臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度簡上字第48號上 訴 人 蔡進榮被 上訴 人 東華新世紀社區管理委員會法定代理人 謝金芬訴訟代理人 許正次律師
林之翔律師李韋辰律師被 上訴 人 中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司花蓮營
運處法定代理人 許家村訴訟代理人 蔡心苑上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國104年6月12日本院花蓮簡易庭103年度花簡字第190號第一審判決提起上訴，本院於105年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件起訴時，被上訴人東華新世紀社區管理委員會（下稱東華管委會）之法定代理人為范中衍，訴訟進行中因變更為謝金芬，茲據被上訴人東華管委會新任法定代理人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、本件上訴人起訴主張：
一、上訴人於民國103年2月7日經本院102年度司執助字第157號拍賣取得坐落花蓮縣○○鄉○○○○路○段000地號土地上即同段334建號門牌號碼志學新邨232號房屋權利範圍全部（下稱系爭建物），並於103年2月18日取得不動產移轉證書並已辦妥所有權移轉登記。上訴人於拍定當日在本院門口，即告知被上訴人東華管委會之社區總幹事劉銘，將終止就系爭建物之無償借用關係，並要求被上訴人東華管委會應將無權占有之系爭建物返還上訴人使用。上訴人再於同月28日下午2點許親赴被上訴人東華管委會辦公室以書面通知如上意旨，由訴外人劉銘簽收，並即聯絡當時之主任委員劉又興面見，並將文件影印現場交付予訴外人劉又興，更再次以口頭告知業已終止被上訴人東華管委會無償借用關係，並應將系爭建物騰空返還上訴人使用。
二、系爭建物建築結構為獨棟獨有平房與東華新世紀社區合併式共有連棟4樓建築有別，亦與公寓大廈管理條例第3條所定之區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權之規定不符。再觀東華新世紀社區自行公告於社區布告欄「志學新邨社區平面配置圖」所示，系爭建物位置亦無任何標記，與標記為社區之其他建物明顯不同，門牌號配置圖亦不含系爭建物，是東華新世紀社區根本未包含系爭建物。且被上訴人東華管委會所提福星育樂股份有限公司（以下稱福星公司）與花蓮縣政府所公證之壽豐鄉平和農場勞工住宅社區開發協議書中所稱之公共設施，並未載列系爭建物在內，可證系爭建物確屬獨立自有建物與東華新世紀社區無涉，更非系爭住戶規約中所言之區分所有人之一、亦非其社區之公共設施，充其量只是暫時借用之關係。再者，系爭建物第一次登記日期為88年4月20日，而系爭住戶規約為89年2月26日訂定，顯然系爭建物前手並非系爭住戶規約所規範之對象。退萬步言，設若系爭建物前手所有人將其無償借於被上訴人東華管委會使用為真，被上訴人東華管委會亦明知該前手並非系爭住戶規約所規範之對象，故於所訂系爭住戶規約第1條後段開宗明義言明「本社區區分所有權人、無權占有人、受讓人、繼承人、承租人或借用人及住戶均有遵守之義務。」羅列甚廣，惟未列出出借人即訴外人福星公司，可證甚明。故上訴人及前手均非被上訴人東華管委會所訂「東華新世紀社區住戶規約」（下稱系爭住戶規約）之區分所有權人之一，自不受系爭住戶規約之規範，更無公寓大廈管理條例等法令之適用。
三、被上訴人中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司花蓮營運處（以下稱中華電信公司）抗辯系爭建物依建造執照記載即載明為電信機房，係起造時預留為裝置電信設備之電信室，被上訴人中華電信公司自非無權占有。然房屋使用執照於主要用途內載項目並非永久不變，更與是否為公共設施無絕對關聯，故而並無相關法律規定系爭建物只能永久作為管理室、電信機房使用。土地法第43條規定雖屬人民對土地登記之信賴保護規定（即土地登記之公信力），惟該規定旨在規範登記之物權法律關係與實際之物權法律關係不一致時，信賴該登記之物權法律關係而為交易之第三人，不因登記與實際之物權法律關係不一致，而影響其交易行為。是以依土地法所為登記公信力之保護範圍，係關於物權法律關係，例如物權之種類、內容、範圍、次序及權利人，至於非屬物權法律關係，而在土地登記簿之標示部記載之土地地目、編定使用種類或使用限制等事項，並不在土地登記公信力保護範圍。」換言之編定使用種類或使用限制等事項，只是參考作用，非公信力保護之範圍。又建築法第74條「申請變更使用執照，應備具申請書並檢附左列文件：一、建築物之原使用執照或謄本。二、變更用途之說明書。三、變更供公眾使用者，其結構計算書及建築物設備圖說。」規定，可知房屋所有權人得以主張申請變更房屋用途。再者，花蓮縣建築物免辦理變更使用執照審查表內變更使用說明中有3欄，分別為非公眾變更為非供公眾、供公眾變更為非供公眾、供公眾變更為他種供公眾，可知房屋使用用途乃得以因應需求而申請變更，而非永久不變，其原登載房屋使用用途在未申請更新用途前當然以原申請項目為準，然亦得以因變更後登載為新申請用途。又不動產之用途是否受法令規定限制，與占有人有無正當占有權源，為不同層次之問題，縱不動產之用途受有限制，亦不代表依其用途占有使用之人，即屬有權占有人，被上訴人東華管委會有合法占有權源之抗辯，實不足採。
四、上訴人提起本訴具有權利保護必要，亦無違反民法第148條規定：
㈠按稱權利保護必要者，係指提起之訴訟，就為訴訟標的之法律
