臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度訴字第75號原 告 陳秉洋
吳芳蘭共 同訴訟代理人 張秉正律師被 告 陳月梅
東岸不動產有限公司兼 法 定代 理 人 李春桃前列二人共同訴訟代理人 邱一偉律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於中華民國104年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告吳芳蘭原為坐落花蓮縣○○鄉○○段 ○○○○號（地目：旱，面積：7840.04 平方公尺）之土地所有權人，原告陳秉洋則為吳芳蘭之子。民國100年3月初，因吳芳蘭欲將系爭土地出售，故委由其子即陳秉洋辦理，陳秉洋為此則委託被告東岸不動產有限公司（下稱東岸公司）銷售上開土地，而於100年3月15日由陳秉洋與東岸公司簽訂「專任委託銷售契約書」。至於被告陳月梅則為東岸公司不動產營業員，被告李春桃為東岸公司負責人，渠等為達成順利銷售上開土地之目的，而未依據不動產經紀業管理條例等規定，依法向欲購買系爭土地之客戶即訴外人馬麗雯解說有關系爭土地之狀況、經界線等，反於100年1月22日及同年3月2日，其等陪同馬麗雯至上開土地現場察看時，當馬麗雯向李春桃、陳月梅詢問系爭土地之經界線時，李春桃即向馬麗雯表示：經撥打陳秉洋行動電話，而陳秉洋於電話中向其告稱：系爭不動產之範圍包含大平臺面積約400至500坪，因李春桃之上開表示，而致使馬麗雯誤信較為平坦之地，均包含於系爭土地出售範圍之內（即系爭土地界線內）。由於馬麗雯誤會系爭土地之範圍包括上開所稱之大平臺全部範圍，致其因此有意向吳芳蘭購買系爭土地（由陳秉洋代理），於花蓮市○○路 ○○○號茂榮土地代書聯合事務所魏學良地政士處，簽訂不動產買賣合約書，馬麗雯因而陸續支付上開不動買賣合約書所約定之系爭土地買賣價金。然馬麗雯於簽訂上開買賣合約書後於 100年7月 15日前往鑑界時，始發現其主觀所認定之「大平臺」，部分為當地村長所有，並非全為吳芳蘭所有，土地南側之界限則為坡地及山溝。馬麗雯主觀上誤會「系爭土地之界址包括大平臺面積約400至500坪」，為陳秉洋指使陳月嬌及李春桃故意向馬麗雯所為之告知，因而使馬麗雯對陳秉洋提出刑事告訴，陳秉洋後經臺灣花蓮地方法院檢察署檢察官以101年度偵字第 1450號提出公訴。原告於簽訂於系爭買賣時全然不知上開爭議，故吳芳蘭當即於100年6月30日依約支付被告公司委託銷售服務費新臺幣（下同）360,000 元。而後因陳秉洋遭檢察官以詐欺罪提起公訴，陳秉洋為早日息訟止爭，迫不得已與馬麗雯於102年7月30日達成民事和解，由陳秉洋全數退還馬麗雯所支付買賣價金11,858,000元外，並另補償馬麗雯所支出之律師費、交通費、住宿費共計 450,000元。而原告於上開刑事案件審理期間，李春桃曾表示：若原告願與馬麗雯達成和解共識，並退還馬麗雯所支付之買賣價金時，則其願退還其所受領由原告所支付之委託銷售服務費360,000 元。然嗣後，陳秉洋依李春桃所為約定，而與馬麗雯達成和解共識，並退還馬麗雯所支付之買賣價金後，經陳秉洋向李春桃表示，希望其能依其上開所述，依約退還本件委託銷售服務費時，竟遭其拒絕。被告公司係受吳芳蘭之委託銷售系爭土地，自應遵守不動產經紀管理條例第22條、第23條、第24條、第24條之2、第 26條與不動產說明書應記載及不得記載事項之相關規定，然被告公司及該公司不動產營業員即陳月梅、李春桃竟違反上開規定，致使吳芳蘭因而支出服務費 360,000元，陳秉洋因上開被告之疏失，而因此不得不與買方即馬麗雯解除契約並因而依馬麗雯之要求，額外補償馬麗雯450,000元之損失。依上開規定與民法第227條、第213條至216條規定，被告等應負「債務不履行」之連帶損害賠償責任。