臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第232號原 告 郭雨晴訴訟代理人 簡燦賢律師
林怡君律師被 告 康雅庭上列當事人間履行契約事件，本院於中華民國106 年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾參萬肆仟肆佰陸拾肆元，及自民國105年10月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣柒拾參萬肆仟元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國104年6月16日，就原為原告所有坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地與其上花蓮縣○○鄉○○段○○○○號房屋（門牌為花蓮縣○○鄉○○街○○號），訂立不動產買賣權利讓渡契約書，系爭契約第2 點約定「權利讓渡買賣總金額新台幣（下同）250萬元整」、第4點「…乙方（即原告）會同甲方（即被告）進行不動產移轉登記及交屋手續，並於
10.7.20（應屬誤載，實際應為 104.7.20）交屋予甲方借屋整修，之後乙方同意全權委由甲方出售本標的物（附授權書）乙方應配合甲方進行不動產移轉及過戶之程序，若甲方出賣後增加金額扣除本約甲方費用及出賣相關費用及甲方整修費用後雙方各半，待移轉於第三人買方後應塗銷抵押權貸款。」，兩造簽約後，原告即按系爭契約內容於104年7月20日前將系爭房地交屋予被告整修，被告事後亦交予原告一紙條，記明被告支出之相關費用（含裝潢、油漆、打掃等）合計為245,000元，可知系爭契約第8點特約事項之適用，即兩造除就系爭房地約定由被告給付原告250 萬元作為讓渡金外，日後若被告出賣系爭房地，扣除相關費用之獲利後，獲利所得將由兩造均分。
(二)被告本因在簽約當日（104年6月16日）付予原告25萬元，惟兩造事後協議由被告償還原告積欠新光銀行花蓮分行之呆帳225,000元以代清償，是實際上被告第一期款僅給付原告225,000元，此有新光銀行花蓮分行開立之收據可稽（郭美純為原告之舊名，另因當日繳款時已超過銀行結帳時間，銀行收付日期僅能紀錄隔日為入帳時間，故收據上始載 104/06/17）；嗣同年7月3日兩造再約定由被告代原告清償原告任訴外人黃淑華之保證人之債務61萬元，系爭契約雖記載現金給付新台幣67萬元整，因原告不諳法律，不了解給付現金與代為清償之差異，實則被告替原告清償債務，原告根本未從被告處獲得現金，且原告事先不知債務總額，僅透過朋友詢問原告在台灣中小企業銀行花蓮分行之債務額，始造成誤會，致兩造於契約記載67萬元，又被告在清償後亦未告知原告數額有誤，直到原告事後向台灣中小企業銀行花蓮分行確認時，始知悉該債務實際數額為61萬元，此有台灣中小企業銀行花蓮分行開立之清償證明可稽。被告另於105 年1月6日替原告清償台灣土地銀行花蓮分行之貸款988,641 元。綜上所述，被告僅給付原告1,823,641元，依系爭契約第2點約定，被告本應給付原告250萬元之讓渡金，故被告尚須給付原告676,359元。
(三)原告事後得知被告已將系爭房地出賣予他人（系爭房地建物登記謄本之所有權人已變更，原因發生日期為105 年1月5日），且原告查詢內政部不動產交易實價查詢系統，可見查詢結果於105 年1月間之交易紀錄，僅有1筆與系爭房地均相同之物件（屋齡：17年、建築完成日期：88年4月14日、樓別/樓高： 1/005），可知該筆資料即為系爭房地之交易記錄，系爭房地之出售價額為380萬元，依系爭契約第4點約定，出賣價額須扣除本約之250萬元與相關費用245,000元之獲利，由兩造均分，從而，被告尚須給付527,500元予原告。
(四)對被告抗辯之陳述：