關係，應有請求法院判決之現實上必要性，亦即在法律上有受判決之現實利益，此乃國家允許人民利用訴訟制度之要件。本件上訴人主張被上訴人無權占有其所有之系爭建物，為排除被上訴人對其所有權之侵害，並請求其給付，因此而生之不當得利或損害賠償而起訴，其訴之內容顯然能直接解決其私法上權利之紛爭，自有保護之必要。至於系爭建物之用途是否受有法令之限制，則為上訴人取回系爭建物之占有後，所有權之行使是否受限之問題，與本件訴訟之權利保護必要無涉，是被上訴人東華管委會抗辯上訴人提起本訴訟，不具權利保護必要，自非可採。況上訴人於買受系爭建物之前僅能從拍賣公告上得知「本件建物查封時，為第三人無償借用作為社區出入口之警衛管理室，並由管委會管理…。」故而上訴人根本不知道亦無法得知拍賣標的物另有作為電信機房使用一事。
㈡被上訴人東華管委會辯稱其有占有系爭建物之合法權源，無非
以：1.訢外人福星公司將系爭建物無償提供予被上訴人東華管委會使用；2.系爭建物之法定用途為社區管理室，不得違反其設置目的而為使用云云為其論據。惟按債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，此即債之關係相對性，與物權所具有得對抗一般不特定人之絕對性不同（最高法院18年度上字第1953號判例參照）。被上訴人東華管委會抗辯訴外人福星公司同意將系爭建物無償提供予其使用，縱使屬實，基於債之關係相對性，亦僅對契約當事人即被上訴人東華管委會及訴外人福星公司間有拘束力，並無拘束兩造之效力。
㈢民法第148條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，
應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年度台上字第737號、45年度台上字第105號判例參照）。而所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。因此考量是否為權利濫用，自應以客觀之利益衡量為判斷基準。易言之，權利既為法律所保障，用以解決私益衝突，以得行使為原則。因權利濫用而限制，則屬例外，例外應採限縮解釋，始符立法之本旨。對於權利濫用之評量，除衡量私益之輕重外，是否影響公益亦具關鍵地位。
㈣被上訴人二人於95年10月25日雖簽立電信室使用同意書，同意
由被上訴人中華電信公司在系爭建物設置電信設備，惟因雙方俱非系爭建物所有權人，亦未得當時所有權人之追認，故而有關系爭建物之管理、使用、處分、受益…等侵權性行為依法蓋屬無效，故而被上訴人雙方所簽同意書對上訴人實屬無效，而其效力當不及於上訴人，亦不得拘束上訴人。是上訴人為系爭建物之所有權人，而被上訴人不能證明其占用系爭建物有正當權源，即為無權占有，從而上訴人本於所有權之作用，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，係為維護其所有權之完整性，自非以損害他人為主要目的，是上訴人所為係基於法律所許可範圍內正當權利之行使，尚不得指為權利濫用。
五、本院102年度司執助字第157號強制執行事件拍賣公告附件：使用情形第一點「本件建物查封時，為第三人無償借用做為社區出入口警衛管理室，並由管理委員會管理…。」第二點「本件建物占有第三人之土地，且未與第三人簽定有契約，拍定人應查明注意。」等，此事為被上訴人東華管委會明知，系爭建物原為訴外人福星公司所有，嗣經上訴人拍賣而取得所有權，被上訴人東華管委會占有使用系爭建物並無合法權源，業如前述，上訴人本於所有權及不當得利之作用，請求其遷讓返還系爭建物及相當於租金之利益，故而系爭建物全部租金之請求範圍及金額是以系爭建物之申報總價（非以房屋稅單之課稅現值為計算標準）即當以應買價格新臺幣（下同）261,688元再加上系爭建物所在該筆土地之面積為115
9.03平方公尺，102年申報地價則為每平方公尺790元，即申報地價總計915,634元為參。參酌土地法第97條規定，系爭建物位處都市計畫區住宅區建築用地，距車站甚近屬交通便利之地，生活機能便利，發展甚佳，故就其總計金額百分之10計算租金，尚屬合理。系爭建物及土地租金標準換算為每年261,688元+915,634元，每月租金即為9,811元。計算式：
（261,688元+915,634元）xlO%÷12=9,811元（小數點以下捨去），由系爭建物不動產權利移轉證書及同段386地號土地登記簿謄本可參，爰依此標準核算其應按月對上訴人返還不當得利之數額。
六、被上訴人中華電信公司於103年10月1日以花客字第0000000000號函，自承「有關花蓮縣壽豐鄉志學新邨232號內，該電信室所建設相關通信設施，為本營運處配合住戶通信需求所建設，請查照。」可知被上訴人中華電信確於系爭建物內設置相關通信設施無誤。上訴人雖於103年10月3日再次去函促其將所設置相關通信設施遷出上訴人所有之房屋，卻等無善意回應。被上訴人中華電信無權占有系爭建物，上訴人訴請返還有權利保護之必要，亦符公共利益暨比例原則，且有關其所有電信設備暫置於系爭建物只是作為電信臨時性機房，訴外人花蓮縣00000000000號建物（路內段90建號）當於88年12月20日受贈時，依法即應將相關電信、照明等相關設施移置於其內，才是合法必要作為。電信法第32條規定及本院95年度訴字第194號民事判決書中「本院之判斷」第4點「又系爭社區為訴外人福星公司所興建，該公司於興建時，曾協議贈與花蓮縣政府該社區內所有公共設施及其用地（○○○區○○設○道路、汙水處理場、廣場兼停車場、公園、綠地、社區中心及幼稚園），而花蓮縣政府同意受贈時亦言明其用途係作為該社區民眾公益使用，有花蓮縣壽豐鄉「平和農場勞工住宅社區」開發協議書及公證書、花蓮縣政府89年3月15日89府社勞字第025963號函等附卷可查，可證東華新世紀社區有關該社區之公益設施依法、依理應設置於花蓮縣00000000000號建物內，始符法制。
