臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度簡上字第65號上 訴 人 連美華訴訟代理人 魏辰州律師被上訴 人 張舜訴訟代理人 張瑋麟律師
籃健銘律師上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於民國106年10月31日本院花蓮簡易庭106年度花簡字第36號第一審判決提起上訴，本院於民國107年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴及反訴之上訴均駁回。
本訴及反訴之第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人於原審起訴主張：兩造於民國104年11月7日簽訂店鋪租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租花蓮縣○○市○○街○○號之星宿海實業社建物內之餐廳及廚房部分（下稱系爭房屋），租賃期間自104年11月7日起至107年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）15,000元（下稱系爭租約），自正式營運日起算租金，上訴人於訂約時已交付押金3萬元予被上訴人。上訴人經被上訴人同意後裝修及修繕系爭房屋花費272,220元，嗣被上訴人拒絕上訴人營運，另指稱上訴人破壞房屋，向本院起訴請求上訴人賠償損害，經本院以105年度玉簡字第14號判決駁回確定。又系爭租約自訂約迄今逾1年，除裝修期間外，被上訴人未將系爭房屋交付予上訴人使用，致上訴人無從在系爭房屋營運，經上訴人一再催促，被告亦不予理會，上訴人以書狀之送達，請被上訴人於文到7日內將系爭房屋交付上訴人營運，否則上訴人將解除契約，惟被上訴人仍未履行，是系爭租約業已解除。上訴人自得依民法第259條向被上訴人請求返還押金3萬元；另依民法第
260、226條向被上訴人請求賠償已支出裝修系爭房屋之上開花費272,220元。並聲明：被上訴人應給付上訴人302,220元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人於原審則以：系爭租約約定「現況交屋」並至遲於「105年1月1日起」即應起算租金，上訴人自前開起算租金之日起即未依約給付租金，本身即有債務不履行情事，自不得主張解除契約，方符誠信原則。而被上訴人於系爭租約簽立後，即將系爭房屋交與上訴人使用收益，被上訴人並無違約情事，被上訴人同意上訴人進行裝修使用，上訴人亦自行僱工裝潢，可證被上訴人早已將系爭房屋交付上訴人使用收益，且兩造既已約定租金起算日不得於105年1月1日之後，縱使上訴人於105年1月1日依其裝潢計畫仍無法營業，仍須依約給付租金，上訴人卻一再拖欠並表示無力支付，因而違約在先，至於上訴人是否有使用系爭房屋為事實狀態，系爭租約既然仍有效存續，上訴人仍應負擔租金之給付義務。又被上訴人就上訴人遲延給付租金部分已一再通融，遲至上訴人拖欠3個月租金後，始提醒上訴人違約。然上訴人竟以此為由，稱被上訴人拒絕其使用系爭房屋而要解除系爭租約，其解除系爭租約而請求被上訴人返還押金及賠償已支出之裝潢費等，自屬無理由，況依系爭租約約定，被上訴人係以現況交屋，系爭房屋維護及保管均應由上訴人負責，依約上訴人應自行負擔上開裝潢費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經原審審理後認：查證人即上訴人僱請至系爭房屋裝潢施工之廠商李鎮丞、藍文斌、鍾兆禮等人均證稱渠等至系爭房屋進行施工時並未受到任何阻礙等語，可見被上訴人並未阻止上訴人裝修系爭房屋，足認被上訴人已將租賃標的物即系爭房屋交由上訴人使用收益，而被上訴人既允許上訴人為其店鋪營業裝修系爭房屋，何以會於裝修後再阻止上訴人營業，顯與常情不符，故上訴人稱被上訴人除裝潢期間外，均拒絕上訴人營業云云，自難憑採。