臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第317號原告即反訴被告 陳桐煌訴訟代理人 陳鈺林律師被告即反訴原告 張意民訴訟代理人 余道明律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國106年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
反訴被告應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○巷○弄○○號房屋遷出，將房屋返還予反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣柒萬肆仟貳佰元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴方面：
一、原告主張：
(一)坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地權利範圍全部，及其上同段1877建號門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○巷○弄○○號房屋權利範圍全部(下稱系爭房地)為被告所有，於民國102年10月13日被告將之出賣原告，雙方簽立定金收據約定買賣價金為新臺幣(下同)192萬元，並為節稅之故另約定於104年6月再行辦理過戶手續。立約後原告即依約給付訂金及備證金共30萬元予被告，詎被告於收款後竟表示不願出賣，幾經折衝，兩造終於103年11月6日在花蓮縣花蓮市調解委員會成立調解，調解內容兩造同意仍依定金收據內容之買賣條件履行，原告願補償被告自102年11月7日起至104年6月20日止之原抵押貸款利息，並約定於104年6月20日完成過戶手續。嗣原告依調解書之內容履行，並於104年6月12日交付尾款12萬元予被告，依約被告即應將系爭房地之所有權移轉為原告所有，俾使原告得以辦理銀行貸款用以清償系爭房地上原有之抵押貸款，並結算因而產生找補之金額，以完成全部之買賣程序。詎被告於104年6月20日過後幾日，竟表示本件未於104年6月20日完成過戶手續，係可歸責於原告云云，以原告違約為由而主張解除買賣契約，不願履行移轉所有權之義務。其後經原告多次請求，被告均置之不理，原告無奈只得提起本訴，請求被告依約履行。兩造經訂約及調解程序，已就系爭房地之買賣契約達成合意，依民法第345條、第348條第1項之規定，被告即負有移轉系爭房地之所有權予原告之義務。但被告迄今仍拒絕履行，誠非有理。原告自得本於買賣契約之約定，請求被告先行移轉系爭房地之所有權，俾能完成所有之買賣程序，以維兩造權益。
(二)定金收據所載買賣價款，除貸款150萬元尚未給付給被告外，其餘均已給付。另調解書第2條所載銀行本息也由原告全部付清。依據定金收據，就房屋貸款部分，只是約定要把被告名義的貸款變更債務人為原告而已，但銀行不同意變更，後來原告找其他銀行，可能因此延誤104年6月20日的過戶期限，被告就主張原告違約，不願意繼續履約，被告約在104年6月30日就口頭告知原告違約，原告當時表示願意用現金補足，被告還是主張原告已經違約，要解除契約，事後兩造也各自未採取法律行動，直至本件起訴。
(三)玉山銀行回函雖稱原告並未以系爭房地向該行申辦貸款，經原告前往了解後，銀行相關人員表示當時有通知魏學良代書將資料送至該行辦理，但魏學良並未送件，故該行沒有原告申辦之資料存在。事實上原告在玉山銀行往來多年，在該行有甲存支票帳戶，於該行亦有授信往來，且原告之信用並無任何瑕疵，之所以未有在該行之貸款申請資料，係因魏學良未將辦理貸款資料送件所致。此或許為魏學良之疏失，或許因被告已將過戶資料取回所致，原告不得而知。但無論如何，被告及魏學良指稱原告信用不良未能貸款云云，顯與事實不符。