七、被上訴人中華電信於104年4月20日所呈「民事言詞辯論意旨狀」所舉最高法院85年度台上字第1952號判決書之理由第3段「上訴人中華電信公司則以：聯邦建設公司因於臺北縣汐止鎮興建瓏山琳社區，請求伊配合供應電信設備，以利社區之通訊，並主動表示願無償提供系爭建物予伊，作為臨時電信機房，至永久固定機房啟用為止。茲伊尚未取得永久固定機房，系爭建物使用借貸之目的尚未完成，自不得請求返還；．．．，又中華電信公司辯稱其借貸系爭建物後，即積極辦理電信機房之籌建，迄83年12月底為止，公告徵求電信機房用地或成屋凡10次，其間除訴外人陳信謙願讓○○○鎮○○段○○○○段0號等土地外，其餘各次公告均無人應徵；陳信謙願讓售之土地，因土地南方有電力干擾，且實際可使用面積不符公告需求而作罷。…系爭建物既係聯邦建設公司因營造大型社區，而借與中華電信公司作為臨時電信機房，以供其社區之電話通訊，如於中華電信公司覓妥固定機房前，遽命搬遷返還，則該社區1,500戶住戶之生活將陷於困頓不便，影響至鉅，此與建商應負之社會責任不符，聯邦建設公司權利之行使，顯違反公共利益，依民法第148條第1項之規定，亦不應准許。」如上可證知，依法被上訴人中華電信應有積極尋覓永久性機房之作為，倘已極盡所能尚無法完成，方有公共利益之考量，故關鍵在於不能以公共利益為名，行謀取經營性、商業性利益之實。
八、系爭建物現由被上訴人無權占有使用，上訴人自得本於所有權人暨事實上處分權人之地位，請求其返還系爭建物。又被上訴人對上訴人無法律上之原因占有系爭建物，致上訴人受有損害，二者間具因果關係，應給付占有系爭建物所受有相當於租金之損害，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本訴。
九、並聲明：㈠被上訴人中華電信公司應將室內所建設如原審卷99頁A1、A3照
片所示之通信設施及被上訴人東華管委會將如原審卷98頁B3照片右側、卷99頁A2左側之消防授信總機、社區管理室資訊設施，應自系爭建物遷出，並騰空返還與上訴人。
㈡被上訴人應共同給付上訴人9,811元，及自103年3月20日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，及被上訴人應自103年3月20日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人9,811元。
㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。
參、被上訴人於原審答辯略以：
一、被上訴人東華管委會部分：㈠東華新世紀社區之公共設施包含系爭建物：系爭建物係屬平和
農場勞工住宅社區即東華新世紀社區之一部分，此可參東華新世紀公共設施結構圖- 管理室一樓平面圖、東華新世紀社區全區建築平面圖亦有將電信機房列入詳圖；東華新世紀社區即為平和農場勞工住宅社區之改名，兩社區為同一。系爭建物確實係於東華新世紀社區建造時即規劃成為社區共用之管理室及電信機房，由原審卷第159頁圖說可知，當初建設該社區時，即有建設電信機房，可證系爭建物為該社區之一部分，雖然並沒有A2-14 之圖，但有文字敘述應可證明。另參系爭建物使用執照之主要用途為管理室，而由花蓮縣政府府建管字第0000000000號函亦可知，系爭建物不得挪為他用而僅得作為社區管理室使用，且系爭住戶規約第4條亦將守衛室即系爭建物列為共用部分。是以，系爭建物亦因此成為該社區所有區分所有權人之共用部分。目前尚未自系爭建物遷出。再者，系爭建物為福星公司即起造人，與花蓮縣政府簽訂「花蓮縣壽豐鄉平和農場勞工住宅社區開發協議書」，建築系爭建物及其餘東華新世紀社區建築物之建案，並於起造後原始取得所有建物之所有權，而公共設施則無條件贈與予花蓮縣政府，並提供予社區居民無償使用。上訴人固主張未將系爭建物列入贈與，惟細閱公證書內容，括弧內之項目僅為列示性質，解釋上應認係福星公司願將「所有公共設施」及其「公共設施用地」贈與花蓮縣政府，然於辦理過程中遺漏系爭建物，而非如上訴人所稱係有意排除，否則即無法解釋系爭建物坐落之土地為花蓮縣政府所有，而全部公共設施中僅有系爭建物卻仍屬原始起造人即福星公司所有之特殊現象，而福星公司亦因將系爭建物作為公共設施使用，故從未繳納管理費，是以上訴人執此認系爭建物不屬社區公共設施，恐有誤解。又於公寓大廈管理條例施行前，內政部71年5月28日台內營字第84397號即有針對公共設施之函示：「建築物公共設施項目：一、屋頂突出物部分：水箱、機電室、公共樓梯、電梯間（專供特定層使用者除外），瞭望台（應具有供共同使用者）及其他供共同使用性質之設備及空間。二、中間各樓層部分：公共樓梯、電梯間（專供特定層使用者除外），公共走廊及其他供共同使用性質之設備及空間。三、地面層部分：門廳、騎樓或門廊（僅含樓梯、電梯）公共樓梯、電梯間（專供特定層），機電室、公共走廊、管理室及其他供共同使用性質設備及空間。四、地下室部分：公共樓梯、電梯間、機電室、公共走廊、水箱及其他供共同使用性質之設備及空間。
建築物公共設施部分可另編訂公共設施戶，以便申接獨立水電。」業已確認管理室、電信機房確為建築物公共設施之項目，且不因有獨立門牌而異其認定，上訴人陳詞稱系爭建物為獨立自有建物而非東華新世紀社區之公共設施，恐與實務及法規認定均有不同。
㈡系爭建物之繼受人應受區分所有權人規約之拘束：系爭建物原
為福星公司所有，於建造時係規劃為管理室及電信機房，是以系爭建物於建築完成後即成為該社區生活利用上不可或缺之共用部分，縱非為約定共用之性質，依公寓大廈管理條例亦得認定為法定共用部分。上訴人主張系爭建物為建造後始經被上訴人東華管委會借用成為管理室，恐有本末倒置、混淆視聽之虞。上訴人自認於拍賣程序應買前即已得知系爭建物為原所有人無償作為警衛管理室使用。然就電信機房部分，上訴人亦得於應買前依公寓大廈管理條例第24條及施行細則第8條向被上訴人東華管委會請求閱覽社區建築物設計圖、平面圖、構造圖等相關圖說及規約，甚至自行前往系爭建物檢查，即可輕易得知系爭建物之一部分作為電信機房使用。是以，系爭建物作為該社區公共設施之事實，係經由原所有人即福星公司於建造時即已設計規劃，作為管理室及電信機房使用，亦應認屬福星公司及該社區全體住戶之合意契約，縱屬債權性質，依最高法院101年度台上字第1834號民事判決相類案件之見解，因上開法律事實為第三人明知或可得而知，得對第三人即繼受人發生效力，至為灼然。
㈢上訴人請求返還系爭建物為權利濫用：民法第148條所謂權利
