臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度訴字第97號原 告 孫忠道訴訟代理人 余道明律師被 告 王以訴訟代理人 曾泰源律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告給付新台幣壹佰玖拾伍萬元之同時，應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號之土地（權利範圍30,000分之681）及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○巷○ 號5樓之1之建物之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣原告與被告於民國102年6月30日簽訂買賣契約，就被告所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地，持分3 萬分之681，與其上建物即門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○街○○巷○號5樓之1（下合稱系爭不動產），以總價新台幣（下同）215萬元買受，原告亦已依約給付20萬元，惟被告反悔無意履行契約，甚至以存證信函通知原告單方解除契約、沒收價金之意，然系爭買賣契約迄今未履行非可歸責於原告之事由，而係被告無意履行，其單方解除契約顯非適法，原告亦以存證信函數次請求被告履約，惟被告依舊無意履行。爰依系爭買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應於原告給付195萬元之同時，將位於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地，持分3萬分之681，及其上建物即門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○街○○巷○號5樓之1，所有權移轉登記予原告。
(二)對被告抗辯所為之陳述：
1.依系爭買賣契約書第8 項有關違約責任之規定：「甲乙雙方其中之一如未按本契約條款規定履行，經他方定書面期限催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……」，準此，不論契約之遲延履行係可歸責於何人，被告未依約催告，逕解除契約，顯與上開約定有違。
2.系爭買賣契約簽訂後，被告曾要求延至102 年11月再行辦理付款、移轉過戶等程序，原因乃被告表示系爭不動產尚有銀行貸款，如未滿2 年提前清償，恐有違約金之情形，是以希望至102年11月貸款滿2年時，再行履約，原告當時亦同意，然至102 年11月時，被告表示其父親知道其已將房子出售之情事後，非常生氣，所以不想賣了，故履約遲延顯係可歸責於被告。
3.證人鍾東家即鍾勝榮為兩造之友人，亦為系爭買賣之介紹人，其證詞堪認客觀中立，而依其證述，買賣契約第二期款之交付延至102年9月份，再延到同年11月份，確實經過兩造之同意，則被告單方解除契約，顯於法有違。且從原告所有之他筆不動產之異動索引，可證明原告係於102年9月份售出，符合證人鍾東家即鍾勝榮所述有關因原告其他不動產過戶之問題，故兩造延至102年9月辦理付款及移轉過戶等證詞。
4.依證人即代書陳惠珍之證述，兩造所簽署之買賣契約書暨買賣價金變更確認書，皆由證人陳惠珍逐條告知雙方，且經雙方同意才簽署，即便有一方遲延履行之情形，按系爭買賣契約書第8 條之約定，須經他方定「書面期限催告」通知後仍不履行，他方始得逕行解除契約，從而，被告未遵循上開約定，不論有無解除契約之正當權源，其解除契約均於法有違。
5.從被告提呈之錄音光碟譯文，顯見雙方均同意將契約履行展延至102 年11月底，此亦與證人鍾東家即鍾勝榮之證詞相符，因此，系爭買賣契約應於逾102 年11月底時，始有給付遲延之問題，故不論遲延責任係可歸責於何人，被告未於 102年11月底後未定書面期限催告履行，逕為解除契約，顯於法有違。
