臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度重訴字第22號原 告 羅金蘭即黃羅金蘭訴訟代理人 魏辰州律師被 告 曾得輝
曾惠滿共 同訴訟代理人 林士雄律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前於民國103年3月26日與被告等2人之被繼承人黃月美簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱：系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）1,000萬元之價格向黃月美購買花蓮市○○段○○○○號土地及坐落其上同段1144建號建物（建物門牌：花蓮市○○街○○號，以下簡稱：系爭房地），雙方並同意向合作金庫辦理償金信託，原告遂已依約給付簽約金、二期款及完稅款共計200萬元之買賣價金。惟其後雙方尚未及依約辦理系爭房地所有權移轉相關手續，黃月美即於103年4月間往生，由被告等2人繼承取得系爭房地之所有權，從而被告等2人依民法第1148條規定自應承受其被繼承人黃月美基於系爭買賣契約所生之一切權利、義務。然兩造前因系爭買賣契約是否包含同地段638之1地號土地及被告揚言如原告不另以300萬元之高價購買面積尚不足1坪之638之1地號土地剛將逕行封路阻礙原告通行等爭議衍生訟累而導致履約程序難以繼續進行，其後雖經鈞院104年度訴字22號、臺灣高等法院花蓮分院104年度重上字第17號判決認定買賣契約不包含同地段638之1地號土地，然亦認定系爭買賣契約仍屬有效。惟前開訴訟確定後被告仍不願依約協同原告辦理土地增值稅之申報繳納及貸款程序，其間雖經原告及雙方共同委任之代書陳惠珍數次發函催告被告配合提供履約所需相關文件資料，然均遭被告所拒絕。系爭買賣契約第4條固約定土地增值稅應由甲方即原告負擔，但依土地稅法第5條規定，被告仍為土地增值稅之納稅義務人，且依同法第49條規定應與原告共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值並收受主管稽徵機關所寄發之稅單供原告憑以繳納土地增值稅。另系爭買賣契約第3條付款方法約定：「銀貨捌佰萬元正（甲方貸款不足以現金補足）」，其意即尾款捌佰萬元由甲方即原告以系爭房地向金融機構申辦貸款後繳付，如甲方向銀行貸款不足捌佰萬元，則由甲方以現金補足貸款不足額之部分，惟此部分貸款程序仍需出賣人協同辦理，然被告等人於前開另案判決確定後一再藉詞拒絕履約，甚或企圖憑藉不可歸責於原告之事由解除系爭買賣契約以阻撓契約之履行，原告迫於無奈，僅得起訴請求。
（二）對被告抗辯之陳述：㈠系爭買賣契約第3條付款方法約定：「銀貨例佰萬元正（
甲方貸款不足以現金補足）」，其意即尾款捌佰萬元由甲方即原告以系爭房地向金融機構申辦貸款後繳付，如甲方向銀行貸款不足捌佰萬元，則由甲方以現金補足貸款不足額之部分，惟此部分貸款程序仍需出賣人協同辦理乙節。此觀諸卷附陳惠珍代書寄發之105年4月15日花蓮國安郵局204號存證信函所載，已通知賣方（即被告）請其提供應備文件及用印，並告知移轉及貸款程序，以正常期日內均為一個月內完成等語，亦足證明被告有協同辦理銀行貸款之義務。
㈡上開銀貨捌佰萬元之付款日期為103年6月13日。然被告卻
於付款日期前之103年6月11日即催告原告依照買賣契約履行，其時原告尚不負遲延責任，且係因被告拒絕依約協同辦理銀行貸款所致，從而縱屆期原告仍未履行，被告仍不能取得契約解除權。是被告於103年6月26日以存證信函通知原告解除契約，亦不能發生契約解除效力。又依前開存證信函，被告已明示其拒絕履約及拒絕受領給付之意思，此乃不可歸責於原告之事由，原告自不負遲延責任，故被告藉此主張原告應給付其318萬元之違約金，於法洵屬無據。且違約金亦非主給付義務，被告主張以其對於原告之違約金債權，作為拒絕移轉系爭房地所有權之同時履行抗辯，自無足採。
㈢依被告所寄發之105年3月30日吉安郵局000030號、105年4
