臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第357號原 告 游景文00000 00號訴訟代理人 陳清華律師
簡燦賢律師林怡君律師被 告 黃秀菊即反訴原告訴訟代理人 郭堯勛
曾泰源律師洪珮瑜律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹仟伍佰玖拾萬元，及其中新臺幣伍佰萬元自民國105年9月10日起、新臺幣伍佰肆拾伍萬元自民國105年10月6日起、其餘新臺幣伍佰肆拾伍萬元自民國105年12月6日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍佰參拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹仟伍佰玖拾萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定意旨參照）。查本件原告起訴主張因系爭建物之買賣契約被告應負物之瑕疵擔保責任受有損害，依民法第359條之規定請求損害賠償或減少買賣價金，而被告則否認系爭建物有何越界建築或物之瑕疵之情形，原告並無任何解約或減價事由，而原告應依契約原定期間付款而未付款，故反訴請求原告依約付款。是核原告之本訴與被告所提起之反訴，其訴訟標的法律關係所發生之原因均係基於兩造間買賣契約所生法律關係，其主要部分相同，具牽連關係，揆諸上開法文規定與說明，被告提起本件反訴，洵屬有據，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告游景文前於民國(下同)105年9月3日向被告黃秀菊購買坐落於花蓮市○○段○○○○○○○號，面積96平方公尺，權利範圍全部之土地，暨其上花蓮市○○段○○○○○號，門牌號碼花蓮市○○路○○○○○○號，面積共106.08平方公尺，權利範圍全部之建物(下稱系爭房地)，買賣價金共計新臺幣(下同)1,775萬元，原告並已支付第一期簽約款185萬元，嗣原告發現系爭房地前方與道路間，尚夾有一筆狹長之花蓮市○○段○○○○○號私有土地，系爭房地騎樓疑似占用上開私人土地，詎經花蓮縣花蓮地政事務所於105年9月22日鑑界之後，更進一步發現，系爭房地不僅前方與道路間，另有一筆私人土地，甚且面對系爭房地右側之騎樓樑柱越界建築23公分，建物主體更越界建築占用鄰地主權段1237地號土地約45公分，至若系爭房地左側，則遭鄰房越界建築占用約15公分，不動產房地買賣，若出現越界建築之瑕疵，應屬房地交易之重大瑕疵，又鑑界當天隔壁屋主曾表示系爭建物並無牆壁，僅以三合板當牆壁掩飾云云，此項系爭建物右側並無牆壁之瑕疵，為買賣時不能即知之瑕疵，被告在出售系爭房地之際，明知面對系爭建物右側並無牆壁，卻意圖為自己不法之所有，蓄意向原告隱瞞系爭建物右側並無牆壁，致原告陷於錯誤，誤認系爭建物為結構完整，具有牆壁之建物，同意以1,775萬元購買，受有支出買賣價金之損害，已涉詐欺罪嫌，原告自可撤銷受詐欺之意思表示及民法第359條規定及系爭房地不動產買賣契約書第七條第四項約定解除契約，並依系爭房地不動產買賣契約書第七條第四項約定，請求被告加倍返還已收款項共370萬元整，以為違約損害賠償。
退步而言，本件如認原告因系爭房地越界建築等瑕疵，依據民法第359條規定解除契約，顯失公平，爰依民法第359條規定主張減少買賣價金175萬元，爰追加備位之訴，請求確認系爭房地買賣價金，在逾新臺幣1,600萬元整部份不存在。
並聲明：先位聲明：1、被告應給付原告新臺幣3,700,000元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。3、原告願供擔保宣告假執行。備位聲明：1、確認兩造間就花蓮市○○段○○○○○○○號，面積96平方公尺，權利範圍全部之土地，暨其上花蓮市○○段○○○○○號，門牌號碼花蓮市○○路○○○○○○號，面積共106.08平方公尺，權利範圍全部之建物所訂不動產買賣契約之價金，在逾新臺幣1,600萬元部份不存在。2、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：本件買賣契約簽立前，事實上是經過原告本人及其妻經由專業仲介人員多次陪同於現屋查看標的物現狀，並就標的物現況詳細確認後，方才訂立本契約，而因系爭建物為建築使用已久之老屋，被告多年來使用，均未發生任何糾葛，何可能原告一經買受，即有界址或越界建築之問題，且查，不論係依據地政機關第二次鑑界結果，或依據原告於鈞院聲請內政部國土測繪中心於106年4月21日鑑定之鑑定結果，亦無任何越界情事甚明。系爭建物辦理保存登記時，地政機關即到現場測量鑑界無誤，原告越界之說，顯然與真實不合。