之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。上訴人於拍賣前即明知系爭建物係作為該社區管理室使用，且亦有公開資料可得而知其作為電信機房而依使用執照不能為其他用途。且上訴人居住於高雄，與該社區毫無地緣關係，竟為圖私利，於取得系爭建物所有權後，立即要求被上訴人東華管委會將電信機房及管理室遷出，並須給付高於市價之房屋、土地租金，顯係以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情形。再者，遷出設置於系爭建物之電信機房須耗資120餘萬元、於施工期○○○區○○○○○路燈將完全無法運作，社區孤於田野之間，對治安將產生重大之危害。上訴人雖列「電信線路遷移費用及電信設備損壞賠償負擔辦法」而認應由被上訴人中華電信自行負擔，然仍無礙該支出為被上訴人中華電信因上訴人權利行使所受損失之事實，亦無礙認定上訴人行使權利未依誠實及信用方法而係以損害他人為主要目的之事實，基此上訴人亦不得主張返還系爭建物。
㈣退言之，縱認上訴人請求有理由，不當得利之計算應以被上訴
人東華管委會實際占用作為管理室使用之面積及房屋課稅現值作為計算之基礎：縱本院認上訴人之主張有理由，然其請求之土地不當得利部分，因土地為花蓮縣政府所有，上訴人不得就此部分請求不當得利。而建物計算之規定，實務上均以相當於租金之不當得利為計算標準。惟目前地政機關並未辦理房價之估定，實務上各直轄市或縣市政府機關對建築物均估定一課稅現值，並據以為核課房屋稅之依據，是土地法施行法第25條所規定之建築物價額，自得以各直轄市或縣市政府機關所估定據以核算房屋稅之課稅現值為準。系爭建物之使用目的為社區「管理室」，所有權人不得挪為其他用途，故一般人實不可能承租該建物，亦即系爭建物之經濟價值甚低，以房屋之課稅現值作為計算之基礎足綽有餘。再者，被上訴人東華管委會僅占用系爭建物之部分作為管理室使用，故亦應依其實際占用之面積作為不當得利計算之依據。
㈤綜上所述，系爭建物之建造目的本即係為提供該社區住戶作為
管理室及電信機房使用，依公寓大廈管理條例及民法之規定，系爭建物亦屬東華新世紀社區公寓大廈之一部分，此觀相關建築圖說及系爭住戶規約自明。系爭建物原所有人即起造人既已於建造伊始即與住戶間成立契約，縱當時並無公寓大廈管理條例之適用，依最高法院102年度台上字第666號民事判決之見解，亦非不得認該法律事實因第三人明知或可得而知，上訴人於繼受時既非屬善意第三人，原所有人即起造人與住戶間之契約及規約之內容，自得對其發生效力，而亦應受其拘束，當不得請求返還。再者，上訴人請求返還系爭建物，其所耗費之經濟成本高於系爭建物價值之兩倍有餘，又將對社區造成安全危險，顯然有權利濫用之虞。末以，縱上訴人之主張有理由，其不當得利之計算應不能包含土地及電信機房部分，且系爭建物經濟價值甚低，應以課稅現值作為計算租金之基礎始為恰當等語，資為抗辯。
二、被上訴人中華電信公司部分：㈠本案起造人福星公司獲花蓮縣政府核發建造執照86花建執字第
1287號，建築物各層用途欄即載明為電信機房，並於87年3月20日提出設計圖說審圖申請書並審訖，復於88年9月14日竣工審驗合格。該電信室係起造人依照電信法第38條第1項規定設置之屋內外電信設備，並預留有22根地下塑膠管銜接至每棟建築物，及已裝設各式電纜線供住戶通信使用中。該電信室遷建因須再挖掘道路埋設塑膠管以銜接至每棟建築物，挖路權部分仍須申請政府單位核准始可建築，合計須埋設3英吋4管塑膠管116公尺、3英吋6管塑膠管50公尺。通信纜線需重新佈設施工計有地下光纖電纜24芯1條113公尺、銅導體600對電纜1條242公尺、銅導體100對電纜1條159公尺及上網設備數位多工器19套，估列所需費用共計1,297,662元。本案電信室遷建改接，受影響市內電話218戶、上網客戶131戶。被上訴人中華電信公司係依據電信法第38條規定、建築物電信設備及空間設置使用管理規則第4條等規定依法於系爭建物設置電信設備，並非無權占有系爭建物。
㈡上訴人行使系爭土地所有權之物上請求權，有違誠信原則、公
共利益：被上訴人東華管委會與被上訴人中華電信於95年10月25日簽立電信室使用同意書，顯有成立使用借貸契約之意思，且未約定有使用期限，民法第470條第1項所謂「依借貸之目的使用完畢時」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物，嗣後其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言。如借用人之目的有繼續性，借用物一經返還，即妨害借用人目的之繼續時，即難謂借貸目的已經完畢。查電信機房係供電話傳輸設備之使用，具有繼續之性質，本件若遽予簽讓將造成社區住戶不便，上訴人請求遷讓，有違誠信原則及公共利益。且系爭建物於起造時即預留有該裝置電信設備之電信室，系爭建物之建照執照上亦載明系爭建物該層用途為電信機房，上訴人並非無法得知系爭建物之用途，今上訴人明知或可得而知系爭建物該層用途係作為社區用戶電信設備而非為營利用途，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之等語，資為抗辯。
三、並均聲明：駁回上訴人之訴。
肆、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，補充略以：
