臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度原訴字第17號原 告 林春蘭訴訟代理人 張秉正律師被 告 林阿清訴訟代理人 許正次律師被 告 李阿鳳
林鍾珍上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林阿清應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示（A）鋼筋水泥造房屋面積約136.20平方公尺、（B）鐵皮搭建建築物面積約28.97平方公尺、（C）魚池面積約10.25平方公尺、（D）鳥籠面積約28.93平方公尺、（E）鴨舍面積約22.43平方公尺之地上物拆除，並與被告李阿鳳、林鍾珍將占用土地返還原告。
被告林阿清、李阿鳳、林鍾珍應自民國104年7月10日起至返還第一項所示土地之日止，按年給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾參萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣陸拾玖萬叁仟捌佰柒拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第5款分別定有明文。原告原起訴請求：被告林阿清應將坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地上建物，即門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○村○段○○○號房屋拆除，土地交還與原告。嗣因尚有被告林阿清之母李阿鳳及妻子林鍾珍同住於系爭房屋，亦屬侵害原告之土地所有權，乃變更聲明為：㈠被告林阿清應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖所示（A）鋼筋水泥造房屋：面積約136.220平方公尺、（B）鐵皮搭建建築物（地上物）：面積約28.97平方公尺、（C）魚池（地上物）：面積約10.25平方公尺、（D）鳥籠（地上物）：面積約28.93平方公尺、（E）鴨舍（地上物）：面積約22.43平方公尺拆除，並與被告李阿鳳、林鍾珍將坐落土地返還原告。㈡被告林阿清、李阿鳳、林鍾珍，應自民國104年7月10日起至土地返還之日止，按年給付原告新臺幣（下同）5,000元（卷153-154頁）。原告為上開訴之追加、變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，其基礎事實亦屬同一，且訴訟標的對數人必須合一確定，揆諸首揭，洵屬有據，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠緣坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為月眉段
379地號，下稱系爭土地）原為原告母親林竹妹所有，於民國86年8月4日以贈與為原因而由原告取得所有權，其上有被告林阿清為稅籍登記名義人之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○○段○○○號之未辦保存登記房屋建物（下稱系爭房屋），乃其於98年4月繼承取得，而系爭房屋確實占用原告所有之系爭土地，現由被告與其母親李阿鳳暨配偶林鍾珍共同居住使用，前雖曾口頭約定租金為每年5,000元，然被告林阿清僅在97、98年給付地租，之後均未再付，原告屢次催討未果，顯侵害原告就系爭土地之所有權，且無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，爰終止租賃契約並依民法所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權及不當得利等規定，請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告稱系爭房屋合法占用權源乃係其祖父潘元考以其所有之
花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地與原告被繼承人交換土地所致，然並無證據以實其說，且系爭土地依據舊土地登記謄本之記載，35年6月6日為總登記時，面積為844平方公尺，被告主張互易之土地於53年6月30日地目變更登記，面積僅為577平方公尺，二者面積差異甚大，誠不知被告所稱之互易條件為何？是否需補貼價金？價金多少？支付之時間及每期款項為何？均未見被告說明，而被告所稱用以互易之土地竟又為被告林阿清等繼承人於97年間，協議分割由林夏子繼承，此分割協議之行為不益證明並無被告所稱之「互易」事實，被告所辯自不足採。
