臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第241號原 告 華爾街大樓管理委員會即反訴被告法定代理人 何素靜訴訟代理人 余道明律師被 告 李俊伸訴訟代理人 郭祥威被 告 廖秉鋐即反訴原告訴訟代理人 徐惠瑩上列當事人間給付管理費─公寓大廈管理條例事件，本院判決如下：
主 文被告李俊伸應給付原告新臺幣陸拾柒萬參仟參佰壹拾捌元，及自民國105年4月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告廖秉鋐應給付原告新臺幣參拾貳萬陸仟伍佰柒拾貳元，及自民國105年4月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告李俊伸負擔百分之六十，餘由被告廖秉鋐負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬元供擔保後，得假執行。
但被告李俊伸如以新臺幣陸拾柒萬參仟參佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾壹萬元供擔保後，得假執行。
但被告廖秉鋐如以新臺幣參拾貳萬陸仟伍佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、本訴部分：
一、原告方面：
（一）聲明：
1.被告李俊伸、廖秉鋐應分別給付原告新台幣（下同）673,318元整、326,572元整，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
3.訴訟費用由被告等負擔。
（二）陳述：
1.緣被告等人為原告大樓內之建物區分所有權人，其中被告李俊伸於民國（下同）101年7月移轉其建物所有權予他人，被告廖秉鋐自102年8月取得所有權迄今。依華爾街大樓住戶規約（下稱系爭規約）第25條之規定，住戶應按規定之內容繳交管理費用，以維持大樓之保全、公共設施之維護。然而，被告等人均未繳納，原告亦曾寄發律師函催告，並請求給付管理費用，被告等人仍未繳納。就被告李俊伸部分，依系爭規約所定管理費於100年11月前每坪係60元、停車位每位係270元，據第六屆管委會之公告，自98年11月至101年6月（32個月），被告李俊伸積欠管理費共計1,138,416元，惟其抗辯時效完成部分（98年11月至99年10月）合計為465,098元，因此，扣除該部分之金額，原告得請求673,318元（0000000－000000＝673318），而被告廖秉鋐部分，因自102年3月起適用系爭規約空屋減半管理費之規定，原告得請求之金額為326,572元。
2.對被告答辯所為之陳述：依系爭規約之規定，空戶減半收繳係自102年12月6日起實施，因此原告請求被告李俊伸之管理費係自98年11月至101年6月，其管理費義務並無減半之適用。而原告於104年10月6日發函請求給付管理費，因此，99年11月後之管理費應無時效問題。
（三）證據：提出住戶規約影本乙份、建物謄本異動索引為證。
二、被告方面：
（一）聲明：
1.駁回原告之訴。
2.訴訟費用由原告負擔。
（二）陳述：
1.李俊伸部分：對原告請求金額不爭執，但因未入住且在缺水、電情況下，只需付一半管理費。另主張五年時效抗辯，且於100年7月2日即非系爭標的所有人。
2.廖秉鋐部分：⑴依系爭規約第17條規定管理委員任期至103年10月31日屆
滿，於104年4月召集區分所有權人會議依法應經由本大樓之區分所有權人互推一人為召集人，本次區權人會議未曾有區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面公告推選為召集人，依民法第71條規定法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。因此，原告召集華爾街大樓於104年4月區分所有權人會議召集人推舉、並未於召集前公告十日，違反法律強制或禁止之規定，第八屆管理委員會之選任及當選資格等，無效，系爭會議決議既因無效而不存在，原告即非屬適格之當事人，其請求給付之管理費債權亦不存在。
⑵依公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、第36條第2款
規定，管理委員會負有修繕「共用部分」之法定義務，自不得排除之。本案中的通往地下1樓商場之電扶梯年久失修，致令被告所有地下1樓商場專有部分無法為通常使用，更無法使用收益，迭經通知請求管理委員會處理，管理委員會卻怠於修繕，理當應負侵權行為損害賠償責任，賠償被告自102年8月12日起至清償日止，每月等同租金損失約244,758元（計算式：被告所有訴訟標的建物約407.93坪，當地地下1樓商場每月每坪租金約600元，600407.9
