臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第75號原 告 黃玉芳
張秀芬共 同訴訟代理人 李文平律師被 告 王怡方訴訟代理人 余道明律師被 告 百川房屋仲介有限公司法定代理人 韋永程上列當事人間請求給付定金事件，本院於民國105年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王怡方應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國104年10月18日起至清償日止按年息5%計算之利息。
被告百川房屋仲介有限公司應將付款人為臺灣土地銀行大甲分行支票，票面金額新臺幣壹佰伍拾萬元，發票日為民國104年6月10日，發票人為王怡方，支票號碼BVB0000000號之支票一紙交付給原告。
訴訟費用由被告王怡方負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。
但被告王怡方如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾萬供擔保後，得假執行。
事 實
一、原告主張略以：其前將所有坐落花蓮市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），委託被告百川房屋仲介有限公司（下稱百川公司）銷售，經被告王怡方簽署不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書）表示願以每坪新臺幣（下同）4萬元，總價2,400萬元之代價購買系爭土地，嗣經百川公司協調，雙方最後合意以每坪41,000元，總價2,460萬元達成買賣交易，被告王怡方並簽發面額50萬元之本票（下稱系爭本票）委託仲介人員交由原告作為訂金收受，因交易金額總價較高，原告乃要求訂金應增加為200萬元，以免任一方任意違約，經百川公司人員轉達被告亦同意增加訂金，被告王怡方乃再簽發面額150萬元指名支付原告黃玉芳之禁背支票乙張（下稱系爭支票），亦經原告收受無訛。因雙方約定於民國104年6月10日簽立買賣契約，故該支票發票日亦填載104年6月10日，是雙方均受此定金契約拘束，如原告不賣，應賠付被告200萬元，如被告不買，則其所支付200萬元定金應由原告沒收，因為當時票據未到期，且有履約專戶，所以暫由被告百川公司保管。詎料，被告竟違約未於104年6月10日出面簽訂買賣契約，幾經催告，均置之不理，原告爰依法及契約解除本件不動產買賣意願書，並依系爭買賣意願書第4條約定沒收買方所繳付之定金200萬元。本案被告王怡方依約給付之200萬元定金，其中50萬元開立本票擔保支付，是被告王怡方自應給付原告50萬元，另150萬元則由被告王怡方簽發系爭支票交由被告百川公司保管中，被告王怡方既違約不買，被告百川公司交付系爭支票予原告之條件即屬成就，而應交予原告，自無疑義。並聲明：⒈被告王怡方應給付原告50萬元，及自民國104年10月18日起至清償日止按年息5%計算之利息；⒉被告百川公司應將系爭支票交付給原告，⒊訴訟費用由被告負擔，⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告王怡方辯以：伊於104年5月3日經訴外人即被告百川公
司員工王敏華介紹系爭土地要出售，然王敏華當時並未告知伊有關系爭土地四週鄰近土地之實際交易價格，經王敏華不斷遊說被告以每坪4萬元、總價2,400萬元價格購買，伊乃於並於104年5月7日下午將系爭買賣意願書傳真予被告百川公司，並簽發系爭本票作為斡旋金，與系爭買賣意願書正本於同日或翌日郵寄予王敏華，顯未有三天以上之契約審閱期間，應不生拘束被告之效力。又被告事後上網查詢實價登錄資料，發現每坪4萬元之單價顯然高於市場行情，即向王敏華表示不同意購買，且無意簽署買賣契約書，並要求退回50萬元之本票，然而，王敏華即向被告表示可重新再出價，並希望被告再開立150萬元之支票，作為重新議價之斡旋金，以表誠意，並於104年5月15日再次以傳真方式傳予伊新的不動產買賣意願書（下稱第2份買賣意願書），惟其上記載總價款為2,160萬元，伊認為高於市場行情而未簽名寄回；苟如原告所述該150萬元係增加之訂金，為何未交由原告收執？為何王敏華仍於5月15日又傳真另一份降低購買金額之不動產買賣意願書予被告？是原告之主張要與事實有違。又系爭買賣意願書上載明被告出價係2,400萬元，而原告黃玉芳簽名處則記載「黃玉芳，貳仟肆佰陸拾萬元，104.5.13」，顯非被告出價之價格，則雙方顯未就價金達成一致之合意，於此情形下，被告百川公司焉得將系爭本票視同定金交予原告簽收？原告又有何權利主張沒收價金？並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行；訴訟費用由原告等負擔。