⒉被告所稱之租賃關係應係存在於原告與被告之父親間，並於
被告父親往生時（97年5月13日）即告終止，退步言之，縱認原告與被告林阿清間之租賃關係存在（假設語），原告前已以存證信函催告，被告亦未否認欠租多年，原告並於104年7月9日當庭終止租賃關係，則租賃關係既經終止，被告林阿清之所有系爭房屋占有原告所有之系爭土地，並由其與其他共同被告占用原告所有之系爭土地，當係無權占有。
㈢並聲明：
⒈被告林阿清應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如
附圖所示（A）鋼筋水泥造房屋：面積約136.220平方公尺、
（B）鐵皮搭建建築物（地上物）：面積約28.97平方公尺、
（C）魚池（地上物）：面積約10.25平方公尺、（D）鳥籠（地上物）：面積約28.93平方公尺、（E）鴨舍（地上物）：面積約22.43平方公尺拆除，並與被告李阿鳳、林鍾珍將坐落土地返還原告。
⒉被告林阿清、李阿鳳、林鍾珍應自104年7月10日起至土地返還之日止，按年給付原告5,000元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告祖父潘元考於35年間以其所有之花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為月眉段82地號），與原告之被繼承人交換系爭土地，並於其上起造系爭房屋，向鄉公所申請編定門牌，惟因不諳法令而未完成所有權移轉登記，但自始屬於有權使用。系爭房屋後由被告之父林文山繼承，並於76年間申報房屋稅籍，97年間再由被告因繼承取得系爭房屋所有權，而繼續居住使用迄今。另原告亦自承兩造有租賃關係，僅有租金給付之爭議，則無論基於互易或租賃之法律關係，被告均有占有權源，原告亦未為合法終止租約等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
三、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照。
㈡經查，系爭土地為原告所有，現為被告林阿清所有系爭房屋
占用（包括鋼筋水泥造房屋：面積約136.220平方公尺、鐵皮搭建建築物（地上物）：面積約28.97平方公尺、魚池（地上物）：面積約10.25平方公尺、鳥籠（地上物）：面積約28.93平方公尺、鴨舍（地上物）：面積約22.43平方公尺）等情，有系爭土地登記謄本、花蓮縣花蓮地政事務所、花蓮縣壽豐鄉戶政事務所覆函與附件可參（卷12、47-57、60-61頁），並經本院會同兩造及花蓮縣花蓮地政事務所測量人員履勘測量屬實，有勘驗筆錄、照片及花蓮縣花蓮地政事務所函暨附圖所示土地複丈成果圖可稽（卷67-69頁、70-74頁、75-76頁），且為兩造所不爭執，此部分事實，洵堪認定。準此，被告對原告就土地所有權存在之事實無爭執，僅以上開情詞抗辯其非無權占有，自應就占有系爭土地有正當權源一事，負舉證之責。
㈢被告辯稱被告祖父潘元考於35年間以其所有之花蓮縣○○鄉
○○段○○○○號土地（重測前為月眉段82地號），與原告之被繼承人交換系爭土地，並於其上起造系爭房屋，向鄉公所申請編定門牌，後再接續由被告父親及被告因繼承關係取得系爭房屋之所有權云云，惟此為原告所否認，被告自應就所主張有利之積極存在事實負舉證責任，被告自應就兩造之被繼承人曾有就系爭土地互易之約定乙節負舉證之責。經查，證人林文河到庭證稱：「原告是（我）要稱姐姐的親戚。原告的母親叫SA-BADA。我跟原告是很遠的表親戚。（被告訴代問：你有無曾經居住花蓮縣○○鄉○○○段○○○號房屋？）我在那邊出生。（被告訴代問：你是否知道那個房子是誰的？）房子是我做的。我自己的阿公跟爸爸有講好，所以我才要蓋那個房子。（被告訴代問：何時開始你的父親或阿公在那塊土地居住？）我國小二年級時就住在那個房子。阿公的部分我不清楚，我父親是我有住在那邊的時候他就住在那裡。我出生於26年，我父親不知道多少年前就住在那裡。（被告訴代問：你知道那塊地是誰的嗎？）原告的。（被告訴代問：你知道為何你們會住在原告的土地上嗎？）我知道那是原告的，我當時不知道爸爸要蓋在原告的土地上。（被告訴代問：你是否知道那時候你爸爸或阿公蓋房子在那塊土地上的原因？）不知道。我還是小孩子。（被告訴代問：你們有無拿其他土地跟原告交換？）有。當初原告的媽媽與被告的爸爸有交換土地並交換所有權狀，但後來原告的媽媽說不要交換了，並把權狀還給被告的爸爸。（被告訴代問：交換的地是否是被告住的地？）是。（被告訴代問：後來原告的母親對於被告的父親一直住在那塊地，有何意見？）是75年交換的。26到52年我都住在月眉，52年以後我搬到花蓮市。
