臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第274號原 告 江皓瑜訴訟代理人 林政雄律師
許嚴中律師被 告 銘星紅園管理委員會法定代理人 饒阿華訴訟代理人 劉彥廷律師
吳瑞富上列當事人間返還不動產事件，本院於民國105年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將花蓮市○○段○○○○○號建物（即門牌號碼為花蓮市○○○街○○號銘星紅園大樓之地下室，面積758.21平方公尺，位置範圍如附圖花蓮地政事務所104年花測字第511100號複丈成果圖所示紅色鈄線部分）遷讓返還予原告及全體共有人。
被告應自104年5月1日起至返還第一項建物之日止，按月給付原告新台幣貳萬柒仟元。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾柒萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣貳佰參拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告每月以新台幣壹萬元供擔保後，得假執行。
但被告如每月以新台幣貳萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張「被告應將花蓮市○○段○○○○○號建物（即門牌號碼為花蓮市○○○街○○號銘星紅園大樓之地下室）遷讓返還予全體共有人。」嗣於104年10月16日追加第二項聲明「被告應自104年5月1日起至返還第一項建物之日止，按月給付原告新台幣36,000元。」復於105年3月1日更正聲明「被告應將花蓮市○○段○○○○○號建物（即門牌號碼為花蓮市○○○街○○號銘星紅園大樓之地下室，面積758.21平方公尺，位置範圍如花蓮地政事務所104年花測字第511100號複丈成果圖所示紅色鈄線部分）遷讓返還予全體共有人。」核屬請求之基礎事實同一及更正事實上之陳述，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）花蓮市○○段○○○○○號建物（以下簡稱：系爭建物）係花蓮市○○○街○○號銘星紅樓之地下室，但有獨立之產權，不歸屬於該大樓之住戶所有，為原告與訴外人王碧釵、文祈乃及王寶玉共四人所分別共有，被告無法律上權源，卻占用系爭建物並將其內之停車位出租大樓住戶使用，並封閉逃生出入口，及堆置雜物等，已侵害原告及其他共有人之所有權，原告自得依民法第767條、第821條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還予全體共有人。另系爭建物內有20個法定停車位，且系爭建物位於火車站前○○○區○○○○段停車位每月租金新台幣（下同）2,000元之行情計算，20個停車位之每月租金即為40,000元。原告與系爭建物之另二位共有人王碧釵、文祈乃係於104年4月30日取得系爭建物之所有權，而王碧釵、文祈乃已將對被告之「不當得利」及「損害賠償」債權讓與原告，原告與王碧釵、文祈乃之權利圍合計為10分之9，故原告得依民法第179條、第184條第1項前段規定，向被告請求自104年5月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償計36,000元（計算式40,000×9/10）。
（二）對被告抗辯之陳述：㈠「銘星紅園大樓」係於81年建築完成，辦理第一次所有權
登記，斯時公寓大廈管理條例尚未施行（84年公布施行），系爭建物之所有權自始即獨立於銘星紅園大樓之外，有獨立之建號及門牌，並非「銘星紅園大樓」住戶所共有，故不受公大廈管理例例第58條所有權移轉之限制。況系爭建物於101年12月21日尚經法院拍賣，由原告之前手朱王寶玉單獨取得系爭建物之所有權，更足證系爭建物之所有權本得獨立於「銘星紅園大樓」之外而單獨處分，不受公寓大廈管理條例第58條所有權移轉之限制，是原告取得系爭建物之所有權，於法並無不合。
㈡依民法第425條第1、2項規定，不定期租賃契約須經公證
始有買賣不破租賃之適用。系爭建物之租賃契約既未經公證，自無前開規定之適用。至於被告辯稱其「不定期限租賃」係成立於89年以前，故無民法第425條第2項之適用云云，惟查被告提出之存款憑條，至多僅能證明被告於102年間有支付朱王寶玉如付款憑條上所示之金額，尚無從證明被告所主張之89年以前即與系爭建物之所有權人成立「不定期限租賃」迄今之事實。
（三）並聲明：被告應將花蓮市○○段○○○○○號建物（即門牌號碼為花蓮市○○○街○○號銘星紅園大樓之地下室，面積75
8.21平方公尺，位置範圍如花蓮地政事務所104年花測字第511100號複丈成果圖所示紅色鈄線部分）遷讓返還予全體共有人。被告應自104年5月1日起至返還第一項建物之日止，按月給付原告新台幣36,000元。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則抗辯：
（一）依公寓大廈管理條例是58條第2項規定:「公寓大廈起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」而建築物之室內停車位可分為法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位等三種。法定停車位係指依都市計畫書、建築技術規則設計施工編第59條及其他有關法令規定所應附設之停車位，無獨立權狀，以共用部分應有部分分配給承購戶，須隨主建物一併移轉或設定負擔，但經約定專用或依分管協議，得交由某一戶或某些住戶使用。自行增設停車位係指法定停車後以外由建商自行增設之停車位；獎勵停車位係指依「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」、「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」或當地縣（市）政府訂定之鼓勵建築物增設停車空間等有關法令規定增設之停車位。自行增設停車位與獎勵增設停車位得以獨立產權單獨移轉。但系爭建物上之23個停車位係屬法定停車位，其餘空間亦屬法定避難空間，依法應不得轉讓予銘星紅園大樓區分所有權人以外之人。原告與系爭建物原所有權人間訂立之買賣契約有無效之事由，故原告依民法第767條主張權利並無理由。
