臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第54號原 告 王靜萍被 告 李依宸上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國104年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼花蓮市○○街○巷○號房屋返還占有予原告。
被告應自民國104年6月5日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告原起訴聲明：被告應將門牌號碼花蓮市○○街○巷○號房屋（下稱系爭房屋）返還占有予原告。嗣於本院審理時追加聲明為：㈠被告應將門牌號碼花蓮市○○街○巷○號房屋返還占有予原告。㈡被告應自104年1月8日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元，係請求租賃物返還，併追加終止租約後至返還系爭房屋日止相當於租金之不當得利，其請求基礎事實同一，揆諸前揭規定，應准許之。
二、原告起訴主張：原告於民國103年11月5日將系爭房屋出租予被告，訂有房屋租賃契約書（下簡稱租約），租期3年。原告於104年1月初發現被告將系爭房屋改為非法民宿（依戀宸居）營利，然原告並未同意被告將系爭房屋用作為民宿使用，且系爭房屋屋齡已有18年之久，電線用量為家庭用量，原告深恐多人居住，用電量過大，造成電線走火，導致原告一生辛苦打拼之資產一夕化為灰燼，還要負擔賠償風險，更擔心若有房客到該民宿尋短，變成凶宅，影響將來出售，而完全失去當初出租之本意。原告已於104年1月初發出存證信函，依兩造租賃契約第10條約定終止租約，請求被告於104年2月5日搬出，惟被告迄仍未搬遷。爰依兩造租約之約定及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋及自終止租約之日起至遷讓之日止相當於租金之不當得利，並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還占有予原告；㈡被告應自104年1月8日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元。
二、被告則以：被告並未經營民宿，亦未違反租約第10條之約定，被告迄今每個月5日都有依約付房租，最後一次付房租是104年5月5日等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠兩造於103年11月5日就系爭房屋訂立租約，約定每月租金16,0
00元，租賃期限為103年11月5日至106年11月5日。雙方並約定乙方（承租人即被告）未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋等情，有租約在卷可稽，復為兩造所不爭執，此部分之事實自堪認定。
㈡按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法
者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約；又承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第438條、第443條分別定有明文。承租人之租賃權能否轉讓，於出租人有重大利害關係，緣租賃關係係以承租人之人格信用為前提，因此除當事人訂有得自由轉讓之特約外，以不得轉讓為原則（最高法院73年度台上字第1804號民事裁判參照）。查本件兩造租約第10條已約定承租人未得出租人同意不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，已如前述。然被告將系爭房屋作為「依戀宸居」民宿，供不特定人得隨時租用房間住宿，有原告所提「依戀宸居」網路列印資料載有評論略以：「舒適的環境，乾淨美麗又清新的房間，加上親切又美麗的老闆娘，很便宜的價位，很值得把您的假期交給依戀宸居噢」、「依戀宸居是第一選擇，讚」，更有被告名義出面回應「謝謝大家，感恩你們的支持噢」等語（參本院卷第6頁），被告對上揭資料內容真正亦不爭執，足見被告確有將系爭房屋作為民宿而出租予他人使用，應堪認定。又依發展觀光條例第25條第3項規定授權訂定之民宿管理辦法第13條規定：「經營民宿者，應先檢附下列文件，向當地主管機關申請登記，並繳交證照費，領取民宿登記證及專用標識後，始得開始經營．．．」查本件原告主張被告非法經營民宿，被告雖否認之，惟被告確有經營民宿之情事已如前述，而被告復未提出有向主管機關申請登記，取得登記證之資料。足見，原告主張被告係非法經營民宿且違約轉租，而於104年1月8日以存證信函向被告表示自104年2月5日起終止本件租約，並據主張被告應返還系爭房屋，即有理由。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例可參，故無權占有他人之房屋者，亦應認可獲得相當於租金之利益。查本件原告既於104年2月5日已合法終止本件租約，則被告自該日起即屬無權占用系爭房屋，而本件租金為每月16,000元，則原告請求相當於租金之損害自為每月16,000元。而被告前已支付至104年6月4日，為兩造所不爭，是原告主張自104年6月5日起至返還房屋之日止，按月給付原告16,000元部分，核有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。末按原告主張返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，以一訴附帶請求損害賠償，不併算價額，是本件給付相當於租金之不當得利部分未徵裁判費，僅就返還系爭房屋部分徵裁判費，從而，本件訴訟費用應由被告負擔，附此敘明。
四、綜上所述，本件原告依系爭租約之約定及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋占有返還予原告，並自104年6月5日起至返還上揭房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部為有理由、一部為無理由，應依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 林恒祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
書記官 戴國安