二、被告抗辯：
(一)被告固已收受原告之20萬元，然原告應於102年7月30日支付尾款，惟原告卻未給付尾款，是被告於102 年8月9日電話中及在所服務之公司委託證人即介紹人鍾東家即鍾勝榮，催告通知原告至遲應於同年11月底給付其餘價金，證人鍾東家即鍾勝榮允諾通知原告，原告亦表示同意。詎料，因原告充當他人買賣不動產之人頭登記，遂向被告要求希望能遲延到隔年才支付尾款及辦理移轉過戶，惟被告表示不同意，原告仍應於102 年11月底支付尾款，迄至同年12月10日，原告仍故不履約，被告才發存證信函予原告，表明解除系爭買賣契約之意思表示。
(二)證人鍾東家即鍾勝榮、陳惠珍之證詞有下述瑕疵，有迴護原告之嫌，不足採信：
1.姑不論欲持向銀行辦理貸款之買賣契約書（總價為280 萬元之假契約）或買賣價金變更契約書（總價為215 萬元之真契約）何者為真，何份為偽，皆未見9 月再辦理過戶之相關文字，證人鍾東家即鍾勝榮有關兩造同意在102年9月間辦理過戶之證述，不知從何而來。況依證人陳惠珍所陳，本件應依「買賣價金變更契約書」履行，除超逾之65萬元價金為虛偽外，交付價金期日無任何另行約定，可知，證人鍾東家即鍾勝榮所言顯然與事實有悖。證人鍾東家即鍾勝榮之所以為上開陳述，應係原告於102 年7、8月間仍擔任其他不動產之人頭，事後恰於同年9 月將該不動產脫手，方與證人鍾東家即鍾勝榮以「事後勾串」之方式，漫稱兩造就系爭不動產有於同年9月完成交易之說。
2.系爭買賣契約成立時，被告以系爭不動產向銀行貸款之時尚未滿9 月，縱計算到同年11月底，亦僅滿1年，而與2年相距甚遠，被告自始未對證人鍾東家即鍾勝榮提起提前清償會有違約金乙事。進言之，被告於102 年8月9日已就系爭不動產之房貸清償完畢，縱有違約金，亦已自行吸收，怎麼可能還會以「貸款沒滿2 年，若提前結清，會有違約金」為由，請求證人鍾東家即鍾勝榮向原告表示102 年11月份付尾款，其實是因原告未依約給付第二期價金，被告乃透過證人鍾東家即鍾勝榮向原告催告定期於102 年11月底前給付買賣價金之尾款，並為原告所知悉允諾。
3.被告曾委託證人鍾東家即鍾勝榮向原告催請於11月底前給付餘款，此有陳惠珍之證詞及對話錄音光碟、譯文可證，故證人鍾東家即鍾勝榮有迴護原告之詞者為虛，難以憑採。
4.證人鍾東家即鍾勝榮先表示沒看過買賣價金變更確認書，後卻改口稱知悉兩造係按215 萬元那份契約書履行，陳述不一，又說代書對280 萬元之假買賣契約書有逐條朗讀，亦有表示簽約款為多少等情，然既有朗讀，則鍾東家即鍾勝榮怎稱不知道契約內容為何。況280 萬元之契約書面既然是假的，僅供銀行不實貸款之用，何可能逐條由代書朗讀。又根據一般代書訂約之經驗法則，無人會於締約後再由代書自始至終朗讀書面予雙方聽聞。證人鍾東家即鍾勝榮復證稱訂約費時約半小時，後又說忘記了，核與證人陳惠珍所述花費1 小時之時間歧異，足證被告抗辯未有人朗讀，伊亦未閱覽契約書面，僅簽名交付，且知是為辦貸款用等情，方符事實。
5.證人陳惠珍既述總價280 萬元之假買賣契約僅供銀行參考，仍依215 萬元變更契約書辦理，則既係假契約，僅供銀行參考，怎可能如伊所述逐條宣讀而使被告知悉。
(三)系爭總價280 萬元之買賣契約僅係原告央求代書配合超貸之假契約，所載「催告應依書面」云云自非真實，亦非兩造之約定，其為證人陳惠珍個人印製之定型化契約書面，根本未對當事人朗讀，被告自不受拘束。再觀諸系爭契約之文義未排除兩造得以「書面以外方式」為催告之可能，其性質僅為避免發生訟爭，舉證上之方便，所為之注意、提醒規定，被告已以人證、錄音譯文等方式證明曾向原告為催告，且原告亦知悉，並允諾之一事，自無因催告方式非書面而不生效。
(四)原告雖以被告所言「延展是展到什麼時候？」、「我們兩方都OK嘛這個部份到11月底」，證人鍾東家即鍾勝榮稱：「那時候到11月底都OK，我有跟她轉達11月底都OK」等語為據，指稱兩造均同意將履行期延至102年11月底云云，惟：