一、原審認定系爭建物自興建之始，其用途即經指定為電信機房、管理室，並參花蓮縣政府103年4月8日函亦表示「系爭建物不得作為住宅使用（卷68頁）云云…。」依此認定被上訴人為「有權占有」，而據以為被上訴人有利之判斷。然房屋使用執照於主要用途內載項目係屬行政管理之作為，主要用於行政機關於租稅管理及使用分區之建築使用違章管理之法理，其與民法之「有權占有」法理根本分屬二事，原審採認被上訴人「有權占有」容有誤會。房屋使用執照於主要用途內載項目之目的，係以起造時暫定之未來使用用途，同時亦須符合土地使用分區之相關規定而提出申請，倘日後該建物主要用途欲改變使用用途亦可依內政部93年9月14日台內營字第0000000000號令訂定而自100年10月1日施行之「建築物使用類組及變更使用辦法」提出使用變更，獲准時亦得申請「建築變更使用執照」。故而使用建築物者務必須依核定之「使用類組」使用建築物：如有變更使用類組之情形時，則應申請變更使用執照（參見建築法第73條第2項前段）。倘若，使用建築物者如變更建築物之使用用途，卻未依上述程序處理，此時將構成違反建築法第91條第1項第1款，主管機關對之可處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續。如上可證房屋使用執照於主要用途內載項目並非永久不變，而房屋所有人得依需要申請變更房屋使用用途。退萬步言之，縱系爭建物確為被上訴人東華管委會與被上訴人中華電信以使用借貸之原因關係而供被上訴人等使用為真，亦屬臨時性質之設置，基於債之相對性，被上訴人亦不得對上訴人主張有權占有，仍應遷讓返還系爭建物；被上訴人拒不返還，上訴人亦得本於不當得利及侵權行為之法律關係請求被上訴人等給付自上訴人取得權利移轉證書之日即103年3月20日起相當於租金之不當得利及損害賠償。被上訴人無權占有使用系爭建物，受有使用系爭建物之利益，致上訴人無法使用系爭建物而受有損害，此一使用利益依其性質不能返還，是上訴人本於不當得利之規定，請求被上訴人返還自本件起訴狀送達翌日即103年3月20日起至返還系爭建物之日止，占有系爭建物所得相當於租金之不當得利，自屬有據。
二、東華新世紀社區之公共設施並不包含系爭建物。上訴人為系爭建物之繼受人勿庸受區分所有權人規約之拘束：
㈠前手福星公司（甲方）於86年10月3日至本院所立公證書第2條
第4點「甲方同意完成所有公共設○○○區○○設○道路、汙水處理場、廣場兼停車場、公園、綠地、社區中心及幼稚園）之興建並捐贈於乙方（花蓮縣政府），……云云。」內容觀之，並無載列系爭建物，可證系爭建物確屬獨立自有建物與東華新世紀社區無涉，更非系爭住戶規約中所言之區分所有人之一或公共設施。系爭建物本非東華新世紀社區之公共設施，退萬步言，充其量只能算是臨時借用之關係。復觀上訴人103年5月7日原審所呈民事辯論意旨狀附證一為東華新世紀社區自行所摯設公告於社區布告欄「志學新邨社區平面配置圖」所示，系爭建物位置無任何標記，與著色標記為社區範圍之建物明顯不同，且全區社區22棟門牌號配置圖亦不含系爭建物。社區範圍建物塗色有：橘色（有C、H、M、R等4棟）、藍色（有A、F、K、P、U等5棟及停車場、商場）、白色（有B、D、E、G、I、J、L、N、O、Q、S、T、V 等13棟和管理室及179號（花蓮縣政府受贈所有並依約作為社區公共設施之一）。而管理室實標示設於○區○○○道路出入口中間，置於車道分隔島上。又179號及管理室雖不在社區門牌號及棟別編排之內，然而179號及管理室皆有白色之塗色標示以表示屬社區範圍。再觀系爭建物232號不在社區門牌號及棟別編排之內也不屬L棟區域，亦無塗色標示更證系爭建物確不在東華新世紀社區範圍內。準此觀之，該社區範圍根本無法包含系爭建物甚明。
㈡東華新世紀社區係台糖公司配合當年政府推動一坪6萬元勞工
住宅政策而興建平和農場勞工住宅社區共有500門牌之號屬500戶之社區，故又稱台糖500戶。經查該社區組成之500戶共分編號A至V有22棟，A-D等4棟各12戶、E-G、j、k、J等5棟各28戶、餘13棟各24戶合計共500戶，如上500戶始為該社區之範圍。
而另179號由花蓮縣政府受贈所有並依約作為社區公共設施之一，可證系爭建物根本不在該社區之範圍內，故而不受公寓大廈管理條例及系爭住戶規約之約制。迄今被上訴人東華管委會無法提出可輕易提出之福星公司應受拘束之證據資料，可證福星公司根本不是該社區之區分所有權人之一，被上訴人東華管委會當然無法提出如此有利於己之相關資料。前手福星公司既不是區分所有權人，則不受區分所有權決議拘束，上訴人亦不應受之拘束。再者，被上訴人東華管委會將管理室遷出系爭建物實際是可以遷出、能夠遷出，亦應該遷出，只是貪圖私利，意圖持續無權強占上訴人所有建物而已，此亦可從本件被上訴人東華管委會於原審時即抗辯已未占用系爭建物之答辯即明。
㈢花蓮縣縣長信箱103年4月3日針對上訴人申請回信內容「來信
敬悉。有關來信申請函發「東華新世紀社區」改選主任委員核准備查公文副本一案，依公寓大廈管理條例第35條規定僅供利害關係人申請調閱，您非該社區之住戶亦非屬社區區分所有權人，故不符前開條例之規定，是以您所請歉難照准；另您與該社區之民事糾紛既已進入司法程序，花蓮地方法院來函如需前開資料，本府當配合提供相關資料供參…。」。而有行政主管機關基於行政權之行使作出事實之敘述，確認上訴人「非該社區之住戶亦非屬社區區分所有權人」之事實，同時作出「不符前開條例之規定，是以您所請歉難照准。」之理由及說明。固而具有行政主管機關之觀念通知及產生事實之效果。法院針對法律糾訟之裁判，乃是以發見真正事實為依據所作之裁判。準此花蓮縣政府基於行政權之行使作出事實之敘述，確認上訴人「非該社區之住戶亦非屬社區區分所有權人」之事實，證之甚明。
三、本件上訴人主張被上訴人無權占有其所有之系爭建物，為排除被上訴人對其所有權之侵害，並請求被上訴人給付，因此而生之不當得利或損害賠償而起訴，其訴之內容顯然能直接解決其私法上權利之紛爭，自有保護之必要。至於系爭建物之用途是否受有法令之限制，則為上訴人取回系爭建物之占有後，所有權之行使是否受限之問題，與本件訴訟之權利保護必要無涉。被上訴人東華管委會抗辯其有占有系爭建物之合法權源，無非以福星公司將系爭建物無償提供予被上訴人東華管委會使用、系爭建物之法定用途為社區管理站，不得違反其設置目的而為使用云云為其論據。惟按債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，此即債之相對性，與物權所具有得對抗一般不特定人的絕對性不同（最高法院18年度上字第1953號判例參照）。本件被上訴人東華管委會抗辯福星公司同意將系爭建物無償提供予其使用，縱使屬實，基於債之相對性，亦僅對契約當事人即被上訴人東華管委會及福星公司間有拘束力，並無拘束上訴人之效力。又不動產用途是否受法令規定限制，與占有人有無正當占有權源，為不同層次之問題，縱使不動產之用途受有限制，亦不代表依其用途占有使用之人，即屬有權占有人，被上訴人有合法占有權源之抗辯，亦不足採。則上訴人本於所有權之作用，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，係為維護其所有權之完整性，自非以損害他人為主要目的，是上訴人所為係基於法律所許可範圍內正當權利之行使，尚不得指為權利濫用。被上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
