臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度簡上字第43號上 訴 人 鄭素涵訴訟代理人 簡燦賢律師
邱劭璞律師被上訴人 吳連終訴訟代理人 吳明益律師
孫裕傑律師上列上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國104年5月22日本院花蓮簡易庭103年度花簡字第367號第一審判決提起上訴，本院於同年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國103年7月間達成買賣協議，由被上訴人將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（以下簡稱為系爭土地）以總價金新臺幣（下同） 620萬元出售予上訴人。然上開系爭土地範圍內含有部分道路用地，就該部分道路土地所有權移轉是否需繳納土地增值稅一事，原依一般不動產買賣之交易常態，係由出賣人即被上訴人負責繳納增值稅，因考量被上訴人已高齡93歲又不識字，對土地移轉事宜均不瞭解，雙方爰約定道路部分之土地增值稅由上訴人負責前往繳納，當時因承辦代書口頭稱土地增值稅約22萬元，故兩造在代書處簽訂不動產買賣契約書所記載買賣價格為598 萬元係以「道路部分土地有課徵土地增值稅」為前提所為之記載，即上訴人倘有繳納土地增值稅，買賣價金方為598 萬元，倘若道路部分土地未課徵土地增值稅，則系爭土地之買賣價金仍應為620 萬元。嗣兩造辦妥土地所有權移轉登記後，被上訴人向上訴人索取土地增值稅之繳納收據，上訴人始終無法提出繳納證明，迭經被上訴人詢問後得知該道路部分土地毋庸繳納土地增值稅，且上訴人實際上並未支付任何土地增值稅賦。依兩造間上開約定，上訴人應給付被上訴人之買賣價金應為620 萬元，而上訴人迄今僅給付被上訴人598 萬元，尚有餘額22萬元未為給付。
二、上訴人於原審答辯略以：被上訴人當初就系爭土地出價一坪4,500元，上訴人聽說有人想以總價500萬元購買而被上訴人不肯，於是出價600萬元，但為討個吉利就用598萬元為總價金，經被上訴人同意後沒有再詳計每坪金額，因此系爭土地之買賣價金確為598 萬元。而系爭土地確實未課徵土地增值稅，買賣契約之所以約定道路部分如需繳納土地增值稅由上訴人負擔，係因系爭土地上有道路經過，將來政府如徵收系爭土地道路部分需繳納土地增值稅，但迄今政府並無徵收，兩造才特別約定如果將來政府有徵收的話，增值稅就由上訴人負責繳納。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人220,000元，及自民國103年10月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人不服原判決，提起上訴，聲明：原判決廢棄；被上訴人於原審之訴駁回。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：雙方買賣契約書就增值稅業已約定，原審未審及契約已經明確記載價金及增值稅之負擔方法，反採信被上訴人之女兒即訴外人吳秀汝之證詞，其認事用法有瑕疵。依土地稅法第39條之2 規定，「作農業使用」之農業用地移轉於自然人時，即暫不課徵增值稅（非免徵，日後若因出售或贈與而移轉所有權時，連同前次應繳納之稅費一併課徵，例外若因繼承而移轉所有權，則漲價利益則另行由當次繼承時起算），又依農發條例第39條之規定，需權利人及義務人提出不課徵之申請，並取得「農業用地作農業使用證明書」，可暫不課徵增值稅，故雙方辦理暫不課徵於系爭土地移轉後，土地增值稅課徵之風險即由買受人負擔，在一般農地買賣之情形，若有申請農業使用證明而申請不課徵土地增值稅，因增值稅之稅金實質上由買方負擔，賣方通常多會予以減價出售。