臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第65號原 告 玉里星鑽大樓管理委員會兼法定代理人 林應專被 告 劉麗慧兼劉麗慧、張品祥訴訟代理人 張鎮武兼劉麗慧、張鎮武訴訟代理人 張品祥被 告 林懷玉被 告 林德明被 告 李健秋兼上三人訴訟代理人 謝家豪上列當事人間請求返還所有物等事件，本院於民國105年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告劉麗慧、被告謝家豪、被告張品祥、被告林懷玉、被告林德明、被告李健秋於民國105年3月21日召開之玉里星鑽大樓105年度區分所有權人臨時會議就「確認林應專與天興資產管理有限公司、天橪資產管理有限公司不具管理委員資格」之決議無效。
被告劉麗慧、被告謝家豪、被告張品祥、被告林懷玉、被告林德明、被告李健秋於民國105年3月21日召開之玉里星鑽大樓105年度區分所有權人會議除前項決議外之其餘決議均應予撤銷。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟元由被告劉麗慧、被告謝家豪、被告張品祥、被告林懷玉、被告林德明、被告李健秋負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但二、請求之基礎事實同一者，六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、6款定有明文。原告原起訴列劉麗慧、張鎮武、謝家豪為被告，請求如起訴狀訴之聲明所示(卷4頁)；後為第一次訴之追加如追加聲請狀(卷158頁)，將原向劉麗慧請求者，併向謝家豪請求；嗣為第二次訴之追加，增列張品祥、林懷玉、林德明、李健秋為被告，及增加先位聲明請求確認張鎮武以外被告於民國105年3月21日之第二次區分所有權人會議無效、該會議推選玉里星鑽大樓管理委員會(下稱管委會)主任委員(下稱主委)謝家豪、財務委員(下稱財委)林德明、監察委員(下稱監委)張品祥之決議無效，並備位請求撤銷該次會議決議，有第二次訴之追加聲請狀可參(卷165頁)，被告不同意原告前述訴之追加(卷183頁反面筆錄)；惟原告所為第一次訴之追加前後所依據者均為其主張林應專為管委會主委地位之權利行使之事實，原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，請求之基礎事實同一；第二次訴之追加係因劉麗慧、張鎮武、謝家豪否認林應專管委會主委之地位並召開區分所有權人會議另選出主委等職務，即在訴訟進行中，於張鎮武以外之被告另行召開之的區分所有權人會議決議之效力有所爭執，本院應先認定何人為管委會之法定代理人並據此為判斷，符合民事訴訟法第255條第2、6款得為追加之事由，故原告所為訴之追加應予准許。
貳、原告主張：
一、訴之聲明：
(一)訴之聲明第一項
1.先位請求：
(1)確認除張鎮武以外被告於105年3月21日之第二次區分所有權人會議無效。
(2)確認105年3月21日召開之第二次區分所有權人會議推選管委會主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥之議決無效。
(3)原告願供擔保請准宣告假執行。
2.備位請求：撤銷105年3月21日召開之第二次區分所有權人會議推選管委會主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥之議決及其他所有議決。原告願供擔保請准宣告假執行。
(二)訴之聲明第二項：
1.劉麗慧、謝家豪應返還管委會所有物：
(1)管委會印章二顆。
(2)管委會台灣土地銀行玉里分行00-000-00000-0存款簿一本。
(3)玉里星鑽大樓住戶規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說。
(4)管委會公共基金收支、會計憑證、會計帳簿、財務報表。
(5)管委會與中華電信股份有限公司、亞太行動寬頻電信股份有限公司、威寶電信股份有限公司之屋頂基地台之各期租賃契約書。
2.劉麗慧、謝家豪應連帶給付管委會懲罰性違約賠償金新臺幣(下同)30萬元。
3.劉麗慧、謝家豪應連帶給付自104年4月3日起至給付日止按月給付管委會10萬元，及自105年6月30日起(參卷183頁反面筆錄參照)至給付日止按年息5%計算之利息。
4.劉麗慧、張鎮武、謝家豪應連帶給付管委會135,800元及自105年6月30日起至給付日止年息5%之法定利息。
5.原告願供擔保請准宣告假執行。
(三)訴之聲明第三項：
1.劉麗慧、謝家豪應連帶給付林應專48萬元，及自105年6月30日起(卷183頁反面筆錄參照)至給付日止之5%法定年息。
2.林應專願供擔保請准宣告假執行。
二、訴之聲明第一項(先位依民法第56條第2項、備位依民法第56條第1項規定請求)：
(一)玉里星鑽大樓共有16戶如卷385、386頁附表所示；林應專於105年5月24日收到謝家豪以管委會主委謝家豪之名義，寄來給林應專的信函(105年5月20日(105)玉鑽字第009號函)。內容略以：1.張鎮武以外之被告於105年3月21日舉行第二次區分所有權人會議，推選管理委員三人：主委謝家豪(7F-1)、財委(2F-2)、監委(2F-1)。2.該函中，謝家豪仍以林應專僅具區分所有權人資格但非本大樓住戶(意指屋主本人親自住在大樓裡)為由，剝奪林應專已擔任管委會委員及管委會主委之權利。
(二)該會議有以下違法：
1.會議之召集違反公寓大廈管理條例第25條第3項規定，且該規定應優先適用本大樓規約規定，召集人之產生方式為「區分所有權人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第二十八條規定外，由具區分所有權人資格之管理負責人或管委會主委擔任」(本大樓規約第6條第2項前段)。故該會議，不知誰為會議召集人，屬無權召集人召開之會議，其為自始、當然、確定、絕對無效，參最高法院28年上字第1911號判例、92年度台上字第2517號、101年度上字第48號、臺灣高等法院100年度上字第1136號判決，不待法院撤銷即無效。
2.召開區分所有權人會議，以已有2天前公告，但未通知另9戶開會。本大樓規約第7條第3項第3款規定「區分所有權人會議討論事項：決議均應有區分所有權人三人以上及其區分所有權比例合計半數以上之出席，以出席人數半數以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計半數以上之同意行之(105年3月7日修正)。」很明顯本大樓總共16戶，排除了林應專4戶、天橪資產管理有限公司(下稱天橪公司)2戶、天興資產管理有限公司(下稱天興公司)3戶，9戶對開會事不知情未參加，只有7戶未過半數如何開會議決？開會可以不通知部分成員而開會嗎？區分所有權顯然不足半數不能開議。
3.謝家豪自行解釋法律名詞定義「住戶：即實際住於本大樓者」，用以認定他人是否具備管理委員選任資格，用以否認林應專擔任管理委員資格，其根本違反公寓大廈管理條例第3條第8款就住戶之定義規定，更違反應「優先適用」之本大樓規約第12條第1項「(一)、管理委員選任之資格：管理委員須具區分所有權人身分。」(本大樓規約，104年3月22日修正)之規定。
4.該會議因區分所有權不足半數不能開議，然謝家豪等既選舉管理委員，又議決林應專、天橪公司、天興公司因非實際住於大樓之住戶而不具擔任管理委員資格，又修正規約訂定惡鄰條款、修正規約不必繳交管理費等；謝家豪既堅持主張本大樓「原始規約」第7條第3項第3款，則張鎮武以外被告6人7戶怎麼開一個人數足、區分所有權數足、又合於修改規約之區分所有權數量之會議？
5.謝家豪於105年5月19日答辯狀之被證8提示105年3月21日召開區分所有權人會議選舉出主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥為第三屆管理委員，任期自105年3月8日起至107年3月7日，試問105年3月21日開會選舉，如何能選出管理委員任期溯及自105年3月8日？