又系爭買賣既經原告與馬麗雯解除契約，而該解除買賣契約，亦係基於李春桃之邀約下所為，故原告當得另以本狀繕本之送達，解除原告與被告公司間之「專任委託銷契約」，兩造間之契約既經解除，依據民法第179條、第259條、第 260條之規定，吳芳蘭當亦得請求返還業已支出之服務費 360,000元，及賠償陳秉洋因本件買賣爭議所賠償馬麗雯之 450,000元。況，有關陳秉洋與馬麗雯解除系爭買賣契約而返還其所納之全部買賣價金，既亦係本於陳秉洋與李春桃之協議下所為，故基於陳秉洋與李春桃之協議內容，原告亦得基於民法第 153條契約請求權之規定，訴請李春桃依約返還吳芳蘭原已支出之服務費 360,000元。此外，陳月梅、李春桃為被告公司之不動產銷售營業員，為達銷售目的，似未依上開不動產經紀管理條例規定製作「不動產說明書」向買方馬麗雯解說，亦未向陳秉洋確認系爭土地之確實界址所在，陳月梅、李春桃等二人顯係因故意或過失侵害原告等之權益，致陳秉洋及吳芳蘭受有損害，且其過失與原告等所受損害有相當因果關係，自應連帶負損害賠償責任，而被告公司為陳月梅、李春桃之僱用人，依民法第 188條之規定亦應連帶負責，原告併得依民法第184條第1項、第185條第1項、第188條第1項之規定請求被告等如數賠償。綜上，吳芳蘭爰依不動產經紀業管理條例第22條、第23條、第 24條之2及第26條之規定、消費者保護法第7條，另依據兩造間之契約（民法第153條、第535條、第567條、適用或類推適用第544條），民法第227條、第226條、第213條至第 216條、第259條、第260條，及第179條之不當得利規定，與第184條、第185條、第 188條之侵權行為規定，請求擇一為吳芳蘭如訴之聲明第一項之勝訴判決；吳芳蘭與陳秉洋間既存有合法之代理、委任關係，陳秉洋於本件買賣因被告疑有未盡調查之能事所生爭議而致 45萬元費之支出，陳秉洋本得爰依民法第546條第1項至第3項及吳芳蘭對被告等之上開之請求權基礎，依據民法第 242條代位請求權，請求擇一為陳秉洋如訴之聲明第二項之勝訴判決。
(二)並聲明：被告陳月梅、被告東岸不動產有限公司、被告李春桃應連帶給付原告吳芳蘭360,000 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；被告陳月梅、被告東岸不動產有限公司、被告李春桃應連帶給付原告陳秉洋450,000 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
(三)提○○○鄉○○段○○○ ○號土地登記謄本（花整謄字第043278號）、土地異動索引表（其他收件字第002664 號）、100年3 月15 日東岸不動產有限公司專任委託銷售契約書、100年4 月14日買賣合約書、臺灣花蓮地方法院檢察署101 年度偵字第1450號起訴書、102 年7 月30日和解書為等件影本為證。
二、被告東岸不動產有限公司、被告李春桃之抗辯：
(一)陳秉洋有在電話中向李桃佯稱現場北、東、西各以白色柵欄為界，南側則以繩索為界，且大平臺之面積有400 至500 坪等語之事實，業經本院以101 年易字第290 號查明屬實，因此陳秉洋確實有施用詐術使李春桃陷於錯誤，而向馬麗雯為錯誤之陳述。
(二)土地地界為何，從地籍圖或是權狀、謄本中看不出來，必須由地主向仲介人說明，仲介人才有辦法知道。陳秉洋故意在系爭土地以及緊鄰之土地較盥平坦處，一併整地植木，並在北、東、西面各以白色柵欄為界，南面則於山溝處故設繩索，藉此架設不實之界限標記後，又於電話中向李春桃稱現場係以所設立之柵欄、繩索為界，故意告知錯誤地界資訊，李春桃聽信原告之陳述，配合在系爭土地上之相關地界，並如實告知馬麗雯，被告等並未違反任何不動產經紀業管理條例之相關規定。
(三)李春桃於100 年7 月15日系爭土地鑑界後，始發現陳秉洋於電話中口述之系爭土地界線範圍與事實不符，馬麗雯因覺遭陳秉洋詐欺，希望解除買賣合約，雙方回復原狀。李春桃因此認為陳秉洋之陳述與行為確實有詐欺之情形，而馬麗雯不願購買系爭土地也符合人情。因此立即主動扮演居中協調之角色，向陳秉洋口頭陳稱如果陳秉洋願意不要上法院，同意將價金返還馬麗雯，而馬麗雯也將土地返還登記予陳秉洋，則李春桃願意退回雙方之仲介費，讓事情回歸原點等語。李春桃是在100 年7 月間以口頭向陳秉洋陳稱，但經陳秉洋當場拒絕，並向李春桃稱就算上法院判他輸了，也只是還錢而已等語。因此李春桃所為上開陳述，縱使可認定是解除仲介契約之要約，但因是對話之要約，且陳秉洋已明確拒絕，因此該要求已失其效力。陳秉洋於嗣後二年半餘，始主張要求李春桃返還，顯無法律上之依據。