本件兩造買賣契約第五條第二項約定：「土地增值稅由（空白）方負擔，雙方同意依農業發展條例及土地稅法第39條之2規定按103年1月1日之公告現值申報不課徵增值稅，道路部分如需繳納增值稅由甲方（買方，即上訴人）負擔。」、第六條第二項約定：「鑑界及整地申請農業使用證明之費用由乙方（賣方，亦即被上訴人）負擔」，顯見雙方就增值稅部分，已約定申請不課徵增值稅，故契約書面並未約定增值稅由何方負擔，惟懸而未決者為系爭土地上有道路用地存在，經訴外人邱延壽表示有道路用地以外的土地能申請不課徵增值稅，但不能確定該道路用地部分即使申請農業使用證明是否仍會課徵增值稅，然即便課徵該道路部分增值稅亦僅一、兩萬元，因此兩造約定道路部分用地若需繳納增值稅，由上訴人繳納，承上所述依一般之農地交易習慣，若買方負擔增值稅或申請不課徵增值稅，賣方通常會減價，從而，被上訴人主張若上訴人毋庸負擔增值稅，則買賣價金為620 萬元之主張即屬不合理；原審採納訴外人吳秀汝、張育誠之證詞亦有不當，緣訴外人吳秀汝為被上訴人之女，其證詞偏頗可能性高，且訴外人張育誠會得知此事，係因被上訴人至壽豐鄉公所陳情，伊僅聽聞被上訴人一方之說詞，無土地買賣稅務相關經驗，作證時又已事隔六、七個月之久，難免記憶錯誤，其手寫598萬元與620萬元之記載或許與上訴人陳情之內容混淆。
四、被上訴人則聲明：上訴駁回。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：被上訴人嗣後得知系爭土地不用繳增值稅，去找壽豐鄉長想要問清楚，鄉長找壽豐鄉財政課課長即訴外人張育誠幫被上訴人詢問需不需要課增值稅，訴外人張育誠即回辦公室請同事打電話給稅捐處，因當天稅務局承辦人員不在，陳情已超過壹個鐘頭，伊就直接打電話給代書即訴外人邱延壽問本件情形，訴外人邱延壽跟伊說當初講好的價格是620 萬元，但要扣除土地增值稅22萬元，伊看契約上面總價只有寫598 萬元（因代書直接扣除其所計算出之土地增值稅22萬元，而以598 萬元為買賣價金記載於買賣契約上），直接用鉛筆在契約上面寫598 萬、
620 萬，並在契約第五條第二項後方另用手寫要負擔增值稅等字，衡諸訴外人張育誠與兩造毫無任何利害關係，僅因被上訴人事後陳情，偶然受壽豐鄉鄉長之委託詢問買賣內容，其上開證述內容，應可採信，且核與訴外人吳秀汝證稱被上訴人出售系爭土地原開價一坪4,500元（系爭土地約1,569坪，總價約706萬元），上訴人原出價600萬元，經伊周旋後，兩造始合意系爭土地買賣價金為620 萬元等語相符，足見訴外人張育誠、吳秀汝所言非虛。衡酌兩造簽立買賣契約時，屢提及土地增值稅之計算及繳納事宜，若系爭土地須課徵土地增值稅，其增值稅額為22萬元，業經訴外人邱延壽到庭證述明確，足見「土地增值稅」確實納入兩造簽立買賣契約之考量因素，而影響買賣價金之多寡，況兩造簽約時如未提及土地增值稅之繳納事宜，代書豈有必要費事計算土地增值稅額為22萬元。另上訴人原出價600 萬元欲購買系爭土地，已與被上訴人開價700 餘萬元有相當差距，被上訴人豈可能僅因上訴人為「討個吉利」，再減價至598 萬元出售，上訴人主張買賣價金為598 萬元之說詞顯然不合常理。準此，被上訴人原開價700餘萬元出售系爭土地，而上訴人僅出價600萬元，經兩造相互酌量增、減買賣價金後，始合意以620 萬元成交，是兩造約定系爭土地之買賣價金確為620 萬元，合乎一般買賣交易之經驗法則，洵無違誤。
五、本院之判斷：