6.謝家豪應說明於第一屆管委會101年2月4日成立之時，謝家豪主委其實住於花蓮縣富里鄉，非實際住於大樓之住戶，及自102年中才搬入大樓居住；第一屆管理委員李健秋兼財委，一直住於花蓮市，也非實際住於大樓之住戶；第一屆管理委員兼監委林懷玉，一直住於桃園市，房屋2戶亦一直空置未整理。此與謝家豪堅持主張非實際住於大樓之住戶不得擔任管理委員，豈非自相矛盾？當時推選謝家豪當主委豈非無效？到了103年3月8日第二屆管委會主委劉麗慧於上任擔任主委時，雖整理了房屋但卻用以出租，豈合於實際住於大樓之住戶？第二屆管理委員兼財委林應專人住在高雄，若不具擔任管理委員資格，所推選之第二任主委劉麗慧豈非無效？
7.花蓮縣政府104年9月18日函已依據公寓大廈管理條例第3條第8款規定，對謝家豪闡明林應專、天橪公司、天興公司即是「具區分所有權人身分之住戶」，而不得應謝家豪請求撤銷管委會核備。但何以被告仍堅持錯誤，於105年3月21日於自行召開之玉里星鑽大樓105年度區分所有權人臨時會議以林應專、天橪公司、天興公司俱非住戶，而「議決」不具擔任管理委員資格？
(三)本大樓已於105年3月7日新改選管理委員3人：主委林應專、財委天橪公司、監委天興公司，豈容被告再自行召開未通知原告，致原告全然不知情之會議，用以推選謝家豪為管委會主委。本件確認之訴，就會議有關資料，原告全然不知。依據民事訴訟法第342條至345條規定，應由謝家豪提交該次會議有關開會通知、會議時間、會議地點、議題、簽到、表決、公告與會議紀錄等資料。備位部分，原告是依民法56條第1項請求撤銷會議決議。
三、訴之聲明第二項(依公寓大廈管理條例第20條、管理規約第15條第3項、民法第184條第1項前段、第185條規定請求)：
(一)依公寓大廈管理條例第20條規定，前管委會主委劉麗慧有將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管委會之責，管委會拒絕移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。另劉麗慧於105年5月18日庭訊自認其已將管委會資料轉交謝家豪，並經謝家豪當庭確認。故原告就返還管委會所有物向劉麗慧、謝家豪請求。
(二)劉麗慧、謝家豪之侵權損害賠償責任：
1.林應專係因前主委劉麗慧於103年12月16日依規約第12條第4項第2款第2目遭罷免程序(由林應專4戶、劉生財3戶、吳湘華2戶連署罷免)喪失管理委員與主委身分後(花蓮縣政府104年3月13日函、103年12月16日罷免書)，而於104年3月22日區分所有權人會議，補選新管理委員，其後又經管理委員重新推選為現任管委會主委，並經花蓮縣政府完成報備。
2.原告再一次以本起訴狀為通知，請求劉麗慧應予移交管委會財務與事務資料。林應專於104年3月22日被選任為管委會主委後，即當場告知親自參加該區分所有權人會議的劉麗慧其應辦理移交。又於104年3月24日以存證信函，通知劉麗慧應於104年3月26日收到通知後7日內辦理移交，惟迄今仍拒不辦理移交。故就請求拒不移交之損害賠償部分，應得自104年4月3日起有移交義務，即自通知移交存證信函於104年3月26日送達，加計7日移交期間之104年4月3日起，得依民法184條第1項前段規定，請求侵權行為損害賠償。
3.請求懲罰性違約賠償金30萬元：本大樓管理規約第15條第3項規定：「管委會之移交責任：管委會之移交責任：公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額，管委會保管之文件及資產等，於管委會解職、離職或改組時移交新管理負責人或新管委會主委。未如期移交應先賠償懲罰性違約賠償金30萬元給新任管委會主委。另有損失尚得依法請求賠償。」。今劉麗慧拒絕移交，自得請求賠償懲罰性違約賠償金30萬元。
4.損害賠償每月10萬元：因劉麗慧應移交而拒不移交，致管委會無法動用公共基金，無文件得參酌以為行政事務，致行政工作無法運作而形同當機。加以本大樓係建商荒廢將近20年後(9層樓高建築，電梯破損不能使用)，始由大部分新屋主由法院拍賣購入，大樓亟待整修。但因劉麗慧擔任主委期間既荒廢整修工作，應予移交卻又拒絕移交，特別是拒絕移交公共基金，致本大樓無錢可動用整修大樓設備。地下室積水有一人身高，致無法停車，也因無錢可用而不能解決。又住戶管理費係繳入管委會帳戶，因存款簿為劉麗慧占有，住戶有否每月繳交管理費亦不能查證，其損失實難以估算。但於本事件原告以每月有10萬元之損失為請求基準，請求劉麗慧自應移交財務資料文件等之義務日104年4月3日起，應按月給付管委會10萬元及法定遲延利息。
(三)劉麗慧、張鎮武、謝家豪之施作大樓工程之共同侵權損害賠償責任：
1.劉麗慧於擔任主委期間之103年9月間，未經召開管委會議，即獨斷由其配偶張鎮武以主委身分自居，於本大樓施作一樓庭院地面更換工程與一樓圍牆工程，其共支用135,800元(該工程名稱與其支用金額資料均在劉麗慧手裡)。林應專並未口頭指示其施作工程。
2.大樓一樓庭院地面更換工程：該一樓庭院地面更換工程，並未經區分所有權人會議決議施作(大樓並無要施作此一工程)，劉麗慧亦未經召開管委會(管委會係採共議制度，非主委得獨裁制度)以報告工作內容，審核廠商報價，即擅斷施工。該一樓庭院地面原鋪設透水泥磚，但被更改為全面鋪設水泥，該工程是本大樓根本不必施作的工程，或者現階段不必施作之工程。劉麗慧所為加以施工更改，自是違法失職，損害全體住戶。
3.大樓一樓庭院圍牆工程：劉麗慧施作此部分工程雖有經區分所有權人會議議決通過，但其發包、估價、審核亦不曾召開管委會議審核議決已有失職。大樓一樓庭院圍牆工程雖曾經區分所有權人決議施作，但其工程施作內容，卻與原區分所有權人會議之決議不合，即本應於本大樓正前方，就占用大樓土地興建違建之住戶四戶之後面牆壁，退縮1尺，興建完整隔離之圍牆，以避免本大樓前方住戶得自其後門，隨時直接進入大樓庭院，並防止前方住戶到本大樓庭院「遛狗」(占用一事已於103年3月經花蓮縣玉里地政事務所測量證實，占用人除滿蓋其屋於其法定空地外，並進而占用本大樓庭院位置之土地)。惟劉麗慧卻於前方占用人建築物之後端之水泥地上興建圍牆，且對於該等占用本大樓土地之人之後門，仍予留下後門空檔，而仍可以自由進入本大樓庭院，致該圍牆不具圍牆之功能。此因劉麗慧之獨斷所造成之錯誤與損失，自應賠償管委會。
4.共同侵權責任：該2項圍牆與庭院地面更換工程之施作，係由主委劉麗慧之配偶張鎮武以主委身分自居為之。又謝家豪於其時，身為管委會監委，明知劉麗慧施作該2項工程並不合程序(未召開管委會議審核)，施作工程內容又不符，本應阻止卻未阻止，竟卻配合施工。甚且於工程完成應支付承包廠商款項時，本應經由管委會之財委審核(其時財委為林應專)，但於本大樓公共基金存款簿未辦理新任主委劉麗慧與財委林應專聯合用印情形下，竟配合使用謝家豪其於前擔任主委時之存款簿印章，跳過財委之監督、管理財務職權，直接以前管委會主委謝家豪之印章，配合前主委劉麗慧所持有之管委會印章，提領公共基金。故張鎮武、謝家豪應有合於民法第185條(共同侵權行為責任)之數人共同不法侵害他人之權利者，而應負連帶損害賠償責任。
5.劉麗慧拒絕移交是謝家豪與之共同造意並幫助劉麗慧拒絕移交，故謝家豪應連帶賠償懲罰性違約賠償金及損害賠償：
(1)於104年3月22日在玉里星鑽大樓一樓召開區分所有權人會議補選管理委員並改選管委會主委時，劉麗慧、謝家豪即共同主張，林應專因非住戶(即指本人應親自住在大樓之內)而不具合法管理委員身分，進而不能擔任管委會主委而為劉麗慧主張不必移交。惟劉麗慧、謝家豪此一主張與本大樓當時規約第12條第1項第1款：「管理委員選任之資格：管理委員須具區分所有權人身分之住戶任之。」規定不合，也與公寓大廈管理條例第3條第8款規定不合。
(2)劉麗慧、謝家豪共同主張，玉里星鑽大樓區分所有權人會議區分所權人應以所有權登記人「人頭數」為計算標準，而非公寓大廈管理條例所規定區分所有權數(房屋)為計算標準而認為議事無效(以本件當事人為例，林應專於本大樓有4戶，即有4個區分所有權人。謝家豪於本大樓只有1戶，即只有1個區分所有權人。此一被告主觀認識之錯誤，單從公寓大廈管理條例第27條規定，即得明辨。但經劉麗慧與謝家豪刻意曲解下竟主張林應專的4戶既登記在1個人名下，其就與謝家豪1戶登記在1個人名下「等值」而林應專與謝家豪相同，只是1個區分所有權人。)。該主張被告曾行文公寓大廈管理中央主管機關內政部營建署及地方主管機關縣政府建設處請求說明，但被告亦仍堅持此一錯誤，據之主張議決無效而以為拒絕移交理由。