（原告訴代問：你說當時參與交換土地的時候，是被告的父親跟原告的母親談的，這件事你如何知道？）當時我在月眉期間，哥哥有跟我講說要交換土地的事情。（原告訴代問：但你剛才說交換的時間是75年，而你搬離月眉的時間是52年，你如何知悉？時間上似有衝突？）是75年時透過哥哥跟我講的才知道。（原告訴代問：你沒有真正看到他們在交換土地的事？）有看到，可能過了一陣子，我看到原告的媽媽拿權狀還給被告的爸爸即我的哥哥，因為我常去月眉。（原告訴代問：75年正在談土地交換的時候你有聽到嗎？）這是我聽哥哥說的，沒有聽到交換的過程。（原告訴代問：所以按照被告的答辯狀，被告稱35年你父親曾經有土地交換的事情，是沒有此事嗎？）我知道交還權狀是75年的事。（原告訴代問：按照被告的答辯狀，35年你父親潘元考與原告被繼承人交換土地，有何意見？）據我所知只知75年的事。（原告訴代問：這中間被告父親有付錢給原告母親嗎？）我沒看過。（法官問：75年原告母親交還土地所有權狀予被告父親後，當事人有無任何表示？）這件事情我就沒有聽到他們有無任何意見或問題。（原告訴代問：你看到交還的事，你哥哥有表示同意嗎？）他也沒有什麼意見，就這樣子。」等語（卷168至171頁）。依上開證人所述，足認被告所有系爭房屋確有占用原告所有系爭土地之事實，然關於其使用系爭土地之權利，證人僅證稱係原告母親與被告父親於75年交換土地，但後來原告母親不要交換並將權狀交還，被告父親亦無意見等情，則縱有系爭土地互易之情，證人所稱時間與被告所稱35年之時間點亦有出入，且事後原告母親與被告父親亦終止互易，更遑論被告無法提出互易之條件、是否需補貼價金等相關文件與證明，是被告未能就其取得占有係有正當權源之事實證明之，故其所辯，並無理由，依前揭規定及說明，原告應得以被告無權占有為原因，請求被告清除系爭土地上之地上物及系爭房屋，並返還占用之部分。
㈣又被告辯稱兩造就系爭土地有租賃關係，曾口頭約定租金每
年5,000元，僅有租金給付之爭議，基於租賃之法律關係，被告亦有占有權源等情，亦為原告所否認。經查：
⒈按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，
未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第422條、第450條第2項分別定有明文。次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，最高法院68年度台上字第777號判例可參。
⒉本件兩造係以口頭約定租金為每年5,000元，依前開規定，
即視為不定期租賃，原告自得定相當期限催告承租人支付租金後，終止租賃契約。原告主張被告自99年後即未繳付租金，原告分別於103年12月9日、23日及104年1月14日以存證信函方式催告被告應於104年1月30日前給付積欠之租金，否則即終止租賃關係，復於104年7月9日言詞辯論期日當庭終止租賃關係等節，有存證信函影本及本院筆錄可稽（6-8頁背面、22頁背面），依前揭說明，縱認本件兩造確係為建築房屋而成立租賃契約，亦因承租人積欠租金額達二年以上，經原告定相當期限催告未果後而告終止，即兩造間關於系爭土地之不定期租賃契約，於催告期限屆滿時，已合法終止，被告辯稱未合法終止云云，實不足採。兩造間就系爭土地之租賃契約既已終止，被告自已無使用系爭土地之合法權源，故原告本於租約終止後所有物返還及不當得利之法律關係，提起本訴，請求被告拆除地上物及返還系爭土地，自屬有據，應予准許。
㈤按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照。本件被告無權占用系爭土地，已如前述，其獲有相當於租金之利益，則原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即請求被告林阿清、李阿鳳、林鍾珍應自104年7月10日起至返還土地之日止，按年給付原告5,000元，即屬有據，應予准許。另原告於105年2月5日所提出之民事再開辯論聲請狀，因係本院言詞辯論終結後始逾時提出，依民事訴訟法第222條第1項不得採為判決基礎，本院毋庸審酌，附此指明。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用；又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第78條、第85條第1項前段及第77條之2第2項分別定有明文。本件原告請求被告返還系爭土地，而被告受全部敗訴之判決，自應負擔訴訟費用，至原告請求給付相當於租金之不當得利部分，依前揭規定，因不併算其價額，是原告雖就請求相當於租金之不當得利部分受部分敗訴之判決，仍無須負擔訴訟費用，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件全部訴訟費用。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
法院書記官 劉昆鑫