況觀諸上訴人所提出其與被上訴人間之通訊軟體line之對話紀錄，僅見被上訴人不斷要求上訴人繳納租金，而上訴人則迭以初次創業無經驗、店鋪無法如期開幕、貸款未下來、身體不適須臥床休養等理由，屢次向被上訴人要求通融租金繳納事宜，均未見兩造就被上訴人拒絕上訴人於系爭店面營運之討論，若被上訴人確有禁止上訴人使用系爭房屋之情，兩造豈會於對話中隻字不提，上訴人所稱亦與經驗法則有違，足徵上訴人所稱被上訴人拒絕其於系爭房屋營業云云，尚不足採。至上訴人稱已告知被上訴人其在醫院養病，被上訴人竟於105年3月14日以通訊軟體揚言提告並將拒絕上訴人對系爭房屋之權益云云，查上訴人既拒付租金，被上訴人稱其欲透過訴訟途徑請求並無不當，再參以上訴人另提出向被上訴人請求支付其於105年6月2日購買系爭房屋營業用之鍋碗、餐具之單據（見原審卷第10至11頁），足認上訴人在被上訴人於105年3月14日以通訊軟體傳送上開內容之後，仍繼續添購系爭房屋營業使用之用品，亦可徵被上訴人並未阻止上訴人使用租賃物。此外，上訴人未就被上訴人有何拒絕其使用租賃物之違約事實舉證以實其說，難認被上訴人具可歸責之事由，是以，上訴人主張因被上訴人違約而請求解除系爭租約，自無足採。又系爭契約上訴人並未合法解除，是其主張被上訴人應負回復原狀之責，返還押金3萬元云云，為無理由，另系爭租約第3條業已約定由上訴人負責系爭房屋修繕裝潢，則上訴人向被上訴人請求賠償其已支付開店之裝潢費用云云，即乏所據等為由，而為上訴人於第一審之訴全部敗訴之判決。
四、上訴人不服原判決提起上訴主張：證人李鎮丞、藍文斌、鍾兆禮等人均係在105年3月14日前至系爭房屋施工，又上訴人於原審提出之105年6月2日購買系爭房屋營業用之鍋碗、餐具之單據部分，上訴人實際購買日期應為104年12月17日，並非105年6月2日，係上訴人於本件糾紛後，發現該單據有漏記項目之情形，方於105年6月2日要求訴外人即開立廠商嘉隆五金商行重新開立，故上開人證及單據均無法證明被上訴人於105年3月14日後並無阻止被上訴人使用收益系爭房屋之情。另本件被上訴人確實承諾上訴人於系爭房屋開始營業後才收取租金，然其後竟違反承諾而於上訴人開始營業前即催告上訴人給付租金，並以此作為藉口阻止被上訴人使用收益系爭房屋。被上訴人於105年3月14日透過通訊軟體line向上訴人明確告知已提出民刑事訴訟，並稱上訴人不能聲張契約裡各項權利，已明確拒絕上訴人使用系爭房屋，從而上訴人自斯時起已無法對系爭房屋為使用收益，被上訴人顯係因可歸責於己之事由而故不履行出租人之給付義務，上訴人自得依法解除契約，並請求被上訴人返還押金3萬元，及賠償上訴人所受修繕系爭房屋支出費用272,000元之損害等語，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人302,220元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