月13日吉安郵局000037號存證信函、原告所寄發之105年4月7日花蓮府前路郵局000050號存證信函及證人陳惠珍於鈞院105年8月30日辯論期日之證述：「（所以本件是因為賣方未配合買賣契約的後續流程，所以迄今無法完成所有權移轉流程，是否如此？）是的。」、「（105年3月之後，你還有無以系爭買賣標的物向銀行申請貸款？為何？）沒有。因為涉及違約金的問題沒有談妥，所以沒有送件。」可資佐證，被告以要求原告直接給付尾款800萬元暨加計違約金318萬元為藉口，拒不配合買賣契約之後續貸款流程，並違法解除系爭買賣契約，而導致迄今無法完成系爭房地所有權移轉程序。但依系爭買賣契約第3條約定貸款程序仍需出賣人協同辦理。另依系爭買賣契約第6條約定系爭房地買賣得移轉登記名義由原告指定之人，故原告以系爭房地（不含638-1地號土地）指定其子黃榮豐為登記名義人，向第一商業銀行花蓮分行申辦購屋貸款，經該行核准設定最高限額840萬元貸款予買受人（實際核貸金額700萬元），足認證人陳惠珍開庭時證稱：沒有辦法辦理貸款，是因為沒有提供638-1地號云云，並非屬實。綜上，系爭房地既得單獨向金融機構辦理抵押貸款，原告僅須就貸款不足額之部分以現金補足，然因被告悖於系爭買賣契約付款方法之約定，不願配合辦理貸款程序而要求原告直接給付尾款800萬元，復以與系爭房地所有權移轉無對價關係之違約金爭議作為藉口，拒不配合買賣契約之後續貸款流程，均非屬可歸責於原告之事由。從而，被告所寄發用以催告及通知解除系爭買賣契約之存證信函，均不發生合法催告及解除系爭買賣契約之效力，故原告自得依系爭買賣契約之約定訴請被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
（二）並聲明：被告等2人應於原告給付新台幣八佰萬元之同時，將花蓮市○○段○○○○號土地及同段1144建號建物（建物門牌：花蓮市○○街○○號），其中被告曾得輝權利範圍各4分之1、被告曾惠滿權利範圍各4分之3之所有權移轉登記予原告；訴訟費用由被告等2人負擔。
二、被告則抗辯：
（一）原告與被告之母黃月美於所訂立之系爭買賣契約，其買賣標的僅限於花蓮市○○段○○○○號之土地，而不及於638之1地號土地。被告依系爭買賣契約於103年6月6日即將過戶所需用之證件置於代書處，更以花蓮國安郵局第319號存證信函告知已依約交付權狀，同時請求原告依約給付土地增值稅或提出選擇方案，但原告卻於同年6月10日委託律師寄發花蓮府前路郵局117號存證信函無理要求系爭買賣契約標的所無之地號638之1土地。被告又於103年6月11日以吉安郵局66號存證信函請求原告能依約履行，然原告不依系爭買賣契約所定103年6月13日給付尾款800萬元，甚至於同年6月17日向鈞院提起訴訟主張系爭買賣契約標的所無之地號638之1土地，最後亦經法院判決確定638之1地號土地不在系爭買賣契約範圍內。由上所述，可見原告已預示拒絕於103年6月13日給付，構成債務不履行，故系爭買賣契約之違約責任可歸責於原告。
（二）被告於103年6月6日即已將地號638土地及其上建物之權狀置於陳惠珍代書處，俾原告辦理過戶，至今仍放置於代書處，且被告已於103年6月11日請求原告依約履行，其意即在迅速辦理過戶，如有須要配合，被告定會戮力配合，但原告當時仍不願完稅辦理過戶，至系爭買賣契約所定103年6月13日仍未給付尾款800萬元。嗣經原告興訟後，於前案訴訟進行中即曾表示願意僅須購買系爭房地，不再爭執地號638之1土地，作為和解條件，顯可推知已作好給付尾款800萬元之準備，卻於前案訴訟後再要求被告協同辦理貸款，應可認定原告並未完成尾款800萬元給付之準備，被告並不負受領遲延責任。茲法院已經判決被告並無協同辦理貸款義務，但被告仍顧念雙方情誼並尊重法院判決意旨，於105年3月30日寄送吉安郵局第30號存證信函，要求原告於同年4月12日前，給付尾款800萬元及計算至105年3月18日即花蓮高分院105年度重上字第17號判決書所示日期之違約金，俾「辦理本件買賣標的物過戶事宜」，更足見被告在寄發該存證信函內容中已明確表示仍願辦理過戶事宜，並非原告所指摘被告不願配合，雖被告該存證信函所為催告期間僅有10日，但自前案二審最後言詞辯論期日105年3月3日起算至4月12日催告期日之末日，業已逾一個月以上，故催告期間顯屬於合理之範圍。綜上，足見因原告違約給付遲延，被告於前案判決後已補正買賣契約催告原告給付之程序，原告仍拒絕履行，故被告為解除契約之意思表示係屬合法。系爭買賣契約既然已經合法解除而不不存在，被告已無任何給付義務。
（三）對原告主張之陳述：㈠被告於103年系爭買賣契約簽訂之初，即已協助原告辦理
相關之貸款事宜，嗣後係因為買賣契約不包括638-1地號，才無法辦理貨款，則依系爭買賣契約約定，貸款不足須以現金補足，原告即應依約於103年6月13日交付尾款800萬元，然原告屆期並未交付，已構成給付遲延，且系爭買賣契約訂立至今已有兩年之久，原告仍未給付，自應負給付遲延之責。被告亦無任何義務再次協助辦理貸款。
㈡系爭買賣契約因可歸責於原告事由，致未給付尾款違約金
800萬元，並因違約計罰違約金318萬元，違約金須與原來給付一併提出，始符合債之本旨。故被告以存證信函請求原告給付尾款800萬元及違約金318萬元，合計1,118萬元，並無不當。