(3)謝家豪於105年2月27日自行召開不合法之本大樓區分所有權人會議而自行推選為本大樓管委會主委而自劉麗慧處移交取得管委會之資料(105年3月16日謝家豪以管委會主委身分致函花蓮縣政府建築管理科)。故而原告應得依民法第185條對謝家豪主張連帶責任。
四、訴之聲明第三項(依民法第184條第1項前段、第185條規定請求)：
(一)林應專於玉里星鑽大樓擁有4戶房屋，分別在本大樓6樓有2戶，8樓、9樓各有1戶。該住宅大樓係由建商喬順開發股份有限公司於84年間興建，建設伊始，即因多種原因，特別是財務問題而管理不善，致大樓裡裡外外荒廢迄今至105年2月，前後已歷21年。由於該大樓電梯一直未曾使用並維修，而致電梯破損不堪使用，故該9層樓高之電梯大樓，其電梯自有迅予維修之必要。但劉麗慧於擔任主委期間既怠於處理電梯整修事務，其於104年4月3日起有應移交義務時起，卻不移交，致管委會之工作，因無法動用公共基金，且無文件得參酌以為行政事務而形同當機，使管委會無法使用公共基金以維修或更換電梯，並整理、維護大樓環境。大樓既是無電梯可用、地下室又積水1公尺半深、電氣設備毀壞、樓梯間無電無燈、環境破爛，卻又因前主委劉麗慧拒絕移交公共基金等，使致管委會行政工作當機而不能處理諸多問題，對林應專自有房屋不方便居住與使用之損害。
(二)林應專認為損害金額得以該房屋利用價值計算，此一請求應合於民法第216條第2項之所失利益規定，其所失利益金額得以參考該房屋之利用價值計算，其利用價值計算金額似應亦得起碼相當於租金金額以上。林應專共有4間房屋，每屋含公共設施共有43.78建坪，又各配有一平面車位，各該屋應有每月房屋得居住使用之價值至少1萬元，故4間屋每月共有4萬元之所失利益，於本訴訟林應專則先予部分請求12個月份之損害即48萬元。
五、101年2月4日制定版之本大樓管理規約，是本大樓管委會於101年2月4日申請設立時所制定，該規約第7條變革如下：
(一)101年2月4日制定版之管理規約第7條，是本大樓創設管委會時，由謝家豪主委、李健秋財委、林懷玉監委之管理委員3人，於101年2月間仿內政部營建署之範本所制定，該第7條第3項第3款規定「除第二款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」
(二)其後，當時謝家豪擔任管委會主委時，於102年4月20日區分所有權人會議(林應專當時只有1戶，有參加該次會議)，將第7條第3項第3款修正為「區分所有權人會議討論事項：決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」
(三)再於104年6月30日區分所有權人會議(主委林應專、財委天橪公司、監委謝家豪)修正第7條將「過半數」改為「半數以上」而為「區分所有權人會議討論事項：決議均應有區分所有權人半數以上及其區分所有權比例合計半數以上之出席，以出席人數半數以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計半數以上之同意行之。」
(四)105年3月7日主委林應專基於開會須有3人方可議事，故明文限制應有3戶(自然人或法人)以上出席才可開會。第7條第3項第3款修正為「區分所有權人會議討論事項：決議均應有區分所有權人3人以上及其區分所有權比例合計半數以上之出席，以出席人數半數以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計半數以上之同意行之。」
參、被告答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
一、被告辯詞則以：
(一)本大樓位於玉里鎮，為一棟16戶集合式住宅的電梯大樓，自謝家豪於100年10月法拍標得，隔年101年2月以3人共4戶克難的方式成立管委會並報府核備，第一屆主委謝家豪開始處理大樓事務，大樓自廢墟殘破不堪逐漸改善並為人知，也慢慢吸引在地住戶及投資客的注意，後續許多戶都經由法拍標得，截至第一屆任期結束103年3月也只有4戶入住，其餘幾乎都是外地投資客。大樓成立管委會前，大樓的狀況像廢墟鬼屋，發起管委會的4戶是少數，其他都把持在建商手中，若丟著房屋空在那的建商也算住戶並擔任管理委員，大樓不可能發展至今，住戶們成立管委會時的規約立約精神，管理委員便是要由當地住戶來擔任。所以當時規約起草由謝家豪(7F-1)、李健秋(7F-2)、林懷玉(5F-1、5F-2)，關於管理委員選用資格就特別設定為：須由具區分所有權人身分之「住戶」擔任。關於「住戶」的認定，不只單純為區分所有權人，我們在地住戶一致都認為必須要住在大樓或住在玉里鎮上附近，如3F-1劉麗慧、2F-1張品祥、2F-2林德明，房屋均修繕好且住在大樓，因此第三屆管委會改選本大樓住戶於105年2月27日召開第一次臨時會議，此次會議依法選出由在地住戶組成的管理委員：主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥。但因原告來函有異議，因此大樓住戶以同樣議題再次於105年3月21日召開(符合大樓規約規定，關於召開臨時會議，有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日)，此次開議及決議都有達到門檻，因此同樣是選出由在地住戶組成的管理委員：主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥，並公告於大樓玄關14日，於105年4月12日函文縣府核備，一切依法進行。以上兩次會議均屬臨時會議，為何會突然地召開此臨時會議呢？因為住戶們均收到林應專在高雄鳳山要召開區分所有權人會議的通知書，除了召開地點不合法規外(為何大樓所在地點在玉里，會議卻在鳳山開？)會議內容提案大多對大樓無益，因此在地住戶才會聯合起來，並共同寫了異議聲明書5份寄給林應專，而林應專於105年3月7日召開的會議也不合法，在地住戶都沒有參加的會議，區分所有權人數沒有過半的會議，怎麼會通過呢？
(二)原告一直引用公寓大廈管理條例關於「住戶」的定義，並表示他符合管理委員的被選任資格，但依本大樓規約規定，管理委員的被選任資格為：具有區分所有權的「住戶」，住戶和僅具區分所有權的意思是不同的，住戶是要住在當地或大樓裡，才能方便處理大樓事務，否則訂出這條規定就無意義，也喪失公寓大廈管理條例關於管委會管理大樓的精神。(若不住在當地，如何管理大樓？)大樓住戶於大樓召開會議，因屬重大臨時事件(原告要在高雄開會並議決多項議題，已影響住戶權益)，因此大樓住戶依法召開臨時會議，並將開會通知公告於大樓玄關，但為何不住在當地的李健秋(7F-2)及林懷玉(5F-1、5F-2)都知道大樓要開會，並且兩次會議都寫委託書給在地住戶開會，但林應專卻不知道呢？而且矛盾的是，若非林應專心裡有鬼，為何在104年3月22日的會議中，不顧所有住戶的反對，而把規約修改成：管理委員需具區分所有權人身份，原本規約所訂的「住戶」兩字卻不見了？而此次104年3月22日會議也都不合法，但原告卻不顧所有住戶的反對，而以多數9戶共8票霸道表決，有全程錄音檔為證。
(三)住戶的訴求如下：
1.依本大樓規約規定，主席必須為實際住戶，但林應專強行欲擔任會議主席。
2.依本大樓規約規定，管理委員的被選任資格為：具區分所有權的住戶，然林應專及兩家資產公司代表人皆不具有此資格，全體住戶及原告房屋未修繕照片可為證明；此照片之取得不是侵入民宅所取得，而是本人於100年底法拍購屋後，花了整整一年把大樓共16戶雇工打掃清理所拍得的，那時大樓殘破像廢墟，每一戶都清理出好幾個大黑色垃圾袋的鴿糞，有許多照片放置於本人設置的FB玉里星鑽大樓住戶社團內。
