臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第223號原 告 林秀枝訴訟代理人 余道明律師(法律扶助基金會指派)被 告 張秀琴上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國105年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣肆拾萬元之同時，將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但二、請求之基礎事實同一者，七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。原告原依民法第92條、第767條第1項規定請求被告將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)於民國95年5月23日向花蓮縣鳳林地政事務所登記原因為買賣之所有權移轉登記予以塗銷，嗣於105年11月3日具狀將前開請求列為先位聲明，並追加依兩造約定請求備位聲明為被告應於原告給付新臺幣(下同)40萬元之同時，將系爭土地移轉登記予原告，有起訴狀、民事聲明狀可參(卷4、5、70至72頁)，被告不同意原告訴之追加(卷76頁書狀)。惟原告訴之追加前後所依據者均為其所提出兩造曾簽訂之兩份不動產買賣契約書(卷9至18頁)之事實，原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前述說明，原告所為訴之追加，應予准許。
二、原告主張：
(一)原告與被告於95年4月26日簽訂原證一買賣契約，被告將其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，及其上建物同鄉段268建號房屋(門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○街○○○號)，以總價168萬元出售予原告，因原告尾款部分尚欠20萬元(後改稱欠40萬元)，被告即表示要以原告所有系爭土地為抵押，原告當時即將系爭土地權狀交予代書辦理抵押權設定，其後原告一直占有系爭土地，並在其上持續耕種中。然而，直至去年(104年)11月間，原告欲處分花蓮縣○○鄉○○村○○街○○○號之房地，原告之姪女張寶汶始發現系爭土地早於95年間即以買賣方式過戶予被告，而非設定抵押權，而原告從未唸過書，亦不識字，僅會簽名，張寶汶就此事詢問原告，原告拿出當時誤以為是設定契約之文件，張寶汶看過後才發現並非設定抵押權，並告知原告，原告始知此事；觀諸當時之買賣契約書(原證二)，買賣價金為40萬元，原告雖於簽收欄處簽名，但買賣契約書尾頁之賣方簽名處，顯非原告本人所簽，再者，苟原告當時確實將系爭土地售予被告，為何十年來系爭土地仍由原告占用耕種中，被告毫無異議，尤其系爭土地95年之公告現值為每平方公尺290元，公告現值總額高達718,620元，實際價值應更高於此，原告焉可能以如此低之價格出售予被告？揆諸常情，一般人如有積欠他人債務(或借款、或貨款、或如本件無法清償之尾款)，皆會以設定抵押之方式為擔保之債務，殊無理由逕以土地為買賣方式，再附記買回之條款，是以，本件過戶顯不合經驗法則，益證原告當時對過戶之事毫不知情，顯受被告之詐騙而交付相關過戶資料，進而由被告及代書辦理過戶。綜上，原告當時既受被告之詐欺，而將系爭土地過戶予被告，原告謹以此起訴狀對被告撤銷該買賣契約及過戶之意思表示，並依民法第767條第1項規定請求被告塗銷所有權移轉登記如先位聲明。