(一)按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（17年上字第1118號判例）。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。買賣固為諾成契約，得以口頭成立，惟如買賣之標的重大或價值甚高者，交易過程中不免有討價還價或條件磋商談判之情形，而最終達成意思表示一致時，多以書面記載，做為證明雙方最終達成買賣內容之憑據，並以示慎重。故當事人於訂立買賣契約書時，至少就書面所載之契約成立必要之點已閱覽確認無誤後始為簽章，自應推論就其書面所載之內容，尤其是標的物與價金係買賣契約成立之必要之點，已為同意之表示。倘若買賣之書面契約內已明確記載其標的物及價金，當事人事後欲就雙方意思表示合致之內容或金額為不同書面記載之主張，自應負起高度之說明義務及舉證責任，達足以完全動搖契約書面記載非屬當事人真意之程度，否則應認就該事項之約定文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
(二)經查，本件兩造就系爭土地由被上訴人以總價金598 萬元金額出售予上訴人之買賣契約必要之點，已詳載於書面，有被上訴人於原審提出之「不動產買賣契約」可憑。上開契約書第二條以手寫方式載明：「買賣價格：伍佰玖拾捌萬元正」，甚為明顯可見。而核對契約書第三條付款方法之三次應付金額各為98萬元、250萬元及250萬元，加總起來亦為598 萬元，與上述第二條所約定之買賣價格金額相符，則應無誤寫或誤算之情形可言。故參酌證人代書邱延壽證述系爭買賣價金確為598 萬元等語（卷第54頁），兩造就系爭土地所達成意思表示合致之價金金額應係598 萬元，乃堪認定。被上訴人主張雙方係以620 萬元達成買賣價金之協議，與書面記載顯有不符，乃不足採。
(三)次查，固然不動產買賣所生之賦稅負擔，尤其是土地增值稅，通常會足以影響買賣價金之決定。一般而言，土地之出賣人於出售土地時，對於因交易而可實收之金額，有一定之期待；反之，土地之買受人就其購買所需全部支付之資金，也會有一定金額上限。在開價與還價的過程中，如果土地增值稅之負擔歸賣方者，則賣方會同意成交之價金總額 （P）應為：期望實拿金額（N）加上增值稅（T)，即P=N+T；若土地增值稅轉價由買方負擔者，成交價金金額應可降低而為P'=N，即若T> 0，則P> P' 。本件兩造所訂立之「不動產買賣契約」第五條「稅費負擔」第2 項中，前段就土地增值稅應由何方負擔之空格，乃呈空白未記載之狀態，係填寫時之疏漏，抑或刻意空白，即存有須探求當事人真意之疑問。惟依同項後段約定：「雙方同意以103 年1月1日公告之公告現值申報不課徵增值稅」，意即系爭土地係屬農地，於移轉時雖仍應依當期之公告現值申報，但得不課徵增值稅，而以取得免課徵之稅單辦理所有權移轉登記，而上述「得不課徵」依土地稅法第39條之3 規定應辦理申請，易言之，亦可以不申請「不課徵」，而於本次移轉時結清與前次移轉間差額之增值稅，故兩造就此部分所為「同意不課徵」之約定，係由買受人同意出賣人於本次買賣移轉，可以申請不課土增稅，而由買受人承受此次移轉與前次移轉間差額，由此足見上述本項前段關於土地增值稅由何方負擔之約定空格，應係當事人刻意空白，甚為灼然。此外，亦足認系爭契約簽訂時，兩造當事人已明瞭本件農地買賣將申請不課徵增值稅。