1.「催告」屬「準法律行為」之「意思通知」類型，「要約」係基於表意人內心之效果意思，於對外為表示行為而發生私法上權利義務變動效果之意思表示，申言之，「要約」法律效果係基於表意人之「效果意思」所生，而與前開「催告」之法律效果係基於「法律規定」而生有異。
2.「催告」之性質屬「準法律行為」，無待受通知者承諾，亦無論通知人內心之意思，依法送達時即生效。故而，原告收到「被告透過證人鍾東家即鍾勝榮向之所為催告表示」時，即已生催告之效力，與原告是否「承諾」毫無干係。再者，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，雖被告曾為「延展是展到什麼時候？」、「我們兩方都OK嘛這個部份到11月底」等語，惟其意思是「基於其先前所約定之給付價款期限，原告均未依約付款，方才有委請原來介紹人代為催告之表示，亦即催請原告最晚應於11月底付款，爰向原告確認伊『是否有收到此催告通知』之疑問用語」，否則，不無有「以詞害意」之嫌。
3.兩造早於102年6月30日締訂買賣契約，原告卻一再拖延拒付款項，被告忍無可忍後，終對原告為「11月底前應付款」之表示，若強解為「被告願意延展清償期」之要約表示，被告欲解除契約，豈不還需待原告於11月底仍未付款後，再依民法第229條、第254條之規定催告後解約。
4.若原告所陳延期主張為可採，則往後所有債務人於收受債權人之催告通知後，只要對之表示承諾，並送達於債權人，即可生「清償期合意改定」之效力，恐使「催告制度」淪為具文。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張兩造於102年6月30日就被告所有系爭不動產簽訂買賣契約，原告已給付20萬元，尚餘195 萬元未付款等情，業據原告提出價款收付明細表為證，被告對此部分亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至原告主張被告反悔無意履行契約，其以存證信函通知原告單方解除契約，顯非適法等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭執事項闕為：㈠兩造於102年6月30日簽立之不動產買賣契約書及買賣價金變更確認書是否均有效而得拘束兩造？若否，應以何者為據？㈡被告請證人鍾東家即鍾勝榮（下稱證人鍾勝榮）告知原告於102 年11月底前給付買賣價金，究為合意延展付款期限，抑或催告行為？㈢被告發函通知原告解除契約，是否合法？茲分述如下：
(一)兩造所簽立之不動產買賣契約書之買賣總價及付款方式部分與買賣價金變更確認書有牴觸者，應依買賣價金變更確認書之約定，然不動產買賣契約書之其餘約定仍屬有效而得拘束兩造：
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第153 條及第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院49年台上字第303 號民事判例意旨參照）。
2.原告主張兩造就系爭不動產有買賣契約之合意，約定價金為
215 萬元，惟為方便原告向銀行辦理貸款時可將成數提高，故於102年6月30日簽訂買賣契約時，在不動產買賣契約書第
2 條買賣價款處填具280萬元，第3條付款方法中記載102年6月30日20萬元、102 年7月20日65萬元、102年7月30日195萬元，雙方並另外簽立買賣價金變更確認書，確定買賣總價實為215 萬元，付款方法為102年6月30日20萬元、102年7月30日195 萬元等情，業據原告提出不動產買賣契約書、買賣價金變更確認書為證，並經本院勘驗被告提出之錄音光碟確認屬實，有勘驗譯文附卷可稽（見卷第124 頁正反面），且據證人即地政士陳惠珍證述在卷（見卷第77頁正反面）。又審酌買賣價金變更確認書就兩造權利、義務之約定極為簡略，而不動產買賣契約書十分詳盡，甚至第13條特約事項中有手寫非打字之約定，特別註明房屋點交之狀況及系爭不動產原租賃契約之押租金結算情形，且兩造均留存收執該不動產買賣契約書等情，堪信原告此部分之主張為真實。可知，兩造為買賣系爭不動產，因此簽訂不動產買賣契約書，作為雙方權利義務關係之依據，然為便利向銀行貸款，其中記載之買賣價款及付款方式則非雙方之真意，而另外簽立買賣價金變更確認書，以代替不動產買賣契約書之買賣價款及付款方式之約定，故兩造所簽立之不動產買賣契約書之買賣總價及付款方式部分與買賣價金變更確認書有牴觸者，應依買賣價金變更確認書之約定，然不動產買賣契約書之其餘約定仍屬有效而得拘束兩造。從而，被告辯稱不動產買賣契約書係假契約，其不受書面定期催告條款之拘束云云，礙難憑採。
