台灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第328號原 告 羅得權被 告 陳惠珍被 告 陳妍瑄即陳巧青即陳玟安被 告 簡珮綾被 告 黃堃柏上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於中華民國106年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告之訴，有下列各款情形之一，法院應駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：原告或被告無當事人能力者，民事訴訟法第249 條第1項第3款定有明文。又當事人在起訴前已死亡，足見其於起訴時已無當事人能力，尚不生補正之問題。且當事人於提起第一審訴訟前，業已死亡，衡之民事訴訟法第168 條所定之承受訴訟，必以當事人於訴訟程序進行中死亡，始得由法定應續行訴訟之人承受其訴訟，若於起訴前死亡者，原即欠缺當事人能力之要件，亦無從適用上開規定命其繼承人承受訴訟之旨（最高法院91年度台上字第455號民事裁判參照）。本件原告於民國105年10月28日提起本件訴訟（見頁4 之本院收文章），除以陳惠珍、陳妍瑄即陳巧青即陳玟安（下稱陳妍瑄）、簡珮綾、黃堃柏為被告，亦以黃張彩雲為被告，然查黃張彩雲於105年4月16日業已死亡，有其戶籍謄本附卷可稽（頁111 ），且經本院於言詞辯論期日曉諭原告，然原告仍執意以黃張彩雲為被告。揆諸上開說明，黃張彩雲在起訴前既已死亡，已無當事人能力，亦不生補正之問題，且無從適用民事訴訟法第 168條規定命繼承人承受訴訟，從而，依民事訴訟法第249條第1項第3 款規定，就原告對黃張彩雲之訴訟，本院自應駁回之，合先敘明。
二、按審判長依職權所定之言詞辯論期日，非有重大理由，法院不得變更或延展之，故當事人已受合法之傳喚後，雖聲請變更期日，然在法院未予裁定准許以前，仍應於原定期日到場，否則仍應認為遲誤，法院自得許由到庭之當事人一造辯論而為判決（最高法院41年台上字第94號民事判例參照）。被告陳惠珍、簡珮綾經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且被告陳惠珍雖於言詞辯論期日當天具狀聲請變更期日，然未提出重大理由之證明，亦核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)被告黃堃柏於98年8 月27日，向原告購買座落花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），及地上未辦理保存登記門牌為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號建物（下稱系爭房屋），買賣價款為新台幣（下同）210 萬元。該筆買賣契約由被告黃堃柏委託日盛房屋仲介，由該公司營業員簡佩綾所媒介，並收取仲介費8 萬元，且由陳惠珍代書辦理相關事宜，收取費用11,127元。
(二)不料，被告黃堃柏明知系爭土地上有系爭道路，其竟未給付全部價金，而被告於明知被告黃堃柏僅給付70萬元款項之情況下，竟共謀於98年9 月14日由代書助理即被告陳妍瑄至花蓮地政事務所辦理過戶。被告黃堃柏均只支付訂金10萬元，頭期款60萬，即共為70萬元，尚未依契約規定完成，給付其餘款項，被告就違背契約而侵權辦理過戶。又被告陳惠珍圖將鄰地762 地號土地之電表過戶予黃張彩雲。而被告簡佩綾、陳惠珍於98年9 月14日，稱被告黃堃柏要求提前給付第二期款項60萬元，並保證等系爭土地移轉登記後，會如期給付尾款，同時開立80萬元之本票作為尾款擔保金後，被告陳惠珍即在98年9 月15日將系爭土地完成移轉登記予黃張彩雲。
在未點交之情形下，被告先辦理過戶，且被告黃堃柏未依契約同時給付尾款，被告簡佩綾、陳惠珍竟另違約將擅自系爭土地交由被告黃堃柏占有使用。嗣後被告黃堃柏竟先後辯稱電表無法過戶，系爭土地含有道路用地，且要原告賠償水電裝設費用等事由，遲遲不願給付尾款。被告未按契約約定之程序辦理，於被告黃堃柏僅給付70萬元情況下，偷偷將系爭土地登記名義、電表過戶予被告黃張彩雲，且被告黃堃柏於98年9 月15日取得所有權之同時即應給付尾款，然其未付尾款即占有使用系爭房地，即屬侵權竊占之行為，被告自應回復原狀，將系爭土地、系爭房屋、代書費用、仲介費用返還與原告。
