臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度重訴字第29號原 告 林智暐訴訟代理人 林政雄律師
許嚴中律師被 告 戴家豪訴訟代理人 魏辰州律師上列當事人間塗銷不動產所有權移轉登記事件，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
(一)聲明：
1.兩造間就坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○號土地及其上同段340建號建物，於民國（下同）103年12月4日成立之買賣契約，及於104年1月26日所為之所有權移轉登記均應予撤銷。
2.被告應將第一項之不動產於104年1月26日以買賣為原因（原因發生日載為103年12月30日）所為之所有權移轉登記予以塗銷，並將上開不動產所有權回復登記於原告名下。
3.訴訟費用由被告負擔。
(二)陳述：緣被告為原告之外甥，素以經營不動產買賣為業。原告因積欠被告新台幣（下同）100萬元，兩造於100年5月20日簽立協議書約定於104年1月1日清償。嗣後103年12月4日凌晨0時許，被告忽命原告協同配偶隨其前往花蓮市○○路與中華路交口某一空屋，恫嚇原告與之簽立「不動產買賣契約書」，將原告名下花蓮縣花蓮市○○段○○○○號土地及其上同段340建號建物即門牌號碼：花蓮市○○街○○號（下稱系爭房地）以350萬元之低於市價一半的價格出售予被告，否則即要法拍原告名下所有財產，原告因不諳法律，受迫於當時之壓力，並輕信被告陳稱會清償系爭不動產上原有之貸款約263萬元，遂在急迫、輕率、無經驗之情形下，與被告簽立顯失公平之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。原告事後發覺並無義務簽立系爭買賣契約，該給付之約定顯有失公平，應符合民法第74條第1項之暴利行為，被告顯係以詐術使原告陷於錯誤而簽立，原告應得依民法第74條第1項、第92條第1項，撤銷系爭買賣契約及所有權移轉之債權及物權行為，並依同法第767條、第179條請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記於原告名下。
(三)證據：提出協議書、不動產買賣契約書、土地謄本、建物謄本等為證。
二、被告方面：
(一)聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
(二)陳述：
1.兩造就系爭房地簽訂系爭買賣契約前，包含系爭房地及原告曾經或目前居住使用之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○街○○號4樓、花蓮市○○○街○○巷○弄○號等房地在內，原告至少曾從事三次以上之不動產買賣交易行為，對於不動產之價值及其交易程序甚為熟稔，洵非無經驗之人。又雙方前後曾二次於黃金生代書之陪同下就系爭房地之買賣事宜進行協商，嗣經雙方就各項交易細節充分討論，並由黃金生代書逐項依雙方協議內容詳列包含買賣價金、銀行貸款金額、水電費用、房屋押租金、地政規費及代書費用等相關交易明細項目，經買賣雙方確認無訛後，方才簽立系爭買賣契約，亦絕無急迫、輕率或顯失公平之情形。
2.被告於系爭房地移轉登記完畢後，業已依系爭買賣契約第12條「特約事項」第2點之約定，將原告之貸款債務全數清償完畢，從而原告另主張被告於系爭房地過戶完成後，並未塗銷其上之貸款，並據以主張被告以詐術使原告陷於錯誤而簽立系爭不動產買賣契約云云，亦顯與事實不符而無足採。系爭房地之買賣交易過程均屬適法，並無原告所主張之急迫、輕率、無經驗或顯失公平之情形，原告亦無任何遭被告施用詐術而陷於錯誤之情事。從而本件原告之請求，明顯乃事後無端反覆悔約、背於誠信之行逕，於法自嫌無據。
(三)證據：提出土地謄本、建物謄本等為證。理 由
一、原告主張：兩造於103年12月4日簽立「不動產買賣契約書」，將原告名下系爭房地以350萬元之低於市價一半的價格出售予被告，係被告乘原告在急迫、輕率、無經驗之情形下，以詐術使原告陷於錯誤而簽立，爰依民法第74條第1項、第92條第1項，撤銷系爭買賣契約及所有權移轉之債權及物權行為，並依同法第767條、第179條請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記於原告名下。
二、被告則以：原告至少曾從事三次以上之不動產買賣交易行為，對於不動產之價值及其交易程序甚為熟稔，洵非無經驗之人。又雙方前後曾二次於黃金生代書之陪同下就系爭房地之買賣事宜進行協商，嗣經雙方就各項交易細節充分討論，並由黃金生代書逐項依雙方協議內容詳列包含買賣價金、銀行貸款金額、水電費用、房屋押租金、地政規費及代書費用等相關交易明細項目，經買賣雙方確認無訛後，方才簽立系爭買賣契約，亦絕無急迫、輕率或顯失公平之情形等語置辯。
三、兩造於103年12月4日簽立「不動產買賣契約書」，嗣系爭房地確移轉登記為被告所有，有買賣契約（見卷第8-11頁）、土地建物謄本（見卷第81-82頁）可按，本件原告主張當日係被告乘原告在急迫、輕率、無經驗之情形下，以詐術使原告陷於錯誤而與被告簽立「不動產買賣契約書」，且約定內容對原告顯失公平，應得訴請法院撤銷系爭買賣契約及所有權移轉之債權及物權行為乙情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：被告是否以詐術使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約？及原告依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約及所有權移轉之債權及物權行為，有無理由？茲論述如下：