五、被上訴人則以：上訴人執以兩造於104年10月23日之通訊軟體line之對話紀錄主張兩造有「營業後方收取租金」之約定，然由該對話紀錄內容觀之，兩造並非在討論租金、租期等契約重要事項，僅就上訴人未經被上訴人同意即動工之事為爭執，並無上訴人所謂兩造已有「營業後方收取租金」之合意。另嘉隆五金商行之負責人萬崧吟已於原審審理時到庭證述其係於105年6月左右將單據上之商品出售予上訴人，顯見上訴人於105年3月14日後仍以系爭房屋之使用人地位自居，其使用系爭房屋並未受有任何阻礙，又上訴人於105年1月1日時起即未付租金，即已債務不履行而有違約情事，自不得主張解除系爭租約等語，並聲明：上訴駁回。
六、本院之判斷：㈠兩造不爭執事項：
1.兩造曾於104年11月7日簽訂店舖租賃契約書（原審卷第7頁），由上訴人向被上訴人承租花蓮縣○○市○○街○○號之星宿海實業社建物內之餐廳及廚房部分，約定每月租金為15,000元，押金為3萬元（即系爭租約）。上訴人於上開締約時已交付押金3萬元予被上訴人。
2.上訴人於簽立系爭租約後迄今，未曾給付租金予被上訴人。
3.被上訴人曾以上訴人於兩造簽立系爭租約前即104年10月前施工破壞上開房屋並將屋內設備變賣等為由，向本院對上訴人提起損害賠償請求，經本院以105年度玉簡字第14號事件判決被上訴人請求無理由駁回確定。
㈡上訴人主張被上訴人已承諾於正式開店後始收取租金，惟竟
於105年3月14日後即阻止上訴人對系爭房屋為使用收益，故上訴人嗣已解除系爭租約，並請求被上訴人返還押金及賠償已支出之房屋裝潢費用等節，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，本院應審酌者厥為：1.兩造約定上訴人何時起須繳付系爭租約之租金？2.上訴人解除系爭租約是否合法？3.上訴人請求返還押金及賠償已支出之房屋裝潢費用等，有無理由？茲分述如下：
1.兩造約定上訴人何時起須繳付系爭租約之租金？⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⑵上訴人主張被上訴人有承諾於上訴人正式開店後始收取系爭
租約約定之租金等語，並提出店鋪租賃契約書、兩造間於104年10月23日之通訊軟體line之對話紀錄各1份為證（見原審卷第7頁、本院卷第14頁）。被告則以前詞置辯。經查，系爭租約第2條載明「經議定每月租金為新台幣壹萬伍仟元整，於每月十日前繳付，押金為新台幣參萬元整，於本契約中止時，甲乙（甲方為被上訴人、乙方為上訴人）雙方確認各項權益未受損害後無息歸還。租賃期間自即日起至民國一○七年十二月三十一日止。唯經甲方同意，自正式營運日起起算租金，然起算日不得於一○五月一月一日之後。...」等語，並參酌上開兩造不爭執事項1.之內容，足見兩造於104年11月7日簽約後就系爭房屋租賃之約定，係被上訴人於經上訴人同意後，自正式營運日起起算租金，起算日不得於105年1月1日之後等情，換言之，系爭租約最遲應於105年1月1日起即應開始起算上訴人應給付之本件租金。又上訴人雖以上開104年10月23日之通訊軟體line之對話紀錄有記載「...被上訴人：蛤。妳開始拆了？上訴人：我有打給你電不通。被上訴人：我在國外阿。上訴人：我不知ㄝ。被上訴人：明天能搞定嗎？上訴人：拆的人說沒問題。被上訴人：不能醬搞啦吼。上訴人：只是沒吧檯。被上訴人：明天沒辦法搞定妳不就毀了。都沒備案？而且要動之前要先簽約呀。還沒簽約就敲怎對啦。約都沒簽妳就敲怎對啦。我有和妳說營業後才收租可是要先簽約呀。上訴人：你不是說開幕在開始算房租，所以我以為可以拆，而且阿志說你要那個玻璃磚，拆的人就先敲一些起來了。....」等語（見本院卷第14頁），謂被上訴人已承諾上訴人於所經營之店鋪開幕後始收取租金云云。