㈡被告百川公司則以：會依法院判決結果交付系爭支票等語。
三、本院之判斷原告主張被告向其洽購系爭土地，詎被告竟拒絕簽訂買賣契約乙情，業據提出系爭買賣意願書、系爭支票、系爭本票、存證信函及系爭土地一般委託銷售契約書等件影本為證（卷8-14、114-114頁背面），且為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張依系爭買賣意願書第4條之約定及民法第249條第3款之規定請求被告王怡方給付50萬元及利息，暨請求被告百川公司將系爭支票交付原告等，則為被告王怡方所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：
㈠被告王怡方答辯系爭買賣意願書違反審閱期間規定，不生拘束被告之效力云云，並無理由：
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1有所明文。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。上開規定之立法理由係在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。經查，系爭買賣意願書被告百川公司預定用於同類契約條款而訂定之契約，性質上屬定型化契約。觀諸系爭買賣契約書首頁第1行以下記載：「依內政部公告，買方簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。買方業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。買方簽名：王怡方。」被告王怡方自承其於其上「√」處簽名（卷第90頁），復有該買賣意願書附卷可稽（卷第9、93頁），自堪認定其拋棄審閱期間之權利，是其辯稱未有3日以上之合理審閱期間，該買賣意願書不生拘束之效力云云，即不足取。
㈡被告王怡方辯稱其與原告未就價金達成一致之合意，亦無理由：
按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第249條第2款定有明文。又斡旋金轉為定金後因可歸責於買方事由致無法簽訂買賣契約，定金由賣方沒收，系爭買賣意願書第4條前段亦有約定。本件原告主張被告王怡方違約拒絕簽訂買賣契約，具可歸責之事由，為被告王怡方所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈被告王怡方先於104年6月5日以金門郵局89號存證信函表示
：「…本人於104年5月14日經王敏華遊說再寄系爭支票（予王敏華）代為管理，待日後與地主簽立不動產買賣契約書時，作為訂金與簽約金…然於104年5月15日王敏華要求本人將系爭支票轉為斡旋之用，傳遞第2份買賣意願書要求本人用印簽名，本人不同意等語」（卷第48頁），則系爭支票看似簽發於記載價金2,160萬元之第2份買賣意願書之前，並待日後與地主簽立不動產買賣契約書時，始作為訂金與簽約金之用，亦即簽發系爭支票當時並非作為價金2,160萬元斡旋之用；惟其復於104年8月31日以新興郵局877號存證信函主張：「…不同意系爭買賣意願書之內容，王敏華即向本人表示可重新出價，再於104年5月15日傳真第2份總價2,160萬元之買賣意願書，並要本人再開立系爭支票做為重新議價之斡旋金，本人雖同意先行開立系爭支票寄予王敏華保管，惟並未簽立第2份買賣意願書等語」（卷第42-43頁），系爭支票又看似簽發於第2份買賣意願書之後，以作為價金2,160萬元斡旋之用，則系爭支票簽發之目的究係作為價金2,160萬元斡旋之用？抑或係待日後與地主簽立不動產買賣契約書時，作為訂金與簽約金之用？被告王怡方就寄發系爭支票與收受第2份買賣意願書之時間先後順序及簽發系爭支票之目的，前後陳述不一，交代不清，其所辯已非無疑。