(三)依照上開事實，被告黃堃柏明知系爭土地上有系爭道路，其竟未給付全部價金，且原告向本院聲請裁定被告黃堃柏所簽發上開本票准予強制執行，被告黃堃柏竟違反誠實信用原則，提起確認本票債權不存在訴訟，又被告黃堃柏將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，造成原告無法聲請強制執行，另被告陳惠珍圖將鄰地762 地號土地之電表過戶予黃張彩雲，被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾竟將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，並交付系爭土地予被告黃堃柏，且於前案審判中作偽證，爰依民法第767 條、第179條、第184條第1項前段、第148條、第92條、第72條、第73條及第87條之規定，提起本件訴訟等語。
(四)並聲明：被告應將系爭土地於98年9月14日下午1時55分由被告陳惠珍、陳妍瑄向花蓮地政事務所以買賣為原因辦理移轉予黃張彩雲之所有權移轉登記，回復系爭土地之登記予原告；被告黃堃柏應將系爭土地連同系爭房屋返還予原告，並限期搬離；被告陳惠珍應返還移轉登記費用11,127元；被告簡珮綾應返還仲介費用8萬元。
二、被告陳妍軒、黃堃柏均答辯：原告之主張業經台灣高等法院花蓮分院判決無理由確定，請依前案判決認定之事實審判等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)查被告黃堃柏於98年8月27日以210萬元向原告購買系爭土地（面積1492.78 平方公尺、地目田）所有權全部，及系爭土地上未辦保存登記之系爭房屋，且被告黃堃柏已付價款 130萬元，尚欠尾款80萬元未付，又系爭土地之所有權已於98年
9 月15日移轉登記予被告黃堃柏所指定之第三人即黃張彩雲，系爭土地（除道路部分）及系爭房屋並已現況點交予被告黃堃柏，然系爭土地上有道路（下稱系爭道路）經過等情，業經本院調取99年度訴字第20號、101年度訴字第302號、102年度訴字第71號、台灣高等法院花蓮分院100年度上字第12號、102年度上易字第62號、103年度上易字第46號、最高法院101年度台上字第1994號等案件之卷宗確認屬實。
(二)至原告主張被告黃堃柏明知系爭土地上有系爭道路，其竟未給付全部價金，且原告向本院聲請裁定被告黃堃柏所簽發本票准予強制執行，被告黃堃柏竟違反誠實信用原則而提起確認本票債權不存在訴訟，又被告黃堃柏將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，造成原告無法聲請強制執行，另被告陳惠珍圖將鄰地762 地號土地之電表過戶予黃張彩雲，被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾竟將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，並交付系爭土地予被告黃堃柏，且於前案審判中作偽證，依民法第
767 條、第179條、第184條第1項前段、第148條、第92條、第72條、第73條及第87條之規定，被告應將系爭土地回復登記予原告，被告黃堃柏應將系爭土地連同系爭房屋返還予原告，並限期搬離，被告陳惠珍應返還移轉登記費用11,127元，被告簡珮綾應返還仲介費用8 萬元云云，則為被告所否認，並辯稱原告之主張業經台灣高等法院花蓮分院判決無理由確定，請依前案判決認定之事實審判等語。是本件之爭點為：原告主張被告黃堃柏明知系爭土地上有系爭道路，竟未給付全部價金，故被告應將系爭土地回復登記予原告，並返還系爭房地乙節，有無理由？原告主張被告黃堃柏提起確認本票債權不存在訴訟違反誠實信用原則乙節，有無理由？原告主張被告黃堃柏將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，造成原告無法聲請強制執行，故被告應將系爭土地回復登記予原告，並返還系爭房地乙節，有無理由？原告主張被告陳惠珍圖將鄰地762 地號土地之電表過戶予黃張彩雲，被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，並交付系爭土地予被告黃堃柏，且於前案審判中作偽證，故被告陳惠珍應返還移轉登記費用11,127元，被告簡珮綾應返還仲介費用8萬元乙節，有無理由？現判斷如下。