3 ＝244,758）。⑶依公寓大廈管理條例第18條規定，公共基金是由管理委員
會負責管理，依同條例第36條的規定，公共基金的收支、保管及運用是管理委員會的職務。原告既非合法成立之管委會，即無向被告提出繳付管理費之請求權，雖對原告請求金額不爭執，但因未入住只需付一半之管理費用。
（三）證據：提出異動索引、建物測量成果圖影本乙件、系爭建物（地下一樓）平面圖影本乙件、建物謄本、相片為證。
乙、反訴部分：
一、反訴原告方面：
（一）先位聲明：
1.確認反訴被告於104年10月31日所召開區分所有權人會議決議無效。
2.反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
（二）備位聲明：
1.反訴被告應修復大樓進出地下室一樓之電扶梯至修繕竣工檢查合格並取得建築物昇降設備使用許可證。
2.反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
（三）陳述：
1.公寓大廈區分所有權人會議，除第一次會議應按公寓大廈管理條例第28條規定由起造人召集外，應由具有區分所有權人身份之管理負責人、管理委員或主任管理委員召集之，如無此等人士可以召集，則應由全體區分所有權人互推或由主管機關指定之人，得具有召集區分所有權人會議之權，且此等規定為強制規定，如有抵觸依民法第71條前段規定，應屬違反強制禁止規定無效。反訴原告前因買賣取得花蓮市○○街○○號華爾街大樓地下一樓之所有權（地下一樓之1-3 及地下一樓之5-38共三十七個單位），為該大廈合法之所有權人，按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無效，且不能因時間經過或別無異議，而認其瑕疵可以治癒，於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以救濟之範疇。
2.第六屆管委會任期為100年11月1日至102年10月31日，訴外人郭祥威竟以其自為召集人，於101年1月18日通知於同年月30日召開本大廈101年度第二次區分所有權人會議，並經該次會議決議選任其為管理委員，依公寓大廈管理條例施行細則第七條規定，召集人須踐行法定程序始生效力，而本次召集並無區分所有權人二人以上書面推選暨公告十日，依據民法第71條前段規定，應屬違反強制禁止規定無效，訴外人郭祥威自不得被選為該大廈委員會之第六屆主任委員。後其復以主任委員名義於同年4月30日召開101年區分所有權人會議，就制定住戶規約等議案加以決議。
綜上所述，第六屆管理委員會既因召集人不合法而無效，其自然無權作成任何決議，依內政部95年11月1日內授營建管字第0950806682號函：「區分所有權人會議召集人之任期，依上開條文規定辦理，其任期屆滿未再選任時，自當解任。至於互推之召集人依條例第29條第6項規定為管理負責人，其於任期屆滿前，如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人，該召集人於任期屆滿後，方符合條例第25條第3項所稱無管理負責人或管理委員會之規定，始得由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人」，故第七屆管委會之選任，召集人仍須踐行上述程序始生效力，縱認第六屆管委會召集合法，惟第七屆管委會委員選舉遲至102年12月6日始完成，依上開規定，第六屆管委會於102年11月1日即解任，第七屆管委會委員選舉亦須由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有約定外，應由區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效，因第七屆管委會未踐行上述程序，違反法律強制禁止規定無效，反訴被告於104年10月31日所召開之104年第二次區分所有權人會議選舉第八屆管理委員，亦未踐行法律程序，違反強制禁止規定，自始無效，無待法院撤銷。準此，101年1月30日以後所有區分所有權人會議因召集人不合法均無效力。反訴原告主張確認104年10月31日區分所有權人會議決議無效而提起該會議決議無效之訴，訴之性質應屬消極確認之訴，且反訴被告既主張系爭會議決議已成立生效，應由反訴被告就其主張系爭會議決議有效之事實負舉證責任。