1.被告於105年1月間向原告表示要辦理貸款，請原告自代書處將印鑑章、權狀等物取回，然實際上卻是冒用原告名義，將系爭房地出賣予訴外人鄭光志，並盜用原告印鑑章，私自簽立買賣契約書，該買賣契約書上簽名欄「賣方：郭雨晴」之簽名並非原告字跡，可證原告並不知情該買賣契約，且依最高法院95年度第19次刑事庭會議意旨，縱被告於下方註明為代理人為之，亦與直接冒用原告名義無異。
2.兩造於民國104年6月16日簽訂不動產權利讓渡書，其本意即欲以權利讓渡方式，由被告代銷售系爭房地後之獲利，與原告均分之契約，依契約本旨，原告自會出具印鑑證明、所有權狀交予代辦之地政士，此乃符合常情。被告任住商不動產之店長，為不動產經紀之從業人員，自當知悉書面約定之重要性，被告抗辯於一定期間予原告清償債務均未於讓渡書中見隻字片語，顯有違背被告從事不動產仲介之專業常理，故可知兩造於簽訂讓渡書之時，根本未談及原告須在期限內還款，否則效力將是轉為買賣契約之情，此由證人魏學良及張鵬到庭之相關陳述皆可證，是兩造於簽立讓渡書後，並未再約定原告應於期限內清償被告代償之欠款。依證人魏學良之證述，兩造就系爭房地未有期限內要清償欠款之協定，而依證人張鵬所述，簽約時雖未提及3 個月清償之條件，是在被告代償台企欠款後始提出，然清償台企之日即為兩造約訂特約條款之當日，若如被告所述於簽約後一直有壓力要原告還款或再簽約，大可在7月3日當天約定特約事項時，再寫明還款時間、效力等要求，實際情形卻反僅記載原告交屋之期限，顯與被告抗辯內容不符，則兩造事後是否有約定要在3 個月內償還欠款，否則以250 萬元買斷之情，即有疑問，被告自應提出更堅實之證據證明之。另依證人魏學良證詞「（問：兩造到事務所拿回資料時，證人是否在場？）答：不在場，…」，可知兩造取回讓渡書當下，魏學良代書根本不在場，何有被告所稱「取回的同時，魏學良代書已清楚告知我與郭雨晴，也是經過郭雨晴的同意」之情形發生，顯見被告之陳述為臨訟編造，並非事實，若仍欲為此陳述，自應負舉證責任。綜上，雖被告一再主張系爭契約已轉為不動產買賣契約，然依魏學良多年代書經驗，應不會誤解契約之真意，該契約並非不動產買賣契約。
3.縱認本件讓渡契約已轉為買賣契約，被告自應給付價金 250萬元予原告，因被告曾代原告清償欠款（新光225,000 元、台企61萬元、土銀988,416元，共1,823,416元），被告仍應再給付原告677,359 元，被告抗辯其負擔代書、水電、裝潢、土地增值稅、仲介服務等費用，此屬有利於被告之陳述，卻未見被告提出兩造有上開約定之證據，亦難認被告實際上有支出上該費用，難謂其已盡舉證之責而其計算為真正。縱認被告實際上已支出相關費用，然被告自身為不動產仲介業者，是否需支付仲介服務費用，恐有疑問，且系爭房地得以優惠利率計算增值稅，惟被告將系爭房地出賣予訴外人鄭光志時，均未告知原告，該土地增值稅費用過高，應由被告負擔。又被告主張其為取償而出售系爭不動產，且經兩造協議作廢，效力應包含原告先前之授權書，事後被告再以原告名義出售系爭不動產，更可證被告承認涉犯偽造文書等罪嫌，民事效力上屬無權代理原告出售系爭不動產，倘原告事後同意，原告仍可獲得1,528,929元【計算式：3,800,000－被告代償1,823,416－被告事後支出447,655】。
4.況系爭不動產遭拍賣時之第一次拍賣底標為290 萬元，並非如被告所陳其價值僅250 萬元，若當時兩造係簽訂不動產買賣契約，原告當可以拍賣方式取得更高價額，益證被告所辯不實等語。
(五)並聲明：被告應給付原告1,204,859 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
(六)提出不動產買賣權利讓渡契約書、呆帳收回收據、清償證明、客戶往來明細、紙條、建物謄本等件影本及內政部不動產交易實價查詢系統網頁資料為證。
二、被告則以：