然上開對話紀錄係於兩造正式於104年11月7日簽立書面系爭租約前之104年10月23日所為，且由對話內容上下文綜合以觀，被上訴人當時係質疑上訴人於尚未簽立房屋租約之情況下即已將系爭房屋內之吧檯部分拆除，兩造就此事為爭論，並非兩造單純就系爭房屋之承租相關細節事項（含租金收取起算日）為確認及約定。又被上訴人於對話中所稱「我有和妳說營業後才收租可是要先簽約呀」等語，並參酌上述之系爭租約第2條之內容，可知被上訴人於104年10月23日前雖可能有曾與上訴人初步談論有關承租房屋之事宜，但具體詳細內容應尚未確定，而係於104年11月7日簽約後方確定系爭租約之內容，否則，兩造於104年11月7日所簽系之系爭租約就租金給付部分應不會再約定「然起算日不得於一○五月一月一日之後」等之字句，是依上開說明，自應以兩造於104年11月7日所簽立之系爭租約條款做為本件如何約定租金給付起算日之認定，而上開系爭租約第2條既已明確約定最遲應於105年1月1日起開始起算上訴人應給付之本件租金，且參以被上訴人亦主張自105年1月1日開始起算，故上訴人主張本件租金給付日應自其所經營之店舖開幕日起算云云，自不可採。上訴人本件租金給付之起算日應即為105年1月1日，應可認定。
2.上訴人解除系爭租約是否合法？⑴上訴人雖主張被上訴人拒絕其營運店鋪，且稱其破壞系爭房
屋而起訴請求其賠償損害，更於105年3月14日明確告知其已提出民刑事訴訟，並稱上訴人不能聲張契約裡各項權利，已明確拒絕上訴人使用系爭房屋，從而上訴人自該時起已無法對系爭房屋為使用收益，並主張解除系爭租約等語，並提出兩造於105年1月22日至3月13日之通訊軟體line之對話紀錄1份、105年3月14日之通訊軟體line之對話紀錄1份為證（見原審卷第43至50頁、本院卷第9至13頁），被上訴人則以上詞置辯。經查，觀諸上訴人所提出兩造間之105年1月22日至3月13日之通訊軟體line之對話紀錄（見原審卷第43至50頁），僅見被上訴人不斷要求上訴人繳納租金，而上訴人則陸續以初次創業無經驗、店鋪無法如期開幕、貸款未下來、身體不適須臥床休養等理由，屢次向被上訴人要求通融租金繳納事宜，均未見兩造就被上訴人拒絕上訴人於系爭店面營運之討論。另上訴人於本院審理時亦僅主張自105年3月14日起即已無法對系爭房屋為使用收益等語，亦可徵被上訴人至少於該日前確有將系爭房屋交付上訴人使用收益等情。至於上開105年3月14日之對話紀錄（見本院卷第9至13頁）則記載「上訴人：我男朋友在星宿海等你了麻煩你走一趟。被上訴人：哇我沒你們這麼有閒。有約再說。我剛到花蓮。今天擬狀。明天提告。反正不用多說。妳們覺得你們會贏就好。不用惡言相向。上訴人：誰跟妳惡言相向了你看好你的賴好嗎？是你先說要告我我才莫名其妙勒，我什麼都沒說只是告訴你他禮拜一有空直接下午去找你要過去時前一天會告訴你時間就這樣你就歇斯底理的霹靂啪啦罵我們一堆這樣是處理事情的方式嗎？我也不說了隨你。被上訴人：好的。反正我們有契約。上訴人：請。被上訴人：白紙黑字說了算。上訴人：隨便。被上訴人：好。就說我必提告。不是有法務。去找加油。甭多說。上訴人：你學法律的啊！請。被上訴人：嗯。妳自己好好的溫習那張契約。上訴人：反正我不是沒有處理是你莫名其妙。被上訴人：自己去和法官說。上訴人：是你好好想清楚。被上訴人：反正法官接受妳說的妳就贏。好。明天我會照妳說的（想清楚）。上訴人：不要以為我什麼都不知道我好騙。被上訴人：我騙妳幹嘛。無聊。我是說妳刑民法都犯了。我說了。我讓妳上一課。簡單吧！讓知識變常識。上訴人：我心裡知道就好不想跟你一般見識掰。被上訴人：說了提告。甭說。我會讓妳學到妳犯了哪些刑民事。騙妳幹嘛。這是常識。明天起提告說到做到。妳等傳票。我很閒。