⒉參以被告王怡方前以104年12月11日陳報狀自陳：經王敏華
介紹系爭土地要出售，說此農地位在重劃區，未來會都市更新，有增值的空間值得投資，每坪售價4萬1仟元（坪數600坪，總價2,460萬元）…5月6日旅遊結束離開花蓮後，5月7日收到王敏華傳真系爭買賣意願書，便開立系爭本票等語（卷第32頁）。是原告主張被告王怡方已同意以每坪4萬1千元，總價2,460萬元之代價購買系爭土地等語，堪以認定。
⒊佐以證人即被告百川公司法定代理人韋永程結證稱：「104
年5月7日我們收到系爭買賣意願書，本來被告王怡方出價每坪4萬，賣方不肯，後來加到4萬1，雙方達成協議，系爭本票交給原告黃先生帶走，但他表示定金只有50萬太少，而王怡方急著買這塊地，我們跟她溝通請她再補150萬元支票，將訂金湊成200萬，我們收到150萬元支票後，就打個電話給地主，通知他6月10日要簽約，並告知訂金共有200萬…第二天王敏華告知我被告王怡方表示因該區時價登錄每坪只有3萬多的成交價，所以不想買，王敏華就電詢被告王怡方是否同意每坪3萬5千元、3萬6千元的價格購買，所以才有第2份買賣意願書，後來王敏華去請賣方降價，賣方不同意」等語（卷第104頁背面）；證人王敏華亦證稱：「被告清楚知道如果賣方同意賣，本票轉作訂金，如果違約不買，要賠償50萬，因為我電話中跟她確定有轉訂金，依照她要的價錢，我LINE有紀錄王怡方願意接受轉訂金，還跟我說謝謝…賣方說這筆交易是兩千多萬的金額，50萬元太少，所以我又請王怡方再付150萬元的訂金給賣方，但王怡方跟我說她要直接匯入賣方戶頭，我告訴她說不能這樣，要匯也是要匯入我們公司的戶頭，後來王怡方告訴我她要開支票，問我賣方的姓名，我給她賣方黃玉芳的大名，她就開受款人為黃玉芳的支票，寄來公司…本件成交價每坪4萬1千元，600坪，總共2,460萬…有提供附近成交行情給被告王怡方，當時附近行情均價是4萬左右…王怡方寄給我150萬元的支票，知道這是訂金，我電話有跟她說不買的話訂金會沒收，相等的，如果賣方不賣，也要賠給王怡方相當的金額…是收到150萬元後，被告王怡方來電表示買貴了不想買，我才傳第2份買賣意願書給她…」等語（卷第106頁背面-109頁）。是原告主張被告王怡方原本出價每坪4萬，故系爭買賣意願書第1條方記載總價為2,400萬元，後來加到4萬1仟元，雙方達成協議，並同意將系爭本票及支票轉作定金等情，堪已認定。試問，若未達成總價2,460萬元之合意，豈會同意將本係斡旋金之系爭本票轉為定金並交由原告收執之理？又豈會再簽發系爭支票寄交被告百川公司保管之理？應認被告王怡方已同意以每坪4萬1千元，總價2,460萬元之代價購買系爭土地。是本件原告主張被告王怡方同意以每坪4萬1千元，總價2,460萬元之代價購買系爭土地，但因定金只有50萬太少，被告王怡方乃於104年5月14日簽發並寄出系爭支票，以將訂金累計為200萬元等情，堪信為真實。
㈢綜上，原告主張係被告王怡方無理由拒絕履約，自為可採，
系爭買賣意願書之不能履行自堪認可歸責於之被告，原告依民法第249條第2款之規定及系爭買賣意願書第4條前段之約定主張沒收定金200萬元，洵屬有據。又本件原告前於104年6月24日以花蓮府前路郵局第143號存證信函催告被告王怡方於函到後7日內履約，逾期不理即解除系爭買賣意願書並沒收定金，被告王怡方於104年6月25日收受等情，業據原告提出上開存證信函及郵件回執影本可憑（卷11-14頁），則原告請求被告王怡方給付50萬元及自104年10月18日起至清償日止按年息5%計算之利息，及被告百川公司應將系爭支票交付原告等，洵屬有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
五、原告及被告王怡方均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、訴訟費用負擔之依據：本件訴訟係因被告王怡方違約不買系爭土地所致，與其餘被告無關，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書之規定，命由被告王怡方單獨負擔本件訴訟費用。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5 」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
法院書記官 郭怡君