㈢銀行核貸所考量之因素多端，並非僅於擔保之標的為唯一
因素，尚須考量貸款人之信、返還能力等等。故原告縱主張系爭房地得向銀行單獨辦理貸款，但因原告已給付遲延達二年之久，被告並無配合辦理貸款之義務。
（四）並聲明：原之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭買賣契約、卷附兩造間往來之存證信函、代書陳惠珍寄送兩造之存證信函均為真正（本院卷第8-12、36-58頁）。
（二）系爭買賣契約之尾款800萬元，自前案（花蓮高分院105年度重上字第17號）判決後，迄未給付。
四、兩造爭執之要點：系爭買賣契約，前案判決認為被告於原告尚未負擔遲延情況下，即提前催告原告履約，並於原告屆期未履約情況下解除契約，並不合法。從而認為兩造間之系爭買賣契約仍然有效。原告於前案判決後，依原買賣契約請求被告提供系爭房地權狀協同辦理貸款，完成給付尾款價金給付後，移轉系爭房地所有權。被告則抗辯系爭買賣契約標的原本即不包括638-1地號土地，簽訂買賣契約之初，被告即已提供系爭房地權狀協同辦理貸款，無法辦理尾款800萬元貸款，是因為買賣契約不包括638-1地號，此屬於可歸責原告事由，被告並不負提供638-1地號協同辦理貸款義務，款項貸不下來，依約原告即應給付現金，但原告並未給付，已構成給付遲延債務不履行責任。被告於前案判決後以存證信函催告原告給付尾款及違約金，原告屆期並未給付，被告即以存證信函向原告表示解除契約，系爭買賣契約既已經解除，被告自不負移轉所有權義務。因此，本件之爭點在於：
（一）原告是否應就尾款800萬元無法給付，負遲延責任？
（二）被告解除系爭買賣契約是否合法？
五、本院之判斷：
（一）原告應就尾款800萬元無法給付負遲延責任依系爭買賣契約書第3條約定之付款方法：「銀貸捌佰萬元正（甲方貸款不足以現金補足）」，其意即尾款捌佰萬元由甲方（指買方即原告）貸款支應，如甲方向銀行貸款不足捌佰萬元，則由甲方以現金補足貸款不足額之部分，嗣800萬元尾款無法核貸，係因系爭買賣契約標的不包括638-1地號土地，銀行不同意核貸等節，業經證人即代書陳惠珍到庭證述明確（本院卷第122頁），且前案訴訟（花蓮高分院105年度重上字第17號）主要爭點之一，亦為原告請求被告提供638-1地號土地協同辦理貸款，堪認證人陳惠珍所述為真實，原告以日後銀行同意以638-1地號土地單獨辦理貸款，認證人陳惠珍所述不實，並不足採。既然被告就尾款無法核貸並無可歸責事由，或有以不當方法阻撓原告辦理貸款，則依約原告即應以現金繳納尾款，但原告於系爭契約所約定之103年6月13日屆期並未繳納尾款，自應負給付遲延責任。
（二）被告解除已合法解除系爭買賣契約原告於遲延中，於103年6月17日向法院提起前案訴訟，雖經判決認為被告解除契約不合法，兩造間系爭買賣契約仍然有效，既然兩造間系爭買賣契約仍然有效，原告遲延給付狀態仍持續進行中，則被告仍得催告原告依約履行給付，並於原告不依約履行後，向原告表示解除契約。茲被告於前案判決105年3月18日宣判後，即以105年3月30日吉安郵局000030號、105年4月13日吉安郵局000000號存證信函，催告原告給付尾款尾款800萬元及違約金318萬元，合計1,118萬元，並於原告屆期未給付後，向原告解除系爭買賣契約，故兩造間系爭買賣契約業經解除，被告即不負移轉系爭房地所有權義務。原告雖主張被告拒絕履約及拒絕受領給付，具有可歸責事由，原告不負遲延責任，及違約金並非主給付義務，被告主張以其對於原告之違約金債權，作為拒絕移轉系爭房地所有權之同時履行抗辯，自無足採，故催告不合法等語。惟被告並無提供提供638-1地號土地協同辦理貸款義務，已如前述，而被告早已提供系爭房地所有權狀置放於陳惠珍代書處，故被告並無違約情事。另原告既應負遲延責任，自應負違約金給付責任，被告依系爭買賣契約第8條約定，以價金千分之0.5計算105年3月18日，共計636天，總計318萬元，亦已依約合法產生催告效力，從而，被告於合法催告後解除契約，自屬有效。
五、綜上，系爭買賣契約因原告未依約給付尾款，依約應負遲延責任，被告於原告遲延中定期催告原告履約，惟原告屆期並未履約，被告遂合法向原告解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除而不存在，原告起訴請求被告以系爭房地協同辦理貸款，並於完納尾款繳納後，請求被告移轉系爭房地所有權予原告，並無理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 湯文章以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
法院書記官 黃倪濱