臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第135號原 告 林阿春訴訟代理人 林政雄律師
許嚴中律師被 告 鄭明豊上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國105年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬陸仟貳佰陸拾肆元，及自民國104年1月31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬陸仟貳佰陸拾肆元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,404,450元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年1月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院審理時變更聲明為：被告應給付原告924,450元，及自民國104年1月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前揭規定，應准許之。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於102年8月20日簽立土地買賣契約書（以下簡稱買賣契約
），被告以每坪7千元向原告購買原告所有之花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地之部分（總面積為2502.99平方公尺，約定被告購買其中約550坪，最後實際移轉1763.96平方公尺即533.6坪，以下簡稱系爭建地）。原告業於102年10月3日將被告所購買系爭建地之1763.96平方公尺即533.6坪土地分割並移轉登記予被告指定之人溫超政。本件買賣價金應為3,735,200元（每坪7千元x533.6坪），惟被告僅支付2,330,750元，尚有1,404,450元之買賣價金尚未支付。
㈡原告屢次向被告催請支付剩餘款項，被告竟辯稱買賣條件已變
更為每坪6千元云云，原告始發現被告欺其不識字，竟擅自將不相干之同段781-6地號土地（以下簡稱系爭農地）列入買賣契約中，並記載若系爭農地無法出售，系爭建地買賣價金變為每坪6千元。然買賣契約第1條已明載，買賣標的僅限於系爭建地，並不及於系爭農地。況系爭農地並非原告所有，而係原告姪女即訴外人林美花所有，依據土地登記謄本記載，該地為林美花於93年8月4日受其父親林金發贈與而取得所有權，顯非被告所述「原來是在原告名下，但是在我們本件的買賣契約之前被移轉到原告的姪女名下」。且原告亦未保證可以將系爭農地賣了被告，蓋該筆土地原告既非所有權人、亦無任何權利，絕無可能保證或允諾將該筆土地出售予被告，被告之抗辯並非事實，該部分契約文字之記載，顯係被告欺原告不識字，擅自將不相干之系爭農地列入買賣條件，蓄意作為將來減價之藉口，被告之行為誠非可取，該部分之記載實未經兩造合意，並未構成契約內容。
㈢另被告有將訴外房屋（花蓮縣豐濱鄉立德22號）出售予原告，
價金48萬元，應自本件價金中扣除，故1,404,450元扣除48萬元後為924,450元。本件買賣價金即令依被告所主張之每坪6千元計算，總價亦應為3,201,600元（計算式：6千元x533.6坪），然被告僅支付2,810,750元（被告如主張其支付之價金超過2,810,750元，應由被告負舉證責任），差額仍有390,850元未付。
㈣對於被告所提「林阿春支付表」項目2、3、6、7、10沒有意見
，原告確實有收受該等款項，且為本件買賣價金。對於項目1被告是在26日才付且只付了15萬元，一般若簽約當場給付會當場簽收，但買賣契約沒有記載，另外存摺內102年9月13日匯款的100萬元就是第三期款。項目4增值稅部分應該只有132,410元。項目5確實有約定由被告代原告清償，但原告只有積欠4萬元而非5萬元。項目8原告否認有約定要支付潘秀英佣金。項目9原告否認有積欠潘阿還。項目11房屋移轉的相關費用不應該全部由原告負擔，原告可以接受各半負擔。項目12原告在24萬元的範圍內不爭執，此是原告同意被告清償塗銷，也是買賣契約第6條第二期款的付款方法。項目13代書費用，被告提出的代書明細表上面有一項地上權塗銷登記，與本件無關，並且還有一筆1萬元的出售簽約，這筆費用也不是代書費用，因此代書費用扣除前面兩項，應該只有23,404元，再由雙方各負擔一半。
