臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第367號原 告 黃惠暄訴訟代理人 李文平律師複代理人 黃子寧律師訴訟代理人 張照堂律師被 告 吳昌鴻
吳連智柯珠蘭共 同訴訟代理人 余道明律師上列當事人間確認土地租賃期限等事件，本院於中華民國105年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有之花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號土地之租金，自即日起調整為每年新臺幣貳萬伍仟貳佰玖拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)依本院101年度簡上字第25號、104年度簡上字第20號民事確定判決，業已認定兩造就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號土地租賃關係存在，惟對於系爭租賃契約期限何時屆滿，則未確定。因系爭租賃契約期限何時屆滿不明確，無法確定被告等何時需返還系爭土地，致原告對系爭土地之所有權處於受有侵害之危險，依民事訴訟法第247 條前段規定及最高法院42年台上字第1031號判例之意旨，原告有提起確認系爭租賃契約期限何時屆滿之必要，有法律上之實質利益，當屬無疑。
(二)依最高法院86年度台上字第2258號、87年度台上字第2475號民事裁判要旨，縱使系爭租賃契約為租用建築房屋之基地，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度臺上字第1407號判決意旨）。參兩造民國101年2月2 日本院100年度花簡字第362號勘驗筆錄之記載「被告表示116 號為柯珠蘭所有、166之1號為吳昌鴻所有、116之2為吳連智所有，其祖先從日據時代居住至今，系爭建物百年前就有，在民國60幾年有再翻修過。」，及系爭判決「依本院勘驗筆錄記載，被告房屋之屋齡約有數十年，而依被告提出之房屋稅籍資料亦證明民國73年以前被告即建屋居住於現址。鑑於台灣開墾的歷史，於清代或日治時期即有佃農及地主之存在，而佃農除了要耕作外，也需要居住生活，曬穀場更是必需，因此從空照圖所呈現出來地貌，被告房屋獨立在一大片田野之間，遠離繁華市鎮或聚落，正符合當年佃農開墾之生活寫照。承上言，地主與佃農之關係自清代時期即存在，地主多不自任耕作，而放租給佃農收取地租，直至國民政府於民國38年間遷台後，檢討大陸時期之失敗因素而推行土地改革，於是始有耕地三七五減租條例之立法，從而始由地主與佃農重新簽訂租約。故，被告主張其祖先早在林阿邁與吳志英成立耕地三七五租約前就已居住現地及耕作，由上開租約成立之時點於41年間來看，確實符合事實。」，系爭房屋存在之時間可追溯上百年前之清朝時代，就客觀觀之，系爭房屋迄今確已超出一般使用年限甚久，故原告暫以3 年期限為訴訟聲明。
(三)原告得依民法第227條之2第1項或民法第442條請求增加被告應給付之租金：
1.依最高法院93 年台上字第2446號判例、94年度台上字第110號、97年度台上字第60號及97年度台上字第625 號判決意旨，自被告等承租基地建屋為日據時代迄今百年，時空背景、社會環境已有極大改變，租賃契約已經持續百年，而這段期間之租金全無調整，仍以每年100 台斤租穀，即以每台斤新臺幣（下同）10.8元換算，系爭土地面積為718.57平方公尺，則被告繳付之年度租金金額為1,080 元，等同每平方公尺每年租金為1.5 元，惟土地地價稅係以勘估標的申報地價總額依各縣市累進起點及累進稅率計算，依土地稅法第16條規定，地價稅基本稅率為千分之10，究其課徵金額實已不高；若以系爭土地102 年1月之申報地價352元核計，系爭土地申報價額為252,937元【計算式：352×718.57】，被告之租金僅為其年息百分之0.427 ，足見目前租金不合理。再者，系爭土地之公告土地現值目前為3,700元/平方公尺，亦可見隨著社會進步、區域發展之帶動下，合理之土地行情價格也逐年調升，計算租金之基礎已生情事變更，倘仍維持每年 100台斤租穀作為租金，顯失公平。復以，兩造間早期就他筆土地固有三七五減租契約關係存在，惟隨時代變遷，兩造於多年前也合意終止該三七五減租約關係。況近幾年來因歐美及日本等國為促進經濟成長、避免通貨緊縮導致經濟衰退、金融危機，而多次實施貨幣寬鬆政策及調降利率，致使世界金融市場游資（資金）氾濫，臺灣之不動產市場交易價格亦因之大幅成長，則為社會上一般稍具常識者所知之事實，足見系爭土地自成立租賃契約後，歷經百年之長久期間，其價值確已有漲昇，且其價值變動甚大，顯非雙方訂約時所能預料；易言之，若系爭土地每年租金仍以1,080 元計算，明顯低於市場行情，實有調整租金之必要。
