臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度簡上字第8號上 訴 人 蕭正朋被上訴 人 汪俞君
曾憲智共 同訴訟代理人 林士雄律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國105年12月1日本院花蓮簡易庭105年度花簡字第245號第一審判決提起上訴，本院於106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國104年12月25日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人將其所有門牌號碼為花蓮縣○○鄉○里○街○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間為105年1月1日至5月31日止，每月租金為新臺幣（下同）10,500元，並應於每月10日前給付，又租期屆滿後，除經被上訴人同意繼續出租外，應於屆滿日起將系爭房屋騰空並返還被上訴人，上訴人若未即時遷讓交還房屋，被上訴人得向上訴人請求每月按租金5倍計算之違約金至其遷讓完畢之日止。又被上訴人於上開租賃期間屆滿後並未同意上訴人續租，上訴人自應騰空返還系爭房屋予被上訴人，然迄今其均未返還，爰依系爭租約約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付違約金等語，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自105年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人52,500元，及自105年6月1日起按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：伊自97年7月1日起至今就承租系爭房屋，被上訴人曾數次就租金漲價。伊想買該屋，但被上訴人開出之價錢太不合理。自105年6月1日起被上訴人把郵局的帳戶都取消，伊要把房租匯給被上訴人，被上訴人拒收。本案係房屋買賣糾紛，被上訴人企圖低價高賣，違反公平交易法，是詐欺行為。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、本件經原審審理後認：上訴人確曾向被上訴人承租系爭房屋，兩造並約定租期至105年5月31日止，租金為每月10,500元，每月10日前繳納，租期屆滿後，除經被上訴人同意繼續出租外，應於屆滿日起將系爭房屋騰空並返還被上訴人，上訴人若未即時遷讓交還房屋，被上訴人得向上訴人請求按租金5倍之違約金至其遷讓完畢之日止等內容。詎系爭租約租期屆滿後，被上訴人已以存證信函通知被告限期搬遷，不再續租，被上訴人卻迄今仍拒絕遷出系爭房屋，是被上訴人依系爭租約約定、民法第450條第1項及第455條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還，於法自屬有據。至於上訴人辯以被上訴人曾向其表示欲出售系爭房屋，並企圖低價高賣部分，顯與兩造間就系爭房屋之租賃契約履行無涉。又上訴人請求之違約金金額經核顯屬過高，應減為同原租金金額即每月10,500元計算，較為適當等為由，而為㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自105年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人10,500元，及前開每月應付金額自翌月1日起至清償日止，按5%計算之利息；㈢被上訴人其餘之訴駁回；㈣訴訟費用2,540元由上訴人負擔；㈤本判決被上訴人勝訴部分得假執行。但上訴人如以231,000元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行等內容之判決。
四、上訴人不服原判決提起上訴主張：伊最初在97年7月1日向被上訴人承租系爭房屋，分3次續約，最後1次租約105年5月31日到期。最後1次租約到期時被上訴人沒有向伊說到期後要繼續再租伊，但被上訴人於簽租約時曾向其說過系爭房屋要出賣，且要優先賣予上訴人，那時行情價是5百多萬元，但後來被上訴人卻稱要賣880萬元，伊有透過仲介表達要購買系爭房屋，但被上訴人不跟伊談。故本件應為違反公平交易法之買賣詐欺行為等語，並聲明：㈠原判決不利部分廢棄；㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、被上訴人則以：系爭租約於105年5月31日到期後，被上訴人既未再承租予上訴人或同意其使用，上訴人就系爭房屋自屬無權占用，依法應將房屋返還被上訴人等語，並聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審上訴費用由上訴人負擔。
六、本院之判斷：㈠被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋並簽立系爭租約書，
約定租期至105年5月31日止，租金為每月10,500元，每月10日前繳納，無押金。詎系爭租約租期屆滿後，被上訴人已以存證信函通知上訴人限期搬遷，不再續租，上訴人迄今仍未遷出系爭房屋等情，已據其提出與所述相符之存證信函、房屋租賃契約書等為證（見原審卷第46至50頁），且為上訴人所不爭執，應堪信為真。
㈡被上訴人另主張上訴人應騰空返還系爭房屋，及給付違約金
等節，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：1.被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋？2.上訴人是否應給付違約金？茲分述如下：
1.被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋？⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。
⑵上訴人固主張被上訴人曾表示欲出售系爭房屋，嗣卻未再向
上訴人洽談出賣房屋事宜，本案顯屬買賣詐欺事件等語，然查，上訴人因與被上訴人訂立系爭租約，始得於租約存續期間合法使用系爭房屋，於該租約105年5月31日到期後，被上訴人既未再同意續約或讓上訴人使用系爭房屋，依上開規定，上訴人自應返還房屋。至於上訴人所謂被上訴人曾表示欲出售房屋乙節，由上訴人之上開陳述觀之，兩造間應尚未就系爭房屋達成買賣契約，難認上訴人可憑所述理由而主張有權占用系爭房屋，況被上訴人是否出賣系爭房屋，及交易對象為何，仍涉及出賣人個人意願、市場交易價格及買賣雙方締約能力等原因，在尚未訂立買賣契約而受契約內容拘束前，系爭房屋所有權人即被上訴人仍可自行決定交易對象，並不能謂被上訴人即務須與上訴人締約，進而推論上訴人亦仍可再繼續占用系爭房屋，是則，上訴人此部主張，即無足採。
⑶承上，上訴人既未能提出占用系爭房屋之合法權源，被上訴人依上開規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，自屬有據。
2.上訴人是否應給付違約金？⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229條第1項、第233條第1項亦有明定。
⑵經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆
滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」等語（見原審卷47頁），而本件上訴人既於租約期滿即105年5月31日後仍繼續占用系爭房屋迄今而未返還，依上開租約約定，雖本應給付按租金每月10,500元5倍之違約金予被上訴人，然原審審酌上訴人占有系爭房屋期間，被上訴人主要所受損害應係其無法使用系爭房屋致無法獲得相當於租金之利益，認被上訴人請求按月以原租金5倍即52,500元計算之違約金尚屬過高，應酌減至按原租金10,500元計算為適當等節，認事用法並無違誤，據此，再參照民法第229條第1項、第233條第1項等規定，上訴人於未返還系爭房屋期間既應按月支付上述違約金金額，則各期應給付之金額於當月末日即屬屆清償日，上訴人於翌月1日起即應負遲延責任而須給付法定遲延利息。承上，被上訴人依法自得請求上訴人自105年6月1日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人10,500元，及各期給付自翌月1日起按法定利率即年息百分之5計算之遲延利息。
七、綜上所述，上訴人既無權占用系爭房屋，且依租約應給付違約金，僅約定違約金金額過高，經原審酌減為每月10,500元，從而，被上訴人請求如原審判決主文第1至2項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
民事庭 審判長法官 湯文章
法 官 簡廷涓法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
書記官 游意婷