臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第116號原 告 黃清海訴訟代理人 曾泰源律師複 代理 人 洪維廷律師被 告 謝佳伶訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師陳怡榮律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國104年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國104年2月12日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系
爭契約），由原告向被告購買其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號，地目：旱、面積：2365.44平方公尺，權利範圍：
全部之土地（下稱系爭土地），買賣價款為新臺幣（下同）6,435,000元，原告並分別於104年2月12日支付簽約金300,000元、於104年2月16日支付二期款1,135,000元、於104年4月1日支付完稅款1,000,000元，合計2,435,000元，系爭土地並於104年4月16日過戶為原告名義。而原告因恐系爭土地業已被套繪，作為他人興建農舍使用，遂於系爭契約十三、特約事項二已明白約定：「若已被興建套繪使用合約無效。」系爭土地既已經興建套繪，依雙方約定合約係屬「無效」之特別約定，易言之，若訂約時系爭土地已被套繪，則契約應以無效視之，或至少應認為雙方合意解除契約。
㈡惟原告約於104年3月中旬，受雙方委託辦理土地所有權移轉登
記之地政士陳惠珍突交付原告104年3月9日花蓮縣政府建管字第0000000000號函，上述函文係函復被告有關系爭土地（重測前○○○鄉○○段○○○○○號）是否曾經提供作為興建合法農舍之農地一案，略以：旨○○○鄉○○段○○○○○號（重測前○○○鄉○○段○○○○○號）就本府已登錄有案之現行建管查詢系爭，已領有本府核發（79）花建使字第490號使用執照（即已興建套繪）。查系爭契約十三、特約事項二已明白約定：「若已被興建套繪使用合約無效。」系爭土地既已經興建套繪，依雙方約定合約係屬「無效」之特別約定，從而，原告自得依本契約請求被告將已交付價金2,435,000元返還，並請判令如訴之聲明所示。
㈢被告刻意隱瞞系爭土地已遭「興建套繪」之事實，原告係因被
詐欺或脅迫而為意思表示，原告依據因被詐欺或脅迫而為意思表示，原告依據民法第92條第1項自得於同法第93條1年之法定期間內撤銷意思表示，此外，因土地有無已套繪，對原告以言，視為重要之物之性質，在交易上認為重要，而因原告信賴仲介及被告之承諾，其若知有此內容，即不為買賣之意思表示，而符民法第88條錯誤之意思表示，原告亦得為撤銷權之行使。
爰以起訴狀繕本之送達為撤銷買賣契約意思表示之通知，原告簽訂系爭契約之意思表示經撤銷後，被告應負回復原狀之責。㈣被告於本件歷來主張無非係以：1.系爭土地套繪現已解除，原
告無損失。2.原告已與被告達成減價500元之合意等由。惟查：
⒈關於系爭土地套繪現已解除，原告無損失部分：
⑴申請農舍建築執照的過程中，當確認該執照審核通過時，
政府機關為了管制土地被二次利用，會在該鄉鎮單位之土地謄本圖，申請通過的土地就會被塗上顏色予以管制，而被塗顏色的土地，日後不得申請農舍，謂之套繪。故而，為了申請農舍，就必須先辦理解除套繪。然因社會上有許多賣家隱藏已套繪土地的事實，將土地賣給他人，最後造成他人無法申請農舍，造成糾紛，故原告才會特別要求在系爭契約上之特約事項加註：「二、若已被興建套繪使用，合約無效。」，以保權益。
⑵況且，原告已於前次庭期明確表示，當時其之所以會向被