3.公寓大廈之電扶梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用，並賦與公寓大廈管理委員會修繕、管理、維護公寓大廈共用部分、約定共用部分之法定義務。反訴原告於102年8月12日買賣取得該大廈地下一樓之1-3及地下一樓之5-38之所有權，屬公寓大廈管理條例之住戶，因電扶梯年久失修肇致反訴原告無法通常使用地面層通往地下室一樓之電扶梯等共用部分，經102年9月5日及104年10月13日發存證信函告知該大樓管理委員會，惟均態度消極未獲置理，反訴原告自地下一樓搭乘電扶梯至地面層，應屬通常之使用方法，並符合現代電扶梯設置之目的，且為公寓大廈住戶日常通行及逃生時所不可或缺之必要設施，顯係供共用使用之部分，依照建築技術規則建築設計施工編第89條規定，尚且不計入樓地板面積，即非屬各區分所有權人之「專有部分」而為「共用部分」。準此，反訴原告請求反訴被告盡其法定義務修繕地下一樓至地面層部分之電扶梯，合屬正當權利之行使。
（四）證據：提出101年1月18日華爾街大樓臨時區分所有權人會議第二次開會通知、101年1月30日華爾街大樓臨時區分所有權人第二次會議紀錄、101年4月30日華爾街大樓區分所有權人會議紀錄、104年10月31日華爾街大樓104年度第二次區分所有權人會議紀錄、華爾街大樓102年第二次區分所有權人會議開會通知為證。
二、反訴被告方面：
（一）聲明：
1.反訴原告之訴駁回。
2.反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
（二）陳述：
1.第七屆管委會之成立並無違法之處，即便其成立有瑕疵，然現今第八屆管委會之委員，既於104年10月31日之所有權人會議選舉，出席之區分所有權人（含代理出席）合計117人，且亦已將相關資料向花蓮縣政府備查在案，足證第八屆管理委員會合法成立，且已運作為大樓事務之服務，則第七屆管委會成立有無瑕疵與第八屆管委會何干？又反訴原告廖秉鋐亦為第七屆管委會之管理委員，且於103年2月5日參與會議，今為拒繳管理費而反稱第七屆管委會成立不合法，顯係臨訟之辯詞。反訴原告所稱第八屆管理委員會成立有無效之情形，如何原因之無效？具體事由？自應由反訴原告負舉證責任，否則僅空言管理委員會成立不合法，似藉此欲規避繳納管理費之義務，對其他如期繳納管理費之住戶，顯有不公平。
2.否認電扶梯為公設，且經管委會向相關廠商詢價，該手扶梯修繕費用高達250萬元，每月保養費用為7,000元以上，實不符經濟效益，非一般大樓管委會所能負擔，更何況係財務拮据之原告管委會；另一方面，反訴原告廖秉鋐所有之B1樓層，有二部電梯可抵達，亦有一般樓梯可通行，即便手扶梯無法運轉，該設備亦可供人員上下樓，因此，於考量經濟效益、出入方便性等情形下，管委會認應無維修之必要，且此等重大維修亦須經區分所有權人會議決議。
理 由
壹、程序方面：
一、本件被告李俊伸經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件反訴先位聲明之標的與本訴之標的，其法律關係發生之原因相同，且訴訟資料共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同種程序，合併審理並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭，故本件被告提起反訴自應准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查本件反訴原告主張系爭區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非管委會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，其所為之決議當然自始完全無效。區分所有權人會議決議是否不存在或無效，為法律關係之基礎事實，本件反訴被告於104年10月31日召開之會議決議是否有效，將影響反訴原告之權益，且該不明確之爭議延續迄今未歇，不失為現在之法律關係，而該不明確復得以本件確認判決除去，是揆諸前揭說明，系爭決議之有效與否及選舉之結果，自會使包括反訴原告在內之全體區分所有權人之私法上之地位有受侵害之危險，此危險並得以提起對於反訴被告之確認判決除去，反訴原告提起本件確認之訴，即有確認利益，核先敘明。