(四)華南銀行回函載在104年6月20日時被告以系爭房地辦理之抵押貸款餘額尚有1,500,416元，與原告應給付之價金餘額150萬元相當。故被告在買賣手續完成後，根本無多餘之價金可取回。原告貸款150萬元之目的事實上係為清償被告原本之貸款，故原告縱未能辦理貸款手續，亦可直接承擔被告之原抵押貸款，對被告根本無任何損失可言。其純係因房價高漲，不願履行出賣手續而藉詞原告違約。由於系爭房地之貸款餘額恰為150萬元，故當時魏學良係表示可直接向華南銀行申請以變更債務人及義務人之方式行之，然華南銀行竟回覆原告並無申請辦理貸款事宜，由此可見魏學良根本未向華南銀行申辦相關手續。是其證稱曾詢問多家銀行，因原告信用不良無法貸款云云，並非事實。另被告於104年12月20日以系爭房地再向華南銀行增貸24萬元，可見其無意履行買賣契約，早就將系爭房地之過戶資料取回，而承辦代書魏學良不知何故，亦配合被告之要求。再者系爭房地於104年12月既得再增貸24萬元，顯見系爭房地之擔保價值完足，原告信用並無問題，欲以系爭房地貸款150萬元當非難事。本件明顯係承辦代書曲意配合被告，消極不辦理貸款及過戶之相關程序，方使被告得以藉詞過戶手續未能於約定之104年6月20日完成，進而主張原告違約。
(五)證人張麗美證稱買賣契約訂立後，因被告反悔不賣，故其始於103年8月29日申請調解。由此足認被告係因房價上漲存心悔約，與事後貸款有無完成無關。原告於104年6月13日亦依約將尾款給付證人張麗美，可見原告已依約給付全部價金。至於貸款150萬元之交屋款，僅係用以清償系爭房地之原抵押貸款，縱貸款未能完成亦不影響被告已收受全部價金之事實。證人魏學良證稱曾為原告詢問多家銀行貸款事宜，因原告信用不良無法貸款云云，顯非事實，且查系爭房地當時尚有原貸款1,500,416元未清償，只需向華南銀行申請債務人及義務人變更即可，在有抵押擔保之情形下，只要原告之信用良好，依銀行實務均會加以同意，可見魏學良根本未依約辦理。又魏學良於104年6月20日後未幾日即容認被告將過戶資料取回，原告斯時亦主張可提出現金供被告清償貸款後再行找補，但被告根本拒絕繼續履約，原告無計可施終至須提起訴訟。是證人魏學良所為證詞明顯係因自身疏失或為迴護被告，所證復與卷證資料不符，自難採信。另依證人蔡銘祥之證述可知，被告將系爭房地復出賣第三人，買賣價金為268萬元，遠高於兩造約定之價金192萬元。可見被告確實因房價高漲之緣故，於簽約後即有意反悔不賣，始在買賣手續即將完成之際主張原告違約，將過戶資料自代書處取回並另尋買主。
(六)按民法第226條第1項、第256條規定，被告如欲解除契約，必須以原告具有可歸責之事由致無法給付價金，始足當之。然本件貸款之所以未能順利完成，係因承辦代書魏學良未依兩造委任之旨辦理，並非原告之信用不良所致，被告此部分之抗辯顯與事實不符，故原告就此並不具可歸責之事由。被告將系爭房地出賣原告後，旋即反悔不賣致兩造另行調解，俟原告依調解條件履行後，被告再藉詞原告未能於104年6月20日完成過戶手續而主張原告違約並解除契約。其後兩造多次協調，亦曾在104年10月2日會同證人張麗美、魏學良共同商議。當時證人提議由原告再增加48萬元之買賣價金，繼續履約，或由被告補償原告40萬元，解除契約。由上述買賣過程觀之，被告自始至終均因系爭房地價值高漲，不甘以192萬元之價格出賣原告，始不願配合辦理過戶手續，此乃可歸責於被告之事由，自不容其主張有權解除契約。
(七)原告尚應給付被告之交屋款150萬元，給付方式為原告利用系爭房地辦理抵押貸款後，貸得款項清償系爭房地上被告之原抵押貸款，再行找補等事實，為兩造所不爭執。由上足見在系爭房地移轉過戶前，原告給付交屋款150萬元之債務，尚難認履行期業已屆至。則依民法第264條第1項規定，原告在被告移轉系爭房地之所有權前，得主張同時履行抗辯而拒絕給付交屋款。尤以原告就買賣契約之其他價金均已全部給付完畢，而被告之系爭房地上仍有抵押債務150餘萬元，被告縱先移轉所有權予原告亦不致受有實質上之損害，依民法第264條第2項之規定，其拒絕過戶之行為亦應認違反誠信原則。故系爭房地移轉為原告所有之前，原告本得拒絕給付交屋款，不容被告執此而主張原告違約，進而解除契約。
