臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度重訴字第39號原 告 林天立訴訟代理人 吳明益律師複代理人 林其鴻律師被 告 吳郁嬅訴訟代理人 黃華泰被 告 江淑君被 告 吳惠貞訴訟代理人 江啟東被 告 馮銀妹被 告 高曾媛被 告 莊正棟訴訟代理人 莊永和被 告 余東翰被 告 林世誠被 告 謝明宏被 告 陳惠珍被 告 黃寶珠被 告 徐建輝被 告 巫子海被 告 吳瓊閔訴訟代理人 曾泰源律師前列江淑君、吳惠貞、馮銀妹、高曾媛、莊正棟、余東翰、林世誠、謝明宏、陳惠珍、黃寶珠、巫子海、吳瓊閔共同訴訟代理人 簡燦賢律師
林怡君律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於中華民國106 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地如附表所示範圍部分之地上物拆除騰空，並將占用之土地返還給原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各依附表所示比例負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：被告徐建輝經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地為原告所有，土地面積為370.12平方公尺。原告土地之鄰地即同段1209-5、1203-9地號土地為被告吳郁嬅、江淑君所有（各2分之1），坐落其上同段543 號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）為被告吳郁嬅所有、544 號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○號）則為被告江淑君所有。同段1209-4、1203-10 地號土地為被告江淑君、馮銀妹所有（各2分之1），坐落其上同段545號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）為被告吳惠貞所有、546號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）則為被告馮銀妹所有。同段1209-
3、1203-11地號土地為被告高曾媛、莊正棟所有（各2 分之1），坐落其上同段547號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）為被告高曾媛所有、同段548號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○ 巷○○號）則為被告莊正棟所有。同段1209-2、1203-12 地號土地為被告余東翰、林世誠所有（各2分之1），坐落其上同段549 號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○ 巷○○號）為被告余東翰所有、同段550號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）則為被告林世誠所有。同段120 9-1、1203-13地號土地為被告謝明宏、陳惠珍、黃寶珠所有（各3分之1），坐落其上同段551號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）為被告謝明宏所有、同段552 號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）為被告陳惠珍所有、同段553號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）則為被告黃寶珠所有。同段1209、1203-14地號土地為被告徐建輝、巫子海、吳瓊閔所有（各3分之1），坐落其上同段554號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號）為被告徐建輝所有、同段555號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）為被告巫子海所有、同段556號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）則為被告吳瓊閔所有。因被告等14人所有之上開建物分別佔用原告所有之系爭土地，且無法律上之權利，嚴重影響原告所有權之行使，原告爰依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除占用部分之地上物並返還土地予原告。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.雖被告辯稱占用系爭土地之建物有使用執照，非故意逾越地界占用系爭土地，惟被告所提證物（建築執照、建築測量成果圖、基地面積示意圖等資料），均無法證明被告係有權占用系爭土地，更無法證明其占用系爭土地之地上物為建築執照或使用執照之標示範圍內。再者，建築主管機關核發建築執照或使用執照，並未經實質審查，對實體權利關係之爭議並無拘束力，自不能執建築執照或使用執照之核發，即認業已取得原告同意，故被告所提出之使用執照，無法證明被告自始即取得系爭土地所有人之同意而得占有使用系爭土地。（最高法院97台上字第1622號判決、臺灣高等法院96年度上更（四）字第92號判決參照）。且經104年12月4日現場勘驗結果，被告等人占用系爭土地之情況，皆係就各自所有之房屋後方「增建」水泥或鐵皮供作自己生活使用，顯非原本房屋構造之一部分，而原告請求被告拆除越界占用鐵之地上物部分，並不涉及公共利益，僅攸關被告之私利而已，尤其該等地上物為事後增建，拆除亦不影響房屋主建物之結構。反之，若准予被告免為移去越界之地上物，將造成原告所有土地呈現不規則形狀，嚴重損害原告所有土地之使用及經濟價值。又部分被告或稱購買房屋時已有占用系爭土地情況，然被告購買房屋之前，本可先行申請測量建物坐落位置，避免自己購買使用之房屋發生占用鄰地之情事，豈料被告不事先申請測量建物位置，率爾購買該等房屋，即有接受、放任占用系爭土地之情事繼續發生，有占用系爭土地之「不確定故意」，自不能推諉拆屋還地之責任。