四、上訴人請求有理由，其不當得利之計算，應以被上訴人實際占用作為管理室使用之面積及房屋買售現值作為計算基礎：房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以包括建築物及其基地之總價額為其基準。而土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條等租金計算之規定，向為司法實務據為計算相當於租金之不當得利之標準。惟目前地政機關並未辦理房價之估定，實務上各直轄市或縣市政府機關對建築物均估定一課稅現值，並據以為核課房屋稅之依據，是土地法施行法第25條所規定之建築物價額，自得以各直轄市或縣市政府機關所估定據以核算房屋稅之課稅現值為準。又土地法第97條所規定之年息百分之10為限，乃指房地租金之最高限額而言，非謂必須照申報價額年息百分之10計算之，且尚須斟酌房地之位置，工商繁榮程度、使用人利用房地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。相對情況，被上訴人亦應於386地號地主要求地租時，也當依有關法令規定配合辦理，繳付地租。故而系爭建物全部租金之請求範圍及金額是以系爭建物之申報總價（非以房屋稅單之課稅現值為計算標準）即當以建物應買價格261,688元再加上系爭建物所在該筆土地之面積為1159.03平方公尺，102年申報地價則為每平方公尺790元，即申報地價總計915,634元為參。參酌土地法第97條規定，系爭建物位處都市計畫區住宅區建築用地，距車站甚近屬交通便利之地，生活機能便利，發展甚佳，故就其總計金額百分之10計算租金，尚屬合理。系爭建物及土地租金標準換算為每年261,688元+915,634元，每月租金即為9,811元。
爰依此標準核算其應按月對上訴人返還不當得利之數額。
五、雖系爭建物自興建時起即經起造人即福星公司指定用途為電信機房，惟被上訴人中華電信依電信法第38條在系爭建物設置電信設備，為符現行建築法規（如建築技術規則建築設備編），電信設備皆常見設置於管理室，故系爭建物雖有約定作為社區管理室及電信機房使用之事實，然其使用只是暫時借用之關係罷了。花蓮縣政府受贈所有志學新邨土地暨179號建物作為社區公共設施時，當時即應立即著手實現將設於系爭建物之臨時電信機房遷移改設置於花蓮縣00000000區0000000000號建物內，以作為永久固定機房之使用，方符法律規定。被上訴人中華電信公司於原審所舉最高法院85年度台上字第1952號判決書理由欄亦可知，依法被上訴人中華電信公司應有積極尋覓永久性機房之作為，倘已極盡所能尚無法完成，方有公共利益之考量。關鍵在於不能以公共利益為名，行謀取經營性、商業性利益之實。系爭社區為福星公司所興建，該公司於興建時，曾協議贈與花蓮縣政府該社區內所有公共設施及其用地（○○○區○○設○道路、汙水處理場、廣場兼停車場、公園、綠地、社區中心及幼稚園），而花蓮縣政府同意受贈時亦言明其用途係作為該社區民眾公益使用，可證有關該社區之公益設施電信機房、管理室依法、依理應設置於花蓮縣00000000000號建物內作為該社區永久使用設施，始符法制。被上訴人中華電信公司將電信機房遷出系爭建物實際是可以遷出、能夠遷出，亦應該遷出。被上訴人中華電信公司確屬無權占有系爭建物，且前之有關其所有電信設備暫置於系爭建物只是作為臨時性電信機房。花蓮縣00000000000號建物（路內段90建號）當於88年12月20日受贈時，依法即應將相關電信、照明等相關設施移置於其內，才是合法必要作為。且被上訴人中華電信就系爭建物與華新世紀社區管理委員會兩造間於95年10月25日簽署電信室使用同意書，雙方俱非系爭建物所有權人，亦未得當時所有權人之追認，故應屬無效，而其效力當不及於上訴人，亦不得拘束上訴人等語。
六、上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人中華電信應將電信機房及被上訴人東華管委會將消防
授信總機、社區管理室資訊設施等應自系爭建物遷出，並騰空返還與上訴人。
㈢被上訴人應共同給付上訴人9,811元，及自103年3月20日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，及被上訴人應自103年3月20日起至返還系爭建物之日止，按月共同給付上訴人9,811元。
伍、上訴人提起上訴後，被上訴人抗辯略以：
一、被上訴人東華管委會部分：㈠系爭社區範圍包含系爭建物，具使用上及管理上互相關連之不
可分性，係屬公寓大廈管理條例第53條規定之集居地區，是就社區管理及組織，依法應準用上開條例之規範。系爭建物自社區興建伊始，其用途業經指定為電信機房、管理室，具有公寓大廈管理條例所規定之約定共用性質，而系爭住戶規約第4 條亦將守衛室即系爭建物列為公共區，並由管委會負責維修保養及清潔，系爭建物長期作為社區管理室及電信機房供公共使用，亦為住戶所知悉，故該規約之約定得拘束社區住戶。在適用公寓大廈管理條例之社區，因具有整體性及多數利益之考量，基於相同之法理，應得類推適用關於區分所有權人之規定。系爭建物之拍賣公告已載明「本件建物查封時，為第三人無償使用作為社區出入口之警衛管理室，並為管委會管理。」而系爭建物自興建時起即經起造人指定用途為電信機房，是以系爭建物已經約定且事實上已成為共用之管理室及電信機房，顯為上訴人明知且可得而知，且亦已記載於系爭住戶規約中，從而，本件應可類推適用民法第799條之1第4項之規定，繼受人即上訴人應受拘束。
