臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度訴字第111號原告即反訴被告 林偉倫即金仲不動產訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被告即反訴原告 梁競傑上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國103年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴方面：
一、原告主張：㈠被告為花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）
所有權人，委託原告仲介銷售系爭土地，雙方約定委託價格為每坪新臺幣（下同）7,000元，系爭土地面積為6,603.74平方公尺（計1,997.63135坪），總價金為13,983,420元，然被告在專任委託期間（即民國103年3月26日至103年4月8日），於103年4月6日將系爭土地出售，顯已違約，並在買方已達委託銷售價格，不依約於「不動產買賣意願書」或「要約書」或不動產買賣契約書上簽章，故依土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）第7條第5項第1款第1、5目約定，原告得向被告請求給付百分之6服務報酬839,005元。
㈡關於買方已達委託銷售價格，被告不依約於「不動產買賣契
約書」或「要約書」或不動產買賣契約書上簽章（系爭契約第7條第4項、第5項第1款第5目），應給付違約金委託銷售價格之百分之6服務報酬部分：
1.根據契約委託銷售價格為「每坪保證造路完成為8,000元，現況為每坪7,000元。」，即係指委託銷售價格有2種方案，其一為買方若欲要求賣方保證造路者，價格為每坪8,000元，其一為沒有路，為每坪7,000元，端視買方之需求如何，只需原告居間使買方同意上開2種方案之一，即已完成居間。上開委託銷售條件既為被告於系爭契約所同意，嗣後迄103年4月6日為止，兩造均未變更銷售條件，當然也無變更契約書，自不容許被告單方面更改委託銷售條件。換言之，系爭契約之委託銷售金額有二，乃被告同意之條件，未經兩造更改委託銷售條件，不容被告單方面否認，故被告稱嗣後僅同意委託以8,000元之條件出售，並無更改契約之效力。
2.原告已於103年4月6日居間買方張經亞同意以沒有造路每坪7,000元購買，構成「買方出價已達委託銷售價格」之要件，惟被告竟藉口電話詢問離開現場後逃離，不願面對契約責任，拒絕進行後續買賣事宜，已違反系爭契約第7條第4項、第5項第1款第5目違約事由，應給付違約金委託銷售價格之百分之6服務報酬。
3.被告辯稱103年4月5日已經完成造路並告知鄭皓文云云，則為謊言，蓋因：依據103年4月6日錄影資料，被告還表示「把那一條路開好再來賣」，不啻證明在103年4月6日當天路還沒造？當時因為被告表示路還未開好，仲介表示要7,000元，被告也不否認，所以買方不斷協議價格，因被告很堅持，所以買方最後同意以7,000元簽約成交；經庭外詢問鄭皓文，鄭皓文也稱未受被告如此告知。如果路已經造好，被告理應會積極表示路已造好，故證明被告於本案訴訟主張路在103年4月5日已造好、有跟鄭皓文講、證人陳順福之證詞等等，均是謊言偽證，乃臨訟編纂之詞。
4.被告在4月6日當天，一再表示路還沒做好，希望等路做好提高價格再賣，但因買方最初的出價是每坪6,000元，在4月6日當天經過洽談才同意提高到7,000元，但如被告所述，他打從心裡不想賣，又不敢說出口，所以在知道買方也同意7,000元購買的時候就佯裝打電話而離開，構成違約。
5.關於證人陳順福部分：①陳順福證稱伊為介紹被告購買系爭土地之人，受被告委託開
設道路，沒有收取介紹費，也沒有收取開設道路報酬云云，證人與被告非親非故，竟係免費替被告做如此多之事，所述違背經驗常情，其與被告之關係令人生疑，所述內容無可信度。
②若照證人所述在103年4月5日路已造好，被告也知情，按理
講在103年4月6日被告與買方商談時，應該就會極力主張路已造好，要賣每坪8,000元才對，但從錄影光碟及譯文來看，被告根本沒有提道路已經造好，反而稱「把那一條路開好再來賣」，證明證人陳順福所稱路已造好乙情，若非是謊稱造好，就是謊稱造好之時間，實際是訴訟後才補造，而非在103年4月5日造好。
③更何況，依據系爭契約之委託內容，被告已同意委託以每坪
7,000元之條件出售，迄103年4月6日為止，兩造均未變更出售條件，被告既係告知路還未造好，當然係以每坪7,000元出售為條件，不容被告片面更改契約內容。
④綜上，原告已遵守契約，買方出價達成委託銷售價格每坪
7,000元之條件，被告卻拒絕簽署買賣契約書書面，核屬違約。