(八)系爭房地於104年6月20日時尚有抵押債務150萬餘元，於104年12月20日更增加24萬元，迄今仍有1,581,566元之債務等事實。故倘令原告先給付被告150萬元之交屋款，則被告得不履行出賣人移轉物之所有權義務，反而片面享受原告給付買賣價金之利益，而使原告即買受人承擔被告即出賣人陷於無資力之風險，要難認為與公平原則相符。是以除非被告先行清償抵押債務並塗銷抵押權之登記，清除系爭房地上之負擔(權利瑕疵)，確保抵押權人不能行使抵押權後，始得要求原告先行給付交屋款150萬元，其後再辦理所有權移轉手續，始稱公允。否則被告自得援引民法第368條第1項規定，拒絕支付交屋款150萬元。
(九)被告主張解除契約並無理由，且依法應由其先履行移轉系爭房地所有權予原告之義務，再由原告給付被告150萬元交屋款，清算找補後完成系爭房地之買賣契約。否則被告亦應將系爭房地上之抵押債務全部清償，始能請求原告先行給付交屋款150萬元，再行辦理所有權移轉手續，方能保障買賣雙方之權義，順利完成買賣。惟其始終均藉故拒絕為之，明顯違反誠信原則，所辯自非可採。爰依買賣法律關係請求。並聲明：被告應將系爭房地所有權全部移轉登記為原告所有。
二、被告則以：
(一)系爭契約無法順遂履行，係可歸責被告。兩造因買賣糾葛，於103年11月6日在花蓮市調解委員會達成協議，其中第1條約定「兩造同意依定金收據繼續履約，陳桐煌負責後續貸款履約程序，兩造並同意於104年6月20日前完成過戶所需一切相關手續」；按照不動產買賣之常態，如買方欲向銀行貸款以支付尾款時，在移轉過戶前，代書或仲介人員會確認貸款之銀行及同意之額度，如有信用不良無法貸款或與原先預期額度落差情形時，即會要求並確認買方就尾款差額補足方式，始會同時辦理過戶，增設抵押權登記、塗銷原抵押權登記等地政程序，此即為該調解書第1條之約定所指，非原告所主張「先行移轉所有權登記」。本件無法履行實因原告信用不佳，無法向銀行貸得足夠之款項以支付尾款，亦無現金得以補足，致系爭買賣程序無法進行。被告已於104年9月30日以存證信函解除系爭買賣契約，是原告請求系爭房地移轉登記顯無理由。對原告所提原證一、二、三形式上真正不爭執。
(二)證人蔡銘祥作證時稱，被告係105年3月間委託其仲介系爭房屋之買賣，而被告早於104年9月30日即發函原告解除買賣契約，是並無原告所稱一屋二賣之情形。復依證人魏學良(代書)之證詞可證明兩造未於104年6月20日前完成過戶之相關手續，係因原告尾款需用銀行貸款給付，但原告信用不好，無法向銀行貸款，顯可歸責於原告，則依定金收據第5條第2項約定「甲方全部或一部分不履行本約規定付款時，逾期部分甲方應加付按日千分之一計算之懲罰違約金與乙方。逾期30日仍未繳付時甲方以違約論處，既給付之價款不得請求退還，乙方並逕自解除契約。」被告已於104年9月30日以存證信函解除系爭買賣契約，則原告占有系爭房屋即屬無權占有。再華南銀行花蓮分行106年7月7日函覆內容貸款資料係104年12月24日所簽，已超過本件履約期限104年6月20日，且被告於104年9月30日即寄發存證信函解除契約，其後之貸款行為，與本件買賣並無任何利害關係等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於102年10月13日簽定買賣契約，就被告所有系爭房地以192萬元售予原告。
(二)兩造於103年11月6日於花蓮市調解委員會成立調解，內容為「一、兩造同意依定金收據內容繼續履約，陳桐煌負責後續貸款履約程序，兩造並同意於104年6月20日前完成過戶所需一切相關手續。二、陳桐煌同意補償張意民自102年11月7日起至104年6月20日止之銀行貸款本金及利息，每月捌仟貳佰元，共計20個月，銀行貸款本金及利息為壹拾陸萬肆仟元，陳桐煌於103年11月10日前匯入張意民設於中華郵政帳號0000000-0000000帳戶內。三、兩造同意103年及104年之房屋相關契稅由陳桐煌負責繳付。四、兩造同意放棄民、刑事訴訟及其餘請求權。」。
(三)原告依定金收據及調解書之約定，已給付被告之金額為定金及備證款30萬元、被告銀行貸款本息補償款164,000元。
(四)依照定金收據約定交屋款150萬元，原告給付方式為原告利用系爭房地辦理抵押貸款後，貸得款項清償系爭房地上被告之原抵押貸款，再行找補。