(一)被告於104年5月間因訴外人張鵬介紹，表示原告急需出售系爭房地以避免系爭房地於104年6月16日遭法院強制執行拍賣，因被告信任張鵬，其欲幫忙原告，兩造遂簽立系爭契約第
8 點特約約定，被告先幫忙原告清償銀行債務並予原告相當期間（至104年7月20日）處理相關事宜，倘原告於約定期間內未清償被告代償之債務，原約定之不動產買賣權利讓渡契約即變更為不動產買賣，又張鵬提供之廉誠不動產估價師事務所不動產估價報告書之鑑價結果為2,396,494 元，被告向原告表示無法以320 萬元向原告購買系爭房地，兩造就買賣價額協調不成，原告至104年7月21日遲未配合簽訂不動產買賣契約書並移轉系爭房地所有權，被告原欲依原契約第6 點違約罰責約定向原告請求賠償，嗣因張鵬居間協調，最終兩造約定系爭房地買賣價額為250 萬元，扣除被告支付之相關費用（詳如卷33頁），被告需再交付原告168,929 元，而被告已透過張鵬轉交上述金額，然被告經原告同意，代償原告土地銀行之欠款988,416元後，另於104年7月3日確實交付張鵬67萬元以清償原告之保證債務，惟原告隨即至戶政事務所辦理變更印鑑證明，不願配合系爭房地之移轉程序，實有詐欺之嫌。
(二)原告主張被告應給付讓渡金676,584 元等語，依最高法院39年台上字第1053號等判例意旨，探求兩造簽訂之系爭契約之真意，並未約定利息、還款時間，係被告為原告為代償義務後，即取得系爭不動產之權利，被告無需再給付任何對價予原告，與一般房地交易買賣不同，僅為原告面臨系爭不動產遭拍賣之際，有高度資金之需求，為免系爭不動產交易價值降低反不足清償其債務而向被告請求代償其債務，況依民間放款常情，被告自無可能以高於市價即250 萬元向原告受讓系爭不動產，業如前述，又原告係自行提供印鑑證明及系爭不動產所有權謄本予被告辦理移轉過戶予鄭光志，倘原告當時認為被告仍有給付讓渡金差額之義務又被告未給付，則原告自無可能交付上開重要文件予被告。是系爭契約之真意實為被告代償原告債務後，原告即應將系爭不動產之權利讓與被告（系爭不動產因簽約當時尚遭查封而無法辦理過戶），被告已為原告清償高達180 餘萬元之債務，自無須再為任何給付。
(三)就原告主張被告應給付系爭不動產出售獲利部分，被告取得系爭不動產之權利後，為房屋整修已支出245,000 元，且辦理出售移轉所有權另支付代書費、水電費、土地增值稅、仲介服務費等共202,655元，依系爭契約第4點後段之約定，扣除上開費用及兩造約定形式上之讓渡費用，實際獲利應為852,345元，原告得請求金額為2分之1即426,173元【計算式：
（3,800,000－2,500,000－245,000－202,655）÷2 】，是原告上開請求有誤。
(四)兩造經張鵬居間協調，已合意就系爭房地為買賣，將系爭不動產所有權移轉過戶予鄭光志，並依原告提供親自簽名且蓋有印鑑章之授權書為辦理，故被告辦理移轉所有權登記係基於兩造間之委任關係為之，原告指稱被告冒用其名義有偽造文書等罪嫌，乃屬惡意指摘，況因事後係因原告藉故拖延不願配合辦理相關移轉事宜，兩造嗣於魏學良代書處簽訂不動產買賣契約書，則上開不動產買賣權利讓渡契約書分別由兩造取回，該讓渡契約書實已無效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)兩造於104年6月16日以系爭原告所有之花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地與其上花蓮縣○○鄉○○段○○○○號房屋等不動產為標的，簽訂「不動產買賣權利讓渡契約書」，上開房地於105年1 月5日出售予鄭光志，並於同年月20日完成所有權移轉登記，為不爭之事實。