(四)李春桃在100 年7 月間所為之上揭陳述，係以陳秉洋當時（即100 年7 月間，雙方不要走法院之情形下）立即同意解除與馬麗雯之買賣合約為條件，並非只要陳秉洋在任何時間點與馬麗雯解除買賣合法均可。李春桃並未在刑事案件審理時再為上開陳述（未再為要約），在刑事案件中，李春桃只是以證人之身份，將100 年7 月間與陳秉洋協談的過程證述一遍，並未有任何另外要約之意思。
(五)退萬步言，若認李春桃於101 年易字第290 號審理證述，為向陳秉洋對話為要約。則對話之要求約，非立時承諾，即失其拘束力，民法第156 條之規定定有明文。因此原告自不能在半年後才以書狀表示合意解除契約。而且從法理來說，系爭專任委託銷售契約，本質即為「居間」契約，即當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。因此，被告為吳芳蘭與馬麗雯之間互相報告訂約之機會，且為訂約之媒介，雙方因此在100 年4 月14日成立買賣契約，原告復於100 年6 月30日支付委託銷售服務費36萬元，系爭專任委託銷售契約業經原告與被告履行完畢，自然無從再「解除」之。
(六)系爭買賣是因陳秉洋施用詐欺手段，經馬麗雯向臺灣花蓮地方法院檢察署提出告訴，檢察官以詐欺罪起訴陳秉洋後，陳秉洋見證據明確，而向檢察官為認罪協商之請求，並以馬麗雯達成解除買賣契約、返還價金、賠償45萬元為條件，以爭取緩刑之宣告。因此陳秉洋與馬麗雯合意解除買賣契約實與李春桃或陳月梅之不動產經紀行為無關，並非不動產經紀業管理條例第26條之情形。因此，陳秉洋主張因李春桃之經紀行為有過失，以致不履行委託契約即有誤會等語置辯。並聲明：原告之訴駁回及假執行之聲請駁回。
三、被告陳月梅之抗辯：同被告東岸不動產有限公司及被告李春桃所述。並聲明：原告之訴駁回及假執行之聲請駁回。
四、本院之判斷及得心證之理由：
(一)按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條第 2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。所謂誠實及信用方法，於侵權行為損害賠償或債務不履行損害賠償之情形，請求權人應有違反自己清白（cleanhands）之法理適用，亦即損害之發生係由請求權人之故意行為所造成者，若仍許其向受其利用之人請求損害賠償，則無異允許破壞秩序、背於道義者，逃避其所應負之最終責任，而將損害賠償責任轉價他人，與國民法律感情相違，致與誠實信用原則不符。次按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項定有明文。惟居間人為進行上開調查而詢問委託人時，委託人故意提供不實之訊息或甚至施用詐術者，則應由委託人負起最終之損害賠償責任，若委託人因自己詐欺行為，而對相對人應負損害賠償責任，倘其事後竟以自己故意詐欺行為轉向向居間人主張上項未盡調查義務之責任者，即有上揭違反自己清白之法理適用，而應認違反誠實信用原則，應不予准許。