(五)依照系爭房地登記謄本記載，系爭房地於102年6月5日設定最高限額抵押權予華南銀行，抵押債權額為180萬元，後抵押債權額變更為205萬元，抵押權設定之債務人及義務人均為被告。(卷7、21、22、44、45頁)。
(六)系爭房地於102年11月起到現在，由原告管領中。但被告後來申請斷電(原告主張被告是在104年申請斷水斷電；被告稱其是在105年間申請斷電)。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：
(一)原告依買賣契約約定請求被告應移轉系爭房地所有權登記，有無理由？應由原告先給付被告剩餘之買賣價金，或應由被告先將系爭房地所有權移轉予原告？
(二)被告辯稱系爭房地之買賣契約無法履行，是可歸責於原告所致，並於104年9月30日解除買賣契約，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：
(一)原告於102年10月13日與被告簽立定金收據，向被告購買系爭房地，約定價金為192萬元，之後兩造就買賣事宜於103年11月6日成立調解，原告已依定金收據及調解書之約定為給付，現尚有交屋款150萬元尚未給付；系爭房地於102年11月起迄今由原告管領使用中等情，為兩造所不爭，並有土地及建物登記謄本、定金收據、調解書、花蓮縣花蓮市公所函及所附調解卷宗資料可憑(卷7至9、15至34、44頁)，上開事實應堪信為真實。
(二)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第348條第1項、第367條定有明文。買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。為同法第369條所明定。再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項明文可參。兩造就系爭房地成立買賣契約關係，原告負有給付價金予被告之義務，被告有就系爭房地為所有權移轉登記予原告之義務，而依定金收據(卷8頁)、調解書內容(卷9頁)之記載，就原告(買受人)價金給付義務有分期給付之約定，即原告有先為給付部分價金之義務，為第1期訂金10萬元，第2期備證款20萬元，第3期交屋款150萬元，第4期尾款12萬元(原告至今除第3期交屋款150萬元未付外，其餘款項均已給付)，且約定兩造應於104年6月20日前完成過戶所需一切相關手續(調解書第1條約定參照，卷9頁)。再就原告應付之交屋款150萬元之給付方式，兩造均不爭執是以「原告利用系爭房地辦理抵押貸款後，貸得款項清償系爭房地上被告之原抵押貸款，再行找補」方式給付(參兩造不爭執之事實(四))，惟原告至今未能以此方式支付150萬元；原告主張其雖未能以此方式支付150萬元，然被告就系爭房地所有權移轉登記有先給付義務，被告則辯稱是因可歸責於原告之原因致無法履行等語，依民事訴訟法第277條前段規定，兩造應各自就有利於己之事實舉證證明，本院始得信為真實而為對其有利之認定。
(三)原告就被告有先為系爭房地所有權移轉登記予原告之義務方面，以民法第348條第1項規定為據(卷5頁)，並稱「依定金收據就房屋貸款部分，只是約定要把被告名義的貸款變更債務人為原告而已，但銀行不同意變更，後來原告找其他銀行，可能因此延誤104年6月20日的過戶期限」、「被告大約在104年6月30日就口頭告知原告違約，原告當時表示願意用現金補足，被告還是主張原告已經違約，要解除契約」(卷48頁反面筆錄)、「系爭房地上仍有抵押債務150餘萬元，被告縱先移轉所有權予原告亦不致受有實質上之損害」(卷127頁)云云，並聲請函詢華南銀行花蓮分行、玉山銀行花蓮分行(查詢事項參卷67、70頁)，暨聲請傳喚證人蔡銘祥。經查：
1.華南銀行花蓮分行106年7月7日函檢附貸款契約稱：(1)被告以系爭房地抵押貸款，於104年6月20日時之貸款本金餘額為1,500,416元；另於104年12月30日有增加貸款額度24萬元，截至106年7月6日之貸款本金餘額為1,581,566元。(2)原告於104年6、7月間無任何於本分行申請辦理抵押貸款事宜等情，有函及貸款契約足憑(卷108至114頁)。
2.玉山銀行花蓮分行函覆稱：原告並未以系爭房地向本行申辦貸款，有該行函可參(卷76頁)。