2.縱1209-9地號土地如被告主張係畸零保留地，惟依畸零保留地之使用目的係保留為日後與原建築基地相鄰畸零地之合併開發，並非永久性空地，且依建築計術規則第110 條之規定，被告之地上物尚須自基地境界線退縮以留設防火間隔，然本件被告地上物係超越渠等基地境界線並佔用原告土地。又依被告吳瓊閔提出之建築圖示，被告等人所有之建物長度皆為14公尺，並列整齊畫一，立於同一切線，倘被告主張地政機關登記面積與本案丈量面積或分割前之面積不同，何以各幢建物應排列整齊，現狀卻呈現有幾突出並佔用原告土地之情，顯見被告所辯並非事實等語。
(三)並聲明：1.被告吳郁嬅應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106年花測字第000000號土地複丈成果圖所示門牌2號建物紅色斜線部分（面積1.36平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。2.被告江淑君應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌6 號建物紅色斜線部分（面積2.20平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。3.被告吳惠貞應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌8 號建物紅色斜線部分（面積6.05平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。4.被告馮銀妹應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌10號建物紅色斜線部分（面積5.46 平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。5.被告高曾媛應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌12號建物紅色斜線部分（面積7.91平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。6.被告莊正棟應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌16號建物紅色斜線部分（面積8.13平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。7.被告余東翰應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌18號建物紅色斜線部分（面積9.50平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。8.被告林世誠應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌20號建物紅色斜線部分（面積8.95平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。9.被告謝明宏應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所
106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌22號建物紅色斜線部分（面積12.29 平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。10. 被告陳惠珍應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所
106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌26號建物紅色斜線部分（面積12.80 平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。11. 被告黃寶珠應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所
106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌28號建物紅色斜線部分（面積14.86 平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。12. 被告徐建輝應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所
106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌30號建物紅色斜線部分（面積22.54 平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。13. 被告巫子海應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所
106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌32號建物紅色斜線部分（面積55.21 平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。14. 被告吳瓊閔應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所
