臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度重訴字第54號原 告 梁文誠訴訟代理人 余道明律師被 告 孫羽辰上列當事人間履行契約事件，本院於中華民國104 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣柒佰柒拾伍萬捌仟捌佰肆拾壹元之同時，將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)緣兩造於民國103年7月15日簽定買賣契約，就被告所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），以總價新臺幣（下同）1,100 萬元整買受，原告並於簽約時給付300 萬元。然系爭土地西側有一條道路，可能有占用到系爭土地之情形，是以，簽約時經雙方協議後，於買賣契約書第10條特約事項第5 款約定：「鑑界後，若有道路占用情事，雙方同意10坪內不扣買賣價款，超過10坪的部分，雙方同意依實際占用坪數，以每坪5142元計價，自買賣價款扣除。
」惟買賣契約簽定後，經地政機關鑑界結果，道路占用面積初估約55坪，則按買賣契約特約事項之約定，超過10坪之部分應以每坪5,142 元計價扣除，然而被告拒絕扣除，且堅持並未同意上開扣除約定，經仲介公司人員多次與被告溝通，被告仍堅持不願依約扣除買賣價款。協調過程中，原告以存證信函請求被告出面，並表達因被告不願承認契約之特約事項，故於協調未有結論前暫時不支付第二期買賣價款，惟被告竟發存證信函表示解除契約，並沒收300 萬元價金，令原告十分錯愕。
(二)本件經花蓮地政事務所測量之結果，顯示道路占用面積為18
8.13平方公尺，即56.90 坪，依特約事項之約定超過10坪之部分，以每坪5,142元計價扣除價款，計可扣除241,159元，剩餘價金為7,758,841 元。爰依買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應於原告給付7,758,841 元之同時，將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
二、被告答辯：
(一)伊於103 年委託興聯陽公司葉一方專員出售農地一筆，並於同年7 月15日委託代理人王宏正於姜文英代書事務所與原告簽訂契約款項，一共分作三期，惟原告僅支付第一期款項後即藉故違約，嚴重損害伊的權益。伊針對原告未付款項，亦寄發存證信函催告未果，遂按照買賣契約第9 條約定沒收價款作為損害賠償。
(二)當初原告說地沒有鄰路，所以沒有行情，被告才便宜賣，到簽約當天，特約事項提出時，伊就說回去考慮。而系爭土地上的是田埂，供通行方便，不叫道路，後來姜代書在電話中說依她的判斷不會超過10坪，伊是聽到這句話才會同意簽約的。伊去詢問地政人員，他們說只會鑑界，不包括測量，伊想說如果有這個問題的話，那就解約等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張兩造於103年7月15日就被告所有系爭不動產簽訂買賣契約，原告已先給付簽約金300 萬元等情，業據原告提出不動產買賣契約書為證，被告對此部分亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至原告主張被告不願按契約特約事項第5 點所約定扣減買賣價金，因此反悔無意履行契約，並以存證信函通知原告單方解除契約，顯不適法等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭執事項闕為：(一)原告得否依不動產買賣契約書第10條特約事項第5 點約定主張扣減價金？(二)被告是否已合法解除本件買賣契約？茲判斷如下：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號民事判例意旨參照）。
(二)原告主張系爭土地有道路占用，兩造遂於簽約時約定經測量後占用面積超逾10坪者，以每坪5,142 元計算扣減買賣價款，嗣經測量後，系爭土地上道路之占用面積超過10坪乙情，業據提出不動產買賣契約書在卷可憑，且該不動產買賣契約書記載系爭土地為農牧用地，第10條特約事項亦約定：「⑤鑑界後，若有道路占用情事，双方同意10坪內不扣買賣價款，超過10坪的部分，双方同意依實際佔用坪數，以每坪5142元計價，自買賣價款扣除」，並經本院勘驗現場後，發現系爭土地上確實鋪有路面，未能供農作之用，而僅得供系爭土地及鄰地通行所用，此製有勘驗筆錄、現場照片附卷可核，且經本院囑託花蓮縣花蓮地政事務所人員施測後，發現上開路面占用系爭土地之面積為188.13平方公尺，繪有土地複丈成果圖在卷可稽（參卷第9 至17頁、第76至83頁、第86至87頁）。又據證人即代書姜文英到庭具結證述：系爭不動產買賣契約書係我負責辦理，地點在我的事務所，當時在場者有原告、仲介2、3個人，其中一個是葉一方先生，被告的代理人是王宏正先生。契約書特約事項第5 點是我提出來的，依我們的辦案經驗，常碰到鑑界有道路占用情形，為避免爭執，所以我們每一件都是這樣處理。我提出來的時候，原告跟王宏正說還沒討論到這一點，後來葉一方就當場打電話給被告，且王宏正問我這樣的情形如何處理，我說有4 個方案，分別為占用的部分不能扣、占用的部分扣除、道路用公告現值買賣、多少坪以內不扣而超過得部分才扣，原告後來選擇10坪以內不扣而超過10坪才扣的方案，葉一方說被告表示同意，我還把電話拿過來，親自詢問被告是否同意此方案，被告本人也表示同意後，我才寫下去的，不然我怎麼可能會寫這個特約事項。