3.被告雖辯稱證人陳惠珍於簽約時並未逐條告知不動產買賣契約書之內容，其不受拘束云云，然被告既不否認上開買賣契約書均為其所親自簽名，並於各頁裝訂處及修改處均用印蓋章，且被告於00年0出生，年約40歲，乃具有相當智識與閱歷之人，就與他人締約時應詳閱契約條款，確認無誤後始得簽章等常識自應知悉，且不動產買賣非小額交易，一般人均會謹慎為之，被告辯稱其不知悉不動產買賣契約書之內容，有違常理。況不動產買賣契約書為兩造各執乙份，被告自102年6月30日簽訂後均未爭執該不動產買賣契約書之效力，且屢屢提及條款之內容，有勘驗譯文附卷可稽（見卷第124至127頁），竟於103 年9月1日證人陳惠珍作證後，為規避不動產買賣契約書第8 條之催告條款，改稱不動產買賣契約書無拘束力云云，則其所辯，即難信實。
4.由上可知，兩造所簽立之不動產買賣契約書之買賣總價及付款方式部分與買賣價金變更確認書有牴觸者，應依買賣價金變更確認書之約定，然不動產買賣契約書之其餘約定仍屬有效而得拘束兩造。
(二)被告請證人鍾勝榮告知原告於102 年11月底前給付買賣價金乙事，乃延展付款期限，而非催告：
1.按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力，民法第94條定有明文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號民事判例意旨參照）。
2.本院勘驗被告所提出之錄音光碟，被告曾陳述：我有問到啊，是什麼時候付錢，後來到8 月初，我都還沒有講，我都還沒有講我貸款的事情，8 月初的時候我有問你（註：證人鍾勝榮），然後你有去問她（註：原告），那時候房子還沒賣，她說還不能過，要到8月底，那時候房子是不是到8月底才賣掉；（原告：我當初展延的時候，我那時候在簽約的時候，我說我有給人家當人頭..）被告：對對對對..（原告：那就展到，那時候6 月底簽的時候，我就差不多8月就可以過了，那8 月通知你的時候，你又說是因為那個貸款會違約金所以才延到11月底。）被告：我們兩方都OK嘛，這個部份到11月底。（原告：對。）（原告：11月底就開始要辦了嘛，那因為是王小姐她說她的那個貸款會有違約金的嘛。）被告：到11月底嘛等語，有勘驗譯文附卷可稽（見卷第87頁正反面、第124至127頁）。又證人鍾勝榮具結證稱：關於價金支付之時間，因為原告有提其他房子的問題，有說能不能慢一點再辦過戶，後來兩造都同意，但確切時間我不清楚，後來被告提到她銀行貸款還沒滿兩年，若提前結清，會有違約金，要我向原告說102 年11月份再處理，原告也同意等語（見卷第73至76頁）。證人陳惠珍則具結證稱：兩造對於支付價金的時間有一點爭執等語（參卷第76頁反面）。綜觀上情，原告因出名充當人頭購買其他房屋，故要求延緩給付價金與移轉系爭不動產之期限，被告表示同意，嗣因被告表示貸款有違約金的問題，透過證人鍾勝榮向原告表示延至102 年11月底付款與移轉系爭不動產，可知，兩造先後因各自之事由，分別向對方為變更清償期之意思表示，經對方為同意之意思表示後，雙方即合意延緩履行期限，此與一方給付遲延時，他方為解除契約之目的而定期催告履行之情形，顯然有異。從而，被告透過證人鍾勝榮向原告傳達履約至102 年11月底履約乙節，應屬延緩契約履行期限之意思表示，而證人鍾勝榮亦已告知原告，原告知悉後亦為應允，則兩造業以合意延展系爭買賣契約之履行期限至102 年11月底，被告辯稱此為催告原告給付之觀念通知云云，應不可採。
