臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度簡上字第20號上 訴 人 張素珍訴 訟 代理人 林武順律師被 上訴 人 泰麗生化科技有限公司兼法定代理人 李明忠上 一 人訴 訟 代理人 洪維廷律師（法扶律師）上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國106年3月31日本院花蓮簡易庭105年度花簡字第112號第一審判決提起上訴，本院於民國108年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人泰麗生化科技有限公司應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段○號之房屋騰空返還上訴人。
上開廢棄部分，被上訴人應再連帶給付上訴人新臺幣壹拾玖萬捌仟玖佰元及自民國106年7月起至返還房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：伊將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段○號之房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人泰麗生化科技有限公司（下稱泰麗公司），並由被上訴人李明忠擔任連帶保證人，兩造約定每月租金新臺幣（下同）1萬5千元，上訴人並收取押租金3萬元（下稱系爭租約）。惟被上訴人泰麗公司尚積欠伊民國104年3月至同年12月之10個月租金15萬元，以及106年1月迄今之租金，以押租金3萬元抵償後，被上訴人泰麗公司尚須給付伊12萬元及106年1月迄今之租金。
伊已以存證信函終止系爭租約，爰依系爭租約之法律關係，請求被上訴人泰麗公司返還系爭房屋，並請求被上訴人連帶給付租金等語。並聲明：㈠被上訴人泰麗公司應將系爭房屋騰空返還上訴人；㈡被上訴人應連帶給付上訴人12萬元，及自106年1月起至被上訴人返還房屋之日止，按月給付上訴人1萬5千元。
二、被上訴人於原審則以：訴外人即被上訴人李明忠原審訴訟代理人陳之皜前於104年11月5日向農會貸款250萬元，給付上訴人原審訴訟代理人陳光華237萬元，其中包含系爭房屋104年3月至12月之房租15萬元，而陳之皜是泰麗公司之前負責人，李明忠係106年才接手泰麗公司，並已將公司搬離系爭房屋，積欠之租金應找泰麗公司時任負責人陳之皜要等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原審就上訴人之請求，判決其部分勝訴、部分敗訴，而命被上訴人應連帶給付上訴人自106年1月1日起至原審言詞辯論終結日即106年3月23日止之租金1萬1,100元，並依職權宣告上訴人得假執行。上訴人不服，提起上訴，除引用原審所述外，另補陳：被上訴人積欠租金已逾2個月以上，上訴人業已合法催告並終止系爭租約，請求104年所欠10個月租金15萬元、105年欠1個月租金1萬5千元、106年1月至6月租金9萬元，因已清償1個月租金，尚欠7萬5千元，及代墊之106年水電費1萬2,460元，以上共計25萬2,460元，扣抵押租金3萬元後，尚欠22萬2,460元，僅請求19萬8,900元；又系爭租約首頁承租人、末頁立契約人均記載泰麗公司並蓋有公司章，並確實遷入系爭房屋內，陳之皜與泰麗公司間之內部關係與伊無涉，伊亦不清楚，無論由外觀或實質上，泰麗公司都是承租人，且被上訴人於原審從未否認是承租人，陳之皜並證稱得該公司當時法定代理人彭玉泉授權以公司名義簽系爭租約（本院卷第98頁背面），應屬有權代理，縱有無權代理情形，也有表見代理，並發生追認的效力。另陳之皜稱已向陳光華付清租金云云，純屬其二人之借貸關係，與系爭租約無關，爰依系爭租約、民法不當得利及租賃物返還等法律關係向被告上訴人請求等語，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋騰空並返還予上訴人；㈢被上訴人應再連帶給付上訴人19萬8,900元及自106年7月起至被上訴人返還房屋之日止，按月給付上訴人1萬5千元。被上訴人除引用原審陳述外，另補陳：系爭租約係訴外人陳之皜使用泰麗公司名義所簽，實際使用及給付租金者皆為陳之皜，泰麗公司並未授權訴外人陳之皜簽立前揭租賃契約，於原審亦未承認為承租人，上訴人所稱陳之皜取得彭玉泉授權云云，亦為陳之皜片面之詞，系爭租約實屬無權代理，對被上訴人不生效力。