訂約後，我有申請鑑界，鑑界完，王宏正有到我辦公室問是幾坪，我算了一下，大概50幾坪，他聽完後說那不是道路，我問可不可以圍起來交給原告使用，但他說沒辦法圍起來。我不可能在電話中向被告說占用面積不會超過10坪，因為根本還沒鑑界，所以我不可能會知道占用面積等語（參卷第94頁反面至96頁），並有被告委任王宏正代理之授權書附卷可佐（參卷第100 頁）。又證人即房仲葉一方亦具結證稱：系爭不動產買賣是我跟另一位同事仲介的，簽約時原告、原告的朋友、被告的代理人、我和另一位同事、代書都在場，地點是在代書事務所。買方說有一條農路通過，可用的面積減少，希望可以減少價金，當時我有與被告通電話，被告認為這點有疑慮，有點不想把這條加上去，後來原告就說他願意退讓，以10坪為界限，被告才同意此特約條款的，而且當場代書有用電話確認，經被告同意後，才簽訂特約條款，甚至她的代理人也有跟她通電話，確認她有同意，假如被告沒有同意特約條款，她的代理人怎麼敢在契約書上簽名。只是後來測量的面積超過10坪，被告就有意見了等語（參卷第106至107頁）。由上可知，兩造對於系爭土地有路面占用之事實於簽約前均已知悉，並對此問題協議以占用面積超過10坪以上者，就超過部分以每坪5,142 元計算扣減買賣價款為解決方式，且兩造達成合意後，經代書列入買賣契約之特約事項，再由被告委任之代理人王宏正與原告簽約。從而，兩造自應受此契約條款拘束，以測量路面之實際占用面積超過10坪之部分，計算應扣減之買賣價金。
(三)雖然被告抗辯伊是聽到代書在電話中說判斷路面占用面積不會超過10坪，才會同意簽約的，且那是田埂，不叫道路云云。惟被告就其所辯代書告知路面占用面積不會超過10坪乙節，並未能舉證以實其說，且被告一方面稱系爭土地只有田埂，不是道路云云，另一方面卻稱系爭土地雖有路面，然代書告知占用面積不超過10坪云云，前後所辯顯然齟齬，礙難信實。又解釋契約，本應探求當事人之真意，而非拘泥字面致失真意，觀諸前揭證人所述之訂約過程，緣系爭土地上存在有路面，因此影響土地之管理、使用、收益等權能，而減損其價值，雙方始協議以10坪為界線之特約事項解決該爭議，並參酌現場照片及複丈成果圖，包含系爭土地在內之附近土地均為袋地，且系爭土地上鋪有路面，該路有相當之寬度，除占用系爭土地外，亦橫跨占用周圍土地，可知，系爭土地之路面確實係提供系爭土地及鄰地通行之用，此亦即被告之代理人王宏正陳述無法將路面圍起來之緣由，因而該路面確實已減損系爭土地之價值，顯與田埂有異。從而，系爭契約特約事項之道路確實係指現場實際存在而減損系爭土地價值之上開路面，非指行政機關鋪設編列之道路，且系爭土地上之路面亦非田埂，故被告此部所辯，難認無理由。
(四)雖被告另以原告僅支付第一期款項後即藉故違約，未再支付第二、三期價金，嚴重損害伊的權益，伊遂寄發存證信函按照買賣契約第9 條約定沒收價款作為損害賠償等語，辯稱已合法解除不動產買賣契約。惟按契約當事人一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行者，得解除其契約，民法第254 條有明文規定，是債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又系爭不動產買賣契約書第9 條違約罰則約定：「⒈買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約。賣方得『限期催告履行』，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償。」關於被告是否已先依照法律規定及契約約定催告原告限期給付剩餘價金乙情，被告並未能舉證以實其說，則縱其辯稱原告遲延給付乙節為真，然被告既未行定期催告程序，其逕自發函解除契約，於法自有未合，不生合法解除契約之效力。況且，證人姜文英及葉一方均證稱被告於測量後發現路面占用面積超過10坪，即開始有意見，因此造成兩造有所爭執等語，顯見原告尚未給付剩餘價金，乃因被告不願依約扣減價款之故，難認原告有可歸責之事由。從而，被告辯稱其已合法解除系爭買賣契約云云，應無理由。
(五)末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。系爭不動產之買賣契約未經合法解除而有效存在，業如上述，則原告得請求被告履行之。惟原告請求被告履行移轉系爭不動產所有權之義務同時，其亦有給付剩餘價金之對待給付義務。又系爭土地經測量後，鋪設路面部分占用面積為188.13平方公尺，約為56.909325坪（計算式：188.13×0.3025＝ 56.909325），依契約第10條特約事項第5點約定，占用超過10坪部分，按每坪5,142 元扣減買賣價款，故原告得主張之扣減金額為241,207 元【計算式：（56.000000－00）×5,142＝241,207，角以下捨去】，則原告主張扣減241,159元，並未超逾此範圍。是扣除原告先前已給付之簽約金300 萬元，以及上開應扣減款項，原告尚須支付之買賣價款為 7,758,841元（計算式：11,000,000－3,000,000－241,159＝7,758,841）。從而，原告請求被告應於原告給付買賣價金餘款7,758,841元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，應屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約之法律關係，請求被告應於原告給付買賣價金餘款7,758,841 元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
法院書記官 劉桉妮