臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第348號原 告 涂元彰訴訟代理人 張秉正律師
涂嘉祐被 告 吳建言上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國105年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第7款分別定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1,140,000 元。嗣於民國104年6月25日具狀追加先位聲明為：⒈兩造間就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號（地目：建、面積89平方公尺、權利範圍：全部）土地及其上同段345建號（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號、權利範圍：全部）房屋（下合稱系爭不動產)，於104年3 月23日成立之買賣契約之債權行為，及於104年4月10日所為之所有權移轉登記之物權行為均應予撤銷；⒉被告應將坐落系爭不動產於104年4月10日（原因發生日期104年3月23日）以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並將上開不動產所有權回復登記於原告名下；備位聲明為：被告應給付原告1,140,000 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核原告上開所為訴之追加，乃擴張其應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣系爭不動產係原告於98年5 月12日因繼承而取得，依據內政部實價登錄資料與系爭不動產附近面積34.58 坪之透天厝，104年6月市場交易行情價達630萬元。
(二)兩造原為朋友關係，原告於104年3月23日就系爭不動產與被告簽定買賣契約前，已陸續向被告拿毒品，因而欠被告4 萬元欠款未清，且因吸食毒品經勒戒後，漏未前往驗尿遭裁罰18萬元，急需金錢。被告知悉後，見有可乘之機，即鼓吹原告將系爭不動產以顯低於市場行情630萬元之290萬元出售予被告，並於104年3月23日簽訂不動產買賣契約書。由於原告多年來施用毒品，而為毒品所害，導致經濟困頓，且終日神智不清，又因經濟困頓，急需毒品而需錢甚急，被告誠有趁原告之急迫、輕率或無經驗而簽訂系爭買賣契約。有關兩造簽定系爭買賣契約前後即104 年1月至4月間，原告所需之毒品確為向被告所購得乙情，有鈞院104年度訴字第224號刑事判決可徵，由此更可證明被告係趁原告急迫、輕率或無經驗，而與原告簽定系爭買賣契約。被告係以詐術使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，誠有民法第74條及第92條之情事，故原告除得訴請撤銷系爭不動產買賣之債權及物權行為外，並依同法第767 條、第179條、第184條規定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記於原告名下。為此，請求判令如先位聲明所示。
(三)縱認本件尚無上開民法第74條、第92條之適用，兩造間之契約仍屬合法有效（假設語），但由於被告並未依約繳付本件買賣價金之全部金額，而原告亦已以104年5月25日吉安宜昌第000049號存證信函催告被告繳付在案，被告迄今仍未依約繳付，故原告自得本於系爭不動產買賣契約書第9條第1項有關違約罰則之部分暨民法第229 條、第254條、第255條、第258條、第259條等規定，解除系爭買賣契約，並依民法第767條、第179條等規定，請求判決如先位聲明所示。
(四)若鈞院認本件無民法第74條及第92條之適用，且解除契約亦不合規定（假設語），惟依系爭不動產買賣契約書約定，本件買賣總價款為290萬元，而依契約書第3條付款及交屋相關約定：⑴104年3月23日第一期款90萬，被告交付原告90萬元簽約金。⑵104年4月23日第二期款100 萬元，被告交付原告30萬現金。⑶104年5月11日第三期款100 萬元，另被告交付50萬元及富國段套房土地、建物所有權狀1張（約6坪，實價登錄每坪8.5 萬元）外，原告尚有交付被告55萬元，是被告既未依約給付全部之買賣價金在案，原告自得依據兩造間之買賣契約，請求被告給付剩餘之買賣價金，爰請求判決如備位聲明所示等語。
(五)並聲明：
1.先位聲明：⑴兩造間就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號（地目：建、