(二)經查，兩造上項「不動產買賣權利讓渡契約書」之原因，係原告因債務而受強制執行，而上述系爭房地遭查封而拍賣在即，原告不欲系爭房地因法院拍賣而喪失所有權，且縱不得已須經由變價以清償債務而喪失上開房地，亦希望能獲得較高之售價，乃經由友人張鵬介紹，向被告借錢俾於拍賣前清償執行債務，惟被告認金錢借貸沒有保障而無意貸予，乃改商量由被告價購系爭房地，卻又因雙方就買賣之價錢看法不一致，遂採行變通之方式，約定由被告代償原告之債務後，委由被告出售系爭房地，並就取得之價金扣除被告代償債務金額、房地交易之費用及整修房屋之費用後，餘款由兩造平均分配，此情事有上揭契約書及證人魏學良、張鵬於言詞辯論期日之證述可明，堪予認定。系爭房地出售而獲得之價金為380萬元，扣除被告所主張代償原告銀行債務1,883,416元、房地買賣之費用（代書費、仲介服務費、土地增值稅及水電費等）202,655元及房屋整修費用245,000元後（卷第33頁），應尚餘1,468,929 元，原告請求給付此剩餘金額二分之一即734,464元，應屬有據。
(三)原告就被告代償金額總數為1,883,416 元，除台灣中小企銀花蓮分行部分僅承認其金額為61萬元外，其餘關於新光銀行部分225,000元及土地銀行部分988,418元，則均未予爭執。
惟據證人張鵬證述表示：「原告的房子被查封，我有問被告，被告說這是查封的案件，我才去瞭解原告的債務，原告原本欠新光銀行28萬元，我議價到22 萬5千元，台企銀最後是以61萬元解決，聲請查封的只有這二間銀行。」、「被告拿67萬元給我，我實際清償的金額是61萬元，剩餘的錢是原告要給我的費用，因為我幫原告跑銀行不下十趟，且有幫原告談到折讓。」等語，足證張鵬係受原告委任處理清償債務事宜，而被告交付張鵬之金額，雖其中一部分因張鵬與協商而獲減免，但仍由其收取成為替原告協商清償之報酬，此部分仍應算做兩造約定所謂「本約甲方費用」，故台企銀部分最後係以61萬元解決，但被告交付張鵬之金額既為67萬元，應以67萬元之金額自出售系爭房地所獲價金中扣除之。關於房屋整修費用245,000 元部分，原告未予爭執並將之納入其請求之計算式內（卷第63頁），應視同自認。至於房地買賣之費用202,655 元部分，原告雖有爭執，惟據被告提出之水電費收據、群家地政士事務所請款單、土增稅繳款書、房屋稅繳款書等，得認被告所主張上開支出費用應屬可信。
(四)被告固辯稱依上項「不動產買賣權利讓渡契約書」特約事項於104年7月3日加以記載之約定，原告應於104年7 月20日前交屋，否則即改以250 萬元將系爭房地賣斷予被告等語，惟查系爭房屋事後確實交予被告整修，始有被告上述主張之整修費用發生，且系爭房地亦順利出售予第三人鄭光志而獲取價金380 萬元，故依誠實信用原則，應認原告已履行上開特約事項條款所定之交屋義務，自不許由被告主張改依250 萬元買斷，而強取暴利。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，本件兩造約定之買賣權利讓渡契約，雖以權利為讓渡標的，並約定有買賣金額250 萬元，但因其實際上又約定係由被告取得出售系爭房地之權利，並由雙方均分其出售之利益，是以本件應認當事人之真意，乃最終朝向合售房地為目標，至於其他約定內容只是彼此欠缺信賴下之約束條款，作用在促使雙方遵守履行。故本件售得之價金扣除應由被告先行取回之上述費用後，自應由雙方各分配二分之一即734,464元，始符契約本旨。
四、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付 734,464元及法定遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍，即無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，因訴已駁回，其假執行聲請失其依據，併予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
法院書記官 張雅雯