（二）銘星紅園大樓係訴外人銘星公司所興建，系爭建物亦為其所有，因當時銘星公司不願將系爭建物出售，甚至將全大樓住戶之民生必需設備如水塔等設施建築於系爭建物之上，其目的即在於仍欲保留系爭建物所有權，被告本欲向銘星公司購買系爭建物，但銘星公司只願與被告訂立租賃契約，雙方乃約定被告每季給付銘星公司租金3萬元，被告得承租系爭建物使用，是被告自成立時起即承租並占有系爭建物迄今，依民法第425條買賣不破租賃規定及最高法院98年度第2次民事庭會議「民法債編修正前成立之租賃契約無適用修正民法第425條第2項規定之餘地」內容觀之，縱原告事後取得系爭建物之所有權，系爭租賃契約對於原告仍繼續存在，故被告並非無權占有。
（三）被告自承租系爭建物後，均遵循系爭租賃契約使用系爭建物，並未發生土地法第100條所規定得由出租人收回租賃物之事由，故原告自不得任意收回系爭建物。
（四）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用原告負擔；如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
（一）兩造之爭執點在於：系爭建物有無獨立產權及有無買賣不破租賃關係適用。經查「銘星紅園大樓」係於81年建築完成，系爭建物於81年11月10日單獨編列為花蓮市○○段○○○○○號，及門牌號碼花蓮市○○○街○○號地下室，並辦理第一次所有權登記，有系爭建物土地登記簿謄本、系爭建物使用執照申請書及地下一層平面圖影本在卷可稽（本院卷第7、68-70頁），並經本院於105年1月7日會同花蓮縣政府建管課人員至現場勘查屬實，製有勘驗筆錄一份在卷可依（本院卷第72頁），而公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，故系爭建物之所有權自始即獨立於銘星紅園大樓之外，有獨立之建號及門牌，並非「銘星紅園大樓」住戶所共有，並不受公寓大廈管理例例第58條所有權移轉之限制。況系爭建物於101年11月14日尚經法院拍賣，由原告之前手朱王寶玉單以256萬元（系爭建物2,304,000元、土地持分256,000元）獨取得系爭建物之所有權（本院執行卷第362頁、本院卷第59頁），更足證系爭建物之所有權本得獨立於銘星紅園大樓之外而單獨處分，不受公寓大廈管理條例第58條所有權移轉之限制，是原告取得系爭建物之所有權，於法並無不合。至於被告辯稱：其不定期限租賃係成立於89年以前，故有買賣不破租賃規定適用等語。惟查，依被告提出之存款憑條僅為102年4月29日、7月29日、10月30日共3次各匯30,000元予朱王寶玉，有存款憑條三紙在卷可依（本院卷第42頁），該等存款憑條至多僅能證明被告於102年間有支付朱王寶玉如付款憑條上所示之金額，尚無從證明被告所主張之89年以前即與系爭建物之所有權人成立不定期限租賃迄今之事實，即無買賣不破租賃關係規定之適用。從而，原告依據民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭建物遷讓返還予全體共有人，為有理由，應予准許。
（二）另系爭建物內有20個法定停車位，業經本院會同花蓮政府建管課人員至現場勘查屬實，製有勘驗筆錄一份在卷可依（本院卷第72頁），且系爭建物位於火車站前之精華區，參酌被告所稱102年4月29日、7月29日、10月30日共3次各匯30,000元予朱王寶玉之存款憑條係支付租金等節，20個停車位之每月租金應以30,000元為適當。原告與系爭建物之另二位共有人王碧釵、文祈乃係於104年4月30日取得系爭建物之所有權，而王碧釵、文祈乃已將對被告之不當得利及「損害賠償債權讓與原告，有債權讓與契約書一紙在卷可依（本院卷第22頁）。原告與王碧釵、文祈乃之權利圍合計為10分之9，故原告得向被告請求自104年5月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償計27,000元（計算式30,000×9/10）。原告主張被告應每月給付相當於租金之不當得利及損害賠償36,000元，逾此範圍部分，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭建物（位置如附圖）遷讓返還予全體共有人，為有理由，應予准許。另原告依據民法第179條不當得利、第184條第1項前段侵權行為之法律關係，請求被告給付自104年5月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告27,000元，為有理由，應予准予，逾此範圍部分，並無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，假執行之聲請亦因訴之駁回失所依附，應依予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 湯文章以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
法院書記官 黃倪濱