您可是有用（你腦袋不清楚）（你在發神經）這種高級語彙來罵我呦。可是妳能舉出我罵了妳們兩位啥呀？那....麼會罵呦？那麼嗆呦。哈哈哈哈哈。好ㄚ。公事公辦我看妳怎嗆。來玩啦。真的啦。書唸多是有用的。懂啊？有空誠摯建議您多去念點書。說話也會文雅一點。哈哈哈哈哈。上訴人：下午本來就是要和你討論事情我們有心要處理事情，不需要把事情複雜化，和氣生財。被上訴人：我已經不想了讓步已久我的義務我也無須被罵腦筋有問題什麼鬼。我提告之前。必定告知 當事人。既已出口。必提告到底。說了。妳去問任何律師。都能告訴妳還要給我多少錢。以及我能對您提刑民事的權利。我不明白。我沒嗆過妳們。妳們對我說話倒是很出力。我不是讓妳們罵好玩兇好玩的。上訴人：既然大家沒辦法談我們也只能接受，那後續有要協調事情的話麻煩您撥...藍先生。被上訴人：妳們早就違法多時。沒必要。我只是要提告。哈哈哈哈哈。管妳什麼藍先生。不關我的事。妳的藍先生能幫妳告贏就好。我祝福妳。醬行了吧。沒建設性的話多說無益。...已完成對您侵占告訴，業經花蓮分局受理移送。本案後續民事將再行追償。另外。侵占非告訴乃論。所以我無法撤告。您就請您的藍先生好好處理。明天我將向花蓮地院提出違約等民事告訴。也先告知您一聲。這次違約案件及追償，則告妳和妳哥哥。因為他是保證人。這也先告知妳一聲。這兩份告完我還會對您有訴訟。您就請您的藍先生都好好幫妳處理呦。後續可能會有一些。您就加油吧。建議您（認真地）品味該契約。順便告知您。明天提告後您可就對這裡沒任何的權利了。順便告知您一聲呦。傳票會寄到您....。上訴人：請問你說的沒權力是指什麼方面。被上訴人：我是建議你問律師關於民法477這些的。說了。妳說妳有一堆利害的人在挺妳。怎連這最基本的都沒說捏。妳違約在先早就已經不能聲張契約裡各項權利了。剩下就就是我對妳違約的要求賠償....」等內容，其中被上訴人雖稱「妳違約在先早就已經不能聲張契約裡各項權利了」等語，但由該對話內容上下文觀之，被上訴人並未明確表示上訴人不得再使用系爭房屋，僅謂將就上訴人違約事項為提告。是以，尚不得單憑此對話內容遽認被上訴人自該時起即已阻止上訴人使用系爭房屋。
⑵至於上訴人另於本院審理時請求再次傳喚嘉隆五金行負責人
萬崧吟到庭作證，待證事實為上訴人於原審提出之估價單所載日期105年6月2日並非為其實際向該五金行購買相關營業用品之日期，實際購買日為104年12月17日。由此可證此項單據無法推得被上訴人於105年3月14日後並無阻止被上訴人使用收益系爭房屋之情等，並提出104年12月17日開立之估價單1份為證（見本院卷第44頁）。然查，縱認上訴人所述為真，上訴人係於104年12月17日向嘉隆五金行購買營業用品，然上訴人本件主張係以被上訴人於105年3月14日起已不讓上訴人使用收益系爭房屋而主張解除契約，故上訴人應證明者應為被上訴人於105年3月14日起有不讓上訴人使用收益系爭房屋之事實，與104年12月17日上訴人有無購買營業用品無涉，故不論有無再次傳喚上述人證及調查上開事項，經核亦無法證明被上訴人有於105年3月14日起不讓上訴人使用收益系爭房屋之事實，故本院認上訴人聲請調查此項證據，屬民事訴訟法第286條但書所謂之不必要證據，爰不予調查，附此敘明。
⑶據上，上訴人既不否認上訴人於105年3月14日前已將系爭房
屋交予其使用，而上訴人於本件所提出之上開105年3月14日通訊軟體line之對話紀錄資料尚不足以證明被上訴人確實有於105年3月14日起阻止上訴人使用收益系爭房屋，是以，系爭房屋應仍處於上訴人得使用收益之下，上訴人僅憑上開對話紀錄資料而謂被上訴人自該日起阻止上訴人使用系爭房屋，進而主張解除系爭租約，經核並不合法等節，應堪予認定。