(三)按基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之「爭點效理論」，除確定判決理由之判斷具備於同一當事人間、非顯然違背法令及當事人未提出足以推翻原判斷之新訴訟資料外，該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷，且兩造所受之程序保障非顯有差異者，始足當之，俾由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟結果負其責任，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷（最高法院99年度台上字第1701號、100 年度台上字第1627號判決意旨參照）。查本件與前案（本院99年度訴字第20號、101 年度訴字第302號、102年度訴字第71號、台灣高等法院花蓮分院100 年度上字第12號、102年度上易字第62號、103年度上易字第46號、最高法院101 年度台上字第1994號等案件）之當事人、訴之聲明、訴訟標的非盡相同，尚無民事訴訟法第400 條關於既判力規定之適用，然前案確定判決理由之判斷非顯然違背法令，當事人亦未提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，則前案確定判決理由之判斷就重要爭點於同一當事人間即生爭點效，同一當事人不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷。
(四)經查：
1.系爭土地上有系爭道路經過，即系爭房屋旁有一水泥鋪設之道路，路寬3.5 公尺，占用系爭土地面積為116.64平方公尺，且系爭道路即為花蓮縣吉安鄉六段646 巷。又依空照圖顯示，系爭道路應為通往系爭房地之唯一聯外道路，且系爭房地之鄰近均為土地，亦應為各該鄰地所有人或占有人通往其等土地之重要道路，而系爭道路之使用年代雖無可考，縱因使用年代尚非久遠，故不成立公用地役權之法律關係，但以其連接其他道路之重要性觀之，現況應為供公眾使用之道路無疑。
2.花蓮縣吉安鄉公所於100年6月13日以吉鄉農字第1000011463號函復說明二載明：「依據花蓮縣花蓮地政事務所土地複丈成果圖所示，該地號部分土地即為道路使用…」，且花蓮縣吉安鄉戶政事務所於93年8 月16日編列系爭道路為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷，亦經花蓮縣政府99年9月28日府建土字第0990166330號函、花蓮縣吉安鄉公所99年10月6 日吉鄉農字第0990019288號函確認。又依系爭土地於98年5月7日所拍攝之彩色航照圖，可明確看出系爭道路有連接前後二端之道路供人車通行，且依現場照片，系爭道路明顯高出系爭土地1、2公尺，足認系爭道路早已存在，並供系爭土地及該道路之鄰地所通行，確屬通往系爭房地及鄰地唯一之聯外道路，且距今時日已久，該道路使用年代雖無可考，卻顯非僅供系爭土地使用之道路。
3.原告與被告黃堃柏間之買賣契約書並未記載系爭土地上有系爭道路之事，至於被告黃堃柏簽約前是否知悉此事，被告即協助簽訂買賣契約之地政士陳惠珍於另案具結證稱：我不知道買方黃堃柏有無到過買賣標的現場；簽約當天都沒有提到土地上有無道路的問題，所以我不知道黃堃柏是否知道土地上有道路之事；一般來說簽約時間是8月底，會排到9月初鑑界；本件是簽約後去現場鑑界的等語。證人即日盛不動產企業社仲介人員蔣忠輝具結證稱：仲介人員簡珮綾請原告與黃堃柏在公司內簽約時，我有在場；契約簽訂前黃堃柏有到過現場，是簡珮綾帶他去的；簽約前因為沒有鑑界，所以沒有提到土地上道路的問題等語。被告即日盛不動產企業社仲介人員簡珮綾於另案具結證稱：本件買賣是我居間仲介，該契約簽訂前我曾帶黃堃柏到買賣標的現場；當初原告是說用權狀面積登載來買賣，所以我們都沒有談到道路的問題，簽約前買賣雙方也多次到現場指界，原告有向黃堃柏指出大概的範圍，但都沒有提到道路的問題，一直到鑑界才知道土地包含道路；鑑界的時間我記不得了，是簽約後才到現場鑑界，鑑界的時候我在場，鑑界當時地政人員會打界樁並標示界點，而知道包含道路時，黃堃柏當場有表示對此部分異議，我們針對道路部分有多次請買賣雙方到公司協調，也曾請雙方到律師事務所協調處理，但一直沒有結果等語。又原告對其主張亦無法舉證以實其說。可知，原告與被告黃堃柏係於98年8 月27日簽訂買賣契約書，在簽約前原告與被告黃堃柏雖曾到現場指界，但只是指出大概的範圍，均未提及系爭土地上有系爭道路之事，直至簽約後進行鑑界，被告黃堃柏始知系爭土地有包含面積為116.64平方公尺、現供公眾使用之道路存在，故就系爭土地上有供公眾使用之系爭道路乙情，被告黃堃柏於簽約前並不知情。