106 年花測字第222200號土地複丈成果圖所示門牌36號建物紅色斜線部分（面積68.06 平方公尺）之地上物拆除騰空，並將佔用土地返還給原告。
(四)提出地籍圖謄本、土地登記謄本、建物登記謄本、花蓮地政事務所土地複丈成果圖、土地拍賣公告等件影本及照片數幀為證。
三、被告之答辯：
(一)被告吳郁嬅部分以：系爭土地原為保留使用空地，被告等人興建上開建物當時係經地政機關鑑界無誤再由建管單位依據地政機關鑑定之界址核發建築執照而興建，當結構體完成後，須由縣政府建管單位審核無誤再核給使用執照，上開所有證照之申請及核准皆經由政府各相關單位層層依法核定，然原告現今再次申請鑑界卻與興建時不符，該鑑界有誤係地政機關之疏失，與住戶無關。目前社區房屋後面水溝以內即當初建築執照及使用執照核准之界址，被告等人之建物皆在水溝以內，與執照核准內容相符，並無佔用；況現有土地狀況係住戶居住在先，系爭土地本屬爭議性土地，拍定後不點交，原告卻極力取得，取得隔日未經附近住戶同意，自行委託挖土機強行拆除及毀損隔壁住戶之農作物，嗣又向被告等人主張拆屋還地，原告之動機實在可議等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告江淑君、吳惠貞、馮銀妹、高曾媛、莊正棟、余東翰、林世誠、謝明宏、陳惠珍、黃寶珠、巫子海、吳瓊閔則以：
1.依民法第796 條之1規定，其立法目的立基於第796條，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界房屋之規定，難免有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，故參酌最高法院67年台上字第800 號判決見解「民法第796 條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用。」由法院斟酌公共利益及當事人之利益，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。被告等人於81年至101 年間陸續取得上開建物，係信賴花蓮縣政府建築管理科於81年3月11日核發之花建使字（324）號使用執照、地政機關地界鑑界之建物測量成果圖、基地面積示意圖等資料，以及建商或前手屋主告知，其所有土地與系爭土地之地界為屋後排水溝外側以外，認為建物均建築於其所有土地上，無侵占鄰人土地之情形，其中被告吳瓊閔所有556 建號房屋更係經法院拍賣方式取得，拍賣資料上亦無建物越界建築之記載；且依上開建物登記謄本所載，建物坐落地號均僅記載其所有之土地，並未包含系爭土地。是以，縱被告等人所有建物逾越地界侵入系爭土地，被告等人於購買上開建物時，亦無故意逾越他人地界之意圖，均屬善意信賴其建物坐落在其所有土地上。綜上所述，縱事後鑑界發現被告等人逾越地界侵入原告所有之系爭土地，因被告等人並無故意逾越地界之意圖，可能逾越面積甚少，若拆除該部分房屋恐嚴重侵害被告之居住品質、正義等公共利益，依民法第796條之1規定，應免為移去該部分房屋。另對侵入原告土地所受之損失，被告等人願以適當價額購買越界部分之土地，以維原告權益。
2.系爭土地與被告等房屋之建築基地（即慈惠段1209、1209-1、1209-2、1209-3、1209-4地號土地）在建築時應屬同一人所有或同一人得處分之情形：上開建物配置圖內1209-9土地範圍載有：「保留地願與鄰地配合使用，如鄰地不願配合願當空地使用」係因建築法第44條規定：「直轄市、縣（市）、（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協定調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」而鄰接系爭土地之1213、1214-3地號土地屬畸零地，故當時興建上開建物之地主，依已廢止之「臺灣省畸零地使用規則」第11條規定：「畸零地非與相鄰之唯一土地合併，無法建築使用，該相鄰之土地非經留出合併所必須之土地，不得建築，但留出後所餘之土地成為畸零地時，應全部合併使用」，分割出系爭土地供日後與鄰地1213、1214-3等土地合併使用，遂配置圖上有「願與鄰地配合使用」之記載。配置圖有如上記載，係因在房屋興建當時系爭土地與被告等房屋之建築基地事實上屬同一人所有，或處於同一人可支配之狀況，而因不明原因分割錯誤或越界建築（附件一、二紅線部分）。本案之情形，主建築物越界部分應可類推適用民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之規定，原告之請求為無理由。又退而言之，如本案不得類推適用民法第425條之1，依民法第
796 條之規定，興建當時之系爭土地所有人既未提出異議，原告即不得請求拆除系爭土地上越界建築之部分。
3.興建上開建物前，經設計原基地之「保留地」只有298.65平方公尺，但經分割後竟然變成原告所有之系爭土地（1209-9地號土地），其面積擴張為370.152 平方公尺，橫生70平方公尺左右。系爭土地原為「畸鄰保留地」，其作用是保留在與鄰地共同興建時合併最小興建面積之用，是以其上記載「保留地願與鄰地配合使用，如鄰地不願配合願當空地使用」。比對土地複丈成果圖，1209-9土地適與鄰地1214土地合併後成為長方形土地，也夠興建最小面積；惟1214土地已成計畫道路用地，永遠不可能與系爭土地合併共同興建，1209-9土地將永久成為空地。被告等人所有之建物後，原設計圖留有「防火間隔」其寬度為1.5公尺，與保留地之8公尺是屬分開不同用途，孰知其後應是分割時誤將「防火間隔」劃入「保留地」，是以登記上1209-9土地比原計畫之保留地多70平方公尺。依建築計術規則第110條之1規定「非防火構造建築物，除基地鄰接寬度6公尺以上道路或深度6公尺以上之永久性空地側外，建築物應自基地境界（後側及兩側）退縮留設
