臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度訴字第10號原 告 花蓮縣吉安鄉農會法定代理人 黃福勝訴訟代理人 林政雄律師
高逸軒律師被 告 林慎訓訴訟代理人 林國泰律師被 告 陳長威上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告陳長威、林慎訓間就門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○○街○○號房屋租期自民國101年6月20日起至民國106年6月19日止之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第 247條前段定有明文。而該條所謂即受確認利益之法律上判決，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號著有判例可參。本件原告主張被告間就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○○街○○號房屋（即同段第4096建號建物，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之租賃關係不存在，為被告所否認，並稱被告間就系爭房屋訂有自民國101年6月20日起至106年6月19日止之租賃契約（下稱系爭租約），惟系爭房屋上如有租賃權存在，將致原告抵押權之實行不易，而有害及原告債權之虞，且系爭租賃關係之存在與否處於不明確之狀態，且能以本件確認判決除去之，是原告提起本件訴訟自有即受確認判之法律上利益，於法即無不合，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張略以：被告陳長威為分別向訴外人有連建設股份有限公司（下稱有連公司）及呂淑惠購買系爭房地，曾向原告借款新臺幣（下同） 750萬元，並於取得系爭房地所有權登記之民國101年7月11日設定 900萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予原告。嗣因其屢經催討均未償還貸款，原告乃以確定支付命令為執行名義聲請拍賣系爭房地。詎被告林慎訓竟於強制執行程序進行中提出與被告陳長威於102年3月20日始經公證之債務清償協議（下稱系爭協議），約定就系爭房屋訂立租期溯自101年6月20日起至106年6月19日止之系爭租約，因系爭抵押權設定在系爭租約成立之後，致原告無權於執行程序中請求除去系爭租約，以致拍賣條件記載為不點交，影響投標意願及拍賣價格。查被告陳長威既於101年7月11日始取得系爭房屋所有權，並於同日設定抵押權予原告向原告借款，並簽立切結書（下稱系爭切結書）保證「於提供設定抵押權時絕無出租或被第三人占有等情事」，擔保系爭房屋在101年7月11日前確無出租之情形，卻於遭強制執行拍賣系爭房地之際，提出租期始日早於其取得系爭房地所有權期日之系爭租約，甚且該租約之公證日期更晚於系爭抵押權設定登記完成後 8個月，均有悖於常理，足認被告2人係在通謀虛偽意思表示下訂立系爭租約，依民法第 87條第 1項規定，應屬無效。爰提起本件訴訟請求確認系爭租賃關係不存在等語，並聲明如主文第1項所示。
二、被告之抗辯㈠林慎訓辯以：否認被告間有何通謀虛偽意思表示之情事，又
依實務見解，租賃契約不以出租人對於租賃物有所有權為要件，原告主張系爭租約無效，應由原告負舉證責任。本件另一被告陳長威早於101年6月18日即向訴外人呂淑惠及有連建設有限公司購買系爭房地，並分別簽訂土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書，陳長威既已購得系爭房屋，自有權將系爭房屋出租予他人。後因被告陳長威曾積欠被告林慎訓200萬元未還，乃於 101年6月20日與林慎訓約定將系爭房屋出租予林慎訓使用，每月租金19,000元即以上開欠款扣抵，租賃期間約定為5年（ 101年6月20日起至106年6月19日止），並經公證人公證在案，亦由被告林慎訓繼續承租使用迄今，可知被告間之租賃關係實屬真正。另系爭切結書乃原告和貸款戶間之定型化契約，且未經原告人員向被告陳長威逐條說明，足證陳長威並無向原告保證系爭房屋並無出租或被第三人占用之意思，原告即難以系爭切結書之記載證明被告間之租賃契約係基於通謀虛偽意思表示所為等語。
㈡被告陳長威則以：對保時沒有仔細看就在系爭切結書上簽名
了，系爭房屋是預售屋，原本6月就要交屋，遲至 7月中才交屋給我等語。
㈢被告2人均聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷㈠原告主張被告陳長威前以系爭房地為擔保，設定第一順位最
高限額抵押權向其借款，並簽立切結書保證絕無出租，惟逾期未受清償，乃向本院聲請拍賣系爭房屋，經本院以 102年度司執字第8347號強制執行程序受理中，被告竟提出經公證之系爭協議及系爭租約，致拍賣條件記載為不點交等情，業據原告提出與所述相符之系爭房地登記謄本、公證書、系爭租約及被告陳長威簽立之切結書等件為證，復為被告所不爭執，且經本院依職權調閱前開執行卷核閱無訛，原告此部分主張之事實，堪信為真實。