4.系爭房地之買受人即被告黃堃柏於簽約前既不知系爭土地上有供公眾使用之道路存在，則其於鑑界知悉後，恐第三人主張權利，依民法第368條第1項前段規定及買賣契約書第七條約定，拒付尾款80萬元，即屬有據。又買賣契約書上雖載「雙方約定現況鑑界點交」（第十三條第一項參照），然此應指依照系爭土地現有地貌現場現況的點交為準，而與原告是否曾告知系爭道路占用系爭土地事實之判斷無關，故仍不能排除原告依上開規定及契約約定應負之擔保之責。
5.職故，被告黃堃柏於簽約前並不知系爭土地上有供公眾使用之道路存在，則其於鑑界後提出異議，並拒付尾款，即有正當理由，原告不得以此為由認被告黃堃柏有給付遲延情事而解除契約，故原告解除契約並不合法，則黃張彩雲登記為系爭土地之所有權人，及被告黃堃柏占用系爭房地有法律上之原因，非不當得利。從而，原告依契約第八條約定解除契約，依民法第179 條不當得利規定，請求黃張彩雲應將系爭土地於98年9 月15日經花蓮地政事務所登記，以98年9月1日買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，以及被告黃堃柏、黃張彩雲應共同將系爭房地返還原告云云，經本院以99年度訴字第20號、台灣高等法院花蓮分院以100 年度上字第12號、最高法院以101年度台上字第1994號判決駁回確定。
6.被告黃堃柏因買賣契約而簽發發票日98年9 月14日、到期日未載、票面金額80萬元之本票一紙予原告，嗣原告持本票聲請本票強制執行之裁定，經本院以98年度司票字第366 號裁定准許。對此，被告黃堃柏則提起確認本票債權不存在之訴訟。
7.系爭土地上有系爭道路，已如前述，且此瑕疵在原告與被告黃堃柏間買賣標的物交付即危險移轉時即已存在，故被告黃堃柏依民法第354 條之規定主張減少價金，即有理由。又前揭本票係被告黃堃柏所簽發，且為支付買賣契約尾款予原告，依基礎原因關係不存在之對人抗辯（最高法院87年度台上字第1601號判決參照），被告黃堃柏自得以其與原告間之基礎原因關係而為抗辯。
8.依中華徵信不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書，系爭土地及其上系爭房屋於98年9 月15日間，所有權買賣交易價值合計應為2,447,524 元。而系爭土地上因系爭道路，故系爭土地作為道路通行部分，市場價值將依使用性質受限制而有所減損，但其餘土地亦因臨路條件改變其價值而有所增加，則系爭道路以既成道路性質評估，其餘土地以農牧用地性質評估，評估結果，系爭土地及房屋減損價值合計為2,417,720 元，即系爭土地減損價值29,804元，則系爭房地因其上系爭道路致減損價值之比例應為29,804/2,447,524。惟被告黃堃柏係以總價210 萬元購買系爭房地，則系爭土地上有系爭道路致減損之價值自應以被告黃堃柏所購買之總價額，依系爭土地減損之比例計算較為合理，故被告黃堃柏購買系爭房地減損之價格應為25,572元｛計算式：( 29,804÷2,447,524)×2,100,000＝25,572 ，小數點以下四捨五入｝。又原告業已於98年9 月15日將系爭土地移轉登記予被告黃堃柏所指定之黃張彩雲，且系爭房屋亦由被告黃堃柏使用中，此為兩造所自承，是原告已經依買賣契約約定履行其給付義務，僅系爭土地上有系爭道路，致被告黃堃柏使用系爭道路所占用之土地權利受限制，此為不完全給付之債務不履行違約之問題，並非原告有何給付遲延之情形，故無買賣契約書第八條違約金約款之適用。另原告雖有買賣契約書第七條約定之違約情事，然依該約款之約定，須於被告黃堃柏解除契約時，原告始負有應於10日內加倍返還所收款項130 萬元予被告黃堃柏作為違約損害賠償之義務，惟被告黃堃柏並未解除買賣契約，故亦無該約款之適用。職故，台灣高等法院花蓮分院以103年度上易字第46號判決前揭本票債權在25,572元部分之範圍內不存在確定。
9.又原告主張被告黃堃柏與黃張彩雲間之借名登記行為係通謀虛偽意思表示而無效，請求黃張彩雲應將系爭土地於98年 9月15日經花蓮地政事務所登記，以98年9月1日買賣為原因之所有權移轉登記塗銷；黃張彩雲應將系爭房地恢復被告黃堃柏為登記名義人云云，因而提起訴訟，然被告黃堃柏業依前開確定判決將款項774,428元、程序費用7,400元向本院提存所予以提存，即生清償之效力，前揭款項債務消滅，其復有正當理由拒絕支付尾款，而無法定遲延利息問題，則原告依據撤銷詐害債權請求，顯然欠缺權利保護要件，應予駁回。職故，本院以102 年度訴字第71號、台灣高等法院花蓮分院以102年度上易字第62號判決駁回原告之請求確定。
10.上開等情均經本院調取99年度訴字第20號、101 年度訴字第