原告主張疑似騎樓佔用1227地號土地，恐買後出入受限云云，然查，系爭房屋係被告早年向法院法拍而得，據查1227地號為畸零地，而且就其前方地號690地號為中華路，被告函請花蓮縣政府，取得證明「1227地號」為計劃道路，屬於道路用地，依法原地主更應受到限制使用，不得出而主張限制屋主的權利甚明。從而，原告自始無有通行受限制之情事。被告於鑑界結果不利於其時，又另提出系爭建物右側無牆壁措施云云，主張物之瑕疵，惟系爭建物既經原告多次現況勘察，若系爭建物有上開所謂無牆壁之情，原告何有可能與被告締結買賣契約？依據系爭建物複丈成果圖之記載建物主體構造均為「鋼筋水泥造」，且系爭建物均有合法建使照，並無可能有原告所稱之主建物無牆壁之可能，且依據鈞院現場勘驗所拍攝之照片所示，系爭建物均有牆壁，且系爭建物主建物部分均為自己之牆壁，增建部分有部分係與鄰屋共用牆壁，均非有任何建物無牆壁之情，且此部分應為現況交屋，原告主張系爭建物右側無牆壁與客觀情況不符等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造於105年9月3日成立買賣座落花蓮市○○段○○○○○○○號，面積96平方公尺，權利範圍全部之土地暨其上花蓮市○○段○○○○○號建物一棟(門牌號碼：花蓮市○○路○○○○○○號，面積共106.08平方公尺，權利範圍全部)之契約，買賣價金1775萬元，反訴被告已支付第一期簽約款185萬元。詎反訴被告以系爭房地有越界建築或物之瑕疵，故未依約付款，然系爭建物並無任何越界建築或物之瑕疵之情形，反訴被告並無任何解約或減價事由，而反訴被告應依契約原定期間付款而未付款，為此請求反訴被告依約付款，並聲明：1、反訴被告應給付反訴原告新臺幣(下同)15,900,000元，及其中5,000,000元部分自民國105年9月10日起至清償日止；5,450,000元部分自105年10月6日起至清償日止，其餘5,450,000元部分自105年12月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、反訴原告願供擔保，請准為假執行之宣告。3、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：系爭房地有越界建築或物之瑕疵，已解除契約，反訴原告不得再依約請求給付等語，資為抗辯。並聲明：1、反訴原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
(一)查兩造於105年9月3日簽訂購買系爭房地契約，買賣價金共計1,775萬元，原告並已支付第一期簽約款185萬元，有買賣契約（見卷第8-12頁）、支票（見卷第13頁）在卷可稽，並為兩造所不爭，自堪信實。原告據此主張系爭房地有越界建築或系爭建物右側無牆壁之瑕疵，故解除系爭契約，依系爭房地不動產買賣契約書第七條第四項約定，請求被告加倍返還已收款項共370萬元整，以為違約損害賠償。如認原告解除契約，顯失公平，爰依民法第359條規定主張減少買賣價金175萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本訴部分首應辨明原告主張系爭房地有越界建築或系爭建物右側無牆壁之瑕疵，是否有理由？茲分別析述如下：
(二)按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。出賣人所負物之瑕疵擔保責任，雖係採無過失責任，惟仍以物之瑕疵存在為前提。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕庛，且不以物質上應具備者為限。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此為民事訴訟法第277條本文所明定。原告主張系爭房地有越界建築或系爭建物右側無牆壁之瑕疵乙節，既為被告所否認，自應由原告就此事實負舉證之責任。經查：
(三)本件原告主張系爭房地有越界建築乙節，惟未提出確實之證據以實其說，難認已盡其舉證之責。經本院向花蓮縣花蓮地政事務所調取系爭房地鑑界資料（見卷第71-76頁），並無越界（見卷第55頁）情事；原告復聲請內政部國土測繪中心（見卷第90頁）勘測，結果「花蓮市○○路○○○○○○號建築物建築，坐落於花蓮市○○段○○○○○○○號土地上，並未有越界建築情事」有該中心鑑定書（見卷第111頁）可按，自難信原告主張為真。另原告主張系爭房地前方與道路間，尚夾有一筆狹長之花蓮市○○段○○○○○號私有土地，系爭房地騎樓疑似占用上開私人土地云云，惟前開鑑定書已鑑定系爭房地未有越界建築情事，其騎樓自無占用主權段1227地號土地，加以主權段1227地號土地，係屬計畫道路（見卷第63頁），應為花蓮市○○路之部分，用供公眾通行，被告多年來使用，均未發生任何糾葛；原告復無法再提出其他積極確切事證足以證明有無法通行之瑕疵，其前開之主張，依舉證責任分配原則，原告自應受不利之認定。換言之，原告既無法舉證證明其前開主張為真實，自難謂系爭房地有越界建築或無法通行之瑕疵。