㈡上訴人雖主張行政管理行為與民法有權占有之法理不同。惟以
權利來源觀察，被上訴人東華管委會之有權占有係因公寓大廈管理條例第5條、第9條第2項、第15條第1項有關「專有部份之利用不得有妨害建築物正常使用即違反區分所有權人共同利益之行為；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」等規定，系爭住戶規約業將系爭建物作為管理室、電信機房使用，上訴人為知悉或可得而知之繼受人而應受拘束。被上訴人因上開法律規定及系爭住戶規約而有權使用系爭建物。相對而言，上訴人要求管理室及電信機房遷讓之聲明，洽違背使用執照所載「管理室」之用途，亦違反系爭住戶約定之使用方法及公寓大廈管理條例，而不應准許。亦即被上訴人東華管委會之有權占用係基於債權契約及法律規定，與行政規則無涉，而系爭建物作為管理室而有使用執照，則足以佐證上訴人要求被上訴人東華管委會遷讓管理室之聲明，更與行政規則有違，並無可恃。
㈢又上訴人於拍賣前即明知系爭建物係作為該社區管理室使用，
且亦有公開資料可得而知其作為電信機房而依使用執照不能為其他用途。且上訴人居住於高雄，與該社區毫無地緣關係，竟為圖私利，於取得系爭建物所有權後，立即要求被上訴人東華管委會將電信機房及管理室遷出，並須給付高於市價之房屋、土地租金，顯係以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情形。再者，遷出設置於系爭建物之電信機房須耗資120餘萬元、於施工期○○○區○○○○○路燈將完全無法運作，社區孤於田野之間，對治安將產生重大之危害。上訴人雖列「電信線路遷移費用及電信設備損壞賠償負擔辦法」而認應由被上訴人中華電信自行負擔，然仍無礙該支出為被上訴人中華電信因上訴人權利行使所受損失之事實，亦無礙認定上訴人行使權利未依誠實及信用方法而係以損害他人為主要目的之事實，基此上訴人亦不得主張返還系爭建物。退言之，縱認上訴人之主張有理由，然上訴人請求之土地不當得利部分，因土地為花蓮縣政府所有，上訴人不得就此部分請求不當得利。而建物計算之規定，實務上均以相當於租金之不當得利為計算標準。惟目前地政機關並未辦理房價之估定，實務上各直轄市或縣市政府機關對建築物均估定一課稅現值，並據以為核課房屋稅之依據，是土地法施行法第25條所規定之建築物價額，自得以各直轄市或縣市政府機關所估定據以核算房屋稅之課稅現值為準。系爭建物之使用目的為社區「管理室」，所有權人不得挪為其他用途，故一般人實不可能承租該建物，亦即系爭建物之經濟價值甚低，以房屋之課稅現值作為計算之基礎足綽有餘。再者，被上訴人中華電信僅占用系爭建物之部分作為管理室使用，故亦應依被上訴人中華電信實際占用之面積作為不當得利計算之依據。
㈣系爭建物原所有人即起造人既已於建造伊始即與住戶間成立契
約，縱當時並無公寓大廈管理條例之適用，依最高法院之見解，亦非不得認該法律事實因第三人明知或可得而知，上訴人於繼受時既非屬善意第三人，原所有人即起造人與住戶間之契約及規約之內容，自得對上訴人發生效力，而亦應受其拘束，當不得請求返還。又上訴人於原審所舉花蓮縣政府之回覆，並非針對上訴人是否為區分所有權人為回覆，且是由縣長信箱回覆，不是地政主管機關回覆，沒有認定事實之權利。此外，上訴人所提應以179號建物作為永久固定建物之使用，此與本案無涉等語，資為抗辯。
二、被上訴人中華電信部分：引用原審判決理由，並補充上訴人行使系爭土地所有權之物上請求權，有違誠信原則、公共利益：被上訴人東華管委會與被上訴人中華電信於95年10月25日簽立同意使用同意書，顯有成立使用借貸契約之意思，且未約定有使用期限。查電信機房係供電話傳輸設備之使用，具有繼續之性質，本件若遽予簽讓將造成社區住戶不便，上訴人請求遷讓，有違誠信原則及公共利益。且系爭建物於起造時即預留有該裝置電信設備之電信室，系爭建物之建照執照上亦載明系爭建物該層用途為電信機房，上訴人並非無法得知系爭建物之用途，今上訴人明知或可得而知系爭建物該層用途係作為社區用戶電信設備而非為營利用途，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之等語，資為抗辯。
三、並均聲明：駁回上訴。
陸、本院之判斷：
一、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。系爭建物係作為東華新世紀社區管理室及電信機房使用乙節，為兩造不爭，而系爭建物位置在該社區出入口，該社區之各基地地號及建築於構造上則各自獨立，並有多項共同使用之公共設施及出入口等情，有平面圖、該社區開發協議書（含公證書）、原審勘驗筆錄、花蓮縣政府103年12月15日函及所附使用用途圖說等為證（參原審卷75至81、126、127、128、138至173頁），故該社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，可認屬於上開規定所稱集居地區，就社區之管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定。