㈤爰依買賣契約，提起本訴，並聲明：
⒈被告應給付原告924,450元及自104年1月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠當初之所以會約定系爭農地的部分，是因為該地原來是在原告
名下，但在買賣契約之前被移轉到原告姪女名下，當時原告有保證可以賣給被告，所以才會做契約上面的約定。
㈡被告所提「林阿春支付表」項目1至4是被告已付的買賣價金，
項目4關於土地增值稅的部分，加計印花稅是150,406元。項目5是幫原告還債的5萬元，經過原告同意。項目6是被告拿給原告的女朋友，經過原告同意，也是土地價金。項目7也是價金。項目8是見證人的佣金，原來是原告應該付的。項目9是代還原告積欠潘阿還的債務。項目10房屋原來是坐落在買賣契約藍色部分土地的旁邊，但是是在781地號土地上，當初原告稱是他的，後來才發現是原告前妻的，所以兩造約定先由被告出面買下後再轉給原告，是48萬元。項目11就是項目10移轉房屋時的契稅及代書費，有房地產登記明細表為證，增值稅部分是包含印花稅，原告有所誤解，項目11應該是由原告負擔。項目12是代償系爭土地的抵押權，已經塗銷了。項目13是分割出系爭建地分割時的測量費、分割費、代書費用，也就是買賣契約第四條後段所稱的移轉分割代書費，項目13的地上權，因為原告跟農會借款，所謂的地上權是含抵押權的塗銷。
㈢對於買賣契約第六條括弧內填載金額20萬元沒有意見，但是因
為這筆債務原告欠很久了，最後由被告替原告連同本金加利息清償24萬9千元。兩造當初於102年8月20日簽約，簽約當時已經交付現金20萬元，但是原告所提的存摺影本是在8月26日才存入現金，不能證明被告只給了15萬元，至於102年9月13日確實是被告所匯的100萬元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠本件兩造於102年8月20日簽立買賣契約，買賣契約第2條約定
：「買賣價金：每坪（建地部分）新台幣柒仟元正（附圖紅色斜線份）。農地每坪伍仟元正（附圖藍色部份）．．．」、第3條約定：「藍色部分（農地）若無法出售，紅色地須以每坪陸仟元出售（增值稅由賣方支付，仲介費亦同）（農地無法出售時）」、第4條約定：「土地增值稅由買方支付，移轉分割代書費由買方支付（但須建地、農地一併買受時計算之）」。嗣原告移轉系爭土地中1763.96平方公尺予被告所指定之訴外人溫超政，系爭農地則未移轉登記予被告或被告指定之人，被告已支付2,330,750元（未含被告為原告所買上揭立德22號房屋48萬元）等情，有買賣契約、土地之登記謄本、異動索引為證，且為兩造所不爭執，此部分之事實，自堪認定。
㈡本件買賣契約第2條、第3條均已載明買賣價金及若系爭農地無
法出售時，則變動買賣價格，且系爭契約係由手寫方式逐條繕寫，兩造各執一份為憑，記載條文內容互核相同，且觀之繕寫行間一致，亦無顯然係事後任意增補之情形，尤其第3條部分，更蓋有兩造之印文，另買賣契約附圖亦將系爭建地及系爭農地以紅色及藍色加以明確區分，並由兩造在附圖簽名及蓋章，已難認虛假。再者，依系爭土地位置可知，若無系爭農地，則系爭建地將成為袋地，有系爭契約之附件地籍圖謄本在卷足稽（參本院卷第9頁），則系爭契約第3條約定若系爭農地未能一併出售時，則降低系爭建地之出售金額，即與情理相符。原告主張被告係利用原告不識字而任意加入出售系爭農地等語，不僅未能舉證以實其說，且與買賣契約記載迥不相侔，即難憑信。至系爭農地雖非登記在原告名下，固有土地登記謄本在卷足憑，惟買賣契約為債權契約，其成立生效與否，不以出賣人確有所有權人為限，苟出賣人嗣無法依約履行，係應負損害賠償責任之問題，買賣契約並不因而無效。且由上揭買賣契約之約定，反足證明被告抗辯係原告有保證可以順利出售予被告等語，係屬可信，否則兩造何以特別區分系爭建地、系爭農地分別約定，甚且就系爭農地若不能履約出售時，降低系爭建地之售價，同時就原約定稅費由買方即被告負擔，變更約定為由賣方即原告負擔。從而，本件兩造確有約定買賣系爭農地及系爭建地，應堪認定，原告上揭主張，並不足採。而本件系爭農地部分，嗣確實已無法出售予被告一情，為兩造所不爭，並有土地登記謄本在卷可稽，則依系爭契約之約定原告僅移轉登記系爭建地1763.96平方公尺（即約533.5979坪），依此計算被告應給付之買賣價金應為3,201,587元（533.5979×6,000＝3,201,587，元以下四捨五入）。