3.證人蔡銘祥證稱：之前被告想賣房子，我是仲介。被告於105年3月份委託我賣系爭房屋。當時是用開價的方式，是開價328萬元，我印象是這樣，這是開價而已。後來有買方出現，也簽約成交，但後來解約了。成交金額是268萬元。解約的原因，因為原告帶一個姓盛的代書來，因為當時我們要請原告把房屋裡面的東西搬走，房子裡面的東西全部都是原告的商品，當時因為我們已經交易完成，後來有請他們把東西搬走，之後盛先生請我們去原告的店裡，就拿著舊合約，就是原告在102年簽的買賣契約來告訴我一切，他說他們買賣的過程還沒有完成，為什麼我們可以交易買賣，我當時是帶著買方去的，原告一下同意我們買賣，一下不同意，一下同意租，一下不同意租，所以我們整個買賣就解約等語(卷82頁反面、83頁)。
4.從上述原告所舉事證觀之，系爭房地於兩造約定應完成過戶所需一切相關手續之104年6月20日時，被告以系爭房地抵押貸款之本金餘額雖尚有1,500,416元，高於原告應付之交屋款150萬元，然非可因此即認原告無給付義務及被告有先為移轉所有權登記之義務，兩造既約定交屋款150萬元之給付方式應由原告「用系爭房地辦理抵押貸款後，貸得款項清償系爭房地上被告之原抵押貸款，再行找補」，原告仍應依所約定方式履行，不能以被告之抵押貸款餘額高於150萬元即認被告應先移轉所有權登記予原告，或原告得因此援引民法第368條第1項規定拒絕以此方式為給付；再依證人蔡銘祥之證詞，僅能證明被告在105年3月間另行委託其出售系爭房地等情為真，並不能據此推認被告在原告未依約給付150萬元前，有先為系爭房地移轉登記之義務。又原告所稱其向被告表示願意用現金補足云云，業經證人魏學良證稱並非事實(容後述)。故原告所舉事證，難認其主張被告有先為履行義務等情為真。
(四)被告辯稱原告有可歸責事由致未能依約給付150萬元方面，舉證人張麗美、魏學良為證，經查：
1.證人張麗美證稱：我的身分證姓名為張麗美，但我有改名，改名沒有去戶政事務所辦理更名，名片都印「張莉(麗美)」。定金收據的買賣是我仲介的。原證三調解書103年11月6日調解時我在場。該次調解是因為被告後來房子不想賣，原告好像在要過戶的時候，他好像信用不良，貸款沒有辦法貸款，也一直沒有辦法過戶，我記得是這樣子，因為真的好久了，去協調好幾次。(問：你剛剛所稱原告貸款無法辦理，如何解決？)我不知道，因為後來雙方還有再協調，後來就一直沒有辦理過戶。後來就一直沒有解決，他們時間就一直拖也沒有辦法解決，就說要上法院，我們居間協調，也協調不來。(問：貸款的事情誰承貸？)我不知道。(問：當時的代書是何人？)我們簽約的代書是魏學良代書。(問：定金收據上面記載尾款12萬元是你簽收，這筆錢被告有沒有收到？)他沒有收到，因為那時候一直在協調，也不知道該不該給他，但原告已經付了12萬元，這筆錢目前在我們公司暫時保管。(問：他有沒有授權你收這12萬元？)被告有口頭答應，沒有授權書。(問：為何被告拒收？)他沒有拒收，是我沒有匯給他，因為那時候他們一直在協調，協調不成，這筆錢我們就不知道應不應該匯給他。(問：當時為什麼日盛不動產企業社會去申請調解？)那時候申請是因為被告在賣這個房子之後他就後悔不賣了，一直因為這個原因，就申請協調，我記得是這樣子。(問：你剛剛所提關於貸款的問題，是在調解之後才發生的事情？)對。(卷84、85頁)。
2.證人魏學良證稱：定金收據之買賣是我所承辦，我手上也有這份定金收據。原證三調解書我看過，我有去調解。(問：依調解書內容第1條約定，買賣雙方應該於104年6月20日前完成過戶所需一切相關手續，當時為何沒有按照該約定履行？)因為原告他尾款不足，希望用貸款給付，礙於他信用不好，無法貸款。(問：他的尾款是定金收據上的尾款12萬元，還是交屋款150萬元？)應該是150萬元，但之前有加減帳，但我記得應該是150萬元。(問：當時有沒有詢問原告是否能以現金補足？)有。(問：他當時有辦法補足嗎？)這我不知道，他有沒有能力補足是原告他自己的事情。(問：原告當時有提出要用現金補足的方式履行契約嗎？)原告當時沒有現金，希望用貸款給付，但是因為原告的信用不好，無法向銀行貸款，所以無法用貸款給付。