3.依本大樓規約規定，規約修改的門檻必須為開議及決議門檻須符合應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。然，當場並沒有達到決議門檻(只有8/13，未達3/4)，大樓住戶強烈表示規約修改無效，因未達決議門檻，然林應專還是霸道表決以多數通過。
4.本人也於104年7月27日函文兩封給縣府請予以撤銷該次當選及會議紀錄，然縣府卻忽略在地住戶聲音，並核備林應專該次會議紀錄。
5.舉凡以上，林應專挾多數票數不依管理規約規定3/4決議的門檻暴力表決，及縣府未察就核備所造成的疏失，實已侵害到所有住戶的權益。林應專自縣府核備為第二屆主委後，迄今對大樓毫無建設，所有公設還是損壞及未整修，並且極盡所能未經調解，就無端訴訟，但皆都以不起訴或駁回作結(臺灣花蓮地方法院檢察署104年度偵字第531號、3740號、3735號、3734號、3741號、臺灣高等法院花蓮分院檢察署104年度上聲議字第92號、103年度訴字第345號民事事件)，造成大樓住戶人心惶惶。
6.由實際住戶擔任的第三屆管委會迄今已完成大樓多項工程估價，舉凡電梯工程、地下室積水工程、消防設備工程及大門工程等，但一直無法找廠商施作，因為管委會在土地銀行的帳戶需要縣府第三屆的核備文才能准予提款，而縣府所核備的第三屆主委林應專，迄今還忙著向所有住戶提出告訴，無理索賠數十萬元，且無視大樓建設，地下室長年積水若有人溺斃誰該負責？電梯玻璃破碎掉落砸死人誰該負責？大門破損任何人都可隨意進入。以上，若縣府及縣府核備的主委林應專無法保障住戶的安全，到底誰可以保障在地住戶的生命財產安全呢？
(四)有資產公司背景、熟悉法律及司法運作的林應專，因為利慾薰心，覬覦大樓屋頂三家基地台優渥的收入，每月進帳公共基金約七萬多元，累積至目前已約290萬元存款，靠著不知何種手段取得之前建商人馬的房屋共9戶(第一屆管委會在謝家豪擔任主委任內曾委託林應專對建商提出侵占公共基金約七百萬元的訴訟，後來在104年3月22日會議後謝家豪向林應專提及此案後續如何，他回答說不跟你講，所以懷疑這居中有鬼，而本管委會也於105年3月9日重新向建商提起追回公共基金訴訟，地檢署已在偵辦中)，後來就以這9戶罷免第二屆管委會主委劉麗慧及謝家豪，然後再以多數暴力表決對大樓發展無益的諸多議題，包含修改許多對林應專有利的規約，以及以多數暴力要瓜分這筆公共基金(而縣府竟然准予同意，這不是縣府圖利外縣市資產管理公司、官商勾結嗎?)，並且無視規約規定的需具區分所有權的住戶身分才能擔任管理委員，又碰到縣府承辦人員-魏俊昇、施劉坤洋、林施群，多次行文告知縣府本大樓形同被資產公司綁架，大樓住戶生命財產將遭受嚴重威脅，竟還通過林應專於103年12月提的罷免案(未達罷免門檻且罷免理由諸多無理，也以不起訴作結)、核備林應專104年3月22日會議紀錄、核備林應專於105年3月7日第三屆主委的會議等，但住戶所代表的第二屆管委會並不承認林應專的管委會，然這一年來林應專對住戶提出訴訟不斷，讓住戶勞心奔波無法處理大樓事務，迄今住戶還要為了原告要索賠的民事訴訟出庭，極端無理，盼請法官明察，讓守法不玩弄法律的住戶能有個安居樂業的家園。
(五)被告就第二屆及第三屆主權之爭，以時間軸方式陳述如下：
1.103年3月8日至105年3月7日選出第二屆管委會主委劉麗慧、財委林應專、監委謝家豪。
2.103年12月31日財委林應專被職務罷免，縣府同意罷免林應專公文，主委劉麗慧、監委謝家豪聯合罷免財委林應專。
3.104年3月13日縣府函文林應專罷免主委及監委視為有效。林應專聯合劉生財、吳湘華共9戶共8票罷免主委劉麗慧、監委謝家豪(103年12月16日)。(然住戶都不認為罷免有效，因為未達到規約記載的罷免規定，管理委員的罷免應由被選任管理委員之選舉權人二分之一以上書面連署為之)。
4.104年3月22日區分所有權人會議，在地住戶均認為此次會議無效，因此第二屆主委仍是劉麗慧，資料根本無須移交。理由如下：
(1)程序不符-林應專非實際住戶，不得擔任主席(依規約第7條第1款規定-如召集人非大樓實際住戶，以實際住戶之其他委員優先任之)。
(2)林應專擁有的4戶均未整修及入住，為非住戶，所以無擔任管理委員的資格(依規約第12條第1款規定-管理委員須由具區分所有權人身分之住戶任之)。
(3)林應專所提多項規約修改部分，沒有達到決議門檻。依照規約決議門檻必須為3/4，可是當場只有8/13，所以規約修改無效(依規約第7條第3款規定-開議2/3及決議3/4門檻)，況且議題主張已違反大樓管理條例的立意，也違反本大樓管委會成立的目的。
(4)謝家豪於104年7月27日函文縣府撤銷該次會議紀錄。綜合以上，此次會議為無效。故第二屆主委劉麗慧任期至105年3月7日，並可參鈞院104年度訴字第198號民事判決。
5.104年3月25日第二屆主委劉麗慧函文縣府取得大樓最新規約。
6.104年3月31日劉麗慧行文至內政部營建署請示罷免案是否有效。
7.104年5月25日劉麗慧行文縣府，在司法未宣判前，不宜做任何核備案之裁示。
8.104年6月15日縣府來函暫緩核備案件說明。
9.104年6月30日區分所有權人會議(在地住戶無人參加，僅原告與兩家資產公司出席)：在地住戶堅持會議無效(林應專非實際住戶，無法擔任主席)。此會議中修改規約，因為未達開會門檻，故會議應為無效。(經查當時區分所有權人共有9人:林應專4戶、天興公司3戶、天橪公司2戶、林懷玉2戶、謝家豪1戶、李健秋1戶、張津碩1戶、張品祥1戶、劉麗慧1戶，須有6人(9人*2/3)及有效票11票(16票*2/3)始能開議修改規約，今只有3人共8票到場，沒有達到開議門檻，故此次會議修改規約應為無效之決議。
10.謝家豪於104年7月27日函文縣府撤銷該次會議紀錄。
11.104年7月14日縣府來函要第二屆主委劉麗慧移交給原告。
12.104年7月17日縣府核備林應專為第二屆主委，任期104年3月22日至105年3月7日。
13.104年7月27日謝家豪函文縣府撤銷林應專當選核備案。
14.104年7月27日謝家豪函文縣府撤銷兩次會議紀錄104年3月22日及104年6月30日。
15.104年9月18日縣府回函歉難同意撤銷林應專的第二屆管委會。
16.105年2月27日區分所有權人第一次臨時會議選出第三屆管委會。
17.105年3月16日玉鑽字001-函縣府林應專會議無效、本大樓住戶召開會議有效。
18.105年3月16日玉鑽字002-請縣府核備第三屆管委會。
19.105年3月21日區分所有權人第一次臨時會議(與104年2月27日同一議題再次召開)選出第三屆管委會。
20.105年3月22日玉鑽第003-請縣府詳查原告會議紀錄，再公允核備。
21.105年3月22日玉鑽第004-函文內政部營建署，請示公寓大廈管理條例。
22.105年3月30日玉鑽第006-行文監察院，請貴院詳查本大樓資產公司介入暴力表決，以維護當地住戶生命財產安全。兩家資產公司於103年12月共購得大樓5戶，當時兩家公司代表人都為林應專，後來天興公司代表人於104年2月9日變更為胡光華，天橪公司代表人於購屋後104年2月4日變更為王詅，顯示幕後操盤均為林應專，這兩家資產公司淪為林應專表決的白手套。
23.105年4月8日監察院回函，已函請縣府處理，若有私權爭執，宜經調解或司法程序解決。
24.105年4月12日玉鑽第005-檢陳3月21日會議紀錄，請縣府核備第三屆管委會。
25.105年4月12日玉鑽第007-函文消防局，檢送消防改善計畫書。
26.105年5月17日玉鑽第008-函文縣府，關於先前兩函請求核備文仍未回覆，請縣府依法核備。
27.105年5月20日玉鑽第009-行文正本給林應專，副本告知縣府，請林應專勿用管委會名義發文，以免觸法。
28.105年5月30日區分所有權人會議-因出席人數不夠，流會。
29.105年6月6日區分所有權人會議-重新修改規約。此會議為105年5月30日會議因流會，同樣議題再次召集，主要為再次確定規約，並把規約修改得更為嚴謹，例如：擔任管理委員的資格必須為實際住戶(房屋必須有修繕，並住在當地)、開會只能在大樓所在地開、開會公告必須在大樓玄關張貼、不得以網路公告等，且有制定惡鄰條款，來反制有心人貪圖私利而不配合建設大樓。
30.105年6月20日玉鑽第010-行文原告及縣府，請林應專勿用管委會名義發文，並請縣府核備本管委會。
