臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度簡上字第43號上 訴 人 洪子喬被上訴人 大聯國際不動產經紀有限公司法定代理人 詹雪華訴訟代理人 陳冠汶被上訴人 張克治上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國105年6月23日本院花蓮簡易庭105年度花簡字第105號第一審判決提起上訴，本院於105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人於第二審之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：門牌號碼花蓮縣○○市○○○街○號3樓之7房屋（下稱系爭房屋）為上訴人所有，其透過被上訴人大聯國際不動產經紀有限公司（下稱大聯公司）仲介出租予被上訴人張克治，上訴人與被上訴人張克治於民國105年1月31日簽立系爭房屋之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），惟被上訴人事後違約且未將系爭房屋返還，故請求被上訴人返還系爭房屋等語，並聲明：被上訴人應將系爭房屋返還上訴人。
二、被上訴人張克治於原審則以：其未曾住進系爭房屋，且該屋已返還上訴人等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
三、被上訴人大聯公司僅為聲明：上訴人之訴駁回。
四、本件經原審審理後認：被上訴人張克治已將系爭房屋返還上訴人，被上訴人兩人並未實際占有系爭房屋，故上訴人之請求欠缺權利保護必要為由，為上訴人第一審全部敗訴之判決。
五、上訴人不服原判決提起上訴主張：上訴人透過被上訴人大聯公司仲介，將系爭房屋出租予被上訴人張克治，上訴人並繳交被上訴人大聯公司仲介費新臺幣（下同）6,000元。又上訴人與被上訴人張克治所簽立之系爭租約載明租賃期間為105年2月15日起至106年2月14日止，租金為每月12,000元，被上訴人張克治應交付上訴人24,000元為押租保證金，租賃期間之系爭房屋管理費由被上訴人負擔等語。上訴人有先繳納105年1月1日至12月31日之管理費13,200元予大樓管理委員會。因上訴人與被上訴人張克治簽立系爭租約時，被上訴人張克治要求將系爭房屋內原有之沙發（價值：8,000元）、冰箱（價值：14,490元）、洗衣機（價值：10,600元）、熱水器（價值：6,000元 ）、酒櫃及餐桌椅（價值：20,000元）等傢俱（合計金額為59,090元）清空，故上訴人將該等傢俱贈送他人。惟被上訴人張克治竟僅以系爭房屋無設置無障礙空間設施為由，透過被上訴人大聯公司人員於105年3月12日前之某日表達欲立即終止系爭租約，致上訴人損失上述之管理費13,200元、仲介費6,000元及59,090元價值之傢俱等。爰依系爭租約之約定，請求被上訴人賠償損害等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人78,290元。
六、被上訴人大聯公司則以：上訴人確有交付其仲介上訴人與被上訴人張克治簽立系爭租約之仲介費6,000元，惟其既已協助上訴人與被上訴人張克治完成訂定系爭租約，則上訴人自可取得該費用，無須歸還。另被上訴人張克治與上訴人簽立系爭租約時，僅告知上訴人不需要置於系爭房屋內之上開傢俱，上訴人表示同意將自行處理。至於管理費部分，其亦無需負責等語，資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之上訴。
七、被上訴人張克治則以：其與上訴人簽立系爭租約前有去看過系爭房屋，但未看清楚。105年2月20日進入系爭房屋時始發現該屋無設置無障礙空間設施，故當日即向被上訴人大聯公司人員反應欲終止系爭租約，並委託該公司人員處理。另其與上訴人簽立系爭租約時，僅告知上訴人不需要置於系爭房屋內之上開傢俱，上訴人表示同意將自行處理。至於管理費及仲介費部分，其應無需負責等語，資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之上訴。
八、本院之判斷：㈠按對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方
法院，其審判以合議行之。第一項之上訴及抗告程序，準用第434條第1項、第434條之1及第三編第一章、第四編之規定。訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第446條第1項前段分別定有明文。查上訴人原起訴請求被上訴人應將系爭房屋返還予上訴人等語，依法應適用簡易程序，經原審法院審理後為上訴人第一審全部敗訴之判決。復經上訴人提起上訴，並變更訴之聲明為被上訴人應給付上訴人78,290元等語，被上訴人則在本院於105年10月25日行第二審準備程序時，均當庭同意上訴人為上開訴之變更（見本院簡上卷第37頁背面），依前揭規定，上訴人於第二審程序所為訴之變更，於法即無不合。又上訴人既已於第二審程序合法為上開訴之變更，經核與其於第一審所為訴之聲明截然不同，則上訴人於第一審原所為之起訴即視為撤回，本院毋庸裁判，合先敘明。