2.「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據；且依同條例第13條、第14條、第16條規定，係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公佈之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用，是以「公告土地現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定，「公告地價」亦係供土地所有權人申報地價之參考，則其等歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。依最高法院20年上字第283 號判例「按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。」之意旨，系爭土地為甲種建築用地，可以申請合法建屋，在土地市場中之價值較高，且坐落位置於附近農田邊緣，有開闊視野與優美風景，距離北埔生活圈及家樂福賣場均不遠，作為住宅使用非常合宜，而被告乃承租土地興建房屋作為住居使用，佔地高達71
8.57平方公尺，倘以每月2 萬元租金作為使用代價符合行情，換算後每年租金為24萬元。
(四)並聲明：1.確認兩造就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號土地租賃關係期限至107年12月2日屆滿。2.共同被告承租原告所有之花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年24萬元。
(五)提出臺灣花蓮地方法院101年度簡上字第25號、104年度簡上字第20號民事判決、100年度花簡字第362號拆屋還地等事件於101 年2月2日勘驗筆錄、土地謄本等件影本及固定資產耐用年數表為證。
二、被告之抗辯：
(一)原告並無即受確認判決之法律上利益：民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言；準此，本院101 年度簡上字第25號、104 年度簡上字第20號民事確定判決，已認定兩造間就系爭土地有以口頭成立不定期租賃關係，且於現場勘驗時，系爭房屋外觀良好，並無不堪使用之情形，有勘驗相片8紙可佐（本院100 年度花簡字第362號卷第79至82頁），堪認系爭房屋之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住使用，具有經濟效益，亦無須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，難認系爭房屋已達不堪使用之程度，或將有不堪使用之虞，而現今街道上使用數十年，惟保存維護良好之房屋比比皆是，是以，系爭房屋在客觀上既無原告所稱不堪使用之虞，原告即無受確認判決之法律上利益。
(二)租金調整部分：依最高法院66年台上第2975號判例「因情事變更為增加給付之判決，非全以物價變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額。」，系爭土地原地主林阿邁有以收取租穀100 台斤之租金對價，將系爭土地出租給佃農吳志英，並經原所有權人游連勳所肯認，且經兩造同意併耕地三七五租約之二期租穀一併折算現金匯付至原告設於吉安鄉農會之帳戶給付；原告主張每年租金24萬元，顯有過高之虞，系爭土地位於偏遠之新城鄉農地間，周邊環境並無明顯變化，附近非繁華之地段，仍為農業用地居多，即便為建地亦無年租24萬元之行情，且原告亦無提出其主張所憑之依據及計算之方式。系爭土地雖為建地，而價值高於相鄰之農地之原因，顯係因被告等人數十年來因三七五租約因素而興建農舍居住於此，始編列為建地，對地主而言，此等受益實屬反射利益之便，原告援此為大幅調高租金，對被告顯有不公平之處。原告復以近年來公告現值節節高昇為例，主張租金應大幅提高，惟公告現值近年來逐步調高，乃為政府之政策使然，原告此部份之主張過於牽強。依土地法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，系爭土地102 年之申報地價為每平方公尺352元，則系爭土地申報總價為252,936元，依上開法條之租金原則即每年租金以25,293元為上限，況上開法條規定係指城市內不動產之租金準則，而系爭土地位於偏遠郊區業如前述，且被告使用系爭土地興建房屋僅供居住之用，亦應再行酌降為是。