31.105年7月4日玉鑽第011-行文縣府，撤銷林應專擔任主委核備函，並依法核備由實際住戶組成的管委會。
32.105年7月13日縣府來函-區分所有權人會議決議或規約規定，並不以縣市政府申請報備為要件。
33.105年7月21日玉鑽第012-為避免原告與本地住戶再次訴訟，本會已於105年6月6日召開臨時會，再次確定修改規約如會議紀錄，請雙方尊重法治，於民事庭審理第二屆及第三屆主權之爭及民事賠償案(即本案)中，宜靜待司法判決，勿再擴大訴訟，以免糾紛難處。
(六)被告及所有在地住戶(7F-1及5F-2謝家豪、2F-1張品祥、2F-2林德明、3F-1劉麗慧)及區分所有權人7F-1李健秋、5F-2林懷玉，均不認同林應專於105年3月7日在高雄鳳山開的區分所有權人會議，也都於會議前後寄發異議聲明書給林應專，表明不認同此次會議，該會議完全沒有在地住戶參加，且開會本得在大樓所在地玉里開，林應專於104年3月22日會議為無效會議，故該會議所議決如開會可在玉里以外的地點開及管理委員須具區分所有權身分均不成立。規約必須追溯到104年3月22日開會前的規約。林應專於諸次會議中所提諸多以私利為出發點的議題，整理如下：
1.林應專是兩家天興公司及天橪公司原負責人，所有後續會議與議題皆只有林應專一個人的聲音，這兩家資產管理公司只是林應專要達到更多表決票數的手套，如104年3月22日會議、104年6月30日會議、105年3月7日會議。
2.公共基金分配給其頂樓兩戶各10%(原告製作105年3月7日會議記錄，次先提撥20%給2個9樓頂樓各分配10%)。
3.反對地下室抽水，不顧公共安全(原告於104年6月30日會議中罔顧住戶生命安全，以8票議決為了節省電費，不抽地下室水。大樓位於湧泉區，地底湧泉不斷，若不抽水，萬一有人溺斃誰該負責？)
4.要求修改重要規約，如將擔任管理委員資格修改為具區分所有權身分而已(把住戶拿掉了，等同開了大門讓林應專及兩家資產公司可以擔任管理委員)、開會可在玉里鎮以外開、刪除管理委員喪失住戶身分者視同解任等(104年3月22日會議紀錄)。當初規約制定委員必須是區分所有權的住戶，立意的精神就是委員必須是要住在當地才能妥善處理大樓事務，若主委不住在當地，且住在遠在250公里遠的鳳山，大樓住戶已有前車之鑑，林應專根本無心大樓建設，想分基地台的公共基金，又想透過民事訴訟來告住戶無理索賠。
5.惡意誣陷主委不跟電梯公司簽約，藉機提告索賠(林應專罷免第二屆管委會主委劉麗慧及監委謝家豪)，而後又提民事賠償案，遭駁回。
6.林應專受第一屆管委會委託用大樓公共基金提告建商，又表明不願告訴其他區分所有權人案件狀態與結果。凡此惡行惡狀，不勝枚舉。
(七)所有在地住戶4戶(謝家豪、林德明、劉麗慧、張品祥)及區分所有權人7F-2李健秋及5F-1及5F-2林懷玉，以上共6人7戶，知悉大樓已被林應專以多數票綁架，因此才會共同召開臨時會，於105年3月21日依法選出由在地住戶組成的管委會三人，並報府核備。由在地住戶組成的管委會，積極任事處理大樓事務，而林應專一切皆為私利出發，又運用多數票數企圖修改規約並含混過關，規約豈可隨便修改，而是有門檻限制的，若修改規約過半就能修改，那原告與兩家資產管理公司自行表決也合法？林應專的開會議題主張已違反大樓管理條例的立意，也違反了本大樓管委會成立的目的。本大樓住戶為了驅除惡鄰-林應專及兩家資產管理公司，及維繫管委會的正常運作，也於105年6月6日臨時會中議決多項，把許多大樓重要事項再次確定開議門檻（2/3區分所有權人及比例）及議決門檻（3/4區分所有權人及比例門檻），包含：
1.基地台的收益金必須用於公共建設，不得以多數決進行分配。
2.管理委員被選任資格：必須具區分所有權的實際住戶(房屋必須要修繕及住在大樓或玉里當地，方能方便處理大樓事務)。
3.所有會議必須在大樓所在地玉里開，開會公告及會議紀錄必須公告於大樓玄關。
4.避免無端訴訟造成公共基金浪費，有關本大樓之任何訴訟，需經調解失敗，才能以調解不成立之證明提告，如未經管委會調解便私自提告，無關判決結果，告訴人需負擔訴訟費，防禦方由公共基金先為墊付的律師費。
5.主委、財委、監委喪失實際住戶資格者，視同解任。被告也提出所有由在地住戶組成的委員會，所發送的所有公文書001~012號，若被告如原告所述為偽造文書(原告於105年6~7月間又向地檢署提告被告偽造文書)，豈會從頭至尾已發了12份公文書而不自知？
(八)第二屆主委劉麗慧是純樸鄉民，由實際住戶擔任的第三屆管委會迄今已完成大樓多項工程估價，舉凡電梯工程、地下室積水工程、消防設備工程及大門工程等，但一直無法找廠商施作，因為管委會在土地銀行的帳戶需要縣府第三屆的核備文才能准予提款，而縣府所核備的第三屆主委林應專，迄今還忙著向所有住戶提出告訴，無理索賠數十萬元，且無視大樓建設，地下室長年積水，電梯玻璃破碎掉落砸死人誰該負責？大門破損任何人都可隨意進入。以上，若縣府及縣府核備的主委林應專無法保障住戶的安全，到底誰可以保障在地住戶的生命財產安全呢？林應專自稱主委的管委會迄今超過一年半，對大樓建設不聞不問，對住戶不斷興訟，皆以不起訴駁回，連第二屆管委會所有為社區所進行的工程，都被林應專找莫須有的罪名提告，林應專已成為本社區住戶公認的惡夢。
二、劉麗慧、張鎮武、張品祥並辯稱：
(一)原告所提第四項請求說張鎮武輔佐其妻劉麗慧去把一些大樓倒塌的事務找土木工程來修繕，也是林應專帶張鎮武和謝家豪到現場指示我們怎麼做，我們就照他的指示做也有一個承包商寫了估價單來，謝家豪把它貼在大樓網路公告，林應專也看過了說沒問題，就這樣工程做了二十幾天，人家要請款，因為林應專是財委，我們連絡他請他到土地銀行更改印鑑，因為林應專沒有辦法配合我們更改印鑑，土地銀行的戶名仍然是謝家豪，沒有更改過來，我們才請謝家豪先領錢去支付工程款，就這樣林應專一直告我們背信、偽造文書，地檢署都不起訴處分。林應專所述都不是事實，103年到現在他告了我們多少次，我們都有舉證，他說他在網路上沒有看到都不是事實，如果不是林應專帶著我們兩個(張鎮武、謝家豪)到現場指示我們去做，我們怎麼敢做，他說進門的花格子磚當初我進去的時候，草比人還要高，車子都無法進出，我中午還去除草，為了改善所以才去綁鋼筋、鋪水泥，都是林應專叫我們如何處理比較好就可以，後來他去地檢署告我們說我們把魚池封起來了，其實魚池我們完全沒有動，完全不是事實。
(二)原告請求移交的物品，除了竣工圖說以外，沒有竣工圖說這個東西，其餘物品，劉麗慧現在都交給謝家豪幫忙保管，因為劉麗慧的先生張鎮武目前住院，無暇保管這些物品等語資為抗辯。
肆、兩造不爭執之事實如下：
一、玉里星鑽大樓105年3月21日第二次區分所有權人會議資料如卷146至151頁(相同的資料還附在卷208至213頁、329至334頁)。
二、玉里星鑽大樓原始住戶規約如卷276至288頁(101年2月4日制定)。
伍、兩造協商爭點如下：
一、原告依民法第56條第2項規定，請求確認除張鎮武以外被告於105年3月21日之玉里星鑽大樓第二次區分所有權人會議無效及該次會議推選管委會主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥之決議無效，是否有理？
二、原告備位請求依民法第56條第1項規定，請求撤銷除張鎮武以外被告於105年3月21日之玉里星鑽大樓第二次區分所有權人會議推選管委會主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥之決議及該次會議其他決議，是否有理？
三、原告玉里星鑽大樓管委會依公寓大廈管理條例第20條、民法第184條第1項前段、第185條規定，請求如其訴之聲明第二項一、二(如卷165頁反面)，是否有理？
四、原告玉里星鑽大樓管委會依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求如其訴之聲明第二項三(卷166頁)，是否有理？
五、原告玉里星鑽大樓管委會依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求如其訴之聲明第二項四(卷166頁)，是否有理？