6.被告所提10月6日聯合報關於仲介公司「霸王條款」報導部分，該案事實與本件不同（包括契約條文之協議也不同），無參考餘地，因根據該報導之判決基礎事實，與本件有兩大差異，第一，條款之約定不同，第二，該案仲介是以賣方未能簽約為由請求賠償，但經該法院調查是因為買方當天沒有到場所導致，故不可歸責賣方，與本案是被告確屬違約之情形不同。本件是被告違反系爭契約私自委託第三人居間並出售土地，且原告已經居間使被告與買方當面談好達成委託銷售價格，但被告嗣後違約拒絕後續買賣事宜，故被告違約事證明確，與報導所示案例不同，且該案判決亦無拘束本案之效力。
㈢關於被告違反系爭契約第7條第5項第1款第1目「委託期間內
，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者居間仲介者。」，應給付違約金委託銷售價格之百分之6服務報酬部分：
1.於103年4月6日，兩造及張經亞到公司協商買賣事宜，張經亞同意依被告委託價格7,000元購買，然被告突然失蹤，電話也不接，原告因已達委託價格，遂依雙方契約代收訂金50萬元，本件因已達被告委託價格，原告當時也有找陳惠珍代書前來處理買賣契約事宜，孰料陳惠珍代書審閱資料，竟表示此案其已於稍早與他人另訂買賣契約，無法受理，原告自此方知被告違反專任委託契約，違約另售出土地與他人。
2.有關103年4月6日被告到原告公司前，被告早已透過陳惠珍代書售出系爭土地，當時因要協議價格，原告依慣例有通知陳惠珍代書到場，陳惠珍代書比被告先到，先瀏覽物件資料後，即表示本案買賣標的即系爭土地稍早早就已經售出，所以是在103年4月6日被告到原告公司前，被告早已透過陳惠珍代書售出系爭土地，被告聲稱沒有出售云云，顯與事實不符，原告訴訟代理人前次庭期稱，被告離開後所到之代書，係指第二位代書洪雪娥代書，原告訴訟代理人誤以為前後都是同一位代書，在此說明。
3.被告將系爭土地於系爭契約期間違法擅自出售及委託其他仲介業者，業經證人陳惠珍代書證稱：「（法官問：為什麼不方便簽？）因為我當天也有到其他仲介公司去，也是處理梁先生（即被告）的同一筆物件。（法官問：你所說同一筆物件就是同一筆土地的意思嗎？）是。（法官問：所以你是在103年4月6日處理被告同一筆土地的什麼事情呢？）他們前面也是在談同一筆土地的買賣交易。（法官問：你在當天在另一家仲介公司去處理被告同一筆土地的買賣交易，他們簽約成功了嗎？）他們只是條件講好了。也有簽一些文件。」、「（原告訴代問：你剛才所謂簽一些文件，是指買賣契約書嗎？）是。可是他們是有條件的。」。證明被告於103年4月6日當天稍早已另行私自委託其他仲介業者就本案系爭同一筆不動產簽立買賣契約出售。被告聲稱沒有出售等云云，顯與事實不符。
4.被告亦自承「其實確實我們談好，我對買方的印象非常好，我也非常希望能夠跟他交易，對於仲介公司的服務也非常的欣賞。（法官問：你所說的買方印象好、仲介公司服務好，都不是原告及原告找的買方？）對。」
5.從上可證，在兩造專任委託期間，被告自認私自委託其他第三人仲介業者出售系爭土地，且於103年4月6日已經談好出售條件，並請代書到場簽立買賣契約書，被告還一直誇讚其他仲介業者服務較好，核屬構成系爭契約第7條第5項第1款第1目之違約事由無疑。
6.原告嗣後調查詢問，根據代書陳惠珍之說法，被告之後為逃避違約責任，銷毀103年4月6日所簽立之買賣契約書，並另行製作一份新的，即係要將日期修改延後，且被告確實業已完成交易，並於103年5月30日移轉登記給他人。
7.被告應係想一地二賣，然考量第二位買方所出金額，扣除違約金後不足第一位買方價格，進退失據，方導致今日違約局面。綜上，被告確實違反系爭契約，擅自另行委託第三人就系爭土地居間，並已完成出售之交易，應給付違約金委託銷售價格之百分之6服務報酬。
㈣不動產經紀業接受賣方的委託銷售，必需投入相當多的人力
帶看及廣告費用，才有那麼一次機會為買賣雙方媒合成交，獲得仲介服務報酬，而服務報酬是我唯一的收入來源，被告掩蓋事實真相，致使我斷缺經濟收入，本人無法容忍。並聲明：被告應給付原告839,005元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠買方未達委託價格：
1.兩造103年3月26日簽訂系爭契約，明訂系爭土地委託銷售價格為「每坪保證造路完成為8,000元」，意即如地藉圖，鄰地花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地是道路用地（寬2.4米），雜草叢生，地勢凹凸不平，只要賣方能保證在可見的未來造路完成，買方必須出價8,000元，方可達到委託價。如果在可見的未來，賣方不能保證能造路完成，買方才可以依系爭契約中所訂「現況為每坪7,000元」來出價。