二、次按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，公寓大廈管理條例第3條第1項第3、6款、第23條第2項第1款分別定有明文。系爭建物原登記為起造人福星公司所有，嗣由上訴人經拍賣取得，該建物為一層樓獨棟建物，前段（15.41平方公尺）係作為管理室使用，後段（23.39平方公尺）係作為中華電信公司之電信機房，有建物登記謄本、照片、原審勘驗筆錄可參，而系爭建物係與東華新世紀社區全體建物，由起造人福星公司同時設計用途並興建，自係東華新世紀社區之一部分，且其構造上、使用上亦具有獨立性，依前揭說明自應準用公寓大廈管理條例規定認屬區分所有之標的，上訴人抗辯系爭建物所有人非區分所有權人，即不足採。又系爭建物自社區興建之始，其用途即經指定為電信機房、管理室，有平面圖、建造執照可參（參原審卷75至78、115頁），而福星公司於興建規劃即將之作為管理室、電信機房，於系爭建物登記後，亦將之作為社區共用之管理室及電信機房，並交由東華管委會管理使用，則系爭建物不僅具有專有部分供共同使用即「約定共用部分」之性質，且在原所有權人即福星公司與東華管委會間亦應認有不確定期限之借貸關係，應可認定。且東華管委會嗣又與被上訴人中華電信公司簽立電信室使用同意書，亦在上揭使用借貸範圍內，即應認有效，上訴人抗辯上揭同意書非區分所有權人所簽，自屬無效等語，亦不足採。再者，東華新世紀社區住戶規約第4條已將「守衛室」（即系爭建物）列為公共區，由東華管委會負責維修保養及清潔，規約已明載該處為約定共用部分，使用主體為管委會，且系爭建物長期作為社區管理室及電信機房供公共使用，亦為住戶所知悉，依據前述說明，該規約之約定自得拘束社區住戶即各區分所有權人。
三、按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1第4項定有明文。其立法意旨在於區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束（98年1月23日立法理由意旨參照）。為調和在構造上或使用上密切相連之建築物間，基於建築物各住戶所有權之物權關係所生之相關權利義務，以促進社會和諧生活之整體利益，故在適用公寓大廈管理條例之社區，因具有整體性利用及多數利益之考量，基於相同之法理，應得類推適用民法關於區分所有權人彼此間基於共同權利義務之特別規定。上訴人係因拍賣取得系爭建物之所有權，而為系爭建物之繼受人，而拍賣公告已載明「本件建物查封時，為第三人無償借用做為社區出入口之警衛管理室，並為管委會管理」等語，此經原審調閱102年度司執助字第157號執行卷宗所附拍賣公告核閱無誤，復為兩造所不爭，雖拍賣公告未併載明「做為電信機房使用」，然系爭建物自興建時起即經起造人指定用途為電信機房，已如前述，中華電信依電信法第38條在系爭建物設置電信設備，自屬「規約約定供住戶共同使用」之範圍，且為符現行建築法規（如建築技術規則建築設備編），電信設備皆常見設置於管理室，故系爭建物已約定作為社區管理室及電信機房使用之事實，顯為上訴人明知或可得而知，應可類推適用民法第799條之1第4項規定，上訴人須受上開約定之拘束無訛。
四、復按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之；但另有約定者從其約定。住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。公寓大廈管理條例第5條、第9條第2項、第15條第1項分別定有明文。系爭建物既經規約約定為共用部分，上訴人又須受其拘束，則被上訴人係有權占有使用系爭建物，且上訴人不得有違反設置目的、使用方法及住戶共同利益之行為；花蓮縣政府103年4月8日函亦表示系爭建物不得作為住宅使用（卷68頁）。上訴人請求中華電信應將系爭建物室內所建設相關通信設施等、管委員會將消防授信總機、社區管理室資訊設施等，應自系爭建物遷出並騰空返還與上訴人，顯違反前揭公寓大廈管理條例第5條、第9條第2項、第15條第1項之規定，不應准許。上訴人雖抗辯房屋使用執照於主要用途內載項目並非永久不變，房屋所有人得申請變更房屋用途，系爭建物並非只能永久作為管理室、電信機房使用，縱其用途受有限制，亦不代表依其用途占有使用之人，即屬有權占有云云，惟在該社區之區分所有權人會議有作成變更系爭建物用途之決議（參東華新世紀社區住戶規約第7條第5款規定）並經主管機關同意其變更之前，或系爭建物之使用借貸目的已完成而消滅前，上訴人仍應受上開約定之拘束。
五、末按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第470條第1項前段定有明文。且所謂「依借貸之目的使用完畢時」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物，嗣後其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言；又民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之（最高法院96年度台上字第1526號民事裁判參照）。
查系爭建物在福星公司與被上訴人東華管委會間應認有使用借貸契約存在，已如前述，此使用借貸契約係未定期限，應依借貸目的使用完畢後始行消滅，是上訴人向被告東華管委會主張終止，即不生效力。且上揭使用借貸之情形，亦明載於本院拍賣公告而為上訴人所明知，再審酌系爭建物作為社區之管理室及電信設備設施，屬東華新世紀社區生活上不可缺之公共設施，而依被上訴人估算遷移電信設備即需120餘萬元，若遷移機電設備，則將有一個月時間無電信設備及夜間照明，損害顯然非輕，則上訴人在明知上情之情形仍願購買系爭建物，則上訴人徒以債權相對性主張不受拘束，及另有其他公共空間足堪遷移上揭設備，而訴請被上訴人遷移設備，即難謂符誠信原則，自難憑採。
六、綜上所述，被上訴人占有系爭建物作為管理室及電信機房使用，係有權占有，非無法律上之原因，故上訴人依民法第767條第1項、第179條規定請求被上訴人遷讓返還系爭建物並給付相當於租金之不當得利，即無理由。原審駁回上訴人之請求，於法即無不符，上訴意旨，仍執陳詞指責原判決不當，求為廢棄改判，核無理由，其上訴自應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 17 日
民事庭審判長法 官 湯文章
法 官 李可文法 官 林恒祺以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 17 日
法院書記官 王誠億