面積89平方公尺、權利範圍：全部）土地及其○○○鄉○○段345建號（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號、權利範圍：全部）房屋，於104年3月23日成立之買賣契約之債權行為，及於104年4月10日所為之所有權移轉登記之物權行為均應予撤銷。
⑵被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號（地目：建、
面積89平方公尺、權利範圍：全部）土地及其○○○鄉○○段345建號（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號、權利範圍：全部）房屋於104年4月10日（原因發生日期104年3月23日）以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並將上開不動產所有權回復登記於原告名下。
2.備位聲明：被告應給付原告1,140,000 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。然被告於原告所提詐欺告訴之偵查案件中（臺灣花蓮地方法院檢察署104年度交查字第482號）辯稱：
原告原本要以300 萬元賣系爭不動產給我叔叔，但我叔叔的周轉金不夠，所以改賣給我爸吳國本，而原告與我哥是同學，原告就算290 萬元，價金是我爸交付予原告的，但契約書是寫我的名字，另外我爸和我有給原告一棟110 萬元的套房，名字登記為原告等語。
三、本院之判斷：
(一)先位部分：
1.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1 項雖定有明文，然法院依前揭規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107 號判例意旨參照）。且此應由聲請撤銷之利害關係人舉證證明，若未能舉證，法院即應予駁回（最高法院82年度台上字第
496 號民事裁判意旨參照）。又因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段雖亦有明文，然主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。
2.本件原告主張其於98年5 月12日因繼承而取得系爭不動產，兩造嗣於104年3月23日簽訂系爭不動產之買賣契約書，被告並於同年4 月10日登記取得系爭不動產等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地暨建物登記謄本等件為憑，並有花蓮縣花蓮地政事務所函附之異動索引表附卷可參，且被告對此部分不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至原告主張被告係乘原告之急迫、輕率或無經驗，以與市價顯不相當之價金購得系爭不動產，且被告詐欺原告而為買賣及移轉系爭不動產所有權之意思表示云云，依前揭說明，自應由原告就被告有利用原告之急迫、輕率、無經驗，或被告詐欺原告而為買賣及移轉之意思表示等節負舉證之責，然原告對此僅提出刑事判決書，惟刑事判決書至多僅得證明原告有施用毒品之行為及被告有販賣毒品之行為，尚與原告所主張被告有乘原告之急迫、輕率、無經驗，或被告詐欺原告而為買賣及移轉之意思表示等節無涉。
3.進者，原告於臺灣花蓮地方法院檢察署104年度交查字第482號刑事詐欺案件偵訊中自承：系爭不動產原係伊所有，伊於
104 年3月23日以290萬元出售給被告，伊是心甘情願出售的，沒有被騙，買賣契約是伊與被告爸爸吳國本接洽，價金也是吳國本拿出來的等語，業據本院調取臺灣花蓮地方法院檢察署104年度交查字第482號案卷確認屬實。可知，原告既已自承其於買賣移轉系爭不動產當時，願以290 萬元出售系爭不動產等情，則其嗣後再主張被告有利用原告之急迫、輕率、無經驗，且被告詐欺原告而為買賣及移轉之意思表示云云，即難信實。
4.按交易價格之形成雖難免受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相明示或默示表示同意，即可成交（最高法院80年度台上字第2713號民事裁判意旨參照）。亦即買賣成交價格本因個人需求、雙方關係、議價、時機、地點、環境等個案種種因素而受影響，故最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相明示或默示表示同意，即可成交，否則豈非得任由買賣雙方於交易完成後再執所謂有「高買」或「低賣」之理由而反悔，造成交易秩序不安定，而有違私法自治原則，從而，要難以不符市價或行情乙節即逕自推認有詐欺或暴利行為之情事。準此，原告雖以鄰近房地之不動產交易價格主張被告有詐欺或暴利之行為云云，但此僅係該筆房地之標價，本難認系爭不動產買賣得比附援引，且買賣成交價格本因個人需求、雙方關係、議價、時機、地點、環境等個案種種因素而受影響，最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相明示或默示表示同意即可成交，故原告此部分之主張，難認可採。