2.造路已經完成：①造路完成不是隨隨便便就可以保證的，原道路用地為2.4米
，被告請朋友協助協調相鄰的地主共5位，各讓出30公分的私人土地，供造路使用，如果有地主不同意，挖土機挖下去不是有地上權的法律問題嗎？萬一和原告簽了買賣合約，又不能保證造路完成，也是會有法律問題。被告的土地，朋友提議把路造出來，以增加土地的價值，所以造路的工程，無形和有形的工作，從今年農曆年開始，一直在做，沒有停止，根本不可能保持現況。
②4月5日前，朋友就告訴我路已經造完成了，預計4月7日下午
帶鄉公所的陳技師，現埸照相準備請鄉公所來鋪上水泥，4月6日到原告公司時，原告一直說已達委託價格每坪7,000元，完全不聽我的解釋。我不但保證造路完成，而且路已經完成了，整個地的價格創造出來了，如果以每坪7,000元簽了買賣合約，當場少了200萬元，所以不能簽，只好當埸走人。
③委託朋友造路之工程確實於103年4月5日完工，無庸置疑。
造路工程完成之後，無雜草叢生，地勢平坦，人車可以通行，功能面稱之為路，已經算是完成了。此路依原計劃，由地主（被告）造出路基，再向壽豐鄉申請鋪上水泥路面（利用鄉公所經費或是自費來鋪），鋪上水泥路面這部分確實尚未完成，但是那只是路的材質問題，花蓮由泥土和小石子所○○○鄉○○路比比皆是。和原告簽訂的系爭契約，委託條件並未規定路的材質一定要水泥路面。既然兩造簽訂的是「專任」的委託銷售，有義務對本物件的狀況多加關心，不知道路已經完成是原告的問題不是被告的問題。
3.造路完成有告知原告。原告跟我簽系爭契約時沒有路，4月6日前已經有路了，「現況」已經改變了，4月5日我有跟仲介鄭皓文講（我的路103年4月5日有做好，這件事情我有跟鄭皓文講，但我忘了是電話講還是現場講），當時7,000元不成的原因是如果沒有路是7,000元，現在既然有路了，怎麼還會是7,000元，所以連談都不願跟他談，這是我心理這樣想，所以仲介跟我說已經達到每坪7,000元的價格，我根本不想談。4月8日原告有發簡訊通知被告，4月9日早上10點到其公司簽約，被告凌晨3點就從新竹開車到花蓮去，到現場拍照存證，表示路已經造出來了，如果4月9日，原告的人有打來，就請他們到土地的現埸來看，可是對方都沒有打來。
4.委託銷售金額有兩個，一個是「有路的條件」，一個是「沒有路的條件」，雙方在原告公司議價時，賣方（被告）依事實有路的條件出價，買方依沒有路的條件出價（對方還說：「沒有啦，我沒有要開那條路啦！」），雙方的理念完全沒有交集，自然就無法成交，為什麼仲介還說「買賣已達銷售金額」？再說，原告不可能不知道被告有請朋友造路一事，從4月6日早上簽約前到提告前這段時間，隨時都可以到現場去看一下，或是看到被告提供4月9日照的相片，一條路就在那裡，無須爭論。
5.以用路的完成否來看委託條件，完全誤導本案的方向，能不能保證造路才是關鍵。被告委託條件的主體是「每坪保證造路完成為8,000元」，例外條件是「現況7.000元/坪」，意即是縱然沒有路或是路沒有完成，只要能「保證」在可見的未來之內造路完成，買方出價8,000元方可達到委託價，如不能保證造路完成（有路權問題及違約問題），才符合現況7,000元/坪售出的條件。原告所述：「當時委託價格是路開好是每坪8,000元/坪」，這句話是不正確的，請原告再仔細的看清楚委託書寫的是「每坪保證造路完成為8,000元」。
㈡兩造簽訂系爭契約是晚上7點多，對方傳真給我，叫我趕快
簽，因為要拿給客戶看，所以我趕快問他在哪裡簽名，簽完以後就傳真了，根本沒有看清楚裡面所有的相關條文細項，而且傳真的字體很模糊，不易辨別，那個時候我在新竹市的家裡。我是3年多以前買了這塊土地，3年多前就委託原告幫我賣，這3年原告陸陸續續有介紹一些案子，多沒有賣成，直到今年3月底的時候，原告告訴我說他有一個客戶，要我簽專案委託書給他，就用傳真的方式簽了。今年過完農曆年後，我請朋友幫我把路弄出來，原告跟我簽的時候，我跟他說道路我找別人弄了，如果有路就是每坪8,000元，如果我不做了，我放棄做路了，就是每坪7,000元，所以原告按照我的意思寫在委託銷售價格上。
㈢錄影資料斷章取義與事實不符：
1.當時和原告簽定「專任委託」時，這位買方出價5,000元/坪，三年前就有人出價6,000元/坪要買，被告沒有賣，查網路上的實價登錄，附近的成交價為6,500元/坪，對面臨台11丙的地9,000元/坪，出價5,000元/坪感覺上好像把人當笨蛋看一樣（價差300萬元），所以心裡就很不舒服。後來仲介要求我到花蓮和客戶議價，這點被告也非常不高興，因為價格實在差太多了，而且說服客戶是仲介的責任，叫被告去說服客戶實在說不過去。因為朋友早告知103年4月5日，路會做好，所以被告和仲介約103年4月6日下午1點到原告公司去「說服客戶」。103年4月6日中午和朋友吃飯時間來不及了，就打電話給仲介說我不過去了，因為要被告和仲介一起說服客戶，太扯了，結果想不到原告的職員鄭皓文，在電話中對我嗆聲：「梁先生，你是第一次出社會嗎？」、「你和我簽的是專任，你就要賣給我啦！」，這句話講得太重了，被告也很不高興立即回他「大家都不用講重話。」，然後立即赴約，既然大家已經扯破臉，當場決定盡可能不和這家仲介合作。此案件總價約1千多萬元不是小數字，交易的風險要考慮進去。和仲介公司可以長期配合，這也是選擇仲介公司的重要條件。