(四)再者，上開同項復約定：「雙方同意依農業發展條例及土地稅法第39條之二規定申報不課徵增值稅」等語，而據土地稅法第39條之2 規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。」，上開約定亦即重申兩造同意本次買賣得由出賣人即被上訴人申請不課徵土增稅，而所謂同意申請不課徵土增稅之約定，即係兩造約定出賣人得將其原本承擔之稅基風險移由其後手之買受人承擔之意。苟日後買受人移轉時需徵增值稅，則其應繳稅額將包含上項稅基一併計算。易言之，於農地買賣之議價談判過程中，買受人亦可不同意出賣人申請不課徵土增稅，而請出賣人結清此段稅基之稅額，以免除賦稅風險，蓋畢竟前手留下來之未結稅基，係一種將來可能要支出之負擔，對土地交易價值有所貶損或減低，應可認為一種因公法關係所生負擔之權利瑕疵，故此項「同意賣方申請不課土增稅」係一種瑕疵擔保責任免除之性質，可用來當做議價時買方之殺價籌碼。據證人即被上訴人之女吳秀汝及代書邱延壽於原審之證述，均表示簽約當天代書有告知雙方如果要繳土增稅，其金額為22萬元等語，且代書邱延壽亦證述：「我都有計算給雙方聽。就是要繳的話多少錢，不繳的話多少錢」等語，足見被上訴人確實曾於議價過程中表示其售價為620 萬元，而上訴人於資金上限方面不願支付此金額，乃以承受土增稅稅基方式，以同意被上訴人得申請系爭農地本次移轉不課徵土增稅為談判手段，而要求降價為598 萬元，亦即原本T=22萬元，上訴人同意承擔稅基而使本次移轉變成T=0 元，使成交價格為P( 598萬元)=N (598萬元)+T (0元) ，讓賣方即被上訴人可以獲取等同於其期望實拿金額N ，而買方即上訴人可以因僅承受稅基而暫不用支付，得於其資金上限內以較低之現金支出而買得標的物。另就道路部分，因代書預估其若應徵土增稅，金額大約不超過2 萬元，所以雙方採約定由買方負擔之方式，使賣方上述期待實拿金額N ，不致減少，亦符合買方原本預期之600 萬元支出上限，以促成交易。易言之，就道路部分土增稅之負擔，預計為2 萬元，若仍由賣方負擔者，本件交易金額會成為600 萬元，但由買方負擔者，即可降為598萬元，而買方想要獲取實徵稅金未達2萬元之差額利益，故向賣方表示以598 萬元為總價，而此部分土地增值稅稅金由其負擔，並以598 萬元之數字較為吉利為說詞，因賣方實際可獲得N之金額未有改變，且為避免萬一實算之稅金超過2萬元之不利益，乃為賣方所接受。上述推論恰與上訴人陳述、證人吳秀汝、邱延壽等證述及契約書內容相符，應可採認，亦證系爭「不動產買賣契約」文義並無當事人真意不明之情事。
(五)至於被上訴人爭執如果當事人約定不課徵土地增值稅，何以在付款方式方面約定第二次款係「於領到增值稅單同時給付」云云，乃誤解登記程序，蓋農地所有權移轉雖申請不課徵增值稅，亦須經稅務機關核定後，發給不課徵之稅單，始能憑此辦理移轉登記。
(六)綜上所述，本件已於買賣成立時，由買賣雙方在契約書內詳細約明交易之標的、價金、付款方式及稅費負擔等事項，彼此相互契合，並無當事人真意不明之客觀情事。證人吳秀汝於原審之證述內容，恰好印證上述議價過程而如何達成價金
598 萬元之情形，未足以使原本已明確之契約有何真意不明之動搖。證人即公所財政課課長張育誠亦僅於原審證述其處理民眾陳情事件之情形，因其聽聞多係經由轉述，且僅足印證賣方出價620 萬元與代書預估土增稅稅基之課稅金額為22萬元，剛好證明成交價金598 萬元如何達成之過程，不足以推翻系爭書面契約書內明確之客觀文義。故上訴人並無如被上訴人主張尚有22萬元之價金未支付之情事，乃堪認定。
(七)從而，被上訴人本於買賣契約價金給付請求權之法律關係，請求上訴人給付22萬元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付22萬元及自103 年10月30日起至清償日止之法定利息，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 張浴美法 官 曹庭毓法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
法院書記官 林鈺明