(問：104年6月20日以後，你有無協調雙方解決貸款不足的問題？)有，好幾次。(問：協調的內容，你大概記得嗎？)就是希望看原告能不能以現金給付，或找人頭登記辦理貸款，但原告都沒有辦法。(問：被告在協調過程中，有無表示要解約？)有。(問：依你的承辦買賣不動產慣例，是否要先移轉所有權再申辦貸款業務以支付尾款？或者是要先確認買方有無貸款及額度若干才一併辦理移轉不動產設定抵押權的程序？)一般程序若原告要貸款，我們會等到原告貸款確認並對保完成，存摺、印章放在地政士處所，及開立出商業本票後，才辦理過戶及抵押權設定登記，等過戶設定完成委由地政士撥付尾款。(問：當時要辦理貸款的銀行是哪個銀行，是否記得？)我們有幫他詢問好幾家，但是不記得，而且原告也可以自己去詢問。(問：你說原告信用不良，是哪個單位跟你回覆的？)我不知道。(問：被告什麼時候去把過戶所需資料取回？)(證人觀看手上攜帶之文件)被告有來我們事務所拿資料，但時間我忘記了。但原告有在105年8月24日將交付我們事務所的資料取回。(問：本件買賣的不動產，當時是不是本身就有抵押貸款？)有。(問：據你所知，這個貸款跟尾款找補的金額大約是多少錢？是否有印象？)沒有印象，但是應該有夠，就是代償之後被告還有錢可以拿，但是有多少錢我忘記了。解約後被告有發兩份存證信函，還有雙方協調內容，我想提出來給鈞院參考。(卷86、87頁)。
3.從前揭證人證詞可知，就系爭買賣契約原告應付之交屋款150萬元及被告之房地所有權移轉登記義務，依交易慣例為「一般程序若原告要貸款，我們(受託之地政士)會等到原告貸款確認並對保完成，存摺、印章放在地政士處所，及開立出商業本票後，才辦理過戶及抵押權設定登記，等過戶設定完成委由地政士撥付尾款」，而原告所以未能完成貸款手續，證人張麗美、魏學良均證稱是因原告信用不良所致(卷84、86頁)，足證被告辯稱是因原告信用不良無法辦妥貸款致未能依約付款及於104年6月20日前完成過戶所需一切相關手續等情，應堪信為真實。原告固提出財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告(卷98頁)主張其信用沒有問題，然依該信用報告第一行亦明載「本報告僅供台端參考，其所載信用資訊並非金融機構准駁金融交易之唯一依據」，是縱使該信用報告並未明載原告有何信用不佳情形，然在承辦及知悉系爭買賣過程之仲介即證人張麗美、受託地政士即證人魏學良均證稱是因原告信用不良無法貸款，自足證本件確係因原告信用不良之可歸責事由，致無法依約履行過戶及申辦貸款找補尾款情事為真實。至於證人張麗美雖證稱「被告後來不想賣」等語，然此縱然屬實，亦與原告因信用不佳無法履行貸款找補之約定無涉。故被告之辯詞已經舉證證明，自足憑採。原告否認上情，復稱是因為證人魏學良未依兩造委任之旨辦理所致、被告積欠抵押貸款本金遠高於其應付之150萬元、縱貸款未能完成亦不影響被告已收受全部價金之事實云云，均無可採。
(五)依調解書第1條約定，兩造同意依定金收據內容繼續履約，再依定金收據第5條第2項約定「甲方(即原告)全部或一部分不履行本約規定付款時，逾期部分甲方應加付按日千分之一計算之懲罰違約金與乙方(即被告)。逾期30日仍未繳付時甲方以違約論處，既給付之價款不得請求退還，乙方並逕自解除契約。」(卷8、9頁)原告有前開可歸責之事由致未依約履行情事，符合定金收據第5條第2項約定，被告於104年6月30日就口頭告知原告違約，此為原告所自承(卷48頁反面筆錄參照)，並於104年9月30日以存證信函通知被告解除契約(卷
43、96、97頁)，自屬於法有據，系爭買賣契約已經被告合法解除而失其效力，原告依買賣契約約定請求被告移轉系爭房地所有權，難認有理。
貳、反訴方面：
一、反訴原告主張：
(一)反訴被告於102年11月即占用系爭房屋迄今，而如前所述，因反訴被告信用不佳，無法順遂貸款以給付買賣價金之尾款，反訴原告曾多次透過仲介人員及代書催告反訴被告履行契約，惟反訴被告遲未履行，況且依據系爭定金收據第5條第2項約定及調解書第1條約定內容，反訴原告已於104年9月30日以存證信函解除系爭買賣契約，則反訴被告占有系爭房屋即屬無權占有，反訴原告爰依民法第767條第1項前段規定，請求遷讓房屋。
