臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第84號原 告 蔡耀德共 同 許正次律師訴訟代理人 林之翔律師
李韋辰律師被 告 鄭玄子被 告 劉錫合共 同訴訟代理人 余道明律師上列當事人間減少價金等事件，本院判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：
1.被告等應連帶給付原告新台幣（下同）2,565,000元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
2.訴訟費用由被告等負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：原告於民國（下同）104年5月26日，向被告以3,781萬元購買被告所有之花蓮縣○○市○○段○○○○○號土地應有部份48800分之9300、48800分之7200及花蓮縣○○市○○路○○○號、393號之建物（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭房地之狀況為整棟建物，建物一樓於買受前係以鐵捲門與馬路及其他公共空間隔離，並由系爭房屋原始起造人陳信丞代理被告帶看。原告於104年6月19日將所有款項交付完畢，直到同年11月24日收受花蓮縣政府「違章拆除時間通知書」後，才發現被告早於同年5月4日即收受花蓮市公所檢送之違章建築查報單，於簽約當時刻意掩飾系爭房地含供公共使用之騎樓之事實，並以誤導以及隱匿花蓮市公所通知違建等重大交易資訊之方式，讓原告相信系爭房地一樓鐵捲門以內之空間皆為原告得自由使用並作為店面，使原告進而以高價購買系爭房地。因此，被告應就系爭房地價值之減少負瑕疵擔保責任，另就原告尚需支付拆除違建及回復原狀之費用共計380,000元，就此所受之損害額外支出費用，出賣人即被告自應依民法第227條第2項加害給付之規定。且被告等刻意掩飾系爭房地含供公共使用之騎樓，以及隱匿花蓮市公所通知違建等重大交易資訊之方式，逕將系爭房地售予原告，已該當民法第184條第1項後段，故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告之侵權行為，就原告所受之損失，被告等除應負侵權行為損害賠償責任外，並應依民法第185條第1項規定負連帶之責。
2.系爭房地一樓騎樓外推作為店面使用二十餘年，此有相關商業登記資料、店面照片可稽。依通常交易之觀念，買受人自得期待系爭房地一樓得作為店面使用，且依被告及其代理人陳信丞刻意拉下鐵捲門、內部鋪設地磚等外觀，一般人不能察知一樓範圍屬公共使用之空間，自有契約預定效用之瑕疵。且就系爭房地之價值而言，一樓若僅有14餘平方公尺得作為廁所使用，則減少價值達218萬5千元，此亦有陳榮孝估價師出具之LC0000000 不動產估價報告書可稽，而一般人依該地市價，即不可能在一樓無法作為店面使用之客觀情形下，以3,781 萬元之鉅額價金購買，被告所出賣之系爭房地當屬瑕疵之物。又系爭房地之原始起造人為陳信丞亦為被告締約之代理人，對一樓究竟是否能夠合法開設店面或業經主管機關函知拆除，自然知之甚詳，然就系爭房地之重要狀況並未告知，使原告給付遠超過系爭房地標的之價金，自應援引誠實信用之法理，負瑕疵擔保責任。故系爭房地有價值減少、減少其通常效用、契約預定效用之瑕疵，被告應依民法第354條第1項負瑕疵擔保責任，原告主張依上開不動產估價報告書、民法第359條之規定，請求減價218萬5千元，被告收取之價金即無法律上之理由，原告亦依不當得利之規定請求返還。
3.綜上所述，兩造於簽訂系爭買賣契約時，系爭房地一樓得作為店面使用20餘年，且外觀上被告以鐵卷門與道路及鄰路隔絕，被告故意不告知有遭通報違建之公函，致原告陷於錯誤而購買。而上開違建情形使房屋減少價值及減少通常效用，被告即負物之瑕疵擔保責任，原告得主張減少價金2,185,000 元；另就系爭房地尚需拆除違建及回復原狀之費用380,000元，被告得依民法第227條第2項、第184條第1項後段規定請求損害賠償。