(四)原告固主張系爭建物有右側無牆壁之瑕疵，惟經本院至現場履勘，並命原告指出無牆壁之所在，然無論是系爭建物主建物部分或增建部分（1至3樓）均有牆壁，為完整之建築物，此有履勘時照片（見卷第152-161頁）可按，系爭建物主建物部分係經建築師設計，其主要構造、室內隔間右側均設計有牆壁，有系爭建物設計平面圖（見卷第183頁）可證，又經主管機關查驗合格，發給使用執照，難認系爭建物右側無牆壁；系爭建物增建部分，因未辦保存登記，未有設計平面圖可參，然經目視均有牆壁，為完整之建築物，則被告所辯「系爭建物主建物部分均為自己之牆壁，增建部分有部分係與鄰屋共用牆壁，均非有任何建物無牆壁之情」等語，尚屬可採。此外原告又未能提出確實之證據足認系爭建物有右側無牆壁之瑕疵，其主張尚非可採。故系爭建物依通常交易觀念，並無欠缺牆壁情事，應認具有房屋應備之價值、效用或品質；況兩造於系爭房地不動產買賣契約書第13條約定「本件買賣依現況交屋」（見卷第10頁），按依現況交屋，本有以現況作為交屋之標準，被告僅擔保系爭房屋交付時，具備中古屋通常之效用，系爭房屋於交付時僅存在一般中古屋常見之瑕疵，除此之外，並不負擔瑕疵擔保責任之意，而被告又未保證所有牆壁均為自己之牆壁，或故意不告知增建部分有部分係與鄰屋共用牆壁之情事，自難認系爭建物有右側無牆壁之瑕疵。
(五)承上所述，系爭建物並無越界建築或右側無牆壁之瑕疵。原告以系爭房地有越界建築或系爭建物右側無牆壁之瑕疵，而依撤銷受詐欺之意思表示及民法第359條規定及系爭房地不動產買賣契約書第七條第四項約定解除契約云云，要非可採。則其先位依系爭房地不動產買賣契約書第七條第四項約定，請求被告加倍返還已收款項共370萬元整，以為違約損害賠償。或備位依民法第359條規定主張減少買賣價金175萬元，均無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
(一)承前所述，反訴原告主張兩造於105年9月3日成立買賣座落花蓮市○○段○○○○○○○號，面積96平方公尺，權利範圍全部之土地暨其上花蓮市○○段○○○○○號建物一棟(門牌號碼：
花蓮市○○路○○○○○○號，面積共106.08平方公尺，權利範圍全部)之契約，買賣價金1775萬元，反訴被告已支付第一期簽約款185萬元，尚需於105年9月9日支付5,000,000元，於105年10月5日、105年12月5日各支付5,450,000元，有買賣契約（見卷第8-12頁）在卷可稽，自堪信實。而反訴被告應依契約原定期間付款而未付款，為此請求反訴被告依約付款，洵屬有據。至反訴被告雖辯稱系爭房地有越界建築或物之瑕疵，故未依約付款，然系爭建物並無任何越界建築或物之瑕疵之情形，反訴被告並無任何解約或減價事由，已見前述，反訴被告自不能因此免除依約付款之義務。
(二)從而，反訴原告請求反訴被告應給付反訴原告15,900,000元，及其中5,000,000元自民國105年9月10日起，5,450,000元自105年10月6日起，其餘5,450,000元自105年12月6日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
肆、綜上所述，原告先位依系爭房地不動產買賣契約書第七條第四項約定，請求被告加倍返還已收款項共370萬元整，以為違約損害賠償。或備位依民法第359條規定主張減少買賣價金175萬元，均無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告依約支付15,900,000元，及其中5,000,000元自民國105年9月10日起，5,450,000元自105年10月6日起，其餘5,450,000元自105年12月6日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
伍、本件本訴部分，原告之請求既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。反訴部分，經兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件本訴部分，原告之訴為無理由，反訴部分，反訴原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 28 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 28 日
書記官 劉昆鑫