㈡經查，上訴人主張被上訴人大聯公司仲介上訴人與被上訴人
張克治簽立系爭租約，上訴人曾給付被上訴人大聯公司仲介費6,000元。又上訴人已支付系爭房屋於105年1月1日至12月31日之大樓管理費13,200元，另上訴人原置於系爭房屋之上開傢俱價值合計為59,090元等節，業據其提出系爭租約書、仲介費統一發票、傢俱相關單據及照片、管理費收據等影本等件為證（見本院花簡卷第7至9頁、第18至19頁、本院簡上卷第7頁、第58頁），且為被上訴人所不爭執（見本院簡上卷第38頁、第42頁、第43頁），應堪信為真。
㈢上訴人另主張被上訴人違反系爭租約約定，請求賠償仲介費
、系爭房屋之大樓管理費及傢俱等損失，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：1.被上訴人就系爭租約有無違約之情形？2.若是，上訴人請求被上訴人賠償仲介費、系爭房屋之大樓管理費及傢俱等損失，有無理由，茲分述如下：
1.被上訴人就系爭租約有無違約之情形？⑴按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。民法第226條第1項定有明文。又系爭租約書第2條、第16條前段分別載明：租賃期間經上訴人、被上訴人張克治雙方洽訂為壹年即自105年2月15日起至106年2月14日止；被上訴人張克治若有違約情事，致損害上訴人之權益時願聽從上訴人賠償損害等語（見本院花簡卷第7至8頁）。
⑵被上訴人張克治既自陳承租前有去看系爭房屋，但沒注意到
該屋無設置無障礙空間設施，其有疏失。105年2月20日當日已向被上訴人大聯公司人員反應欲終止系爭租約，並委託該公司人員處理等語（見本院簡上卷第38頁、第74頁背面），足認其欲與上訴人中止租約而無法繼續履約之行為，具有可歸責事由，上訴人自得依上開規定請求被上訴人張克治賠償損害。
⑶至於被上訴人大聯公司部分，查其既非系爭租約之當事人，
自無該租約之適用，故上訴人主張依系爭租約約定請求被上訴人大聯公司賠償損害，自為無理由。
2.若是，上訴人請求被上訴人賠償仲介費、系爭房屋之大樓管理費及傢俱等損失，有無理由？⑴上訴人得請求之項目及金額：
①仲介費用部分：
查上訴人主張因被上訴人大聯公司仲介其與被上訴人張克治訂立系爭租約故給付6,000元之仲介費予被上訴人大聯公司等節，為被上訴人大聯公司所不爭執，則可推知上訴人與被上訴人大聯公司間應定有仲介契約。雖上訴人大聯公司不否認於仲介系爭租約時未依法交付不動產說明書予上訴人，惟此並非系爭租約所載被上訴人張克治應遵守之事項，自不得以上訴人大聯公司之上開行為歸責於上訴人張克治，是故，上訴人依系爭租約請求被上訴人張克治返還仲介費用云云，自屬無據。
②系爭房屋之大樓管理費部分：
查上訴人既已支付105年1月1日至12月31日之大樓管理費13,200元，已如前述，則上訴人每月應繳納之管理費應為1,100元（計算式：13,200元÷12＝1,100元），復酌以上訴人自陳系爭房屋未出租時尚須繳納每月550元之管理費等語（見本院卷第46頁），則上訴人因被上訴人張克治上開債務不履行所應負之損害賠償責任，即為被上訴人張克治若未違約時，上訴人無須多負擔租賃期間管理費之差額即每月550元（計算式：1,100元－550元＝550元），又上訴人已支付系爭租約租賃期間起始日即105年2月15日至105年12月31日之費用，故此段期間之差額即5,784元《計算式：550元×（15/29＋10）個月＝5,784元，小數點後位四捨五入》應為上訴人得請求賠償之金額。
③傢俱損失部分：
查上訴人自陳被上訴人並未要求將上開傢俱送人，係其自己決定送人等語（見本院簡上卷第37頁背面），足見係其依自己意願處分上開傢俱，自難認此損失可歸責於被上訴人，則其請求被上訴人賠償損失云云，要非可採④據上，上訴人得請求被上訴人張克治賠償之部分為其已支出之管理費差額5,784元。
⑵按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號民事判決意旨參照）。查系爭租約性質上為繼續性之契約，參以上訴人與被上訴人張克治於本院另案審理時均稱系爭租約已終止等語（見本院105年度花小字第237號卷第29頁背面），及系爭租約顯示被上訴人張克治應已給付上訴人24,000元之押租金等節，且亦經本院以105年度花小字第237號判決上訴人不用返還上開押租金予被上訴人張克治等情綜合以觀，上訴人既已收受被上訴人張克治所交付之押租金，且系爭租約亦已終止，為承租人之被上訴人張克治亦有前述應負擔之債務不履行損害賠償金額5,784元，則依上開規定，當然發生以押租金抵充上開損害賠償債務之效力，是則，抵充後被上訴人張克治無需再給付損害賠償金予上訴人。
九、綜上所述，上訴人以被上訴人違反系爭租約為由，請求渠等賠償仲介費、系爭房屋之大樓管理費及傢俱等損失共78,290元，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事庭 審判長法官 湯文章
法 官 楊碧惠法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
書記官 郭怡君