302 號、102年度訴字第71號、台灣高等法院花蓮分院100年度上字第12號、102年度上易字第62號、103年度上易字第46號、最高法院101 年度台上字第1994號等案件之卷宗確認屬實。由上可知，被告黃堃柏於訂立系爭房地買賣契約時不知系爭土地上有系爭道路，其得主張原告應負瑕疵擔保責任，且拒付尾款有正當理由，原告不得請求塗銷系爭土地之所有權移轉登記及返還系爭房地，嗣系爭房地及系爭道路經鑑價後，確認系爭房地因系爭道路而減損之價值為25,572元，被告黃堃柏遂將尾款774,428 元向本院提存所予以提存，而生清償之效力，故原告請求塗銷系爭土地之所有權移轉登記，欠缺權利保護要件。又系爭房地之買賣契約書第六條亦約明買方即被告黃堃柏可指定登記名義人，賣方即原告不得異議，此有買賣契約書在前案卷宗可稽。從而，原告主張被告黃堃柏明知系爭土地上有系爭道路，竟未給付全部價金，且其所提起確認本票債權不存在訴訟，違反誠實信用原則，又被告黃堃柏為逃避強制執行，而將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，另被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾於前案審判中作偽證，故被告應將系爭土地回復登記予原告，並返還系爭房地，且被告陳惠珍應返還移轉登記費用11,127元，被告簡珮綾應返還仲介費用8萬元云云，均無理由。
(五)至原告雖主張被告黃堃柏未給付全部價金，被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾竟將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，並交付系爭土地予被告黃堃柏，且被告陳惠珍圖將鄰地762 地號土地之電表過戶予黃張彩雲，故被告陳惠珍應返還移轉登記費用11,127元，被告簡珮綾應返還仲介費用8 萬元云云，然被告黃堃柏於訂立系爭房地買賣契約時不知系爭土地上有系爭道路，其得主張原告應負瑕疵擔保責任，拒付尾款亦有正當理由，嗣系爭房地及系爭道路經鑑價後，確認系爭房地因系爭道路而減損之價值為25,572元，被告黃堃柏遂將尾款774,42
8 元向本院提存所予以提存，而生清償之效力，亦即業已履行債務，業如前述。可知，原告主張被告黃堃柏未履行債務，被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾竟辦理系爭房地買賣契約事項云云，應不可採。進者，系爭房地契約書第三條約定：付款方法為98年8月27日簽約10萬元正、98年8月28日備證60萬元正（雙方同時備妥移轉證件及用印）、98年9 月20日完稅60萬元正（稅單核發二日內交付並鑑界點交）、98年9 月27日尾款80萬元正（產權移轉完妥後交付）、附記為甲方（按：被告黃堃柏）應於完稅後開立與後期款相同價額之本票，作為支付價金之擔保，價金給付後本票返還甲方等語，此有買賣契約書在前案卷宗可稽。可知，產權移轉之時點在完稅、被告黃堃柏簽發尾款本票之後，待產權移轉後方應繳付第四期款項，故被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾所為均與契約之約定相符。況且，系爭房地買賣契約書特約事項第二點亦約定：標的水電之復電應由乙方（按：原告）協助處理完成等語，且原告印章係原告交付予被告陳惠珍，亦據本院調取前揭案件之卷宗確認屬實。可知，原告於簽約時對嗣後將辦理水電過戶手續一情顯已有所預見，亦有交付印章，故難認被告陳惠珍此部分所為有何違法或違約之處。另被告陳惠珍申請電表過戶時，因電表所在地號與買賣土地地號不同而未能過戶，亦據本院調取前揭案件之卷宗確認屬實，故對原告亦未生何種損害。職故，關於原告主張被告黃堃柏未給付全部價金，被告陳惠珍、陳妍瑄、簡珮綾竟將系爭土地移轉登記予黃張彩雲，並交付系爭土地予被告黃堃柏，且被告陳惠珍圖將鄰地762 地號土地之電表過戶予黃張彩雲，故被告陳惠珍應返還移轉登記費用11,127元，被告簡珮綾應返還仲介費用8 萬元云云，亦無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第179條、第184條第1項前段、第148 條、第92條、第72條、第73條及第87條之規定，請求被告應將系爭土地於98年9月14日下午1時55分由被告陳惠珍、陳妍瑄向花蓮地政事務所以買賣為原因辦理移轉予黃張彩雲之所有權移轉登記，回復系爭土地之登記予原告；被告黃堃柏應將系爭土地連同系爭房屋返還予原告，並限期搬離；被告陳惠珍應返還移轉登記費用11,127元；被告簡珮綾應返還仲介費用8 萬元，均為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 21 日
法院書記官 黃鷹平