泰麗公司於103年11月14日僅係將設立地址登記為系爭房屋，然實際使用及給付租金者皆為訴外人陳之皜，於本件訴訟發生後，亦隨即將設立地址遷出系爭房屋，若泰麗公司若為承租人，又豈可能租了又不用？此與常情不符，是以泰麗公司從未授權訴外人陳之皜簽立租賃契約，該租賃契約自難認對泰麗公司產生效力。縱認泰麗公司仍繼續占用系爭房屋，然系爭租約期間自103年3月1日起至105年3月1日止，而上訴人亦繼續收取105年全年之租金，未表示反對，依民法第450、451條規定，應視為兩造以不定期限繼續租賃契約，且上訴人又提起本訴主張泰麗公司應遷讓房屋，自應認為係終止租賃契約之表示，且已送達泰麗公司，故縱使認為上訴人得向泰麗公司收取租金，其合法收受期間，亦應自泰麗公司收受本件起訴狀繕本為止，於此之後之租金主張皆無理由。關於契約終止後，上訴人請求被上訴人相當於租金之不當得利部分，須終止後占有人仍繼續占有才可請求，上訴人最早於105年3月，最遲於106年1月6日發函終止之意，而事實上在106年1月之後被上訴人即已搬離系爭房屋，無占有事實即無所謂相當於不當得利租金損害請求等語。並聲明：駁回上訴。
四、本院之判斷：㈠上訴人主張被上訴人泰麗公司協同被上訴人李明忠為連帶保
證人，向伊承租系爭房屋，兩造於103年2月15日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間為103年3月1日起至105年3月1日止，租金每月1萬5千元，應於每月1日前繳納，押租保證金為3萬元等情，業據提出兩造簽訂之租賃契約書（見原審卷第5至7頁）為憑，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡訴外人陳之皜使用泰麗公司名義所簽訂之系爭租約，是否為
有權代理？兩造間之不定期限租賃契約是否仍存在？上訴人請求被上訴人泰麗公司遷讓並返還系爭房屋有無理由？⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第103條第1項、第2項及第167條分別定有明文。又受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：不動產之租賃其期限逾二年者，同法第534條第2款亦有明定。次按一般交易習慣及實務上有代理人代行之行為，雖無表明代理意旨而直接以本人名義為之者，倘代理人確係得本人授權之有權代理，則其逕以本人名義而為之簽名，當直接對本人發生效力（最高法院53年台上字第2716號判例意旨參照）；又有代理權之人不表明自己之姓名，僅以本人之名義而為法律行為，亦為代理之有效形式，此不僅票據行為如此，於其他法律行為亦然（最高法院79年台上字第2356號判決意旨參照）。
⒉被上訴人固以系爭租約係訴外人陳之皜使用泰麗公司名義所
簽，實際使用及給付租金者皆為陳之皜，泰麗公司並未授權陳之皜簽訂系爭租約，上訴人稱陳之皜取得當時法定代理人彭玉泉授權，亦為陳之皜片面之詞，系爭租約實屬無權代理，對被上訴人不生效力云云；惟查，陳之皜到庭結證稱彭玉泉有授權伊以泰麗公司名義簽訂系爭租約，因為泰麗公司準備在該處營業，後來把執照轉到系爭房屋之地址（本院卷第98頁背面），參以訴外人彭玉泉於本件刑事案件偵查時亦證稱伊原係泰麗公司負責人，原擬將公司註銷，但陳之皜要做牛樟芝，並想要伊整間公司，伊遂將公司章放在陳之皜處，讓陳之皜方便處理系爭房屋之租賃事宜，事後我也看過系爭房地之租賃契約等語（臺灣花蓮地方檢察署106年度他字第996號卷第57頁至背面），足認陳之皜於承租系爭房屋時，即具使用泰麗公司名稱之權源，而屬有權代理。又陳之皜所為既屬有權代理，自無再予審究有無構成表現代理餘地之必要，併此陳明。
⒊按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；又未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第451條、第450條第2項前段分別定有明文。經查系爭租約固至105年3月1日屆滿，惟被上訴人泰麗公司於租賃期間屆滿後仍繼續使用租賃物，上訴人亦收取105年部分租金，未表示反對，依前揭規定，視為兩造以不定期限繼續租賃契約，又被上訴人有逾2個月以上未繳納租賃契約之情形，此有上訴人花蓮第一信用合作社存摺內頁影本附卷可稽（本院卷第47頁至第49頁），而被上訴人迄未就清償租金乙節舉證說明，自無從為其有利之認定，而上訴人前於105年3月16日起訴請求被上訴人返還系爭房屋及給付積欠租金，復於106年8月16日以民事言詞辯論準備書（續）狀通知被上訴人終止系爭租賃契約，催告上訴人返還系爭房屋，有被上訴人提出之前開租賃契約影本一件、原審民事起訴狀、上訴人花蓮第一信用合作社存摺、民事言詞辯論準備書（續）狀影本各一件在卷可參（原審卷第4頁至7頁、本院卷第47頁至49頁、第81頁至第82頁），應認系爭租約業已終止。