(二)證人張幼娘作證時稱：「我知道原證一這份契約書的事，我是介紹人。我知道原證二這份契約書，因為原告自己講的，原告說我有一塊地可以給被告抵押。(問：為什麼林秀枝的地要給張秀琴抵押？後來真的辦抵押了嗎？)有，原告的地有給陳義謙辦過戶給張秀琴。因為原告向被告買房子不夠錢付現金，原告說我半年我的勞保會下來，半年後我就有錢可以還給張秀琴。等了半年後又過半個月或一個月，張秀琴打電話給我，說林秀枝有沒有電話來說是土地的事情，我說沒有消息，我還沒有看到他回來，然後沒有多久我就看到林秀枝，我跟林秀枝說張秀琴有打電話來，林秀枝說錢沒有了，給孩子借去了，以後我有錢的時候我會還。我就回話給張秀琴，跟他說林秀枝說等他有錢的時候再還，張秀琴說沒關係等他一年也可以兩年也可以。可是一直等到現在就都沒有消息了。」顯然，依證人之證述，兩造間就系爭土地並無買賣之合意，而係為另一買賣不動產之尾款尚未給付，而供做抵押之用，則按當事人之真意，系爭土地之過戶應係供擔保之用，而非真正之買賣，準此，如原告清償40萬元之尾款，自得請求被告返還供抵押擔保用之系爭土地。兩造對系爭土地既非真正之買賣合意，自不受民法第380條五年內買回期限之限制，爰請求如備位聲明。
(三)證人陳義謙對原證二之有違常情之買賣契約，大多無印象，然可以清楚記得是原告與被告找證人辦理簽約過戶，不合常情，原證二之買賣並無現金交付，而證人稱有現金交付，此亦有疑。爰先位聲明依民法第92條、第767條第1項規定，備位聲明依兩造約定請求。
1.先位聲明：被告應將系爭土地於95年5月23日向花蓮縣鳳林地政事務所，登記原因為買賣之所有權移轉登記予以塗銷。
2.備位聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：
(一)被告在92年間因先生猝逝，先生是光復小學教務主任，被告與先生鶼鰈情深，因觸景傷情，及子女都居住在台北，於是在93年搬到台北與子女同住，同時決定出售居住24年的房屋(花蓮縣○○鄉○○村○○鄰○○街○○○號)，在95年由介紹人張幼娘仲介，以168萬元賣給原告，原告在第一次繳款30萬元，第二次繳款40萬元，第三次繳款18萬元，總共88萬元，剩餘80萬元因銀行不願貸款而無力付清，雙方協商，原告有系爭土地公告價值約71萬元，以此土地抵償欠款80萬元，於是雙方才有系爭土地的買賣所有權移轉登記。原告欠我尾款80萬元，最後他沒有錢可以給我，原本他說要拿系爭土地去農會抵押，結果該地沒有值80萬元，原告跟我說他半年後就有錢給我，先把系爭土地過給我，原告半年後把錢還我，土地我就要還他，我就等了一年，現在十年多了，他還是沒有還我80萬元。我去問張幼娘是否有看到原告，原告拿80萬元來還我的時候，我土地要還他，但張幼娘也說沒有看到原告。
(二)原告陳訴與事實不符，皆為原告捏造之詞：
1.原告謊稱只有20萬元的債務，以公告地價71萬元作設定抵押，是被告詐騙原告不識字，而以所有權移轉取代抵押設定，並質疑用71萬元價值的土地賣價20萬元，兩者價值有不相當的情形。如原告所稱屬實，為何在不動產買賣契約書第十一條特約事項載：賣方日後如有錢，以同樣價格向買方買回土地。此特約事項即已證明雙方是買賣的行為，非抵押權的設定，原告是不實指控。
2.原告謊稱如是買賣，為何所有權移轉後，土地仍由原告繼續使用。事實為被告在買賣完成後，即向原告要求返還土地，被告與張幼娘已談妥出租土地給張幼娘耕作，無奈原告拒不遷出，被告也有第二個承租人願意承租土地耕種，第二次向原告要求返還土地，但都被原告拒絕，因被告已搬遷到台北居住，平常都忙於慈濟的助人慈善服務，無力管理路途遙遠之系爭土地，才被原告持續侵占土地至今，被告對原告顛倒黑白的訴訟感到寒心，決定向原告要求返還不當得利，並已寄出存證信函。
(三)我先生92年過世，我想說要趕快處理那個房子，所以我沒有看清楚才在卷10頁簽收欄上簽名，如果如我所簽，加起來應該是168萬元，怎麼還會有原告所說還欠我20萬元的事。系爭土地已經過戶給我，就是我的，我也有所有權狀，土地應該是我可以使用，但目前原告都在使用這塊土地，十年來我都沒有使用，都是原告在用，他現在還來告我。綜上，被告身為老師家屬，誠實要求自己，並心存慈悲，對原告的房屋買賣尾款無力付清，也寬待以80萬元債權換71萬元價值的土地，原告在買賣土地後，又持續侵占土地，也以寬容之心對待，今日原告卻以顛倒事實的方式提出訴訟，讓被告感到心寒等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
(一)原告曾於95年4月26日向被告購買花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地及其上建物同段建號268號門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○街○○○號房屋，約定價金為168萬元，並簽訂買賣契約書(卷9至13頁如原證一)，原告僅給付部分價金，買賣價金尚未清償完畢，被告已將前述房地所有權移轉登記予原告。