㈢而被告所提前開「林阿春支付表」，依其所記載之項目可知，
其中項目1、2、3、5、6、7、9、12，係有關本件買賣契約價款之計算，項目4、8、13則為本件土地買賣相關稅費；項目10、11則為原告所稱被告代買上述立德22號房屋之價金、費用。
而上揭關於本件買賣價金計算部分，項目1訂金（20萬元）、2匯款第2期款（100萬元）、3農會代清償（830,750元）、5代還陳傳宗（5萬元）、6新社現金（5萬元）、7匯入（2萬元）、9代還潘阿還（15,000元）、12代償第二順位抵押權（249,000元）部分，原告就其中項目1、5、9、12部分金額有爭執，其餘則無爭執，其中項目1部分原告認僅有15萬元、項目5部分僅4萬元、項目9部分則無此金額、項目12部分則為24萬元。而依原告上揭主張：關於項目1訂金（15萬元）、2匯款第2期款（100萬元）、3農會代清償（830,750元）、5代還陳傳宗（4萬元）、6新社現金（5萬元）、7匯入（2萬元）、12代償第二順位抵押權（24萬元）合計之金額為2,330,750元，恰與原告主張被告已支付且為被告所不爭之買賣價款相符，且就項目1訂金部分，原告亦提出存摺影本足參，而被告則未就項目1係支付20萬元而非15萬元、項目5係5萬元而非4萬元、項目9確有支付1萬5千元及項目12係支付24萬9千元而非24萬元舉證以實其說，此部分被告之抗辯，自不足採。
㈣就有關項目10房屋價款48萬元，係原告應支付被告之款項，為
原告所不否認，並據此減縮聲明，是此部分即堪認定。又因本件系爭農地部分無法出售，增值稅、仲介費、移轉分割代書費即均應由原告負擔，此觀之系爭契約第3條、第4條之約定甚明。項目4土地增值稅（含印花稅）部分，本件買賣應支付土地增值稅132,410元，有土地增值稅繳款書在卷足憑（參本院卷第111頁），依買賣契約約定，應由原告負擔增值稅；印花稅部分，被告雖未提出依據為憑，然依印花稅法第5條第5款、第7條第4款規定，本件系爭建地之買賣向地政機關申請物權登記之契據，應按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票，而本件依向地政機關申請登記之買賣移轉契約書（俗稱公契）所載之買賣價款為1,940,356元，是其印花稅應為1,940元，此部分系爭契約並未約定由何人負擔，則依上揭法律規定，應由兩造共同分擔，故關於項目4部分，被告得向原告請求部分為133,380元（計算式：132,410＋1,940/2＝133,380）；項目8部分為原告所否認，被告雖未舉證以實其說，然系爭契約第3條已明定若系爭農地無法一併出售則仲介費亦由原告負擔，顯見本件確有仲介費用之問題，而被告主張此部分之費用為6萬元，約占系爭建地買賣價金百分之2，未逾一般不動產市場買賣仲介費用行情，被告此項抗辯，應非憑空捏虛，自屬可採，此部分依契約第3條亦應由原告負擔；項目11有關兩造上揭房屋移轉予原告部分，支出稅費18,982元，原告主張應由兩造各負擔一半，核有理由，是此部分原告應負擔為9,491元；項目13部分有關代書及辦理移轉登記相關費用部分合計為36,904元，然其中地上權塗銷費用3,500元、出售契約一式10,000元部分，原告主張與本件無關，核有理由，經扣除後金額為23,404元，原告同意分擔二分之一，經計算後為11,702元。綜上，本件有關應由原告負擔之稅費，而由被告代墊之金額合計為214,573元（計算式：133,380＋60,000＋9,491＋11,702＝214,573）㈤綜上所述，本件買賣系爭建地之買賣價金為3,201,587元，扣
除被告已給付之2,330,750元、原告應給付被告之房屋買賣價金48萬元、被告代墊或應由原告負擔之稅費214,573元，則原告請求被告應給付176,264元（計算式：3,201,587－2,330,750－480,000－214,573＝176,264），為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。又本件經核原告勝訴部分，本院命被告給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，並依職權酌定被告得為原告供擔保後免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 22 日
民事庭 法 官 林恒祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 22 日
書記官 王誠億