2.雖然大家已經扯破臉，被告還是要面對專任委託的現實面，去了之後（如原告提供的錄影資料），仲介及客戶一直以現況7,000元/坪來談，被告不否認，並不是代表同意這個價格。依原告所述，被告當時還表示「把那一條路開好再來賣」，但被告是指尚未鋪上水泥路面而言，想等到鋪上水泥路面之後才賣的意思，不是完全沒有路。同時這句話也暗示仲介，如果真的想買，就得要照委託價一樣「每坪保證造路完成為8,000元」這個條件來買，仲介聽懂了我的暗示了，問被告：「那你開好以後，你要賣多少錢？」，被告心想委託書上不是寫得很清楚嗎？沒想到客戶這句話暗示聽不懂，結果客戶說：「我沒有要開那條路。」（資料來自原告的附件一譯文）。
㈣被告並未於103年4月8日前將土地售出：
1.仲介相關同業的耳語，被告從未聽聞，也無法舉證，請原告自行舉證。原告提出了一張證明書，說在場有仲介鄭皓文聽聞「陳惠珍代書表示本土地已在該日稍早由地主與第三人簽訂買賣契約，本案無法再受理簽約。」。結果證明這張證明是假的，陳惠珍代書只是說：「這個案子我不方便辦理」而己，「已售出」和「買賣已達銷售金額」不可能同時為真，關鍵在於陳惠珍代書比被告先到原告公司，原告早先認定被告將土地售出，那又怎麼可能會「真心」的向被告議價？如果原告只是猜想被告將土地售出，「真心」的向被告議價，寫的證明書就是假的了。這就證明了一件事情，就是「想騙取6%的服務費」。
2.早在第一次開庭的時侯，被告就已經向法官坦誠，這三年來，有很多仲介（不下10家）知道被告欲售出此一土地，雖然雙方在沒有委任關係之下，仍然主動打電話或直接帶買方請被告到花蓮來談看看，被告也基於維持彼此友好關係的情況下，電話報價或應約相談，但是基於被告和其他仲介業之間的營業秘密，所以不可能對任何一家仲介告知被告有和哪一家聯絡過，這是基本的職業道德。同時，原告也應該有此認知及氣度才對。
3.103年4月6日在其他的仲介公司他們有準備文件，但是我沒有簽名，而且一直要我簽，我知道我103年4月8日前是不能跟人家簽的，所以我一直賴。其實確實我們談好，我對買方的印象非常好，我也非常希望能夠跟他交易，對於仲介公司的服務也非常的欣賞（不是原告及原告找的買方）。
㈤被告提出一份10月6日聯合報有關仲介公司「霸王條款」的
報導，請法官參考。所謂「霸王條款」，是「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」，高等法院認為這種條款應屬無效，判決房仲敗訴，而且全案定讞。被告在此訴訟案，沒有找律師，是因為被告沒有做錯事情，一切據實以報，坦誠以對。被告不知道原告在還沒有議價之前，先找了陳惠珍到場簽約，之後原告猜想被告和別的仲介有接觸，勃然大怒，就在電話中怒嗆被告「梁先生你是第一次出社會嗎？你和我簽的是專任委託，就一定要賣給我啦！」，被告就這樣莫名其妙的被嗆，當然，人被你罵，生意還會要給你做嗎？況且雙方已無互信基礎，怕仲介公司又搞鬼，案子更不敢給你做。於是，依約前往，下定決心，依事實有路的條件來談，一毛不減，有本事出到8,000元/坪就賣，出不到這個價錢就散人，當天就直接回到新竹。拿出當時簽的委託合約來看，才驚覺有很多地方沒有看到，當中有「霸王條款」要賠6%。4月7日和8日，有要事處理，4月9日一大早，就到現場照相取證，後來果然收到法院的通知，變成被告了。
㈥買賣不成仁義在，如果對別人有誤解，就該道個歉，這是基
本的做人道理，尤其是在以客為尊的仲介業裡，在這麼大的競爭環境下，唯有做好客戶關係才是生存之道。顯然原告不是這麼想。在這個案子上，原告先是以客戶急著要看專任委託書為由，讓被告沒有仔細看到專任委託書上有「霸王條款」的情況下，趕快簽好傳真，之後，原告利慾薰心，找個買家像是套好的一樣，就說7,000元/坪是底價，不簽就請律師，知法玩法，利用法院做為自己賺取6%不當得利的工具，來提起訴訟，這才是這件事情的本質。自知無理早應撤告，在法庭上不斷硬坳的言詞及態度，完全證明了這一點。此件的仲介服務費是419,503元，現在對方求償839,005元，明顯不合理等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：原告所提原證二土地專任委託銷售契約書（即系爭契約）為真正。