(一)當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。按「民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為表意者意思表示形成過程之自由，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言」、「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。」有最高法院100年度台上字第858號判決、44年台上字第75號判例要旨可資參照。次按法律行為，係乘他人之急迫，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請減輕其給付或撤銷其法律行為，民法第74條第1項固有明文。然為此主張者，應就行為人利用他人之急迫、該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定、給付依當時情形顯失公平等要件，負舉證責任，合先敘明。故依前揭法條規定及最高法院判例意旨，原告自應先就被告有何施用詐術情形，及其當時處於急迫、輕率、無經驗及遭被告脅迫之情形，負舉證之責任，合先敘明。
(二)經查，
1、原告並未就其主張遭被告詐欺而簽立上開不動產買賣契約書提出任何之證據，僅以被告於系爭房地過戶完成後，並未塗銷其上之貸款與買賣契約不符，主張被告以詐術使原告陷於錯誤而簽立系爭不動產買賣契約云云，惟依被告提出之土地建物謄本（見卷第81-82頁），系爭房地已無「他項權利部」之記載，顯見被告已塗銷其上之抵押權，將原告之貸款債務全數清償完畢，原告自不負清償貸款之責任，難認被告有何施用詐術情形，原告復未提出其他證據以實其說，則原告此部分之主張自難採納。
2、原告所稱其係因急迫、無經驗下而簽立系爭買賣契約云云，然查，兩造就系爭房地簽訂系爭買賣契約前，原告非無從事不動產買賣交易行為，對於不動產之價值及其交易程序甚為熟稔，應非全無經驗之人，有原告提出購買系爭房地之契約（見卷第101-103頁）可證。而兩造簽訂系爭買賣契約前，共協商二次，包含103年12月4日凌晨1點半及當天中午，業經證人黃金生證述屬實，並證稱：103年12月4日凌晨「因為證件不齊全無法簽，就改約時間」、「當天中午他們就約我去中華路東凰不動產仲介的二樓簽約，條件如契約內容，價金350萬。當時買賣雙方態度並無異樣，也沒有聽到賣方抱怨價金太少，當天都有將過戶文件交付，我也幫他們完成移轉登記」、當時還討論是否辦理「透支型貸款」、「當天談好後，100萬債權抵充價金，剩餘的購屋款則用以清償原告向台灣銀行之貸款餘額258萬多，稅捐依一般過戶習慣。」「（你有無看到或聽到被告以脅迫或其他不法方式迫原告移轉系爭房地之所有權？）沒有。如果有我也不敢簽」（見卷第89-90頁）。足證兩造確經過協商，並於另擇之中華路東凰不動產仲介的二樓簽約，並無異樣，絕無利用原告急迫、或輕率之情事。況兩造並非於103年12月4日凌晨簽訂系爭買賣契約，而係各自返家，另擇簽約時點，衡情，若原告係在急迫、無經驗情形下，自可於返家後，再與具相當經驗之人磋商，甚或拒絕簽立系爭買賣契約；則由系爭買賣契約簽訂之過程以觀，原告並非在倉促、匆忙或無助之情況下簽訂系爭買賣契約，反係返家隔12小時後，於當天中午去公共得出入之場所、於黃金生代書之陪同下就系爭房地之買賣事宜進行協商簽約，益徵原告簽訂系爭買賣契約係出於其自由意志，被告並無乘其急迫而使其為意思表示之情，何得謂原告不同意依系爭買賣契約書內容，將系爭房地過戶與被告？
3、本件原告主張被告係趁其急迫、輕率或無經驗而與之簽訂系爭買賣契約，無非係以被告恫嚇原告如不與之簽立「不動產買賣契約書」，將法拍原告名下所有財產及系爭房地價金350萬元顯然低於一般市場行情為其主要理由；惟查，原告主張上情業經被告否認，且脅迫行為，乃表示危害行為之謂，須具不法性始足當之。觀諸原告提出之協議書（見卷第7頁），原告確有負欠被告債務，則縱被告真有「將法拍原告名下所有財產」之言語，亦難認係不法。而房地有不可替代性，不同之房地其價格自有不同，尚難以彼論此，主張系爭房地價金350萬元顯然低於一般市場行情，況買賣價格尚須參照兩造主觀之意願及客觀上對資金之需求程度，非可一概而論，是雙方權利義務關係之約定，已於系爭買賣契約上記載相當明確，且無偏頗任何一方，兩造簽立系爭買賣契約當時並無任何顯失公平之處，原告所稱因急迫、無經驗而簽立系爭買賣契約等情，已難採信。此外，原告又未提出任何證據，僅空言兩造間系爭買賣契約係被告乘原告在急迫、輕率、無經驗之情形下，以詐術使原告陷於錯誤而簽立而得撤銷，顯屬無據，自不可採。
四、原告主張其簽立系爭買賣契約時，係遭被告詐欺，且當時處於急迫、輕率、無經驗之情形云云，均無證據佐實，應不可採。從而，原告訴請撤銷系爭買賣契約及所有權移轉之債權及物權行為，並依同法第767條、第179條請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記於原告名下，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘主張及陳述已無影響判決結果，本院不再一一審酌，併此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
書記官 劉昆鑫