六、林應專依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求如其訴之聲明第三項一(卷166頁)，是否有理？茲審酌如下。
陸、本院之判斷：(兩造各自提出之事證均重覆多次提出，以下論述所援引之事證頁次僅就其一為標記，先予敘明)
一、就兩造協商爭點一、二方面：
(一)按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議若有瑕疵，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，應適用民法第56條社團法人總會決議之無效及撤銷規定認定其效力。即按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議；但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。民法第56條定有明文。惟區分所有權人會議如係由「無召集權人」所召集而召開，既非管委會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，其所為之決議當然自始完全無效，非撤銷決議之訴所得救濟。是依上說明，區分所有權人會議之瑕疵，可分為三種類型，效力各有不同：
1.會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程(即規約)時，不同意決議之區分所有權人(須未出席會議者，或雖出席會議，但當場對召集程序或決議方法表示異議)，得於決議後三個月內，訴請法院撤銷其決議。如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之區分所有權數合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法(最高法院63年台上字第965號判例參照)。如有上述情形，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，仍有效存在(最高法院96年台上字第235號判決意旨參照)。
2.會議決議內容違反法令或章程(規約)者，無效，得依法請求法院宣告決議無效(最高法院89年度台上字第1009號判決意旨可參)。
3.會議係由「無召集權人」所召集而召開，該會議既非公寓大廈管委會合法成立之意思機關，其所為之決議即屬當然無效，非法定應行撤銷之範疇。當事人得依法提起確認該會議決議無效之訴，以資救濟(最高法院98年度台上字第1692號、92年度台上字第2517號判決意旨可參)。
(二)林應專主張其為系爭大樓管委會之主委，任期自104年3月22日起至105年3月7日、105年3月8日起至107年3月7日止，固提出104年3月22日區分所有權人第一次臨時會開會會議紀錄、105年3月7日105年度第一次區分所有權人會議紀錄、花蓮縣政府105年6月22日函、公寓大廈管理組織報備證明、管委會公告等為憑(卷273、253、241、242、9、79頁)，惟為被告所否認，是本院應依職權探知林應專是否為系爭管委會之法定代理人。經查：
1.按公寓大廈管理條例第3條第12款規定，規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，是制定之規約既經區分所有權人會議決議，除內容有違反公寓大廈管理條例強制或禁止規定以外，區分所有權人自應共同遵守。系爭大樓定有住戶規約，原始住戶規約如卷276至288頁(101年2月4日制定)，為兩造所不爭，此住戶規約為花蓮縣政府104年3月25日函檢送予劉麗慧(卷276頁)，堪信屬實。
2.從兩造各自提出之事證可知，兩造爭執之起點，為103年12月16日林應專、劉生財、吳湘華連署罷免當時之管委會主委劉麗慧起(參卷254頁)，嗣後林應專、謝家豪各自召開區分所有權人會議主張為系爭管委會之合法代理人，林應專並對劉麗慧、謝家豪、張鎮武等人提起刑事告訴及各提起民事訴訟，爭訟至今；而在103年12月16日兩造爭執起點前，系爭大樓曾召開102年4月20日、103年3月8日區分所有權人會議(兩造對此兩次會議紀錄均未予爭執)修改規約第7條，102年4月20日會議記錄就規約之沿革並載「本大樓規約前於101年9月1日議決改採內政部範本，但因該範本不適用本大樓而議決再改回使用原管理規約」；就規約第7條之修改，102年4月20日會議記錄載「規約第7條第3項第3款刪除『其中並就除第2款第1目至第5目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之外，其餘』。以免本大樓區分所有權人會議開會人數不足而開不成會。」，103年3月8日會議記錄載「修訂大樓規約第7條第3項第3款：決議均應有區分所有權比例合計過半數之出席，再以其區分所有權合計過半數之同意行之」，有會議記錄可參(卷249、250、396頁)。是應認在103年12月16日林應專等人發起連署罷免當時之主委劉麗慧時，系爭大樓規約內容為原始規約(卷276至288頁)，然其中第7條第3項第3款已修正為「區分所有權人會議討論事項：
決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，再以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，及就第12條第3項之變更、增列第17條之1如卷396頁103年3月8日會議記錄所載，應堪確認。
3.依103年12月16日林應專等人連署罷免主委劉麗慧時有效之住戶規約第12條第4項(二)規定，「管理委員之罷免：1.主任委員及其他管理委員職務之罷免，應三分之二以上之管理委員書面連署為之，2.管理委員之罷免，應由被選任管理委員之選舉權人二分之一以上之書面連署為之。」(卷282頁)。劉麗慧是時為管委會主委，任期自103年3月8日起至105年3月7日止(此為兩造所不爭，並有卷267頁報備證明可參)，當時系爭管委會只有管理委員3人，即主委劉麗慧、財委林應專、監委謝家豪(卷269、270頁管委會罷免連署書、花蓮縣政府函載內容可參)，是如要罷免主委劉麗慧，依規約第12條第4項(二)1.規定，須有三分之二以上之管理委員書面連署為之，是時因林應專已於103年12月12日遭罷免其擔任財委之管理委員職務(卷269頁參照)，即應先依規約第12條第2項規定，進行管理委員出缺時之遞補程序，待補足管理委員人數後，始得依規約第12條第4項規定程序罷免主委劉麗慧，故林應專、劉生財、吳湘華連署罷免主委劉麗慧，顯與規約約定之程序不符，該罷免自不生效力，且罷免有效與否，悉依規約約定認定，花蓮縣政府104年3月13日函誤認罷免為有效(參卷255頁)，並不使罷免即生效力；退步言之，縱認劉麗慧雖為主委，亦為管理委員，然依規約第12條第4項(二)2.規定，管理委員之罷免，應由「被選任管理委員之選舉權人」二分之一以上之書面連署為之，而規約第12條第1項載「管理委員之選任，每一區分所有權僅有一個選舉與被選舉權」(卷281頁反面)，即每一個區分所有權有一個被選舉權，是時系爭大樓有16戶、7人(參卷51頁函說明三、記載)，16個區分所有權即被選舉權，但「被選任管理委員之選舉權『人』」為7人，依規約第12條第4項(二)2.，即應有7人之二分之一以上之書面連署即須有4人連署，始得依該條規定罷免管理委員劉麗慧，是林應專、劉生財、吳湘華之連署罷免(卷254頁)，亦與規約約定程序不合，罷免自不生效。故無論依規約第12條第4項(二)1或2規定，林應專等人罷免劉麗慧之程序，均不符合規約規定，罷免不生效力，劉麗慧仍是系爭管委會主委，任期至105年3月7日止(依規約第12條第4項(一)3.規定，管理委員自任期屆滿日起，視同解任。卷282頁參照)。