告買這塊地是為了拿來蓋農舍，雖然系爭土地未達農舍興建門檻756坪（系爭土地為711坪），然因為有找到一名農地所有人，該所有人之土地被徵收，原告購買該所有人之移轉（權），所以不用這麼大就可以蓋（即借該被土地徵收人充當農舍起造人之名義，即可不必受限756坪及2年之限制）等語，因而就「系爭土地是否可興建農舍」乙事，對於原告而言，有時間急迫性，可謂至關重要，要屬重大交易事項（陳惠珍：「（法官問：兩造雙方簽約當時有就套繪管制的部分，當場有無人提及？）買方有說如果有套繪的話就不要買，賣方並沒有講本件的土地有或沒有套繪。」），甚至特別還請代書以「手寫」之方式另外謄寫於系爭契約上（陳惠珍：「（法官問：（按：特約事項約定關於套繪管制的事項）那是你幫他們寫的，還是雙方提到？）是雙方有提，要我特別加註。契約上面手寫的文字都是我寫的。」）。如前所述，被經套繪管制之土地是無法興建農舍的，所以原告一於發見系爭土地有套繪，即立即向被告表示不願購買（因為在實務上要解套繪依原告認知，須要一些時日，原告買地蓋農舍就是有時間上之要求與限制，所以特別提出如有套繪，契約無效作廢）。
⑶況且一如前開約定，若系爭土地已被套繪，則合約無效，
賣方已受領之價金本失其所據。再者，依當事人之真意，買方本以「系爭土地非為套繪土地」為成交之前提，今既已確認雙方於交易時，系爭土地尚處於套繪管制狀態，且原告對於此套繪狀態亦屬不知（證人陳惠珍答：「（法官問：你是否知道買方何時知道本件土地被套繪？）差不多要結案的時候，當時已經過戶了，所謂的結案是指要到銀行撥款代償完畢。當時本件本來貸款已經通過，但是還沒有撥款，因為就是發生本件的爭議。」）則依民法自始客觀不能之規定，既然雙方已就買賣標的限定為「非套繪管制土地」，而實際上雙方交易時系爭土地卻係在法令套繪管制狀態，則系爭契約自屬自始客觀不能，要屬無效甚明。或至少本件依原契約亦應解為如有套繪，視為兩造預先約定合意之解除契約，當已套繪之事，被發見時，視為兩造契約已合意解除。尤有甚者，應得認為該套繪之存在，係屬解除契約之條，本件視為契約自始不成立。
⑷承上，原告已於前次庭期陳明，其之所以願意購買系爭坪
數未滿756坪之農地，係因為有找到合作之第三人才可達成蓋農舍之目的，且有時間上之限定，然則後因知悉系爭土地有套繪，無法蓋農舍，顯然無法達成原告之上開購地之目的，所以見有此情事存在，早已與該合作之第三人解除合作之契約，而於他處購得可興建農舍之農地，現縱強令原告接受系爭土地，亦無法再興建農舍，亦無人頭可借名，不但對於原告全然無獲取實益，恐亦僅能任其荒廢而有害社會經濟有效使用，殊非良事。
⑸另依原告前狀所述，因被告刻意隱瞞系爭土地已遭套繪之
事實，原告因而與被告簽立系爭契約，原告顯係因被告詐欺而為意思表示；退步言之，如前所述，因為系爭土地有無套繪，對於原告而言要屬重要物之性質，於交易上至為重要，今原告因信賴仲介與被告之承諾，其若知有此內容即不為買賣之意思表示，依諸上情，亦符民法錯誤，得撤銷之，原告自得依民法第92、88條規定撤銷意思表示，前已於起訴狀行使該形成權，併予敘明。
⒉合意減價500元部分：
⑴被告雖稱雙方曾就減價部分達成「每坪減價500元」之合
意，惟原告堅決否認有何同意減價500元達成維持原買賣契約之承諾，更觀諸證人下列證述即可知，被告之上開抗辯尚非屬實：證人陳秉洋答：我們會有幾個選項，不外乎就是解約、減價，本件是買方想要解約，賣方不肯，當然我們就朝減價的方向，我們就去陳惠珍代書那邊協商，我是建議是否可以每坪減價一千元，賣方是要表示希望減價五百元，買方是不肯。當天是只有賣方親自到，買方沒有到，所以我將賣方減價五百元的情形告訴買方，買方不願意，然後賣方後來也不願意減價了。法官問：依照你剛剛所述，買方從頭到尾都不同意減價？證人陳秉洋答：買方本來很堅決一定要解約，但是他們也有提到看賣方的誠意，但是賣方減價的，他不接受。被告訴代：就你所知，雙方有無就減價五百元後達成合意？證人陳惠珍答：沒有。
⑵綜上可知，被告主張兩造已就減價達成合意云云，尚非可