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：原告依雙方系爭契約之約定（第7條第5項第1款第1、5目，擇一勝訴即可）請求被告給付百分之6之服務報酬839,005元，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。審諸系爭契約載明「委託乙方（即原告）居間仲介銷售」、「服務報酬」、「委託銷售價格」、「乙方所介紹客戶」等約定文字觀之，顯見系爭契約確有居間契約性質（參卷34頁），堪予確定。再按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，加重他方當事人之責任者，使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1規定甚明。
㈡系爭契約第7條第4項約定因違反民法第247條之1第4款規定
為無效；縱認有效，原告尋得之買主出價未達委託銷售價格，不能認有系爭契約第7條第5項第1款第5目所定情形：
1.系爭契約第7條第4項、第5項第1款第5目約定：「甲方（即被告）義務：4.對於買方出價已達委託銷售價格時，甲方應負有於『不動產承買意願書』或『要約書』上簽章確認之義務，並於乙方（即原告）指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書。5.專任委託之遵守：(1)有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：⑤甲方有違反本條第4項之情形。」，細繹系爭契約前開約定內容可知，倘原告所尋得之買主出價已達系爭契約之委託銷售價格，被告即不得拒絕簽約出售，否則即應給付服務報酬做為違約金，顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由。易言之，原告若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被告有無成立契約之意思，已剝奪被告優於委託條件或選擇交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨。參以被告簽訂系爭契約之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭土地。倘原告可不論磋商結果是否為符合被告之較佳利益，即得以委託條件強令被告選擇接受或給付服務報酬，致被告無取捨權利，原告亦無盡善良管理人義務為尋覓買主及磋商較高價格之必要，要難達成系爭契約目的。基此，系爭契約上開約定排除民法568條第1項規定（成立始得請求報酬），顯與居間契約之意旨矛盾，此定型化契約約款顯失公平，且對委託人有重大不利益，有民法第247條之1第4款情事，該約定為無效。
2.原告主張其於委託期間之103年4月6日尋得買主張經亞，願以每坪7,000元購買系爭土地等情，已據其提出契約內容變更合意書、買賣定金契約、確認書、支票為憑（卷9至12頁），被告對此亦不爭執，應認屬實。然兩造所約定被告之委託銷售價格係「每坪保證造路完成為8,000元，現況為每坪7,000元」，有系爭契約可參（卷34頁），顯見被告並非以「每坪7,000元」單一委託銷售價格委託原告出售，而係以被告是否「保證造路完成」為決定銷售底價高低之標準；而賣方委託仲介公司出售不動產，係為透過使用仲介公司所有之專業、豐富資訊以求取較高之賣價，而仲介公司亦係以成交價額高低計算其服務報酬，則關於本件約定不同之委託銷售價格如何適用，在解釋上，原告應以被告之最佳利益為考量，如有被告「保證造路完成」或表明造路完成後再出售之情事，即應以此較高之委託銷售價格居間仲介尋覓買主，並非一有達到每坪7,000元即認已達委託銷售價額，否則有違當事人立約時之真意。故依上開委託銷售價格約定之文義，如被告就系爭土地願「保證造路完成」，但原告尋得買主之出價未達較高之每坪8,000元，即應認未達被告委託銷售價格。
3.兩造於103年3月26日簽立系爭契約後，被告即在委託原告銷售期間就系爭土地造路一事積極進行，此有照片、估價單等可參（卷24、25、48頁）。證人陳順福亦證稱：本案牽涉的這塊土地，之前被告買受，是我介紹的。是吳全段的土地，地號我現在想不起來了。（問：你是否曾受被告所託在系爭土地旁舖設對外道路？）有，之前就有，他叫我把那個路開起來，因為當初旁邊有四個地主，要四個地主同意路才可以開起來，這個路原本就有道路，但是沒有整出來，因為旁邊四個地主說如果要拓寬差不多要3米路，車子才有辦法開，原本的路只有2米4至2米半左右，後來我跟隔壁的地主溝通，第一個地主是在吳全村開民宿，姓林，他認識其他三個地主，我是透過這個姓林的地主去聯絡那三個地主，後來他們四個地主都同意了，我才叫怪手去整地。