4.對被告答辯所為之陳述：⑴被告刻意掩飾系爭房地含供公共使用之騎樓，並以誤導之
方式，讓原告相信系爭房地一樓鐵捲門以內之空間，皆屬原告得自由使用且得作為店面，甚至於簽訂契約當日，更隱瞞已收受違章建築查報單之事實，依法應就嗣後原告不得使用以及拆除部分，負瑕疵擔保及損害賠償之責，此與鐵捲門以內之空間是否屬於騎樓無涉。迺被告於出售時，不但未說明鐵捲門內含有供公共使用之騎樓，甚至告知系爭房地一樓得以作為店面使用而價值極高等語，顯然係刻意掩飾系爭房地實情，並以誤導之方式讓原告以為鐵捲門以內之空間皆得作為店面使用。且系爭房地出售時，一樓鐵捲門以內之空間，除了柱子以外，並無任何門牆，一般買家見此客觀情狀，皆會合理相信系爭房地係以一樓之鐵捲門作為私人空間與外界公共空間之隔絕物，並確信一樓鐵捲門以內皆為買家得自由使用之空間，如逕將系爭房地之鐵捲門拉起，將導致系爭房地陷於不特定人皆可自由出入之狀態，且亦可經由一樓之樓梯通往系爭房地二樓以上之空間而無任何阻礙，嚴重影響系爭房地之使用安全，益證被告在系爭房地之使用上，確實也係將鐵捲門以內之空間，置於自己實力支配之下並占有使用，迺被告辯稱只要將鐵捲門拉起即可、自始自終都知道騎樓不得占用云云，顯然違背被告自己之使用情形且無視系爭房地之客觀情狀，所言自不足採。再依系爭房地騎樓空間全部開放之外觀，明顯與被告出售予原告時不同，又其中花蓮市○○路○○○號建物之騎樓面積計有75.70平方公尺，而一層之面積僅有14.48平方公尺，另花蓮市○○路○○○號建物之騎樓面積計有36.41平方公尺，而一層之面積僅有31.43平方公尺，是倘若原告購買當時，被告有將系爭房地之騎樓空間全部開放所示，則因一樓得自由使用之空間遠小於騎樓面積，當會嚴重影響原告之購買意願，或者是降低原告願意購買之價格。
⑵內層門牆係原告為避免拆除違建後，將導致安全上之疑慮
，嗣後才興建而成，而非原告於購買系爭房地時即已存在。至於面向中華路側尚有一內層鐵捲門不但未於原告購買系爭房地時放下，且縱將該內層鐵捲門放下，而無原告嗣後興建之門牆，系爭房地同樣無法阻絕不特定人進入。此外，兩造於簽定系爭契約時，特別要求代書陳松崑於契約特約事項上，記載「現況交屋」等字，益證系爭房地出售時之現狀，係兩造經合意後之重要事項，才特別予以載明，由此可知，兩造所合意之「系爭房地現況」非如將違建全部清空之外觀。至於被告所稱違建通知只有中華路側而無德安二街側云云，顯屬無稽，蓋系爭房地本無德安二街之牌號，亦即花蓮市○○路○○○號及393號建物本身就包含中華路一側以及德安二街一側，是該違建通知自包含整個花蓮市○○路○○○號及393號建物，不容被告恣意切割。
（三）證據：提出土地謄本、建物謄本、不動產買賣契約書、照片、花蓮縣政府104年11月24日府建使字第1040227393號函、花蓮縣政府104年11月24日府建使字第1040227210號函、花蓮縣花蓮市公所104年5月4日花市建字第1040007432號函、不動產估價報告書、收據及估價單影本、花蓮縣政府違章建築拆除通知書等為證。
二、被告方面：
（一）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保准免為假執行。
3.訴訟費用由原告負擔。
（二）陳述：
1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始有物有瑕疵而言。而本件買賣標的之建物部分有二，即花蓮市○○路○○○○○○○號之建物，其謄本及權狀均已載明清楚，系爭建物既為透天厝房屋，而系爭契約上，買賣標的之建物面積分別為341.09及264.47平方公尺，亦與權狀之面積相符，尤其，權狀及謄本上均明載騎樓面積若干，而本件買賣契約既約定「現況交屋」，原告購屋前已多次前往現場，簽約前亦檢視過權狀及謄本，則原告所稱物之瑕疵何來？又我國建築法令，有關騎樓之使用及限制行之有年，一般人皆當知悉，以原告之年齡、學歷、職業等客觀情形下，焉可能不知系爭買賣標的之建物中騎樓之定義及使用有何限制，原告之主張顯與法無據，亦與一般交易型態不符。被告究有何侵權行為及無法律上之原因致原告受有損害，皆須由原告負舉證責任。