採。本件有自始給付不能，或附解除條件，甚者，至少，亦有合意解除之約定，乃至於有詐欺、錯誤法律關係之適用，原告主張撤銷在被告解除套繪之前，更應認已發生解除之效力，㈤後來代書以原告的名義向花蓮縣政府辦理解除套繪，又當時買
的時候的現狀就是沒有魚塭。系爭土地有無套繪只有地主才能夠瞭解查明，所以如此約定，地主應該要先去查明，不能以沒有去查明，事後來推卸責任。當時農發並沒有修正，原告也不知道土地政策的改變，約定有套繪契約無效的目的非原告蓄意不購買。其實就當時購地的目的，原告本人前次開庭已經說明清楚，而且有套繪及認為契約無效，這是在最初訂約的時候就已經載明，且經過賣方同意，原告在發現有套繪，就說契約無效解除的意思，就形成了解約的效力，不因為5月21日解除套繪讓已失效的契約回復有效。關於減價的部分陳惠珍說原告有告訴她要減價，這是偽證，幸好她後來自己有承認兩造並沒有達成所謂的減價，這個請求代理兩造磋商的陳秉洋也加以陳明他並沒有代表原告同意去減價，因此減價達成交易的事實也非實在。
㈥被告有提到民法必須探求當事人真意，原告在上次庭期有明確
表明系爭土地雖然沒有達到農地興建的門檻，對於系爭土地是否可以套繪這件事情對於原告來說是急迫且重大之事項，所以基於探求當事人真意，自應尊重兩造於系爭契約所提到之無效事由，更何況系爭土地關於套繪法律效力還經代書以手寫的方式，更證明兩造交易之重要性。
㈦原告自始無承認有所謂減價的情形。套繪使用通常是指那個土
地被使用了，才叫套繪，所以不因為上面有無農舍或建築物就不是使用，對造的主張有點誤會。賣方究竟有無套繪，在買賣之前就可以查明，契約也已載明既然套繪就無效，此當然可以歸責於賣方。請本院審酌，5月初發現有套繪的公文時，原告就已經起訴了，更何況原告已經買了農舍。本件的繼續辦理土地所有權移轉登記是因為代書不先查明，就契約定了後的目的是要去貸款，代書應該先查明後才履約，貸款下來之後說要去領款的時候原告才發現上面有套繪，並阻止說不買了，所以並沒有違反誠信原則。爰依民法179條返還已付的價金；另依民法92條請求撤銷買賣意思表示，擇一為勝訴判決，並聲明：
1.被告應給付原告2,435,000元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地已無套繪之情況，且對原告完全無任何影響，起訴狀
仍稱有套繪情事，顯非事實。再者，被告係向前手購買，當初購買時前手均未告知系爭土地未解除套繪，因為根本未使用，前手恐係遺忘，然前手未解除套繪之情況，只要申請即可解除，且也早已解除套繪如上所述，此均未造成原告有任何損害。再退步言之，當初原告以有套繪為由要求減價，經過二次協商，被告雖無減價原因，然被告為避免造成無謂紛擾及使本案早日落幕，同意減價每坪500元，是雙方亦已重新達成新的協議，即被告解除套繪及減價每坪500元，雙方繼續履約，其後代書亦繼續辦理，孰料於最後貸款行庫撥款前，原告突然又反悔，不願履約，甚至提出本件訴訟，亦未就已解除套繪及被告亦不知情等情詳為陳述，原告所述顯與事實不符。
㈡最高法院39年度台上字第1053號民事判例要旨：「解釋當事人
之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」查依契約所載：「若已被興建套繪使用合約無效」，即系爭土地如已有興建建築物並已被套繪，無法再興建建築物，影響土地建築利用，則方有合約無效之問題。此部分也經詢問證人確認無誤：「原告訴代問：以你的經驗，農地被套繪的意思？證人陳惠珍答：容積被其他土地給用掉蓋房子。」本案現場根本無興建情事，原告也表示：當時買的時候的現狀就是沒有魚塭。被告係向前手購買，當初購買時前手本要作魚塭使用，也非要興建農舍，然其後因為根本未使用，前手亦遺忘未解除套繪（此部分只要申請即可解除，本案從申請到解除才半個月即完成），所以本案並無已有興建建築物並已被套繪，無法再興建建築物，影響土地建築利用等情形，且也早已解除套繪如上所述，此均未造成原告有任何損害或被告履約之問題，依契約並無無效之問題，依當事人真意更無無效之問題。證人即書寫契約文字之代書也表示此並不影響雙方真意，所以也繼續辦理，「證人陳惠珍：我是收到以後有去問建管科，建管科告訴我們說因為當地已經不是魚塭了，所以可以申請解除套繪，他叫我去農業科處理。我就認為這個解除套繪是沒有問題的，所以我們程序就往下辦理。」更足證雙方真意。