因為他買這塊土地之後，他就委託我看有沒有辦法旁邊的四個地主都同意整路出來。今年三月初的時候，因為有的地主住在別的地方，林先生他們沒有辦法聯絡到，後來他透過朋友叫其他的地主用電話聯絡，後來都同意了，我才叫怪手去做3米路。（問：什麼時候四個地主都同意？）大約在103年3月至4月間，確實的日期我不記得了。（問：你什麼時候叫怪手去造3米路？）大約103年4月1日。（問：路造好了嗎？）造好了。（問：何時完成造路？）大約在103年4月5日。因為四個地主的地跟被告的地高低落差約1米，被告的土要填到四個地主的土地才有辦法，路才可以一樣高，現在路已經等高了，都整好了。完成之道路是泥土路，我的怪手就是做到泥土高低落差都整好了，有叫壽豐鄉公所的技士要鋪那條路的，他也有到現場去，造好的路路寬約5米，長度約二百多公尺，實際的長度我不知道，連到那邊有滑翔機的那邊的柏油路。我造的路就是在那四個地主和被告的土地上。（問：你為被告造路之報酬若干？）沒有，因為之前是我介紹的，我有答應說以後這條路我會找地主幫他們協調把路做好。被證三估價單是我朋友怪手公司開的估價單，我錢也付了，5萬元是我付給鴻奇工程行黃天奇的。（問：這個土地是否你賣給被告的？）不是，是我介紹的。（問：你介紹有收取介紹費？）沒有，那時候是我朋友在作仲介，我沒有收介紹費。（問：你跟被告是好朋友嗎？）對。（問：為何你會願意在沒有收到任何的好處，還免費幫他鋪路，還支付款項5萬元？）5萬元被告已經拿給我了，是我先幫被告墊付而已。（問：道路做好之後，被告是否都知道？）都知道。因為之前我有跟他聯絡，他一直強調路要趕快做起來等語（卷53至55頁）。從證人陳順福之證詞，再參酌被告所提出之照片可知，被告確有在系爭土地旁造路情事，且在103年4月5日造路即完成；再參酌原告提出兩造及張經亞於103年4月6日商談之錄音譯文，被告一再表示「那就路做好再來賣」、「我是想說把那一條路開完之後再來賣」、「那條路開好之後價格會比較好」（卷41頁），顯然被告已經為「保證造路完成」之意思表示，然原告忽略被告之陳述已然公開表示應以另一委託銷售價格居間仲介，卻一再以「我們委託價格就是7,000元」告知張經亞，雖張經亞最後願以每坪7,000元出價購買，然依據前開說明，難認原告居間仲介已達被告委託銷售價格。是綜上所述，系爭契約第7條第4項約定違反民法第247條之1第4款規定應屬無效，縱認該約款有效，本件不能認原告尋得之買方出價已達委託銷售價格，自無系爭契約第7條第5項第1款第5目所定情形，原告據此請求，即屬無據。
㈢原告未能證明被告有將系爭土地自行出售或委託第三者居間
仲介之事實，不能認有系爭契約第7條第5項第1款第1目所定情形：
1.原告主張被告在委託期間內自行將系爭土地出售或另行委託第三者居間仲介乙節，聲請傳喚證人陳惠珍為證。證人陳惠珍證稱：我是地政士。（法官提示卷10頁買賣定金契約、卷11頁確認書，問：妳是否曾於103年4月6日受原告委託辦理系爭土地買賣簽約事宜？）有。這兩份資料在103年4月6日我沒有看，但是當天我有去金仲不動產，地址是在國民九街上。（問：後來妳有無順利受託辦理？情形如何？）沒有，我是跟他說我不方便簽。（問：為什麼不方便簽？）因為我當天也有到其他仲介公司去，也是處理梁先生（就是被告）的同一筆物件。（問：你所說同一筆物件就是同一筆土地的意思嗎？）是。（問：所以你是在103年4月6日處理被告同一筆土地的什麼事情呢？）他們前面也是在談同一筆土地的買賣交易。（問：你在當天在另一家仲介公司去處理被告同一筆土地的買賣交易，他們簽約成功了嗎？）他們只是條件講好了。也有簽一些文件。（問：你剛才所謂簽一些文件，是指買賣契約書嗎？）是。可是他們是有條件的。（問：你知不知道條件是什麼？）可能是路的問題吧，我不是很清楚。（問：你在103年4月6日曾替被告就系爭土地在其他仲介公司辦理買賣契約書簽約，之後該買賣有無辦理土地移轉？）有。（問：103年4月6日當日所簽的買賣契約後來是否曾遭被告與該買方廢棄重簽？）有。（問：知道什麼原因為何要重簽？）不清楚。（問：重簽後的買賣條件有不一樣嗎？）基本上我們的買賣契約是一樣的，條件沒有變動，但是被告跟仲介公司的其他條件有無變動我就不知道了。（問：重簽後的買賣契約，簽約時的記載日期是否與遭廢棄之買賣契約不同？）是，不同。等語（卷55至56、80頁）。