四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7 款定有明文。經查，本訴原告原起訴聲明請求被告李俊伸、廖秉鋐應分別給付原告1,138,416元、530,452元整，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於105年12月29日及106年5月19日具狀表示減縮訴之聲明為請求被告李俊伸、廖秉鋐應分別給付原告673,318元、326,572元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷二第48、82頁）。原告上開訴訟行為，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。另查，反訴原告原起訴備位聲明為反訴被告應修復大樓進出地下室一樓之電扶梯致正常使用狀態。嗣於105年12月28日具狀表示變更訴之聲明為反訴被告應修復大樓進出地下室一樓之電扶梯至修繕竣工檢查合格並取得建築物昇降設備使用許可證（見本院卷二第44頁）。反訴原告上開訴訟行為，亦合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告主張：被告等人為原告大樓內之建物區分所有權人，應按規定之內容繳交管理費用，然而，被告等人均未繳納，原告亦曾寄發律師函催告，並請求給付管理費用，被告等人仍未繳納。被告李俊伸積欠管理費共計1,138,416元，惟其抗辯時效完成部分（98年11月至99年10月）合計為465,098元，原告得請求673,318元（0000000－000000＝673318），而被告廖秉鋐部分，因自102年3月起適用系爭規約空屋減半管理費之規定，原告得請求之金額為326,572元，及均自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告李俊伸未於言詞辯論期日到場，依其前到場之陳述略以：對原告請求金額不爭執，但因未入住且在缺水、電情況下，只需付一半管理費。另主張五年時效抗辯，且於100年7月2日即非系爭標的所有人。而被告廖秉鋐則以原告既非合法成立之管委會，即無向被告提出繳付管理費之請求權，且因未入住只需付一半之管理費用；對原告請求金額不爭執等語置辯。
三、經查，原告主張之事實，業據提出住戶規約影本、建物謄本、律師函暨回執附卷可按，而被告李俊伸、廖秉鋐對積欠原告管理費及金額均不爭執（見卷一第246頁反面），僅以依規約未入住只需付一半之管理費用或以時效抗辯，原告嗣亦依被告之抗辯更正其請求之金額，自堪認原告主張為真。另雖被告廖秉鋐主張原告既非合法成立之管委會，即無向被告提出繳付管理費之請求權云云，查被告廖秉鋐主張原告非合法成立之管委會，其理由不外以選任原告為第8屆管理委員之104年10月31日所召開之104年第二次區分所有權人會議非由合法召集人所召集，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無效程序不合法為由，惟縱被告廖秉鋐之主張屬實，並不當然使原告不得向被告提出繳付管理費之請求（詳反訴部分），原告既係由公寓大廈之區分所有權人所選任之管理委員會，負責執行公寓大廈之管理維護工作，自得向區分所有權人收取管理費，被告廖秉鋐所辯，於法無據，尚不足採。
四、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。被告既係華爾街大樓區分所有權人，其積欠管理費，原告即管理委員會自得訴請法院命其給付。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1、2項、第233條第1項分別定有明文。是原告請求被告李俊伸、廖秉鋐應分別給付原告673,318元、326,572元及自起訴狀繕本送達之翌日即105年4月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。併依職權併宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無效。縱認原告第六屆管理委員會召集合法，惟第六屆管理委員會任期於102年11月1日即屆滿，其任期屆滿未再選任時，自當解任。應依公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人（即由區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效）。