1.5 公尺以上之防方間隔。…」，是系爭土地鄰接於被告等所有建物間應有防火間隔，乃屬房屋興建時特別在建築基地上依法所留置，屬於建築基地之一部分，嗣後因錯誤而畫入系爭土地內。換言之，該1.5 公尺之防火間隔本即是基地之一部分，乃屬法定留置原不得分割，誤劃入系爭土地內，原告事後取得系爭土地，自不能主張防火間隔為其所有，而主張被告等在其土地上係無權佔有等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
(三)被告吳瓊閔另以：
1.依據被告向縣政府建管科所申請之原始資料可證原始建築面積與被告使用面積無誤，與原地主所「保留地」即系爭土地原為298.65平方公尺，然原告拍賣取得之同地號之系爭土地之土地面積卻是370.12平方公尺，顯見當初之測量或拍賣時之測量有一錯誤之處。徵諸被告吳瓊閔所購買登記之土地面積，合乎原始之建築面積，足證被告等無逾越原權狀所使用之面積；縱被告有部分增建，亦係均建在被告土地登記面積之防火巷範圍內，並未逾越原使用範圍。是被告信賴最初之登記，所為之買賣自應符信賴登記原則而受法律之保障。
2.依建管課建築成果圖，被告吳瓊閔之住宅長14.12 公尺，後陽台1公尺，防火巷1.5公尺，皆符合相關建築規定，並未增建。原地主不可能於規劃建屋時故意越界建築，相關主管機關亦不可能搞錯建築位置，倘建物位移，必是測量錯誤；被告吳瓊閔土地所有權狀記載房屋近60坪，依現今地政機關之測量卻減少6、7坪之多，不見的土地在馬路上，不符常理，由此益證係測量錯誤所致。
3.雖測量結果為被告主體建物佔用原告土地，基於社會公義與經濟資源的損害比較，被告房屋遭拆除勢必造成生活不便，更會影響房屋結構，較諸於僅返還幾坪土地供原告利用，對社會損失巨大，尤其原告土地為畸零地，位於被告建物之後，顯難以利用，原告主張不無權利濫用之虞，有違誠信原則等語補充答辯。
(四)被告徐建輝經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦不提出書狀答辯供本院斟酌。
四、本院之判斷：
(一)按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第765條、第767條第1項定有明文。惟所有權非無限制之權利，其限制有因公法上法令之限制（諸如土地法、都市計畫法、水土保持法等）或公法行為之限制（諸如行政處分之附款、行政契約等）、公法上事實之限制（諸如既成道路），亦有因私法上之限制（諸如民法），而使其雖具有所有人之名義，但喪失其對所有物之實際管領、占有、或上揭使用、收益、處分等權能。關於私法上之限制，則除包括以法律行為成立物權法上限制物權（諸如地上權、典權、地役權等）或成立債權法上契約（諸如租賃、借貸、信託等）外，尚包括法定事實上之限制（諸如相鄰地關係之通行權、越界建築等）、程序法上之限制（諸如法院扣押命令、假處分等）及法理上之行使限制（諸如權利濫用禁止、誠實信用原則等）。承上說明，所有權受到限制者，所有人雖名義上為物之所有者，但實質上其對物之權利則因受到上述各種法規範之限制而喪失其內涵之權能，成為「權能欠缺之所有權人」。
(二)次按物之所有權之取得，有分「原始取得」與「繼受取得」之情形。繼受取得之所有權，其讓與人倘係屬「權能欠缺之所有權人」者，則受讓人依繼受之法理，其所受讓取得之所有權，一般亦應承受「權能欠缺」。於買賣為原因而繼受取得所有權之情形，以買賣標的物乃土地為例，倘出賣人於危險移轉而讓與土地所有權予買受人時，並未占有土地，亦即土地尚由第三人占有中，則繼受取得之買受人，雖因買賣之所有權移轉登記而名義上取得所有權，但並未實質自出賣人交付而受領占有土地。此時所有權人若有可依民法第767條第1項前段排除第三人侵奪占有之物上返還請求權者，自得於移轉所有權時一併移轉予買受人，買受人可向第三人行使土地之占有返還請求。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條亦有明文，該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。又倘土地所有人以租賃以外之其他契約同意其土地供他人興建房屋使用者，無論其同意係基於有償或無償之性質，都是一種自願放棄或限制土地所有權能之行為，土地所有人應受契約效力之拘束，不許事後反悔，以符合契約之信賴保障。若土地所有人於同意他人在自己土地上興建房屋後，將土地出賣予第三人，其主觀上乃明知其出賣之標的物已有他人房屋占有中，應告知買受人此情事，而上開他人房屋占有土地之情事，外觀上買受人如亦可得而知，卻仍同意予以買受者，則其於取得所有權後再向占有土地之房屋所有人主張上揭民法第767條第1項前段所有物返還請求權而請求拆屋還地，應認有違誠實信用原則。再按經由買賣而繼受取得物之所有權者，除了取得該物之抽象上之所有權利外，同時亦取得該標的物之現狀，但非該標的物之理想狀態。以土地經人非法掩埋廢棄物為例，倘所有人將此已遭人掩埋廢棄物之土地出售予買受人，買受人所實際繼受取得者，應包括土地現狀加上原所有人對侵害者依民法第767條第1項中段規定之侵害排除請求權，買受人得向侵害人依上開規定為侵害排除之物上請求。反之，倘土地所有人基於其對所有物之自由處分權，同意他人在其土地掩埋廢棄物，而嗣後出賣土地予買受人者，買受人只能繼受取得土地之現況，而非理想狀態，未包含民法第767條第1項中段之侵害排除請求權，自不能對他人行使未因繼受取得之物上請求權主張排除侵害，而僅能依買賣之法律關係向出賣人主張瑕疵擔保。這觀念，用於所有人已因其自由處分權之行使而喪失對土地之占有之情形，所有人出賣土地予買受人，而買受人亦僅能取得物之現狀，非理想狀態，出賣人未交付予買受人占有之部分，買受人自始未有現實之管領力建立，即無受他人侵奪所有物之占有之情事，因出賣人讓與之內容未包括對占有人之民法第767條第1項前段之返還請求權在內，故因買賣受讓土地現狀之買受人，亦應無上開返還請求權得行使，始符誠實信用原則之法理。