㈢最高法院104年度台上字第552號民事判決要旨：「按民法第14
8條第2項規定所謂「行使權利」，應涵攝訴訟行為在內，而此項誠實信用原則之運用，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益。是法院斟酌案件之經過情形，衡量當事人利益，進而論斷當事人提起訴訟，其權利之行使，有違誠實及信用之方法，並因此而為當事人不利之判決，於法尚無違背。」本案依契約內容、依當事人真意，均無影響履約，原告目前僅因農發條例之修改導致農地價格下跌，而故意找藉口不欲履約，此部分顯有違誠信原則。
㈣最高法院81年度台上字第565號民事判決要旨：「契約之要約
人，除要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質可認當事人無受拘束之意思者外，因要約而受拘束。所謂因要約而受拘束，係指要約一經生效，要約人即不得將要約擴張、限制、變更或撤回而言。」再退步言之，當初原告以有套繪為由要求減價，經過二次協商，被告雖無減價原因，然被告為避免造成無謂紛擾及使本案早日落幕，同意減價每坪500元（仲介也同意用服務費用補貼），然買方之後又拒絕，然此500元係買方提出，在其未拒絕前，被告也已同意，此部分仍應視為雙方有達成共識，雖原告事後反悔，仍應受其要約拘束。綜上，本案被告並無違約，且雙方事後也已達成協議。
㈤本件應該要看契約的目的是否影響到買賣雙方的權利義務，本
案賣方均依約履行並無影響到買方之權益。證人代書為係爭契約文字之書寫者，當時也認為依照雙方的真意，契約並無無效之情況，所以接續辦理。合約內容是有套繪並且使用的狀況，本案並未使用，且套繪也可輕易解除，並無違契約之內容，證人及代書亦表示被套繪的意思就是容積被其他土地用掉蓋房子，本案並無此情形。至於減價的部分，買方有同意減價五百元，為雙方不爭之事實，賣方在買方撤回此要約前，也均已表示同意，雖無過失，使本案早日落幕，是此部分仍應拘束買方，農發條例之相關修正爭議，在今年5月份早已在報章媒體多加討論，5月份農地價格也大幅下跌，此部分都有相關實價登錄可參考，此方為買方拒絕履約之爭議，然此部分有違誠信原則，本案賣方並不知情，且套繪早已解除，並無影響標的實值，是亦無詐欺及錯誤之情形。又所謂契約文字的興建套繪使用應該是要看當事人的真意，本案也有興建的文字，可以確認當事人的本意，此部分也沒有影響到買方的權益，另外有關減價的部分，其實當時有仲介，代書也有提到講到賣方有減價，與原告所稱沒有減價的說法並不相同等語，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，原告願供擔保，請准免為假執行。
三、本院協商到場兩造整理並協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項：
⒈兩造於104年2月12日簽訂系爭契約，由原告向被告以6,435,000元購買系爭土地。雙方並於契約第13條特約事項約定：
「若已被興建套繪使用合約無效」。
⒉原告分別於104年2月12日支付簽約金30萬元、於104年2月26
日支付第2期款1,135,000元、於104年4月1日支付完稅款100萬元，合計已支付被告2,435,000元。
⒊系爭土地已於104年4月16日移轉登記為原告所有。
⒋系爭土地於簽約時為登載為花蓮縣政府核發（79）花建使字