2.證人陳惠珍之前述證詞固然陳稱其於103年4月6日在原告以外之另一家仲介公司處理被告出售系爭土地情事，當日有簽一些文件、買賣契約，103年4月6日所簽買賣契約後來廢棄重簽，及後來有辦理系爭土地移轉登記等情，然無法詳細說明被告實際上所簽署文件之內容及附有何等條件，被告亦否認有在證人所稱之買賣契約上簽名，且仲介市場競爭激烈，賣方委託之物件屬公開資訊，其他仲介業者亦可查得，被告雖簽立專任委託銷售契約書予原告，但並非限制被告在委託銷售期間不得獲取其他仲介業者提供之各類資訊及不得前往其他仲介業者之辦公處所了解其他買賣條件，故無法僅憑證人陳惠珍前述未臻明確之證詞，認被告於上開時日出現在另一家仲介公司簽署內容不明之文件即屬其另行委託第三者居間仲介，亦無法據此證明被告有在委託原告居間銷售之期間內，自行將系爭土地出售情事。故原告主張被告違反系爭契約第7條第5項第1款第1目：「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者居間仲介者。」，難認有理。被告既未違約，原告依系爭契約約定請求委託銷售價格之百分之6之服務報酬為違約金，自無理由。
貳、反訴方面：
一、反訴原告主張：㈠反訴被告誣告反訴原告，導致反訴原告在金錢、精神及名譽
上的損失，依法向反訴被告提出民事求償，以維護反訴原告權利。請求賠償金額為541,392元，求償內容如下：
1.反訴被告假扣押系爭土地，期間無法交易，自103年4月9日到103年6月16日收到鈞院民事執行處塗銷查封登記止，共計2個月又7日，交易損失依土地價值每坪8,000元及年息5%計，土地面積6603.74平方公尺（1997.63坪），請求148,705元。反訴原告投資境外公司及房地產，都是向銀行貸款而來，總銀行貸款金錢1,870萬元，其中有反訴原告名下及太太名下，貸款利息全由反訴原告支付。
2.反訴原告向法院提存839,005元，自103年6月5日起至可領回為止依年息5%計之利息損失，請求20,975元。
3.反訴被告假扣押反訴原告聯邦銀行及兆豐銀行存款，執行費用6,712元，請求6,721元。
4.訴訟期間每次開庭時間為早上11點，坐火車根本來不及，只得前一天住宿花蓮，住宿費用5次，1次4,000元計；交通費用皆開車前往，依新竹到花蓮約400公里，每次油錢及高速公路費用及車輛損耗保養，1公里10元計，共約10次（其中包括蒐證照相，到法院提存，請教花蓮的法院有關事宜，開庭等），往來交通及住宿費用共計6萬元。
5.書狀費用，包括沖洗相片、撰寫及影印資料、寄雙掛號費用、請建物謄本等，共計5,000元。
6.訴訟期間，一切自行打理，花了很多精力處理訴訟事宜，所以精神受到影響，而且親朋好友及鄰居都知道本人被告，對視名譽為第二生命的反訴原告來說，是一種打擊，也受到了損傷，請求精神及名譽損害賠償，自103年4月9日至訴訟截止日為止，每月5萬元。5萬元的基準是依目前私人企業高階主管每月10萬的一半計之。請求30萬元。
㈡反訴被告假扣押反訴原告欲出售的土地，後來為了順利交易，反訴原告向法院提存839,005元，造成反訴原告的損失。
反訴被告假扣押反訴原告所欲出售系爭土地的不正當性為：
1.反訴被告可以假扣押反訴原告其他名下的不動產，以避免造成反訴原告的交易損失。其他名下的不動產，雖有銀行貸款，但都是比較早期的貸款，所以貸款的金額和市價比，皆不會超過5成，殘值遠超過839,005元，對於日後向反訴原告求償沒有區別。
2.反訴被告同時假扣押反訴原告主要銀行存款，使得40多萬元的現金不能動用。那段期間由於賣土地的錢沒有進來，銀行存款又不能使用，再加上開出去的支票要付，房屋貸款要繳，所以只得四處向人借錢，生活十分困難。直到最後借了839,005元向法院提存，才辦理土地售出事宜，8月底售出的錢才進來。
3.假扣押839,005元這個金額是不對的。839,005元是以成交價的6%計算的名義為「服務報酬」，當時答應反訴被告的「服務報酬」為3%，也有反訴原告的簽名，不是6%。並聲明：反訴被告應給付反訴原告541,392元。
二、反訴被告則以：㈠不同意反訴原告所提反訴，反訴原告所提反訴，是關於假扣
押損害賠償之問題，其爭執點、攻擊防禦方法、證據及基礎事實均與本案不相牽連，違反民事訴訟法260條第1、3項之規定。此外，反訴原告於本案訴訟程序進行至證人均調查完畢後才提出，顯然係意圖延滯訴訟。退言之，就實體部分，反訴被告依法聲請假扣押，經法院審核後准許，且依法提存擔保，均係依據法令行使正當之權利，並無不法，亦無故意過失，自無侵權行為可言。
㈡否認反訴原告所述求償之內容，其所述亦無請求權基礎。反
訴原告所稱遭假扣押房地貸款云云，與本案無因果關係。又反訴原告提存839,005元乃免除假扣押應提供之擔保，有法律所明文，非反訴被告之行為所致，亦不算損害。假扣押執行費6,712元部分，亦非反訴被告有何侵權行為導致。訴訟期間往來交通及住宿費用6萬元及書狀費用5,000元部分，均不得列為訴訟費用，亦非反訴被告有何侵權行為所致。精神及名譽損害賠償5萬元部分，反訴被告否認損害，於法亦屬無據。本案肇因反訴原告違約，反訴原告所稱之相關損害（反訴被告仍否認）亦係其自己違約所致，又與反訴被告何干？另外，反訴原告指稱反訴被告於電話怒嗆「梁先生你是第一次出社會嗎？你和我簽的是專任委託，就一定要賣給我啦！」云云，乃反訴原告杜撰之詞，其所為其他指控及不理性言詞，已流於情緒化，反訴被告不願隨之起舞，一概表示否認等語資為抗辯。並聲明：請求駁回反訴。