2.原告所提不動產估價報告書係由原告自行委請不動產估價師估價，即有偏頗原告之虞，且估價目的係騎樓違章建築拆除前後價值減損若干，而騎樓使用之限制與法令既有明確規範，以此為評估價值差異，則評估之立場即與法令相佐，該不動產估價報告書既不具客觀性，且評估內容與法令相違背，被告否認實質證據力。
3.原告主張第三人陳信丞為被告之代理人，顯與事實不符，陳信丞實為本件買賣之介紹人，並非兩造任何一方之代理人。退步言之，花蓮市公所函文所指違建情形係指「鐵捲門造」，於此情形下，至多僅係將其拆除即可（事實上，鐵捲門不降下，不妨礙騎樓通行之用，行政機關即無由拆除之），而原告主張此部分費用高達38萬元，顯非必要之費用。
4.原告簽約前確有看過謄本及權狀，其上均載明各樓層及騎樓面積，所交付之建物亦與權狀之面積相符，則原告所稱物之瑕疵並不存在。另依現場履勘時所見附近相鄰之建築物，不論是中華路或德安二街上皆有騎樓設置，或為單純騎樓之用，或為違規佔用，此當為原告所知悉，原告既看過權狀及現場，當知一樓騎樓所佔用之面積為若干，且面向中華路之內層鐵捲門之金屬材質及軌道明顯有生鏽痕跡，足見歷經數年，而非原告買受後再行裝置。
理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴聲明為：被告鄭玄子應給付原告蔡耀德1,578,462元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告劉錫合應連帶給付原告黃佳雁986,538元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於本院105年9月29日言詞辯論期日當庭更改訴之聲明為：被告鄭玄子、劉錫合應連帶給付原告2,565,000元整，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第109頁）。揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於104年5月26日，向被告以3,781萬元購買被告所有之系爭房地，並簽訂系爭契約，原告於104年6月19日將所有款項交付完畢，直到同年11月24日收受花蓮縣政府「違章拆除時間通知書」後，才發現被告早於同年5月4日即收受花蓮市公所檢送之違章建築查報單，於簽約當時刻意掩飾系爭房地含供公共使用之騎樓之事實，並以誤導以及隱匿花蓮市公所通知違建等重大交易資訊之方式，讓原告相信系爭房地一樓鐵捲門以內之空間皆為原告得自由使用並作為店面，使原告進而以高價購買系爭房地。因此，被告應就系爭房地價值之減少負瑕疵擔保責任，減少價值達218萬5千元。
另就原告尚需支付拆除違建及回復原狀之費用共計380,000元，就此所受之損害額外支出費用計2,565,000元，爰依民法第359條、第179條、第227條、第184條第1項後段、第185條第1項規定訴請被告負連帶之責。
二、被告則以：本案係二手屋買賣，約定以現況交屋，原告購屋前已多次前往現場，簽約前亦檢視過權狀及謄本，依證人陳松崑作證時稱確實有將權狀及謄本於簽約前交付買方檢視，依鈞院履勘現場時明顯可知附近之建物皆有騎樓之設計，或為單純騎樓使用，或為將騎樓占用，違建通知僅須將中華路外層之鐵捲門拉起即不會遭到拆除之虞，依現場中華路之樓排騎樓觀之，原告於買受前不可能不知道該部分是騎樓之設計，而被告並無保證該騎樓可以供私人之使用，另建物之中華路面向有兩道鐵捲門，內層即是位於騎樓之內，於買賣時即已存在，則本件並無物之瑕疵可言。