又物之買賣，其標的為土地者，雖與買賣動產有別，但仍屬一實質可以觀察及觸摸的「物」，土地上若已有建物，在物理上該建物即存在於土地，可以用感觀觸及與理解，性質上係於買受前可以判斷其標的物是否有瑕疵，因此此種「土地上有他人建物」形式之瑕庛，已非單純抽象之權利瑕疵，亦有物理上使用效益之物之瑕疵性質，可以透過一般檢查方式發現此瑕疵，故而如同買受一個有裂痕花瓶之買受人，其所繼受取得之花瓶不可能因為所有權移轉而使裂痕消失；買受一塊已有房屋立於其上之土地，買受人所繼受取得之土地，亦於物理上如斯，倘其可以於買受前透過檢查及詢問即明瞭標的物之狀態者，仍欲透過買賣及所有權移轉，來破壞房屋與土地原本已形成之「法的安定性」狀態，其實質之性質上，即有故意去破壞房屋與土地間原本存在之債權關係或其他法律關係之惡意，此即屬違背誠實信用原則之行為，應不受法律容許及保護。
(三)復按物權除依法律或習慣外，不得創設；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之，民法第757條及第758條亦有明定。然上開規定所指者乃「權利」而言，不動產物權之權利本身未經登記無從抛棄，至於權利之內容即「權能」者，則非不許於登記外以法律行為予以抛棄或自設限制，始符上揭民法第765 條揭示之所有權自由處分原則。進而，例如土地所有人為了土地開發案件而自願作成土地使用限制或為一定事項容忍之承諾者，即屬自動抛棄或限制其土地所有權之一部分權能，此種權能之抛棄或限制，因非屬權利本身之抛棄或限制，只要以意思表示方式向外宣示，應無庸登記即生喪失所有權完整權能之效力，故該所有人縱使事後將土地所有權讓與他人，則新所有人因繼受取得之原理，即受讓人所受領之權利不可能大於其前手，其所受讓之土地所有權即有一部權能之喪失或限制，其對土地之所有權而言，即屬「權能欠缺之所有人」。又無法律上之權源而占用他人不動產者，固屬無權占有，惟倘不動產所有人已喪失占有權，例如設定地上權予他人，則其亦屬「權能欠缺之所有人」，於地上權期間，應不得依民法第767條第1項前段之規定，向無權占有人請求返還占有。依上述原理進一步操作及推演，若以法律行為抛棄土地之管領或占有權能者（例如以土地使用同意書將土地提供他人設置私設道路，而一部抛棄該土地之占有、使用及收益等權能），則無論基於何種原因關係，其嗣後雖將土地所有權移轉予他人，該受讓所有權之人所繼受之所有權原本即欠缺占有權能，則縱使有無權占有人占用該土地，其亦因欠缺權能，而不得依民法第767條第1項前段向無權占有人請求返還占有。
(四)關於被告所有建物占有原告所有土地事實之認定：
1.系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號為原告所有，被告等為上開土地之鄰地所有人，有土地登記謄本在卷，為兩造不爭之事實。原告主張被告所有上開建物或地上物占有其上項土地之事實，亦經本院分別於104年12月4日、105年7月29日、106年9月1日勘驗，有勘驗筆錄、相片及花蓮市地政事務所土地複丈成果圖（106年花測字第222200號）等可稽，被告等人確有下列占用原告系爭土地之情事：
(1)被告吳郁嬅所有同段543號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）房屋後方（即東側）設有圍牆，而其於房屋一樓與圍牆之間，加蓋遮雨棚使此空間室內化，現供廚房使用，占用原告系爭土地之面積為約1.36平方公尺。
(2)被告江淑君所有同段544 號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○號）房屋後方，亦同上項情形，於主建物房屋與圍牆間搭蓋鐵皮使之室內化，供廁所及洗衣間使用，占用原告系爭土地面積約2.20平方公尺。
(3)被告吳惠貞所有同段545號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）房屋，亦有同上項2號、6號之增建情形，供衛浴及洗衣間使用，其占用原告系爭土地面積約6.05平方公尺。
(4)被告馮銀妹所有同段546號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方與圍牆間亦有增設遮雨棚，惟未將之封閉為室內，供洗衣間使用，占用面積約5.46平方公尺。
(5)被告高曾媛所有同段547號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方有水泥結構之增建，供浴室及廚房使用，占用面積約7.91平方公尺。
(6)被告莊正棟所有同段548號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方亦有水泥結構之增建，供浴室及儲物間使用，占用面積約8.13平方公尺。
(7)被告余東翰所有同段549號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方有水泥結構之增建，供廚房使用，占用面積約9.50平方公尺。
(8)被告林世誠所有同段550號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方有一至三層之水泥結構之增建，占用系爭土地面積約8.95平方公尺。
(9)被告謝明宏所有同段551號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方增建有鐵皮遮雨棚，並安裝鐵窗防護，做洗衣間使用，占用系爭土地面積約12.29平方公尺。
(10)被告陳惠珍所有同段552號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方有一至三層之水泥結構之增建物，供廁房及衛浴等使用，占用系爭土地面積約12.80平方公尺。