㈡按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任，最高法院42年臺上字第 170號判例可資參照。本件原告主張被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，惟被告抗辯該法律關係存在，自應由主張租賃關係存在之被告負舉證責任。次按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。又形式上證據力，因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第357條、第358條或第 355條規定決之。文書之實質上證據力，則應由事實審法院曉諭兩造為適當完全之辯論，依辯論之結果，由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之，並將其心證之理由，記明於判決，最高法院22年上字第2536號判例、41年台上字第971號判例、73年度台上字第990號裁判、 83年度台聲字第353號裁判等要旨可參。是以系爭協議書雖經公證，然其實質證據力為何，自應本於證據認定之。經查：
⒈被告間經公證之系爭協議第4條第 1、2項記載：「為擔保本
約債務，債務人（即陳長威）將名下所有系爭房屋全部出租予債權人，租期自101年6月20日起至106年6月19日止，租金每月19,000元。前項租金（即每月19,000元整），以債務人每月應給付予債權人（即陳慎訓）之利息抵償，即債權人承租房屋期間債務人免給付利息。」有系爭協議附卷可憑（卷第15-1 6頁）。足認系爭租約之租金係以陳長威應付予陳慎訓之利息扣抵，即林慎訓無須給付陳長威租金。惟系爭租約之房租收／付款明細欄自101年6月20日起至 102年11月20日止，卻每月記載收受19,000元，並由陳長威逐月簽名在後（卷第49頁背面），顯與前述約定不符，況且，林慎訓就其與陳長威間之 200萬元債權僅稱係投資關係產生，陳長威有關開支票，支票退票後改開本票等語（卷第 178頁），惟並未提出債權產生之證據，因此是否有利息產生而得以抵付租金，不無疑問，是被告間是否確存有租賃契約，已非無疑。
⒉次查，被告等雖以系爭切結書係由原告事先印妥交被告陳長
威簽章，為定型化契約，應屬無效云云置辯。但查，上開切結書並非被告陳長威向原告借款之借貸契約條款，僅係陳長威向原告所為聲明事項，俾原告考量擔保品無虞而同意貸款，與定型化契約條款尚屬有間，且定型化契約中之條款須違反誠信原則，對消費者顯失公平，始為無效，系爭切結書之內容僅作為原告同意貸款與否考慮，並未使欲借貸之客戶居於何種不公平地位，況證人即原告對保人員郭素貞亦到庭證稱：「系爭切結同意書是本件辦理房屋抵押貸款時，由借款人陳長威所簽立…借款人識字，我們會請他看過之後再打勾處簽名。他看過之後才會簽同意…他沒有表示他不了解或不清楚或對（切結）同意書的第一至四條等條款有疑義…我們跟他說你看完再簽名，如果簽了，就表示他同意了」（卷第161- 162頁）。足認被告陳長威係於審閱過切結書並了解其內容後始簽名，被告辯稱該切結書係原告事先印製，陳長威僅依原告對保人員指示即在打勾處簽名，該切結書應屬無效等語，並不可採。
⒊再查，被告陳長威係於101年7月11日辦妥系爭房地之所有權
移轉登記，並於101年7月13日完成交屋，有系爭房地登記謄本及經陳長威簽名之交屋相關係文件及保固書在卷可稽（卷第8-13、100頁），並經系爭土地出賣人呂淑惠證述無訛（卷第95頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。然系爭租約之租期始自101年6月20日，有系爭租約附卷可憑（卷第49-5
2頁），斯時出租人即被告陳長威尚未完成交屋，且被告陳長威並於101年7月12日簽訂系爭切結書表明系爭房地絕無出租或被告第三人占有等情事，有該切結書在卷可參（卷第18頁），是陳長威既於101年7月11日方取得系爭房地所有權，且至同年月13日始獲交屋，衡情被告間自不可能早於交屋日期即成立租約並計付租金，系爭租約之約定顯與常情有違，是被告辯稱系爭房屋為預售屋，原告預定101年6月交屋，因故遲延至7月，所以才會在6月間即簽訂系爭租約等語，均不足採。
㈢綜上，足徵被告係基於通謀之意思表示簽訂租約，故系爭租
約並非真正，被告復未能舉證明該法律關係存在，則原告請求確認被告間就系爭房地之租賃關係不存在，洵屬有據。
四、綜上所述，原告本於民法第 87條第1項之規定，訴請確認被告間就系爭房屋自101年6月20日起至106年6月19日止之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第 85條第1項前段。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章法 官 沈士亮法 官 李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
法院書記官 郭怡君