(二)買賣契約書(卷14至18頁如原證二)形式上為真正。該買賣標的之土地（即系爭土地）於95年5月23日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記予被告(卷19頁土地登記謄本如原證三參照)，但原告持續占有使用系爭土地迄今。
五、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：
(一)原告依民法第92條、第767條第1項規定請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記如其先位聲明，是否有理？
(二)如先位聲明無理由，原告主張依兩造約定，原告清償積欠之買賣價金40萬元之同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告如備位聲明，是否有理？原告積欠被告之買賣價金是40萬元或80萬元？茲審酌如下。
六、本院之判斷：
(一)原告主張因被詐欺而移轉系爭土地予被告，難認屬實：
1.原告主張其於95年4月26日向被告購買花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地及其上同段建號268號房屋，約定價金為168萬元，並簽訂買賣契約書，原告僅給付部分價金等情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書可憑(卷9至13頁如原證一)，應堪信為真實。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段有規定。惟主張其意思表示受詐欺之人，依民事訴訟法第277條前段規定，應就此有利於己之事實負舉證責任。
3.原告主張就前揭房地買賣，其尚欠買賣價金20萬元(後改稱為尚欠40萬元)未付，與被告約定要以原告所有系爭土地設定抵押權為擔保，然受被告詐騙交付土地過戶資料，由被告將系爭土地辦理過戶為其所有云云，惟為被告所否認，依據前述說明，原告自應就此舉證證明，本院始得信其主張為真。原告就此，提出原證二不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本、地價資料等(卷14至20頁)，並聲請傳喚證人陳義謙。查：證人陳義謙證稱：原證一、二兩次買賣是我辦理簽約及過戶。是他們雙方當事人一起找我辦的(指出在庭的原告、被告)，在簽約之前不認識原告，我不知道原告不識字。(問：原證二買賣是否為真正？)我代書的工作就是他們講好合意，我去辦過戶，當初這個地在哪裡我也沒有到實地去看這個地我也不曉得，他們雙方同意要過戶指示我辦，我就按照程序去辦。(問：原證二契約書上買賣價金為40萬元，是否是雙方合意？)他們講多少錢，我就按他們說的據實填載。(問：原證二買賣契約內容，是否有逐條告知原告？)契約寫好，買賣雙方都有過目，這個契約是我們地政士公會的制式合約。當初原告也沒有告訴我他不認識字。(問：你有無親口問過原告，他要用40萬元賣這筆土地？)經過這麼久，我不可能都記得這麼清楚。(問：原證二買賣契約有無給付價金？價金給付時，你是否在場？)如果原告有簽收就表示他有收。(問：原證二買賣契約為何會有第十一條特約事項「賣方日後如有錢以同樣價格向買方買回土地」之約定？)該特約事項我也是按照他們雙方要怎麼簽來寫下來的，就是兩造當事人要這樣寫我就這樣寫。我完全沒有印象他們為什麼會這樣約定。(問：該土地當年公告現值718,620元，此買賣價金僅40萬元，你身為代書是否覺得奇怪？當時有無向原告詢問疑點？)買賣價錢公告71萬元他們賣40萬元，不是我們代書能決定，他們同意要過戶，我就按照他們說的來辦過戶。(問：你有無向原告確認要用40萬元賣這塊土地？)因為當初我接這個案子也是他們雙方連介紹人都講好，我才去他們家按照他們講的寫下來而已，其他就按照買賣過戶的程序這樣走。(問：你所謂他們是介紹人跟你講的嗎？)是原告跟被告跟我講的，當初他們怎麼樣要過戶我都沒有參與其中，我只是他們講好要辦過戶，我就按照程序走。