(二)經查，原告陳秉洋為「大東不動產企業社」之負責人，明知其母即原告吳芳蘭所有之花蓮縣○○鄉○○段 ○○○○號土地境內多陡坡、溝壑，不利於建築發展，竟意圖為自己不法之所有及詐欺取財之犯意，先由原告陳秉洋本人或指示他人在上開土地連同他人所有較為平坦之土地一併整地植木，在北、東、西面各以白色柵欄為界，南面則緊鄰山溝處則以繩索為界，藉此架設不實之界限標記，再向花蓮地區各不動產經紀業發出「看海鹽寮農地2371坪○○段 000地號」出售通知，適馬麗雯有意承買，遂經由被告東岸不動產有限公司負責人即被告李春桃、業務員即被告陳月梅於100年1月22日及同年3月2日陪同馬麗雯至現地察看，馬麗雯向李春桃、陳月梅詢問上開山嶺段 294號土地之經界，李春桃即撥打陳秉洋之行動電話，陳秉洋基於上開意圖及犯意，於電話中告知李春桃前揭不實之界線標記，並透露地籍謄本所示之大平台面積約有400至500坪，該訊息由李春桃轉達馬麗雯，致使馬麗雯陷於錯誤，誤信範圍內地勢較為平坦之土地均屬出售標的，遂於 100年3月25日先行支付訂金10萬元，同年4月14日與陳秉洋以1,185萬8,000元之價格簽訂土地買賣契約，又先後於同年4月15日支付價金125萬8,000元、同年4月29日支付價金400萬元、同年6月9日支付價金 250萬元、同年6月29日支付價金 400萬元至之帳戶或由陳秉洋親自收款。上揭事實，業據原告陳秉洋於本院刑事庭101年度易字第290號詐欺案件中坦承不諱，有上開確定刑事判決及卷宗可查，應堪認定。按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第 224條定有明文。原告吳芳蘭委託從事不動產經紀業務之兒子即原告陳秉洋出售上開系爭土地，原告陳秉洋委託被告居間與馬麗雯成立買賣契約時，施用詐術而使被告及馬麗雯均陷於錯誤而為交易，原告吳芳蘭應依上開民法第 224條之規定承擔陳秉洋之詐欺行為責任，而原告既故意施用詐術在先，事後反指責被告未善盡調查之責，依上說明，其主張之請求即有違反誠實信用原則之情形，洵非合法。故原告以被告未盡不動產經紀業者之調查之責，而就其賠償交易相對人馬麗雯損害之責任欲轉價被告，而主張「依不動產經紀業管理條例第22條、第23條、第24條之2及第26條之規定、消費者保護法第7條，另依據兩造間之契約（民法第 153條、第535條、第567條、適用或類推適用第544條），民法第 227條、第226條、第213條至第216條、第259條、第260條，及第 179條之不當得利規定，與第184條、第185條、第 188條之侵權行為規定，請求擇一為吳芳蘭如訴之聲明第一項之勝訴判決」云云，均非可採。
(三)原告陳秉洋以詐欺之犯罪行為，使無責任之被告成為受其利用之人，而代理原告吳芳蘭與交易相對人馬麗雯成立買賣契約，並完成交割而收受價金、辦理移轉土地所有權登記，則被告向原告依約收取報酬，並非無法律上依據。又原告陳秉洋以詐術成立之買賣契約，並非無效，僅為馬麗雯得向原告依瑕疵擔保或債務不履行之規定，行使權利。嗣後，原告吳芳蘭與馬麗雯間合意解除買賣契約及賠償損害，係屬一新成立之和解法律關係，應不影響原本已成立之居間法律關係之效力，亦不使原已成就之居間報酬喪失受領之法律上原因或地位，原告自無權請求返還。
(四)至於被告東岸公司負責人即被告李春桃於檢察官偵查中陳述：「那時候鑑界出來的結果，我們也有請代書一起跟陳秉洋說我們一起商量怎麼處理，或是說，我是很希望事情回歸到原點，價金還給人家，土地過還給他，那時候我也承諾仲介也通通還給他，大家就做白工，通通回到原點，但陳秉洋不肯」等語，已表明事前剛東窗事發時，被告東岸公司為維護其自己客人即馬麗雯之權益，願意讓步以退還居間報酬為條件，希望陳秉洋能返還價金予馬麗雯，回復原狀，但原告並沒有同意。故原告主張李春桃上開陳述有與其成立和解契約云云，實非可採。且依事件發展之過程，原告係於陳秉洋遭檢察官起訴後，始為認罪協商而同意退還價金及賠償金錢予馬麗雯，亦足認於偵查中原告並無接受李春桃之提議，雙方意思表示既無合致，應不成立和解。是以原告依和解法律關係請求被告返還居間報酬，洵屬無據。
(五)從而，原告依債務不履行、侵權行為等法律關係，請求被告連帶給付360,000元予吳芳蘭、450,000元予陳秉洋，及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其等假執行之聲請，即失所依附，均應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
法院書記官 林鈺明