(11)被告黃寶珠所有同段553號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方一樓有加蓋鐵皮遮雨棚之增建鐵皮房屋，供洗衣間及儲藏室使用，上方二、三樓則有向外延伸之鐵窗，占用系爭土地面積約14.86平方公尺。
(12)被告徐建輝所有同段554號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號）房屋後方有鐵皮增建物，供廚房使用，占用系爭土地面積約22.54平方公尺。
(13)被告巫子海所有同段555號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方有一部水泥增建供廁所使用，有一部未封閉之遮雨棚，圍牆與房屋間空地做菜圃使用，占用原告系爭土地面積約55.21平方公尺。
(14)被告吳瓊閔所有同段556號建物（門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號）房屋後方有三層樓之增建，均做廁所使用，一樓另以鐵皮屋增建為儲物間使用，屋外水溝至圍牆間舖設水泥地及假山造景，占用面積約68.06平方公尺。
2.被告吳瓊閔固辯稱其所有上開房屋長14.12公尺，與建築竣工時相同，建物不可能位移，其土地所有權狀記載房屋近60坪，依現今地政機關之測量卻減少6、7坪之多，不見的土地在馬路上，必是測量有錯誤云云，惟本院依職權向花蓮縣政府調取被告等上開房屋之建築執照與使用執照申請資料，渠等房屋乃整批同時興建，而於申請建照指定建築線時，其房屋前方之道路係屬「私設道路」，亦即由興建房屋所坐落土地之所有人自願將一部分土地提供出來做為道路使用，以換取建築執照之核發，故被告等所有土地西側（即房屋前面）一部分成為道路使用，乃當然之結果，無足以反推上揭花蓮市地政事務所土地複丈成果圖有何錯誤，被告上述答辯即非可採。
(五)關於原告得否向被告主張民法第767條第1項前段之所有物返還請求權及其範圍之認定：
1.依花蓮縣政府提出之建造執照申請資料及土地登記謄本所示，原告所有系爭土地，與相鄰之被告所有土地，於80年5月20日完成地籍圖重測前，係為田浦段560至565地號等六宗土地，均為田地，因市地重劃改為輕工業區，經建商合併規劃而成一個建案而於80年5月間同時申請建造執照。上開土地重測後變為慈惠段1203、1204、1207、1208、1209、1210地號等六宗土地，建商復改以新地號申請建照。嗣於80年6月10日建照核發後，於80年6月18日復由建商主導將上開房屋基地及私設道路所使用之土地併成1203地號及1209地號二宗，其餘原本1204、1207、1208、1210地號則均被上開1203地號及1209地號所合併（1204、1207、1208地號併入1203地號；1210地號併入1209地號）。完成上項合併後，施即同時再依各新建完成房屋預定坐落位置及比照法定建蔽率計算，重新分割成1203、1203-1至1203-14、1209、1209-1至1209-9地號等25宗土地，而於80年10月7日向花蓮縣政府申請變更建築執照，進而再以新分割後之地號辦理使用執照及保存登記。故原告所有之系爭慈惠段1209-9地號土地，係與被告所有同段1209、1209-1至1209-5地號土地，曾合併同屬1209地號後再分出來，而因建築用不到此部分面積，乃分割成為獨立之畸零土地，且因非供建築使用而沒有一起與其他上項供建築基地之土地於81年3月27日逕為地目變更為建地，而地目仍為田地。
2.按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，98年1月23日修正前民法第796條本文有所明定。其立法理由乃土地所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許。經查，被告等人所有之房屋於建築前，其所坐落之基地即有由多宗土地合併及分割之情事，已如前述，上述過程中必須由土地所有人提出權狀及於申請書簽章，因此必然知悉其情事及何以要合併又分割之原因，亦即應明瞭建築執照申請之內容及規劃之狀況。由使用執照申請資料所示，系爭被告房屋於80年7月12日開工興建、81年1月22日竣工；復依建造執照申請資料內所附「建築工程勘驗報告書」之記載，其建造工程於80年9月14日已完成基礎。原告所有系爭土地之前手，於被告房屋當時申請建照、土地合併（1209及1210地號合併）、土地分割（自1209地號分割出1209-9地號）及興建時，均應有參與統籌規劃，明白建築之情形，因此分割前後，應有詳細勘查，避免建造中之房屋逾越界線而坐落系爭1209-9地號土地，且於分割時亦應有鑑界過程而應知悉系爭土地之界線位置，就有無逾越規劃自原1209地號分割出系爭1209-9地號之界線，理應有所知悉，故被告房屋建築完成後，若有逾越界線而占用系爭1209地號土地而未即時提出異議，甚至默許其情形，此不利益自應歸屬當時系爭1209-9地號土地之所有人承擔，其所有人應已喪失請求移去或變更逾越界線建築物之權利，而就鄰地越界建築部分成為「權能欠缺所有人」。
3.又依使用執照申請所附之完工後房屋之情形，與被告提出之竣工時辦理保存登記之物測量成果圖，被告等房屋當年建造完成時，其一樓長度為14.12公尺，二樓後方有陽台突出1公尺等（合計15.12公尺）部分，已經存在，此部分若有越界占用系爭1209-9地號土地之情形，當時系爭土地之所有人因於房屋興建中參與建築基地合併及分割之規劃，其應明知有此越界情形，不言而喻，卻未即時提出異議，事後應不得請求拆除越界房屋及返還占用土地，則繼受其所有權之後手，因不得享有大於前手之權利，亦不得對此部分主張民法第767條第1項前段之返還請求權。