詎訴外人郭祥威竟以其自為召集人，於101年1月18日通知於同年月30日召開101年度第二次區分所有權人會議，並經該次會議決議選任其為管理委員，嗣於102年11月22日通知於同年12月6日召開102年度第二次區分所有權人會議，選舉第七屆管理委員會，因選舉第六屆管理委員會未經合法召集，第六屆管理委員會應無權召集選舉第七屆管理委員會之區分所有權人會議，第七屆管理委員會應無權召集選舉第八屆管理委員會之區分所有權人會議，應由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人（即由區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效），反訴被告均不此之為，違反法律強制禁止規定無效，反訴被告於104年10月31日所召開之104年第二次區分所有權人會議選舉第八屆管理委員，未依法律程序，違反強制禁止規定，自始無效，無待法院撤銷。準此，101年1月30日以後所有區分所有權人會議因召集人不合法，均無效力。反訴原告主張確認104年10月31日區分所有權人會議決議無效而提起該會議決議無效之訴。另因電扶梯年久失修，致反訴原告無法通常使用地面層通往地下室一樓之電扶梯等共用部分，經102年9月5日及104年10月13日發存證信函告知該大樓管理委員會，惟均態度消極未獲置理，反訴原告請求反訴被告盡其法定義務修繕地下一樓至地面層部分之電扶梯。並先位聲明：確認反訴被告於104年10月31日所召開區分所有權人會議決議無效。備位聲明：反訴被告應修復大樓進出地下室一樓之電扶梯至修繕竣工檢查合格並取得建築物昇降設備使用許可證。
二、反訴被告則以：第七屆管委會之成立並無違法之處，即便其成立有瑕疵，然現今第八屆管理委員會之委員，既於104年10月31日之所有權人會議選舉，出席之區分所有權人（含代理出席）合計117人，且亦已將相關資料向花蓮縣政府備查在案，足證第八屆管理委員會合法成立，且已運作為大樓事務之服務，則第七屆管理委員會成立有無瑕疵與第八屆管理委員會何干？又反訴原告廖秉鋐亦為第七屆管理委員會之管理委員，且於103年2月5日參與會議，今為拒繳管理費而反稱第七屆管理委員會成立不合法，顯係臨訟之辯詞。否認電扶梯為公設，且經管理委員會向相關廠商詢價，該電扶梯修繕費用高達250萬元，每月保養費用為7,000元以上，實不符經濟效益，非一般大樓管理委員會所能負擔，更何況係財務拮据之原告管委會；另一方面，反訴原告廖秉鋐所有之B1樓層，有二部電梯可抵達，亦有一般樓梯可通行，即便手扶梯無法運轉，該設備亦可供人員上下樓，因此，於考量經濟效益、出入方便性等情形下，管委會認應無維修之必要，且此等重大維修亦須經區分所有權會議決議。
三、關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，惟公寓大廈管理條例第1條第2項規定：
本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。民法第56條第1項前段定有明文。
反訴原告起訴主張確認反訴被告於104年10月31日所召開區分所有權人會議決議無效。其理由不外以自101年1月30日以後，所有區分所有權人會議因召集人不合法，均無效力等語，然為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：依華爾街大樓住戶規約第10條：「一、區分所有權人會議之定期會議及臨時會之召集人均由管理委員會主任委員擔任之」（見卷一第15頁）。依反訴原告提出之l04年l0月3l日華爾街大樓104年度第二次區分所有權人會議紀錄（見卷一第240頁）明確顯示該次會議之召集人為何素靜主任委員，何素靜既為第七屆管理委員會主任委員，自有權任區分所有權人會議之召集人，難認與前揭法令或住戶規約第10條有違。該次會議並報經主管機關備查，有花蓮縣政府函（見卷一第250頁）及報備證明（見卷一第251頁）在卷可按，更難認該會議決議無效；雖反訴原告以被告第六屆管理委員會任期於102年11月1日即屆滿，其任期屆滿未再選任時，自當解任。詎訴外人郭祥威竟以其自為召集人，於101年1月18日通知於同年月30日召開101年度第二次區分所有權人會議，並經該次會議決議選任其為管理委員（見卷一第238頁），嗣於102年11月22日通知於同年12月6日召開102年度第二次區分所有權人會議，（見卷一第239頁）選舉第七屆管理委員會，因選舉第六屆管理委員會未經合法召集，其決議不存在，則第六屆管理委員會應無權召集選舉第七屆管理委員會之區分所有權人會議，第七屆管理委員會應無權召集選舉第八屆管理委員會之區分所有權人會議，應由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人（即由區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效），被告均不此之為，故自101年1月30日以後所有區分所有權人會議因召集人不合法均無效力云云。