3.被告雖否認其無提前結清貸款致生違約金之問題云云，惟觀諸被告提出之錄音光碟及譯文，被告曾提及：我都還沒有講我貸款的事情；（原告：那就展到，那時候6 月底簽的時候，我就差不多8月就可以過了，那8月通知你的時候，你又說是因為那個貸款會違約金所以才延到11月底。）被告：我們兩方都OK嘛，這個部份到11月底。（原告：11月底就開始要辦了嘛，那因為是王小姐她說她的那個貸款會有違約金的嘛。）被告：到11月底嘛等語。可知，縱被告提前結清貸款將生違約金乙事非真，然被告確實曾執此事由請求延緩履行期限至102 年11月底，則被告此部分所辯，即難認可採。至被告以證人鍾勝榮與陳惠珍就簽訂契約所費時間說法不一，及證人鍾勝榮先稱未看過買賣價金變更確認書，後改口稱知悉兩造係按215 萬元之契約書履行等語，辯稱證人兩人之證詞有包庇迴護原告之嫌云云，然有關簽訂契約所費時間，因事隔已年餘，故證人對此非基本且非重要之細節證述不一，並非不合理，又證人鍾勝榮有無看過買賣價金變更確認書，與其知悉系爭買賣契約之價金為215 萬元，亦屬二事，難認證人鍾勝榮所述有何前後矛盾之處，況證人兩人之證詞均與錄音光碟、譯文之內容相符，故被告此部分辯解，亦不可採。
4.由上可知，被告請證人鍾勝榮告知原告於102 年11月底前給付買賣價金乙事，乃延展付款期限，而非催告。
(三)被告未定相當期間催告原告履行債務，即逕行發函通知解除系爭買賣契約，難謂合法：
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，契約當事人一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行者，得解除其契約，民法第22
9 條第1項、第254條有明文規定，是債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第254 條之規定自明；又契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期限為履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，則已成立之契約即仍屬存在，負有遲延債務之一方，並非無請求他方履行之權（最高法院31年上字第2840號判例、80年度台上字第1311號民事裁判要旨可參）。
2.觀諸系爭不動產買賣契約書第8 條，約定雙方其中之一如未按本契約條款規定履行，經他方定書面期限催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。而被告雖於102 年12月10日及103 年1月6日寄發存證信函予原告表示解除系爭買賣契約，然被告透過證人鍾勝榮向原告傳達履行期限至102 年11月底乙事，係屬合意延展履約期限之意思表示，而非催告，業論述如前，而被告亦未能舉證證明其為解約之意思表示前，曾為定期之催告，則姑不論原告是否給付遲延、有無可歸責之事由、雙方是否約定催告為要式行為，然被告既未曾定期催告原告履行契約，即逕為解除契約之意思表示，依據上述說明，尚不發生解除系爭買賣契約之效力，從而，被告辯稱系爭買賣契約已合法解除云云，應無理由。
(四)末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又系爭不動產買賣契約書第9 條約定：買賣價款付清，同時移交。
而系爭不動產買賣契約未經合法解除而有效存在，業如上述，則原告得請求被告履行之。惟原告請求被告履行移轉系爭不動產所有權之義務同時，其亦有給付剩餘價金195 萬元之對待給付義務，從而，原告主張被告應於原告給付買賣價金餘款195 萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，應屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約之法律關係，請求被告於原告給付買賣價金餘款195 萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
法院書記官 王馨瑩