4.另依建築執照申請所附基地面積配置圖，被告等房屋後方依建築法規所為之規劃，留有1.5公尺寬之防火間隔，其上設有水溝（於竣工時之照片中已存在），因非屬越界之建築，不適用上項民法第796條規定。惟查，於上項1.5公尺寬之防火間隔外之，則註記為「保留地願與鄰地配合使用，如鄰地不願配合願當空地使用」，此部分位置恰坐落於系爭1209-9地號土地上。又系爭房屋興建之建築執照，建商係以重測後所編定之原慈惠段1203、1204、1207、1208、1209、1210地號等六宗土地一併來申請，因此建造執照亦係以上開地號土地審查及核發。是以當時原1209及1210地號之地主，應就上項剩餘未供申請建照使用之非建築基地之畸零土地，以承諾日後做為保留空地之方式，向行政機關宣示其用途上之限制，即屬自行抛棄一部分所有權使用權能之性質。而就上開屋後規劃為防火間隔1.5公尺寬之水溝地帶，可由當時原1209及1210地號之地主同意將此部分納入建築基地之一部，並向行政機關宣示其使用用途為防火間隔，則雖後來在合併原1209及1210地號二宗土地成為一筆1209地號土地，再分割出系爭1209-9地號之上述保留空地時，未將此防火間隔地帶，劃入被告房屋之建築基地，而劃入保留空地之範圍內，但上開土地地主原本所宣示承諾之用途，應已就此範圍內之土地發生一部抛棄「使用權能」等之法律效果，此種對外宣示放棄所有土地部分權能之拘束效力，應及於其繼受取得之後手，猶如土地開發案之地主為獲取環評通過而承諾某些部分土地提供為公園或水利設施使用，其開發完成後，縱將土地讓與第三人，該受讓人仍應受到拘束，不能將上述公園或水利設施廢棄而挪作他用；又如建築房屋以承諾法定空地供開放空間使用者，其土地所有人之權能受到限制之性質亦同。承上說明，上開被告等房屋後寬約1.5公尺之地帶，原告之前手地主於當時開發興建房屋時，已宣示為防火間隔使用，並設有水溝於其上，雖其進行上述土地合併及分割過程中，未將之納入建築基地內，而將之分割至系爭1209-9地號之保留空地範圍內，惟原地主既已透過申請建照之程序而宣示承諾此部分土地之用途，則應受到自行抛棄部分所有權能之法律效果拘束，就該部分占有、使用、處分及收益等權能受到限制，成為「權能欠缺所有人」，不得主張民法第767條第1項前段規定請求廢止上述供建築基地防火區隔及水溝之用途而取回自用，故自其繼受取得所有權之人所享之所有權能應不超過讓與人，亦無上項請求權可言。
5.再者，本院依職權調取本院102年度司執字第16146號清償債務事件強制執行卷，依卷內所附之土地登記謄本及原告提出之地籍異動索引，系爭1209-9地號土地於80年6月18日自原1209地號分割出來後，於80年8月6日即以買賣原因登記為訴外人薛文夫所有。薛文夫因債務受強制執行，系爭1209-9地號土地遭查封拍賣，而由原告拍定於103年5月21日登記取得所有權。復由上揭執行卷第38頁執行債權人指封時地政人員提供之空照與地籍套繪圖所顯示，可以清楚看見被告房屋有占用系爭1209-9地號土地之情形，故該執行卷內之拍賣公告附表備註欄第四項載明「本件標的地上物占有權源不明，拍定後不點交。」等語，原告應買前應可自行查看得知上情。按依強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，執行法院僅代表債務人立於出賣人地位（49年台上字第2385號判例），亦即拍賣係私法行為，乃由法院代債務人出賣其所有物，關於債之關係方面仍適用一般買賣之規定。拍賣程序之買受人，於可明顯觀察到之物理上瑕疵，諸如前述土地上已存在之建物，若明知而予買受，則其透過買賣繼受取得者亦為一喪失占有狀態中之土地，且基於誠實信用原則，應不許其取得所有人之名後行使民法第767第1項前段之返還請求權。承上言，系爭1209-9地號土地上既有如上所述已由拍賣前之原土地所有人同意及宣示將一部分供做被告房屋建築基地使用，已有相當使用借貸性質之契約關係存在，並於外觀上有實質之占有使用狀態，並於拍賣時已註明其情形，原告於拍賣程序應買前得以查知，則上揭基於誠實信用原則，自不容許明知或重大過失而予以買受之原告，藉系爭土地所有人之變更，而破壞原本已存在及安定之法律關係。
6.惟查，被告等房屋自前緣開始計算16.62公尺（14.12+1+1.5=16.62）以外部分，為當初建築基地以外部分，係屬保留空地，系爭1209-9地號原所有人就此部分土地，仍保有占有、使用之權能，原所有人亦無使用借貸之同意，被告無法律上權源予以占有使用者，係屬無權占有，現在之所有人即原告對之主張民法第767條第1項前段之返還請求，亦與誠實信用原則無違，乃屬合法。被告以違章建築或其他附屬地上物（如圍牆、水泥地）等越界占有此部土地，無事證得以認定有經過原1209-9地號土地所有人之同意，或為該地原所有人明知而不為異議，且其性質上屬增建物，與原本房屋之結構可分，於公共利益無涉，於私益上亦無較犧牲原告利益而可獲更大利益之情事，自無民法第796條之1之適用問題。
(六)綜上所述，原告得請求被告拆除地上物及返還土地之範圍，應如附圖1至4所示超過建物16.62公尺部分，各如附表所示之面積。
五、從而，原告依民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求被告將其占有系爭1209-9地號土地之地上物拆除及返還土地，如主文第一項所示部分，為有理由，應予准許；逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