三、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院85年度台上字第1306號、94年度台上字第1112號民事裁判要旨參照）。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第354、355條分別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。
四、查本件係中古屋買賣，兩造約定以現況交屋（見卷第16頁），被告並未保證其無瑕疵；原告亦知系爭房屋係中古屋，同意以現況交屋（接受系爭房屋之瑕疵）；兩造買賣契約亦未預定購屋之效用，故僅應以房屋之通常效用或價值為衡量標準，依系爭房屋建物謄本之記載，花蓮市○○路○○○號建物之一層之面積僅有14.48平方公尺，騎樓面積計有75.70平方公尺，而花蓮市○○路○○○號建物之一層之面積僅有31.43平方公尺，騎樓面積計有36.41平方公尺（見卷第11、13頁）；證人陳松崑證稱：「（簽約當時你有無檢視權狀正本或謄本並交由買方檢視？）有，有檢視權狀正本跟謄本，並有交由買方確認，現場都有解釋，包含買賣契約內容。」（見卷第77頁）難認原告主張被告於簽約當時刻意掩飾系爭房地含供公共使用之騎樓，或一般人不能察知一樓部分範圍屬公共使用之空間（騎樓）之事實為真。而本院履勘現場時，系爭房屋沿中華路側自391號至409號均有設置騎樓供民眾通行，有勘驗筆錄及現場照片（見卷第86-97頁）可按，參以原告自營之診所即位於系爭房屋之對街（見卷第99頁），對當地是否有設置騎樓供民眾通行當甚為知曉；則原告自不能諉為不知系爭房屋有騎樓之設計供民眾通行及騎樓所占一層之面積甚大。加以原告未能提出確實之證據足認兩造有約定購屋之效用（一樓全部可作為店面）或被告保證爭房地一樓鐵捲門以內之空間，皆屬原告得自由使用且得作為店面等情，則原告主張系爭房屋欠缺當事人之約定或建物應具備之價值、效用或品質，而有瑕疵等，即不足採。
五、原告主張系爭房屋一樓鐵捲門以內之空間，除了柱子以外，並無任何門牆，如逕將系爭房地之鐵捲門拉起，將導致系爭房地陷於不特定人皆可自由出入之狀態，需回復原狀另搭建門扇及牆面；又被告隱匿花蓮市公所通知將拆除違建，屬不完全給付，致原告尚需支付拆除違建及回復原狀之費用共計380,000元，自得向被告請求賠償云云；惟查，依卷附花蓮市公所違章建築查報單，系爭房屋之所以遭花蓮市公所查報違建，係因屋主未經申請以鐵捲門封閉騎樓（見卷第26、29頁反面），如未以鐵捲門封閉，應不致被認定為違建；而本件係中古屋買賣，兩造約定以現況交屋（見卷第16頁），被告並未保證其無瑕疵（鐵捲門被認定為違建或需回復原狀另搭建門扇及牆面）；原告亦知系爭房屋係中古屋，同意以現況交屋（接受系爭房屋之瑕疵），則難認被告交付系爭房屋時，係為不完全給付，自不合民法第227條請求賠償之要件。
六、綜上所述，被告交付系爭房屋時，並無欠缺當事人之約定或建物應具備之價值、效用或品質，不能認有瑕疵存在，原告自不得依民法第359條主張減少價金；兩造約定以現況交屋，被告並未保證系爭房屋無瑕疵，縱其隱匿花蓮市公所通知違建等資訊，亦因原告同意以現況交屋（接受系爭房屋之瑕疵），應不構成故意不告知其瑕疵需負瑕疵擔保之責，難認為不完全給付，自不合民法第227條請求賠償之要件。被告等依約受領系爭房屋之價款，應無民法第179條不當得利之情事；被告劉錫合既不負瑕疵擔保之責，應不構成侵權行為；另原告自承「未見過鄭玄子本人、亦未與之通過電話」（見卷第115、117頁），自不能以被告鄭玄子僅係系爭房屋出賣人之一，而遽認被告鄭玄子與被告劉錫合有何共同侵權行為，需連帶負責之可言。從而，原告依民法第359條、第179條、第227條、第184條第1項後段、第185條第1項規定請求被告連帶給付減少價值218萬5千元、支付拆除違建及回復原狀之費用共計380,000元，共計2,565,000元及法定利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請，即失所附麗，併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 劉昆鑫