5.又原告雖主張被告未依約繳付全部買賣價金，原告已發函催告，被告仍未履行，故原告得解除買賣契約，並請求將系爭不動產之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記予原告云云，然原告業於自己所提出之價款收付明細表簽名用印，而表示業已收受290 萬元之價金（見卷第13至14頁），則原告此部分之主張，顯非無疑。又據原告於起訴狀中自承：被告於104年3月23日交付90萬元予原告，104年4月23日交付30萬現金，104年5月11日交付50萬元及花蓮市○○段套房土地、建物所有權狀1 張，另外伊有給被告約55萬元等語，又原告於臺灣花蓮地方法院檢察署104年度交查字第482號刑事詐欺案件偵訊中自承：關於系爭不動產之買賣價金，伊有拿出110 萬元購買花蓮市○○○路一間套房，現在該套房於伊名下，又伊有支付仲介費15萬元，也是心甘情願的，還有清償借款 2、3 萬元給被告，另外還有向被告借40萬元，而向被告取得毒品等語，且原告於告訴狀中記載上開50萬元之金額實際為536,764元乙情，亦據本院調取臺灣花蓮地方法院檢察署104年度交查字第482 號案卷確認屬實。另有上開套房之土地、建物之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、契稅繳款書、土地暨建物所有權狀等件附卷可參。可知，原告業已自承其確實自被告或被告之父親吳國本處取得現金及不動產，價值至少約2,836,764元（計算式：90萬元＋30萬元＋536,764元＋110萬元＝2,836,764元），剩餘得取得之價金63,236元則用以支付仲介費及清償借款，從而，原告主張被告未依約繳付全部買賣價金云云，亦難信實。至原告稱其向被告借40萬元而向被告取得毒品乙節，核係兩造間交易毒品之對價，故難認與系爭不動產之買賣有關，若原告認其無給付該40萬元之義務，自應另為請求，尚不得據此主張被告未依約繳付全部買賣價金云云。從而，原告主張被告未依約繳付全部價金，原告發函催告，被告仍未履行，故原告得解除買賣契約，並請求將系爭不動產之所有權回復登記予原告云云，亦無理由。
(二)備位部分：另原告雖主張縱認先位之訴為無理由，惟被告尚欠價金1,140,000 元未付，故原告得請求被告給付剩餘之買賣價金云云，然原告業於自己所提出之價款收付明細表簽名用印，而表示業已收受290 萬元之價金，並自承其確實自被告或被告之父親吳國本處取得現金及不動產，價值至少約2,836,764 元，剩餘得取得之價金63,236元則用以支付仲介費及清償借款，業如前述，則原告主張依兩造間之買賣契約，請求被告給付剩餘之買賣價金1,140,000 元云云，實屬無據，應予駁回。至被告雖曾於調解程序中陳述願給付原告45萬元，而關於清償方式及原告請求設定抵押權方案，被告須與家人討論等語（按：嗣被告因原告提出刑事告訴，故未與原告達成調解），然調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422 條定有明文。準此，被告於調解程序中陳述願給付45萬元乙節僅為調解方案之一，其陳述、讓步或係為節省勞力、時間、費用，或為避免訴訟長期帶來之困擾，亦可能係願歸還交易毒品之對價，故法院不得採為裁判之基礎，況被告於刑事偵查程序中即陳稱已給付全部價金，從而，礙難僅據被告於調解程序中之陳述、讓步作為有利原告之認定，併予敘明。
四、綜上所述，原告未能舉證證明其所主張被告乘原告之急迫、輕率或無經驗，以與市價顯不相當之價金購得系爭不動產，或被告詐欺原告而為買賣及移轉系爭不動產所有權之意思表示云云，且於刑事偵查程序中自承自己是心甘情願為交易，被告亦已依約履行付款義務等語。從而，原告先位主張依民法第74條、第92條規定撤銷系爭不動產買賣之債權行為及物權行為，或本於系爭買賣契約第9 條第1項暨民法第229條、第254條、第255條、第258條、第259條等規定，解除系爭買賣契約，並依同法第767條、第179條等規定，請求將系爭不動產之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記於原告所有，暨備位主張依兩造間之買賣契約，請求被告給付買賣價金1,140,000元等節，均無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
法院書記官 劉桉妮