4.依系爭規約第6條約定(卷278頁反面至279頁)：「區分所有權人會議之召開，一、定期會議及臨時會議之召開：1.定期會議每年召開1次，2.有下列情形之一者，應召開臨時會議：(1)發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管委會請求者。(2)經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。二、召集人之產生方式：區分所有權人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第28條規定外，由具區分所有權人資格之管理負責人或管委會主委擔任；管理負責人或管委會主委不具區分所有權人資格時起，得由具區分所有權人資格之管理委員擔任之。前項無管理負責人或管委會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主委或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人無法產生時，以區分所有權人名冊依序輪流擔任。」第7條約定(卷279頁反面)：「區分所有權人會議之開議：一、區分所有權人會議之主席：會議主席產生之優先順序：(1)由召集人擔任。(2)如召集人非大樓實際住戶，以實際住戶之其他委員優先任之。」可見依前開規約規定，系爭大樓區分所有權人會議，無論係定期會議或臨時會議，均應以具區分所有權人資格之管委會主委擔任召集人並任會議主席，始屬有召集權人召集而召開之區分所有權人會議，如非如此，即屬「無召集權人」所召集而召開之會議。林應專等人於103年12月16日對主委劉麗慧之罷免無效，劉麗慧仍為系爭管委會合法之主委，既如前述，則劉麗慧仍為103年3月8日起至105年3月7日止之管委會主委，該段期間之區分所有權人會議，應以劉麗慧為召集權人及主席，始屬有召集權人召開之會議，惟原告所提104年3月22日區分所有權人第一次臨時會議、104年6月30日104年度第二次區分所有權人臨時會、105年3月7日105年度第一次區分所有權人會議，各以林應專天興公司、林應專、林應專為召集人(卷273、292、253頁)，顯屬由「無召集權人」所召集而召開之會議，即非公寓大廈管委會合法成立之意思機關，其所為之決議為當然無效，前揭會議之決議既屬無效，林應專即非系爭大樓管委會主委，會議中所為修改規約、公共基金用途等決議均全部無效；花蓮縣政府雖就林應專擔任主委為備查並發給報備證明，然該核備並無確認效力，報備證明亦僅為行政作業文件，業據花蓮縣政府函述甚詳(參卷362頁函)，故不因已經花蓮縣政府備查而認林應專擔任管委會主委之決議為有效。
(三)劉麗慧主委之任期至105年3月7日止，依規約第12條第4項(一)3.規定，其管理委員任期屆滿日起，視同解任(卷282頁)，故自105年3月8日起，系爭管委會並無主委。張鎮武以外其餘被告6人於105年3月21日以謝家豪發起擔任召集人(徵得劉麗慧、張品祥、林懷玉、林德明、李健秋同意)，於當日晚上8時在玉里火車站對面瓦拉米客棧召開區分所有權人臨時會議，出席之區分所有權人為謝家豪、劉麗慧、張品祥、林德明4人，含有代理權者共有7戶(林懷玉委任謝家豪、李健秋委任張品祥)，會議決議為1.確認林應專、天興公司、天橪公司不具管理委員資格。2.改選第三屆管理委員選出主委謝家豪、財委林德明、監委張品祥。3.確認大樓公共基金用途如規約第18條第3目，以建設大樓為先，現階段不談分配。4.基地台簽約若有住戶反對者，須在合約到期前2個月提出，若未在期限內提出後又反對者，須自行負擔違約金及拆除所需費用，但若頂樓2戶同意，只要有任一住戶反對，就可請求移除。5.林應專發動之訴訟由其自行支付訴訟費用，被林應專告的住戶訴訟費由管委會公共基金支付，對於林應專發動的不當訴訟，在地住戶委由律師全權處理，所需費用由管委會公共基金支付；爾後住戶間糾紛宜先內部溝通調解，不宜訴訟，依規約第25條爭議事件處理，先送調解委員會調解，調解不成再行訴訟。6.第二任主委劉麗慧墊付的大樓支出如監視器、抽水馬達等，均為住戶先前決議修繕及建設事項，應儘快提領給她；若有其他因決議而先墊付的款項，請檢附相關收據證明，再向管委會請領。7.第一屆管委會委託林應專打民刑事訴訟索回基地台前後租金約700萬元，第一審訴訟費用約10萬元，後續情形應請林應專提出報告，若無，聘請律師追回建商侵占大樓的公共基金，費用由管委會公共基金支付。8.因地下室長期積水，而在104年6月30日會議決議不抽水，恐影響大樓安全，請管委會妥處，儘快聘請專業人士來協助勘查大樓結構是否安全。9.大樓建設開始動工，電梯、地下室積水、大門、消防設備、樓梯照明等儘速進行。(卷146至151頁簽到簿、會議紀錄、委託書參照)。
原告先位主張前開會議有決議內容違反法令或規約或無召集權人召集，備位主張該會議召集程序或決議方法違反法令或規約而訴請撤銷決議，本院認為：
1.按有瑕疵之決議如非當然無效，而僅得訴請法院撤銷，應以何人為撤銷訴訟之被告？臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第1號認：應以管委會為被告，理由略以：(1)倘須以全體區分所有權人為被告，因公寓大廈之區分所有權人動輒數十人，甚或數百人，此於審判實務將生重大困擾，亦無實益。(2)依公寓大廈管理條例第34條第1項第7款之規定，區分所有權人會議決議事項之執行既屬管委會之權限，在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管委會作為撤銷訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則。另最高法院97年度台上字第2347號判決理由謂「按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管委會執行，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文，是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議或確認區分所有權人會議決議無效時，應以管委會為被告或全體區分所有權人為被告，始為適格。」惟就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為正當當事人，本件系爭大樓管委會之組成，為兩造爭執之所在(林應專主張其為管委會主委，天橪公司／王詅為財委，天興公司／胡光華為監委，卷79頁公告參照；被告辯稱謝家豪為主委、林德明為財委、張品祥為監委，如前105年3月21日會議記錄)，而前開105年3月21日會議係由除張鎮武以外之被告6人召開進行決議，林應專為系爭大樓區分所有權人，否認有收到該會議之通知或知悉公告情事(原告準備書四狀請求謝家豪提出該會議資料，參卷397頁)，且參卷內事證，天興公司與天橪公司應與林應專利害關係一致，亦未參與該會議，並無因其等公司亦為區分所有權人，而將之列為被告之必要。是林應專以除張鎮武以外之被告6人為對象以確認該會議決議之效力，即得以解決該會議決議有無瑕疵發生之爭執，故應認林應專以劉麗慧、謝家豪、張品祥、林懷玉、林德明、李健秋為被告就前開會議決議效力訴請本院認定有無瑕疵，無當事人即為適格。
2.依公寓大廈管理條例第3條用辭定義規定「二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」，系爭大樓規約第12條第1項規定「管理委員選任之資格及其限制：(一)管理委員選任之資格，管理委員須由具區分所有權人身分之住戶任之。」(卷281頁反面）；被告固辯稱成立管委會時的規約立約精神，管理委員便是要由「當地」住戶來擔任、規約具有區分所有權的「住戶」不只單純為區分所有權人還必須要住在大樓或住在玉里鎮上附近，因而認林應專、天興公司、天橪公司均不具有管理委員之資格云云，並於前開105年3月21日之會議中決議「確認林應專與天興公司、天橪公司不具管理委員資格」，惟綜觀系爭大樓規約12條第1項就管理委員選任資格規定必須「具區分所有權人身分之住戶」任之，該「住戶」之涵義及解釋，應以公寓大廈管理條例第3條第8款規定為據，即系爭規約限制須「區分所有權人」方能擔任管理委員，至於承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，如非區分所有權人，即無擔任管理委員之資格，而非如被告所稱限於住在該大樓或玉里鎮附近之區分所有權人始足當之。故105年3月21日會議第1項決議「確認林應專與天興公司、天橪公司不具管理委員資格」，違反公寓大廈管理條例前開規定，亦與規約約定意旨不符，此項決議違反法令及規約，依民法第56條第2項規定，自屬無效。此外，前揭105年3月21日會議決議2至9項，並無何違反法令或規約情事，並非無效。