從而，被告認應以國有財產局有關基地之計算方式，即基地之年租金以當期土地申報地價總額百分之5 計算，系爭土地每年租金以12,646元為妥適【計算式：352×718.57×5%】等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，固得提起確認之訴，然仍應符合「即受確認之利益」之要件，亦即須以現時當前已面臨之私法上之地位大受侵害之危險，有立即依確認訴訟可予除去者為限，始可提起，若現在之法律關係存否明確，至於該法律關係將來或許可能會消滅或得消滅，但未來何時會消滅仍屬不確定或不可預期，原告並無就現時之法律關係存否請求確認之急迫性，自屬無「即受」確認之利益」。例如：子女在一定條下應負起扶養父母之義務，此義務履行之期間至母實際死亡時始告屆滿，倘父母迄今猶健在，子女以國人平均年齡為若干，或請醫生鑑定父母身體健康情形以預測其壽命，而提起確認之訴，請求確認其扶養義務之期間，則屬無即受確認之利益，且無非令法院預測未來，形同算命，應不予准許。本件原告與被告間就系爭土地有不定期之租賃法律關係，為不爭之事實。此租賃法律關係之存在明確，現時並無非予確認其存否之必要，至於未來系爭土地上之建物何時會達到不堪使用之情形，原告主張「因系爭租賃契約期限何時屆滿不明確，無法確定被告等何時需返還系爭土地，致原告對系爭土地之所有權處於受有侵害之危險」等語，係就將來發生之法律關係存否危險請求確認，非有「即受」確認之利益。原告請求以鑑定之方式來推測系爭土地上之建物未來何時會達不堪使用之情形，乃對未來之預測，無異於上述算命之舉例，顯與法不符，不應予准許，應予駁回。
(二)次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第227條之2第1項及第442條有所明定。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（93年台上第2446號判例）。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（75年台上第2126號判例）。
約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許。
(三)經查，系爭土地為特定農業區內之甲種建築用地，兩造間因系爭土地上有建物，而成立不定期基地租賃之法律關係，約定每年租金為稻穀100 台斤，上開租賃關係原本係因耕地租賃之需要而發生，嗣後耕地租賃契約部分雖經合意終止，但就基地租賃契約部分，則仍存續至今，為不爭之事實。系爭土地82年7月間之公告現值為每平方公尺240元，迄至104年1月間之公告現值則為3,700 元，顯見系爭土地之價值有相當程度之上昇，故原告得請求依上揭民法第442 條規定調整租金。然兩造間之租金種類係屬稻穀，依上揭第442 條規定，原告僅得請求調整稻穀之數額，不得請求變更租金之種類。但因被告過去皆以換算每台斤10.8元之方式給付原告租金，有本院101 年度簡上字第25號民事判決可查，可見兩造間已早有變更租金種類之合意，參酌現今社會鮮少再以稻穀支付地租之情形，則原告依民法第227 條之2第1項之規定，請求變更其給付而由稻穀變為金錢，應屬合法。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條及第105 條定有明文。系爭土地最新之申報地價為每平方公尺352 元，則系爭土地申報總價為252,936 元，依上開法條之租金原則即每年租金以25,293元為上限。參酌系爭土地申報地價與政府公告之現值間存有相當之差距，並斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項為符公平起見，自應准許原告調高地租至上述法定之上限，逾此範圍，不應准許。
(四)又按依民法第442 條規定請求調整租金或第227條之2規定請求變更給付，屬形成之訴，應於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。又法律關係既係因形成判決而變更，則應自判決之日起始生契約給付內容變更之效力，非以當事人請求或起訴之日為基準時點。
四、從而，原告依民法227條之2第1項及第442條之規定，提起本件形成之訴，請求自本判決即日起，調整兩造間系爭土地之租金為每年25,293元，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 19 日
法院書記官 張雅雯