3.上訴人請求返還押金及賠償已支出之房屋裝潢費用等，有無理由？經查，兩造既已於系爭租約第2條約定押金於契約終止時，經兩造確認各項權益未受損害後無息歸還等情（見原審卷第7頁），又系爭契約上訴人並未合法解除，業如前述，是上訴人主張被上訴人應負回復原狀之責，返還押金3萬元云云，自屬無理由。另系爭租約亦未終止，依上開約定，被上訴人自無庸返還押金。再者，系爭租約第3條業已約定：「甲方以現況交屋，乙方得以經由甲方同意後進行裝潢及修繕，並同時負起妥善維護及保管該處所與附屬機具設備之責…」等文字（見原審卷第7頁），是兩造既已約定由上訴人負責系爭房屋修繕裝潢，則上訴人向被上訴人請求支付其開店之裝潢費用云云，亦無所據，且上訴人主張因系爭租約已解除而得向被上訴人請求裝潢費用賠償，更無足採。準此，上訴人主張解除系爭契約，請求被告返還押金3萬元及賠償裝潢費用272,220元云云，均為無理由，不應准許。
七、綜上所述，上訴人既未合法解除系爭租約，且系爭租約仍繼續存在於兩造間，故上訴人自不得依民法第259條規定向被上訴人請求返還押金3萬元及依民法第260、226條規定向被上訴人請求賠償已支出裝修系爭房屋之上開花費272,220元，合計302,220元之金額，從而，原審就上訴人之上開請求（即本訴請求部分）為全部敗訴之判決，經核並無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、被上訴人於原審提起反訴主張：被上訴人已依系爭租約將系爭房屋交予上訴人使用，且系爭租約約定上訴人最遲應於105年1月1日起給付租金，然上訴人從未給付任何租金予被上訴人，且上訴人並未合法終止或解除系爭契約，是被上訴人自得依系爭租約第2條之約定請求上訴人給付105年2月1日起至105年5月31日止共16個月之租金24萬元等語，並聲明：
㈠上訴人應給付上訴人24萬元，及自反訴起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審則以：上訴人已告知被上訴人105年2月因系爭房屋尚在裝修無法營運，被上訴人亦稱租金可自2月1日起算。嗣於105年3月間，上訴人復再告知被上訴人其在醫院養病，被上訴人竟揚言提告並拒絕上訴人對系爭房屋使用之權利，故上訴人無法進入系爭房屋營運。被上訴人雖主張上訴人拖欠租金且拒不處理，惟上訴人已告知其係因身體不適、醫生囑咐多臥床休息，並說明將於105年3月14日到場繳付租金，上訴人卻認上訴人不諳法律，故拒絕出面處理且揚言提告，拒絕上訴人對租賃標的物即系爭房屋之權利，不顧上訴人之身體狀態，更對上訴人提起民事及刑事告訴，系爭房屋既然尚未營業，被上訴人亦稱上訴人未使用系爭房屋，被上訴人自不得向上訴人收取租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠被上訴人之反訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經原審審理後認：經查，依系爭租約第2條之約定，縱使上訴人同意自正式營運日再起算租金，惟起算租金日並不得於105年1月1日之後，故於105年1月1日上訴人尚未正式營運其店鋪，依約仍應自斯時起算租金。上訴人辯稱應自系爭房屋正式營運方可起算租金云云，並不可採。又上訴人並未合法解除系爭租約，業如前述，是系爭租約仍存續於兩造之間，則被上訴人向上訴人請求自105年2月1日至106年5月31日共16個月之租金24萬元（計算式：15,000元/月×16月＝240,000元），自屬有據，是上訴人請求被上訴人給付24萬元之主張，應屬可採。至於上訴人另稱其身體不適、未使用系爭房屋云云，均非其得拒絕給付系爭房屋租金之事由，所辯尚難憑採。從而，被上訴人得依系爭租約第2條約定請求上訴人給付租金24萬元，及自反訴起訴狀繕本送達上訴人翌日即106年6月27日（見原審卷第125頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息等為由，而為被上訴人就反訴請求部分全部勝訴之判決。