(問：你說的介紹人叫什麼名字？)我不知道他的名字，我只知道是住在張秀琴家對面的校長的太太等語(卷57頁反面至59頁)。經核證人陳義謙證詞可知，原證二系爭土地之買賣契約之簽訂及過戶，是證人陳義謙受兩造委託辦理，依兩造之意擬契約內容(包含特約事項)，故原告所舉前揭事證，均無從證明其受被告詐欺而為出售系爭土地之意思表示等情為真，此外，原告復未能舉其他事證以實其說，是原告此項主張難認屬實。故原告依民法第92條、第767條第1項規定請求被告塗銷系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登記如其先位聲明，自屬無據。
(二)原告得於清償積欠被告價金40萬元之同時，請求被告將系爭土地移轉登記予原告：
1.系爭土地原為原告所有，兩造於95年5月4日簽訂原證二不動產買賣契約書，契約記載被告向原告以價金40萬元購買系爭土地，契約第十一條特約事項並約定「賣方(即原告)日後如有錢，以同樣價格向買方(即被告)買回土地」，有兩造均不爭執之買賣契約書可憑(卷14至18頁)，被告亦據此於95年5月23日以買賣原因登記為系爭土地之所有權人(卷19頁土地登記謄本參照)。就該買賣契約之簽訂，被告辯稱係因原告無力給付向其購買房地之尾款80萬元，故以系爭土地抵償，雙方說好原告先把系爭土地過戶給被告，原告把80萬元還被告，被告就要把土地還給原告等情，有證人張幼娘證述可參，其證稱：證人陳義謙說買賣的介紹人是住在張秀琴家對面的校長太太，就是我，我先生以前是太巴塱國小校長。我知道原證一這份契約書的事，我是介紹人。我知道原證二這份契約書，因為原告自己講的，原告說我有一塊地可以給被告抵押。原告的地有給陳義謙辦過戶給被告。因為原告向被告買房子不夠錢付現金，原告說半年我的勞保會下來，半年後我就有錢可以還給被告。等了半年後又過半個月或一個月，被告打電話給我，說原告有沒有電話來說土地的事情，我說沒有消息，我還沒有看到他回來，然後沒有多久我就看到原告，我跟原告說被告有打電話來，原告說錢沒有了，給孩子借去了，以後我有錢的時候我會還。我就回話給被告，跟他說原告說等他有錢的時候再還，被告說沒關係等他一年也可以兩年也可以，可是一直等到現在就都沒有消息了。(問：你剛才說被告的房子賣給原告，原告的錢不夠付，所以把地過給被告，說等他的勞保下來。原告是不夠多少錢？)太久了，十多年了，是不夠40萬元還是80萬元我忘記了。(問：
當初原告的地過給被告，說半年後原告的勞保會下來，把錢還給被告，地就要如何？)錢還給被告，被告就要把地還給原告等語(卷60至61頁)。可見被告所辯為可採信。然就原告積欠被告之尾款為80萬元乙節，從原證一被告出售房地予原告簽訂之買賣契約付款欄中並無法確定數額為80萬元(該付款欄記載定金70萬元、尾款98萬元均有被告在簽收欄簽名，卷10頁參照，然兩造均對尚有尾款未付並不爭執)，而被告就原告積欠之尾款金額為80萬元，並未能舉證其說，且與原告用以抵償債務而簽訂之原證二買賣契約書所載價金40萬元不符，而原證二買賣契約書價金40萬元之約定，依證人陳義謙之證詞，係經兩造同意而記載，是原證二之價金應認即為原告積欠被告之尾款數額，故該金額為40萬元，而非被告所稱之80萬元，應堪認定。
2.按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。信託的讓與擔保，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能認其為無效(最高法院70年台上字第104號判例、98年度台上字第544號判決意旨參照)。
3.依據被告辯詞、證人張幼娘、陳義謙之證詞可知，因原告積欠被告買賣價金尾款40萬元，因而以原告所有之系爭土地過戶予被告作為抵償，在原告償還所欠債務時，被告應將土地返還原告，依據前述說明，兩造所簽訂原證二契約雖名為買賣，實則為信託的讓與擔保契約，應認有效，故原告請求在其清償積欠債務40萬元之同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、從而，原告依兩造契約約定請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
書記官 陳柏志