三、本件兩造所爭執之處，應在於：反訴原告提起反訴，是否符合民事訴訟法第260條規定得予提起？如是，其請求假扣押之損害賠償541,392元，是否有理？茲審酌如下。
四、本院之判斷：㈠按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防
禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第260條第1項定有明文。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。本件本訴及反訴原告主張法律關係發生之原因，主要部分相同，均為反訴原告將系爭土地委託反訴被告居間仲介銷售之事實，依據前述說明，反訴原告所提之反訴，於法相符，應可准許。
㈡反訴原告之請求與民事訴訟法第531條規定請求權之要件不符：
1.按假扣押裁定因自始不當而撤銷，或因第529條第4項及第530條第3項之規定而撤銷者，債權人應賠償債務人因假扣押或供擔保所受之損害。本案尚未繫屬者，命假扣押之法院應依債務人聲請，命債權人於一定期間內起訴。債權人不於前項期間內起訴者，債務人得聲請命假扣押之法院撤銷假扣押裁定。假扣押之原因消滅、債權人受本案敗訴判決確定或其他命假扣押之情事變更者，債務人得聲請撤銷假扣押裁定。假扣押之裁定，債權人得聲請撤銷之。民事訴訟法第531條第1項、第529條第1、4項、第530條第1、3項定有明文。是撤銷假扣押時，債權人所負之賠償責任要件為：(1)假扣押裁定因自始不當而撤銷，(2)債權人未於一定期間內起訴，
(3)債權人聲請撤銷，有上述情形之一者，債務人即得依民事訴訟法第531條之規定，請求債權人賠償其因該假扣押或供擔保所受之損害。又民事訴訟法第531條所謂假扣押裁定因自始不當而撤銷，係指對於假扣押裁定抗告，經抗告法院依命假扣押時客觀存在之情形，認為不應為此裁定而撤銷之情形而言，若係因本案訴訟敗訴確定而撤銷該裁定，僅屬因命假扣押以後之情事變更而撤銷，尚非該條所謂因自始不當而撤銷。（最高法院67年台上字第1407號判例意旨參照）。
2.反訴被告提起本件訴訟前，業就同一請求聲請本院為假扣押，經本院裁定准予假扣押後，反訴被告於供擔保後即向本院聲請就系爭土地等反訴原告之財產為假扣押執行，嗣因反訴原告提出反擔保，本院爰撤銷上開假扣押執行等情，經本院依職權調閱103年度司執全字第37號、103年度司全字第62號卷宗核閱屬實。惟上開假扣押事件，並無假扣押裁定自始不當而撤銷、債權人未於一定期間內起訴，或債權人聲請撤銷之情形，依據前述說明，反訴原告主張其因反訴被告假扣押而請求賠償，與民事訴訟法第531條規定之要件有間，自無從准許。
㈢反訴被告聲請假扣押裁定並查封反訴原告名下財產，為依法
保全其債權得受清償之正當方法，並非侵權行為：按債務人因假扣押受有損害，向債權人請求賠償，若非本於民事訴訟法第531條之規定，而係依民法侵權行為之法則辦理，則須債權人聲請假扣押有故意或過失，始得為之，最高法院95年度台上字第2986號判決意旨可參。侵權行為損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為成立要件，此觀民法第184第1項規定即明。因之，以聲請法院實施假扣押之手段，而侵害他人權利之情形，必須行為人對於其聲請假扣押係屬侵權行為之事實，明知並有意使其發生，或預見其發生，而其發生並不違反其本意，或怠於善良管理人之注意，始足當之，最高法院94年度台上字第139號判決意旨亦可供參。再按債權人為確保其損害賠償權，而聲請假扣押，不能謂其主觀上有故意以背於善良風俗之方法，加損害於債務人，蓋假扣押究屬債權人依法保全其債權得受清償之正當方法，何有背於善良風俗方法之可言（最高法院78年台上字第1040號判決意旨參照）。依據前述說明可知，反訴被告聲請假扣押並查封反訴原告財產，係依法保全其債權得受清償之正當方法，不能謂其有侵權行為，反訴被告自不負損害賠償責任。
參、從而，原告依系爭契約第7條第5項第1款第1、5目，請求被告給付839,005元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，年息百分之五計算之利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。反訴原告依假扣押受損之法律關係，請求反訴被告給付541,392元，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
法院書記官 張永田