⒋按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。系爭租約既經上訴人合法終止，而被上訴人李明忠亦自陳未將鑰匙交還房東（本院卷第215頁背面），自屬無權繼續占用系爭房屋，上訴人主張依民法第455條前段規定請求被上訴人泰麗公司遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢上訴人請求被上訴人應再連帶給付上訴人19萬8,900元及自
106年7月起至被上訴人返還房屋之日止，按月給付上訴人1萬5千元是否有理由？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意見者，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，乃係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續之而言，亦即僅發生期限變更之效果，至其餘內容（如租金及其他條件）則均並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。再按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉查系爭房屋之水電費應由被上訴人泰麗公司負擔，為系爭租
約第7條所明定。被上訴人應繳納之水電費由上訴人代為支付，被上訴人受有利益，上訴人受有損害，自得依法向被上訴人泰麗公司請求；另被上訴人泰麗公司無權占用系爭房屋，已如前述，亦足認其受有相當於租金之利益，並致上訴人受到損害，則上訴人依不當得利法則，請求被上訴人給付自106年7月起至被告將系爭房屋騰空返還原告之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。原告請求被告給付每月1萬5千元相當於租金之不當得利部分，業據其提出原系爭租賃契約書為憑（原審卷第5頁至7頁），故認原告請求每月1萬5千元相當於租金之不當得利，應屬適當。從而，上訴人請求被上訴人泰麗公司給付104年積欠之10個月租金、105年積欠之1個月租金、106年積欠5個月租金，共積欠租金24萬元及106年水電費1萬2,460元，扣除押租金3萬元，泰麗公司共計欠上訴人22萬2,460元，上訴人僅請求19萬8,900元，自屬有理由。再依系爭租約第15條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負損害賠償責任…」（原審卷第6頁），被上訴人李明忠為泰麗公司之連帶保證人，則上訴人依連帶保證之法律關係請求被上訴人李明忠再連帶給付19萬8,900元及自106年7月起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬5千元，亦有理由，應予准許。
五、綜上所述，系爭租約既經上訴人合法終止，則上訴人依系爭租約、不當得利及租賃物返還請求權等法律關係，請求被上訴人泰麗公司將系爭房屋騰空並返還予上訴人，及請求被上訴人連帶給付積欠之租金及無權占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利等，為有理由，應予准許，原審就此部分判命駁回，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2、3項所示。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊及防禦方法與本件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
民事庭 審判長法官 林恒祺
法 官 鍾志雄法 官 李可文以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
法院書記官 陳雅君