惟縱反訴原告主張屬實，因反訴原告本身亦被推選任被告之第七屆管理委員會管理委員，反訴原告欣然就任，並參與第七屆管理委員會之運作，有華爾街大樓第七屆管理委員會簽乙紙（見卷二第72頁）可參，反訴原告既任第七屆管理委員會管理委員，並參與第七屆管理委員會之運作，則基於「禁反言」之原則，反訴原告不得主張第七屆管理委員會組成不合法，否則於公平及誠信有違。從而，因華爾街大樓104年度第二次區分所有權人會議，係由第七屆管理委員會主任委員何素靜所召集，合於華爾街大樓住戶規約第10條之規定，並無不法召集情事，反訴原告先位聲明：確認反訴被告於104年10月31日所召開區分所有權人會議決議無效，為無理由，應予駁回。況又無其他人於104年10月31日後三個月內請求法院撤銷其決議，104年10月31日所召開區分所有權人會議決議應有效存在。
四、按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。又公寓大廈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所生費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。而華爾街大樓住戶規約第4條：「共用部分重大修繕，經區分所有權人會議通過由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。查系爭地下一樓至地面層部分之電扶梯係為共用部分，本應由反訴被告負責修繕、管理、維護。惟系爭地下一樓至地面層部分之電扶梯之修繕如屬重大修繕或改良，則應經區分所有權人會議通過後，始由管理委員會執行之。此條所謂「區分所有權人會議之決議」，依同條例第31條所定即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，作成決議，始可為之。次按修繕事務所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念，依內政部營建署88年5月6日88營署建字第9592號函就公寓大廈管理條例第11條及第36條第2款有關重大修繕及一般改良疑義，函示：「按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，另按共用部分及其相關施工拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條業已明定，又管理委員會之職務，應執行區分所有權人會議決議事項，同條例第34條第7款（現行條文第36條第1款）業有規定，是有關『重大』或『一般』修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應由區分所有權人會議中議決」等語。再參酌內政部頒定之公寓大廈規約範本第19條規定，工程金額10萬元以上即屬重大修繕，系爭綜上，可知公寓大廈管理條例第36條第2款有關管理委員會「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」之職務，並不包括共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良在內，此部分依公寓大廈管理條例第11條第1項之規定，應由區分所有權人會議決議行之，合先敘明。
惟按修繕事務所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念，再參酌內政部頒定之公寓大廈規約範本第19條規定，工程金額10萬元以上即屬重大修繕，而反訴原告對系爭電扶梯修繕費用高達250萬元，每月保養費用為7,000元以上及工程金額10萬元以上即屬重大修繕乙節並不爭執（見卷二第118頁），則關於此部分之修繕，顯非屬一般修繕或改良之處理，而屬對於公寓大廈之重大修繕及改良，揆諸前開說明，即應依公寓大廈管理條例第11條第1項之規定，由區分所有權人會議決議行之，被告管理委員會就此並無決議之權限，亦非其所得擅自為之。準此，反訴原告請求反訴被告應修復大樓進出地下室一樓之電扶梯至修繕竣工檢查合格並取得建築物昇降設備使用許可證。於法有違，不應准許。
五、綜上所述，反訴原告據予提起本訴，先位聲明：確認反訴被告於104年10月31日所召開區分所有權人會議決議無效。備位聲明：反訴被告應修復大樓進出地下室一樓之電扶梯至修繕竣工檢查合格並取得建築物昇降設備使用許可證，為無理由，均應予駁回。
丙、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
丁、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
書記官 劉昆鑫