書記官 張雅雯附表┌──┬────┬────────────────┬──────────┬────┐│編號│被告姓名│被告所有之建物門牌建號、門牌 │被告應拆除地上物及返│訴訟費用││ │ │ │還占用土地之範圍 │負擔比例│├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│1. │吳郁嬅 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │無 │無 ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號 │ │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│2. │江淑君 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │無 │無 ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號 │ │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│3. │吳惠貞 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖一所示超過紫色│２％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約4.56平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│4. │馮銀妹 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖一所示超過紫色│１％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約3.52平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│5. │高曾媛 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖二所示超過紫色│２％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約3.68平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│6. │莊正棟 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖二所示超過紫色│１％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約3.51平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│7. │余東翰 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖二所示超過紫色│１％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約3.43平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│8. │林世誠 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖二所示超過紫色│１％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約2.49平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│9. │謝明宏 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖三所示超過紫色│１％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約2.08平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│10. │陳惠珍 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖三所示超過紫色│１％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約2.13平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│11. │黃寶珠 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖三所示超過紫色│１％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約1.57平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│12. │徐建輝 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖四所示超過紫色│２％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約4.11平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│13. │巫子海 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖四所示超過紫色│15％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約35.25平方公尺， │ ││ │ │ │包括建物約2.38平方 │ ││ │ │ │公公尺、空地約32.87 │ ││ │ │ │平方公尺） │ │├──┼────┼────────────────┼──────────┼────┤│14. │吳瓊閔 │花蓮縣○○鄉○○段○○○號建物 │如附圖四所示超過紫色│17％ ││ │ │花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號 │線之紅色斜線部分（面│ ││ │ │ │積約41.16平方公尺， │ ││ │ │ │包括建物約0.34平方 │ ││ │ │ │公公尺、空地約40.82 │ ││ │ │ │平方公尺） │ │└──┴────┴────────────────┴──────────┴────┘