3.系爭規約第6條規定區分所有權人會議之召開類型及召集人如前所述(參前述陸、一、(二)4.)，105年3月21日前開會議召開時，系爭大樓管委會主委劉麗慧之任期已經屆至而當然解任，且尚未選出新一任主委，屬無管委會、無區分所有權人擔任管委會主委之情形，得由區分所有權人互推一人為召集人(卷279頁規約第6條第2項參照)，而參與該會議之劉麗慧、謝家豪、張品祥、林懷玉、林德明、李健秋同意由發起人謝家豪擔任召集人及會議主席(卷147頁會議紀錄參照)，且其6人及區分所有權比例均逾五分之一，符合規約第6條第1項2.( 2)規定得召開臨時會議及有權召集之規定，謝家豪即屬有召集權人，而非「無召集權人」召集召開之會議。故林應專主張該會議為「無召集權人」召集之會議云云，難認有理。故林應專請求確認該會議決議第1項為無效，核屬有據，其餘決議既非無效，即應就林應專備位請求有無民法第56條第1項得撤銷事由為審酌。
4.就林應專備位請求方面，前開105年3月21日區分所有權人臨時會議，僅有出席人數6人、區分所有權數7戶為決議，所為決議方法顯然違反系爭規約第7條第3項第3款「決議均應有區分所有權比例合計過半數之出席」之規定(參前述陸、一、(二)2.及卷396頁)，即出席者之區分所有權比例未過半數(僅有7／16)，屬決議方法違反規約，未出席會議之區分所有權人林應專於決議後3個月內之105年5月27日訴請本院撤銷該決議(卷165頁追加聲請狀參照)，依民法第56條第1項規定，即屬有理，經撤銷後，謝家豪亦不具系爭大樓管委會主委資格。
(四)綜上所述，本院得出結論如下：
1.林應專等三人於103年12月16日連署罷免當時之主委劉麗慧之程序，與規約第12條第4項(二)規定不符，其罷免不生效力。
2.劉麗慧仍為管委會之主委，任期至105年3月7日止，任期屆滿時當然解任。
3.在劉麗慧任期期間，林應專於104年3月22日區分所有權人第一次臨時會議、104年6月30日104年度第二次區分所有權人臨時會、105年3月7日105年度第一次區分所有權人會議(卷
273、292、253頁)，均屬由「無召集權人」所召集而召開之會議，與105年2月17日管委會會議(卷60頁)所為決議均屬無效，故林應專現非系爭管委會之主委。
4.謝家豪於105年3月21日召開之區分所有權人會議，就決議第1項「確認林應專、天興公司、天橪公司不具管理委員資格」(卷147頁)，與公寓大廈管理條例第3條第8款、規約第12條第1項規定不符，違反法令及規約，依民法第56條第2項規定係屬無效(如主文第1項所示)。
5.前開105年3月21日會議，謝家豪係有權召集之人，然該會議決議方法違反規約第7條第3項第3款規定，未有區分所有權比例合計過半數之出席，林應專依民法第56條第1項規定訴請本院撤銷，應予准許(如主文第2項所示)。
二、就兩造協商爭點三、四、五方面：
(一)按公寓大廈管理條例第20條規定「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」惟林應專非系爭大樓管委會主委，已如前述，其自無權以管委會法定代理人資格依前述規定請求前任主委劉麗慧、現保管人謝家豪返還管委會印章等物品。
(二)系爭大樓管委會請求劉麗慧、謝家豪連帶給付懲罰性違約金，係依104年6月30日區分所有權人會議修改規約之決議(參卷292頁會議紀錄六、(四))，然該會議決議無效，且林應專非管委會之法定代理人，無權以管委會名義為請求，均如前述。
(三)劉麗慧為管委會原主委，負責保管管委會印章、存簿等物品，而目前系爭管委會尚未有合法之主委產生，是其繼續保有及委託謝家豪保管前項物品，難認屬故意或過失不法侵害之侵權行為，且難認管委會因此受有何損害。故管委會請求劉麗慧、謝家豪返還管委會物品、請求劉麗慧、謝家豪連帶給付懲罰性違約金30萬元及按月給付10萬元、請求劉麗慧、張鎮武、謝家豪連帶給付135,800元，均屬無據。
三、就兩造協商爭點六方面：按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院100年度台上字第328號判決意旨可資參考)。林應專主張其在系爭大樓有4戶房屋，然因多種原因，大樓荒廢迄今至105年2月，電梯一直未曾使用及維修，因劉麗慧擔任主委期間怠於處理電梯整修事務，並拒絕移交管委會物品，使管委會無法使用公共基金維修電梯並整理大樓環境，大樓無電梯可用、地下室積水1公尺半深、電氣設備毀壞、樓梯間無電無燈，致林應專受有房屋不方便居住使用之損害云云，固提出所有權狀等為憑(卷13)，惟查：
1.林應專並非系爭管委會之主委，其無以管委會主委身分請求前任主委劉麗慧移交其訴之聲明第2項所示物品之權。
2.劉麗慧及其前任主委謝家豪擔任主委期間，有對大樓進行改善，此可參102年4月20日區分所有權人會議(卷249頁)記載：「大樓供電問題及各戶恢復送電。排除地下室積水。開徵大樓臨時管理費，每戶先收公共基金10萬元以支付大樓前期工程款及其他公共事項。委由管委會統一辦理安裝監視器事項。公布管委會收支。將基地台移至屋頂以增加大樓收入，用來整修大樓。修復電梯。」及103年3月8日會議紀錄(卷396頁)記載：「大樓已恢復供電，但每戶的電表均需重新安裝。排除地下室積水問題，請管委會尋覓適合廠商施作，先完成湧泉水的自動開關(頂樓及地下室)。」原告亦自承劉麗慧有「施作一樓庭院地面更換工程與一樓圍牆工程」，原告固稱所施作之工程乃未召開管委會議即逕予施作云云，然就此並未舉證實說，難認可採。劉麗慧既為當時之管委會主委，負責執行公寓大廈管理條例第36條規定事項(卷282頁反面規約記載參照)，其所為前開工程施作核屬該條例第36條所載職務即共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，難謂全然未整理大樓環境。
3.林應專自103年12月16日連署罷免前主委劉麗慧起迄今，對劉麗慧、謝家豪、張鎮武提出諸多刑事背信、業務侵占、偽造文書、竊佔、毀損、妨害電腦使用、恐嚇等告訴及民事事件，均經檢察官為不起訴處分及本院判決駁回其請求，案號各為本院103年度訴字第345號請求移交帳冊之民事事件、臺灣花蓮地方法院檢察署104年度偵字第3740號、3735號、3734號、3741號、531號、2111號、2556號、3736號、臺灣高等法院花蓮分院檢察署104年度上聲議字第92號、167、69、70、71、72號案件，有民事判決、不起訴處分書等可參(卷28至47、88至90、135至140頁)；劉麗慧(張鎮武為其夫)、謝家豪除為系爭大樓區分所有權人，曾擔任管委會主委外，各自尚有工作(參卷25頁答辯狀載)及家庭，林應專前述大量對其三人提告之行為，當使其等疲於奔命，自無從再將心力用於系爭大樓之管理事務，且從林應專提起之前開民刑事訴訟均經檢察官不起訴處分確定及本院駁回觀之，其所提告訴及訴訟均非有理，其以頻繁之訴訟手段對劉麗慧、張鎮武及謝家豪，縱使劉麗慧因此無法在家務及自身工作之餘盡其擔任系爭大樓主委之職，亦屬林應專不當訴訟行為所致，且不構成故意或過失不法侵害之侵權行為，林應專自無從以劉麗慧、謝家豪懈怠職務為由請求其等負連帶賠償責任。
柒、從而，林應專依民法第56條第1、2項規定請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予駁回，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本判決林應專勝訴部分無從宣告假執行，其餘敗訴部分假執行之聲請已無依據，故應駁回原告假執行之聲請。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 105 年 10 月 7 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 10 月 7 日
書記官 陳柏志