四、上訴人不服原審判決提起上訴主張：被上訴人曾承諾上訴人開始營業後才收取租金，但兩造簽立系爭租約後迄今上訴人並未開幕營業，故被上訴人反訴請求上訴人給付租金，於法顯屬無據。況且，被上訴人於上開105年3月14日通訊軟體line之對話紀錄中已明確告知上訴人已對其提起民刑事訴訟，並主張上訴人不能聲張契約裡的各項權利等語，已明確拒絕上訴人繼續使用系爭房屋，故上訴人自斯時起既已無法對系爭房屋使用收益，自得依民法第264條第1項前段規定拒絕給付租金等語，並聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人24萬元及其法定利息暨假執行之宣告均廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於原審之反訴駁回。
五、被上訴人則以：被上訴人並未拒絕上訴人使用系爭租賃物，上訴人亦未舉證被上訴人有何具體拒絕其使用系爭房屋之情，又上訴人從未給付任何租金，其違約在先，自不得主張解除契約，又系爭租約既未解除或終止，上訴人自應依約繳納租金等語，並聲明：上訴駁回。
六、經查，兩造並未僅約定上訴人於開始營業後始須繳付租金，而係約定最遲應於105年1月1日開始起算上訴人要給付之租金；且被上訴人於上開105年3月14日通訊軟體line之對話紀錄中所為之陳述經核並無法認定其即為阻止上訴人繼續使用收益系爭房屋。另系爭租約迄今尚未解除等節，均已認定如前。又上訴人另稱其因身體不適、未使用系爭房屋云云，經核均非其得拒絕給付系爭房屋租金之事由。再者，依系爭租約第2條之約定，本件租賃期間係至107年12月31日止等情，復參酌前揭壹、本訴部分，六、本院之判斷：㈠兩造不爭執事項：1.、2.等之內容，可知兩造約定之租金金額為每月15,000元，上訴人從未給付租金等節，而上訴人亦未提出其他事證證明系爭租約已合法終止，或被上訴人確有其他阻止上訴人使用系爭房屋之情。據此，系爭租約仍應繼續存續於兩造間，從而，被上訴人依系爭租約第2條之約定，請求上訴人給付自105年2月1日起至106年5月31日止間共16個月之租金24萬元（計算式：15,000元×16月＝240,000元）及上開遲延利息等，自屬有據。
七、綜上所述，上訴人既未合法解除系爭租約，且系爭租約仍繼續存在於兩造間，上訴人自105年1月1日起迄今均未曾給付任何租金予被上訴人。從而，被上訴人依系爭租約第2條約定，反訴請求上訴人給付其自105年2月1日起至106年5月31日止共16個月之租金24萬元，及自反訴起訴狀繕本送達上訴人翌日即106年6月27日（見原審卷第125頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息等，為有理由，應予准許。原審就反訴部分因而為上訴人全部敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
民事庭 審判長法官 湯文章
法 官 楊碧惠法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 游意婷