第490號使用執照有套繪管制，嗣於104年5月21日經花蓮縣政府辦理解除套繪管制。
㈡爭執事項：本件原告之主張，有無理由？
四、本院判斷：㈠按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真
意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。次按法律行為成立時，其成就與否業已確定之條件即所謂既成條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者，雖其有條件之外形，但並無其實質之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第99條所謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效（最高法院68年台上字第2861號判例參照）。本件原告主張系爭契約既已約定：「若已被興建套繪使用合約無效」，則本件系爭土地確實遭套繪管制，即應認契約無效等語。然查，本件系爭土地於簽約時雖有登載為花蓮縣政府核發（79）花建使字第490號使用執照而有套繪管制一情，固有花蓮縣政府104年3月9日府建管字第00000000000號函在卷可稽，惟上揭使用執照係魚塭，而該魚塭因已拆除，而由花蓮縣政府於104年5月21日解除套繪管制一情，亦有104年5月21日府建管字第0000000000號函附卷足憑。而原告於本院審理時即陳稱：當時在買系爭土地時，現狀並無魚塭等語（參本院卷第39頁反面）；而證人即本件辦理簽約及移轉登記之地政士陳惠珍於本院審理時到庭證稱：上揭（79）年花建使字490號使用執照，就是魚塭的使用執照，但魚塭應該早就沒有在做魚塭使用。後來伊收到上揭104年3月9日花蓮縣政府公文，伊曾去問建管科，建管科告訴伊說因為當地已經不是魚塭了，所以可以申請解除套繪，並叫伊去農業科辦理，當時伊也認為這個解除套繪是沒有問題的，所以才依程序繼續往下辦理等語（參本院卷第41頁反面至第42頁）。足見，系爭土地雖形式上有套繪管制，然不存在套繪管制之實質內容，亦對原告訂定本契約主要目的係為興建農舍並無實質妨礙。且此亦可從上揭104年5月21日花蓮縣政府函內容，當事人於104年5月6日申請解除，花蓮縣政府在短短15日即同年月21日即同意解除，即可明知。
是上揭系爭土地上原套繪管制，即難認屬既成解除條件而致本件契約失效。原告雖主張本件買賣有時效性，系爭土地至104年5月21日始解除套繪管制，原告已無法履約等語，惟並未舉證以實其說，自難憑信。從而，原告主張本件系爭契約業已無效，並依民法第179條規定，請求被告返還原告已付之價金2,435,000元，即無理由。
㈡原告雖又主張被告係刻意隱瞞系爭土地已遭套繪管制之事實，
而請求撤銷本件買賣之意思表示等語。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號、21年上字第2012號民事判例參照）。經查，系爭土地之套繪情形，並未登載在土地登記謄本，有土地登記謄本在卷足憑。而原告自承在買賣土地當時現狀亦未有魚塭存在，已如前述，原告主張被告係刻意隱瞞系爭土地遭套繪管制而詐欺原告一情，並未舉證以實其說，自難憑信。從而，原告主張因受詐欺而撤銷本件買賣契約，並請求被告返還已付價金，亦無理由。
五、綜上所述，本件原告主張系爭契約已因系爭土地存有套繪管制；及被告有刻意隱瞞套繪管制之情形，而主張契約已無效或已撤銷，而請求被告返還原告已付之價金2,435,000元，即無理由，應予駁回。而本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 18 日
民事庭 法 官 林恒祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 18 日
書記官 戴國安