人江正已於91年12月6 日向訴外人陳蕉妹購買後分割而出，然後於92年10月間興建完成系爭未辦理保存登記之房屋，並由江正已為系爭房屋課稅義務人，嗣江正已死亡後，由其繼承人即被上訴人江義暉將系爭房屋及土地出售予被上訴人李連生之事實，有土地房屋買賣契約、土地登記謄本、門牌證明書、土地所有權狀、花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書及建築改良物所有權買賣移轉契約書等在卷可查，是足認被上訴人係為上開土地之所有權人，殆無疑問。惟系爭房屋未經辦理保存登記，其所有權依法應由起造人於建築完成時原始取得。上訴人主張系爭房屋係其出資興建，並進而請求確認其有使用權云云，惟遭被上訴人否認，自應由上訴人就其陳稱之權利發生事實負起說明及證明之義務。
(二)然所謂「使用權」乃所有權之「權能」之一部，非屬獨立之物權，而若依債之法律關係而就物有使用之利益，亦屬各個相對的債之關係中債權人得向債務人請求之債權。故上訴人起訴請求確認其就系爭房屋有使用權，係指何種性質，亦即究係因擁有何種物權而享有使用權能，或基於何種債之關係而得向被上訴人請求容忍其使用，應由上訴人負說明之義務，並為適當訴之聲明。倘上訴人未能善盡說明之義務，且訴之聲明之內容，未能直接請求法院確認其擁有何種物權或債權，僅泛稱有使用權，顯非合法，即無從通過法院之一貫性審查，本應以顯無理由駁回其訴。且查，上訴人於原審起訴時，原本主張系爭房屋係其自己所出資興建，江正已僅為房屋稅籍名義人，乃借名登記關係，所有權仍歸於上訴人所有；若不能證明，亦為使用借貸關係云云，嗣後於本院第二審時，則捨棄上開借名登記及借用借貸關係，直接主張其為系爭房屋之所有權人，主要係以系爭房屋坐落之土地乃上訴人其出資購買，而上述○○段 000地號土地買賣契約書上之付款方法欄內，載有上訴人及其子之簽章、捺印及該土地出賣人陳蕉妹於上訴人訴代事務所之談話紀錄記載等，證明其為土地之購買人云云。然由上揭買賣契約書之當事人欄內，明白記載買受人為江正已，則依此書面契約之形式，可認係由江正已與陳蕉妹締結買賣契約，足以排除上訴人為買受人之說法。又依社會常情，買賣契約當事人為誰，未必與價金來源一致，亦即買受人之資金非不可由他人資助提供，但仍不變其契約上之地位。況且，上述付款方法欄內之記載，尚非明確，不能證明有變更買賣當事人或價金係由上訴人提供之意思，最多僅能證明購地款係由上訴人或其子所交付，無從據以認定出資者即為上訴人。復由買賣實際履約交割之情形及結果，亦係由江正已登記為土地所有權人，此事實足以明顯排除上訴人為土地買受人之說法，因此上訴人非系爭土地買受人或所有權人，甚為灼然。另證人即江正已之結拜兄弟及遠親潘春福雖於原審到場作證，惟證言就系爭房屋究係由誰出資興建並不確定；證人陳蕉妹於本院準備程序之證述，僅能證明價金係由上訴人交付，亦不能因此推論上訴人為土地之買受人及所有權人；證人胡正義固於本院證述上述買賣價金係由其提供，但非惟所陳述付款係一次交付，與書面記載之分三次交付，明顯有違，亦不足以認定有使買賣契約當事人變更為上訴人之情事。參以證人即江正已胞妹滕江素蘭於原審證稱：「那個地是20萬元沒有錯，但我出一半，我哥哥出一半」等語（原審卷第141頁），佐○○○鄉○○段○○○○號土地之面積原為523.35 平方公尺，嗣後因分割增加380-1、380-2及380-3 等地號，而滕江素蘭分得之380地號土地面積為246.34 平方公尺，約為380地號土地原面積之一半，此○○○鄉○○段 ○○○○號土地之買賣契約書及登記謄本附卷可憑（原審卷第103、256頁），是證人滕江素蘭所證應為可採，○○○鄉○○段 ○○○○號土地買賣契約書上雖有上訴人及其子於付款方式欄簽章、捺印，惟實際之出資者應係上訴人及滕江素蘭無誤，上訴人主張其以20萬元向陳蕉妹出資購買坐落花蓮縣○○鄉○○段 ○○○○號土地云云，顯不可採。證人滕江素蘭亦證稱：「江正已要貸款是因為他說地已經買了，要打地基蓋房子… 92年2月25日撥款70幾萬元下來…92年貸的錢蓋房子不太夠錢，97年我又提供土地借他去抵押借款…」等語（原審卷第 140-141頁），核與證人潘春福稱：「蓋房子的錢也許是我大哥借款去蓋，然後去貸款也不一定。」等語相符（原審卷第112頁），復有光豐地區農會102年12月27日花光農信字第0000000000號函附卷可佐（原審卷第288 頁），應認系爭房屋係由江正已貸款後出資興建無誤。再者，依上訴人之陳述，充其量僅說明土地之買賣資金由其所提供，但就嗣後興建房屋時，其如何提供資金及其金額、資金流程等，均未為相當之陳述，即難與其出資興建系爭房屋之主張相侔，自非可採。
(三)上訴人已捨棄就系爭房屋有使用借貸關係之主張，且由江正已於生前與上訴人間就系爭房屋定有租賃契約，此間接事實，通常可以排除上訴人為房屋所有權人之可能，而上訴人辯稱該租約係為設檳榔攤而擬就之使用證明文件云云，亦僅係空口無據之詞，未能具體提出相關說明及事證以實其說。另由上訴人前於本院100年度司簡調字第125號返還房屋事件中與被上訴人李連生成立調解，同意以每月 3,000元之代價承租系爭房屋，並約定租自100年12月1日起至 101年11月30日止，此有調解筆錄 1紙附卷可憑，亦屬一項足以排除上訴人為系爭房屋所有權人之間接事實，復查無上開調解程序有何違法或上訴人意思表示有何錯誤之情事，則綜上所述，上訴人不僅未能說明及舉證其如何出資興建系爭房屋，且由現存可信之事證均可推翻上訴人前揭主張，故其上訴顯無理由，應堪認定。
四、綜上所述，本件上訴人請求確認其就系爭房屋有使用權，洵屬無據，應予駁回。原審駁回上訴人之請求，已詳述理由，經核並無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。
據上論斷，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 張浴美法 官 曹庭毓法 官 沈培錚以上正本證明係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
法院書記官 林鈺明