(二)參照最高法院49年台上字第1230號判例意旨，系爭土地申報現值為197,120元，房屋現值為74,200元，合計為271,320元，依土地法第97條第1項之租金上限為2,713元，以此為不當得利請求之計算依據。爰依民法第767條第1項前段及不當得利規定請求。並聲明：反訴被告應將系爭房屋遷出返還予反訴原告，並自104年11月起至返還上開房屋時止，按月給付2,713元予反訴原告；反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
(一)定金收據第5條固有約定反訴被告未依約付款之違約罰責，然觀其文義實係指訂金、備證、尾款等所有權移轉前之各分期給付款項，至交屋款150萬元須至反訴原告移轉所有權或清償系爭房地之原抵押債務後，反訴被告始因清償期屆至而負有給付義務，自不包括在上述約定項目之內。故反訴原告執此項約定主張沒收反訴被告已給付之價金，顯無理由。
(二)反訴原告解除契約並不合法，故反訴被告係基於買賣關係有權占用系爭房地，反訴原告請求返還房屋及不當得利於法無據。對反訴原告所提反原證一、二、三形式真正不爭執，反原證一存證信函反訴被告不確定有收到等語資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：
(一)反訴原告依民法第767條第1項前段規定請求反訴被告應自系爭房屋遷出，返還予反訴原告，是否有理？反訴原告得否主張依系爭房地買賣契約之約定，沒收反訴被告已付之買賣價金？
(二)反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告自104年11月起按月給付2,713元，是否有理？茲審酌如下。
四、本院之判斷：
(一)按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第260條第1項定有明文。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。本件本訴及反訴原告主張法律關係發生之原因，主要部分相同，均為兩造成立系爭房地買賣契約之事實，依據前述說明，反訴原告所提之反訴，應可准許。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。系爭房地於102年11月起迄今由反訴被告管領使用中，為兩造所不爭，反訴原告為系爭房地所有權人(卷7、44、45頁土地及建物登記謄本參照)，且已合法解除系爭房地之買賣契約如前所述，則反訴被告管領使用系爭房屋已無法律上之合法權源，即屬無權占有，依前開規定，反訴原告依所有權之法律關係請求反訴被告遷讓返還房屋，自屬有理。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。反訴被告無權占有使用系爭房屋等情，業經認定如上，惟反訴原告已將系爭房屋申請斷電，為兩造所不爭，縱兩造就斷電時間之認定有所爭議(反訴被告主張反訴原告是在104年申請斷水斷電；反訴原告稱其是在105年間申請斷電)，均無礙該屋已因斷電而未能為通常使用之情，難認反訴被告因占有使用該屋而受有利益，自不構成不當得利，故反訴原告依不當得利之法律關係為請求，難認有理，不應准許。末查反訴原告是否得沒收反訴被告已付價金，與本訴及反訴所爭執之事項無涉，本院自毋庸就此為審認。
參、從而，原告依買賣關係請求被告將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，為無理由，應予駁回。反訴原告依所有權之法律關係請求反訴被告遷讓返還房屋，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告勝訴部分，所命給付之價額未逾50萬元(卷46頁)，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額為反訴被告得供擔保免為假執行之諭知，至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
書記官 莊淑茹