臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第150號原 告 許錦禎即全鴻物業管理企業被 告 德安花園廣場公寓大廈管理委員會法定代理人 范臺友訴訟代理人 姚大偉
賴亞翊上列當事人間請求給付管理服務費事件，本院於民國107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項亦有明文。原告法定代理人原為林明慶，嗣於訴訟繫屬中變更為范臺友，經聲明承受訴訟（見卷第82頁），核無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造訂立契約，由原告擔任被告社區管理服務，每月服務費用新臺幣（下同）24萬元，服務期間適逢被告管理委員會改選，於民國105年9月起解任原告之管理服務工作，惟自105年5月1日起至105年8月31日止，共4個月之服務費用96萬元，被告尚未給付。又原告有先墊付3,000元，作為被告臨時小額支出費用，被告亦未返還。原告雖縮減駐點人員，但未影響工作。原告於104年12月初即將管理服務合約送給被告，惟因被告原管理委員會（下稱管委會）主任委員（下稱主委）即證人曾彥儒稱新任主委核准函尚未寄達，無法簽約，並要求原告繼續服務，會繼續支付費用。原告於105年4月告知原任主委、監委及花蓮縣政府建設處使用管理科科長林詩群不再續任，渠等均不同意，要求原告應繼續服務至新任主委產生並完成交接，原告因此服務至105年8月31日，但被告迄今仍未給付105年5月1日起至105年8月31日止之服務費用96萬元。原告所收200多萬元是幫社區管委會所收之管理費，被告因主委人選產生問題，原告詢問花蓮縣政府，是主管機關要求原告不能撤離，被告新舊任主委選任糾紛與原告無關，兩造一直都有契約關係，合約在前主委曾彥儒處，原告沒有留存，原告都是聽命於前任管委會，原告沒有要依不當得利之法律關係請求，僅依據契約關係向被告請求，當時因新任主委核備文沒有下來，無法簽約，是林詩群說原告可以繼續做到被告交接完畢。爰依兩造間之契約關係，向被告請求給付，並聲明：被告應給付原告963,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：被告與原告並無簽約，原告與先前之管理委員會亦未簽約，原告所稱24萬元管理費從何而來、如何計算，兩造應依契約行事，但原告始終未能出示合約書。原告與被告之合約僅到103年為止，於104年開始即無合約，原告固稱其在被告社區服務，但其服務未經被告社區區分所有權會議同意，原告105年1月至8月間尚要求住戶繳交管理費共200多萬元，說不繳就要提告，住戶因害怕而支付管理費用，原告實非被告所聘僱之管理人員，被告無理由支付上開費用，況原告收取被告住戶繳納105年1月至8月間之上開管理費用，為何不用以支付其所稱之管理服務費，原告也未告知前任管委會應將該筆費用移交新任管委會處理。原告並非合法的保全公司，是前任主委曾彥儒找的，曾彥儒於104年12月31日就已卸任，原告自始都沒有跟被告簽約，也不知道原告為何會在被告社區，先前被告召開區分所有權人會議時，原告甚至阻攔被告社區住戶開會，導致被告必須移至主權里活動中心召開區分所有權人會議，被告新任管委會甚至需寄發存證信函給原告，要求原告交出收受之公共基金，直到105年8月間原告才將基金簿、公共區域鑰匙交給新任管委會，原告管理員甚與被告住戶發生糾紛而提告住戶。原告並沒有擔任被告社區之保全工作，林詩群科長稱其並未要求原告留下，況且林詩群科長又非被告管委會成員，其所言亦不能代表被告，花蓮縣政府核備函載明新任主委任期是自105年1月1日開始，會到8月是因為交接的問題，原告105年工作調度沒有照舊，況其所稱之前的契約被告也沒看過等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其與被告訂有105年度之社區管理服務契約（下稱系爭105年度管理契約），被告尚未給付105年4月至8月間，每月24萬元報酬，共96萬元，期間原告亦為被告代墊3,000元，被告亦應依契約返還，詎被告遲未給付上開金額，故依兩造間之契約關係，向被告請求返還等情，被告予以否認，並辯稱與原告間並未存有系爭105年度管理契約之法律關係。原告主張是否有理？茲判斷如下：
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又主張契約存在之人，應就訂立契約之事實負舉證責任（最高法院28年上字第11號判例意旨參照）。經查，被告德安花園廣場公寓大廈管理委員會，原名為中華花園廣場管理委員會，其103年度管理委員主任委員為曾彥儒、監察委員為曾雅君，任期自103年1月1日至104年12月31日止；其105年度管理委員主任委員為林明慶，任期自105年1月1日至106年12月31日止，有花蓮縣政府106年6月15日府建使字第1060103515號函附卷可稽（見卷第17頁），堪信為真。原告主張其與被告間訂有系爭105年度管理契約乙節，為被告否認，而該管理契約雖非要式契約，惟主張契約存在之人即原告，仍應就雙方確有訂立該管理契約之事實負舉證責任，前任主委即證人曾彥儒固到庭證稱：於其擔任主委期間，確有積欠原告4個月管理費，每月管理費是24萬元，105年前每年都有簽約，原告與管委會均各持1份，只有105年未簽約，原告負責收支出帳戶、停車費及代收第四台、郵件、大樓安全管理及清潔業務等語（見卷第25-26頁）；證人曾雅君則到庭證稱：被告積欠原告5到8月共4個月的管理費沒有給付，管理費每月24萬元，管理員有跟伊說原告暫時墊付3,000元，該筆費用被告亦未給付原告等語（見卷第27-28頁），惟查，被告抗辯原告係前任主委即證人曾彥儒找的，被告105年召開區分所有權人會議時，原告甚至阻攔住戶開會，導致被告還需至主權里活動中心開會等語，業據提出開會通知單及開會照片為證（見卷第66頁），而原告聘任之管理員亦因欲撕下被告新任管委會張貼之公告，遭被告住戶阻止，而向花蓮地方檢察署（下稱花蓮地檢署）提起刑事告訴，稱被告住戶妨害其行使自由撕下公告之權利等語，有花蓮地檢署檢察官105年度偵字第1224號不起訴處分書可佐（見卷第73-76頁），顯見被告辯稱原告曾介入新舊任管委會選任爭議乙節，所言非虛；再觀諸被告提出花蓮縣政府105年3月24日府建使字第0000000000B號函略以：
「…在尚推選新主任委員期間，不得限制其區分所有權人應有之權利；倘前管委會仍不從其規定，區分所有權人可依民法第184條規定循司法途徑辦理」等語（見卷第48頁），由上情應可推知，原告與被告前任管委會成員確實關係匪淺，且與被告新任管委會均有嫌隙，是被告前任管委會主委即證人曾彥儒、監委即證人曾雅君前開證述，憑信性即有待質疑，實難採為對原告有利之證據。再者，原告固稱於103、104年尚有與被告簽立書面契約，僅是105年未簽立書面契約等語，惟原告卻亦未能提出任何103、104年所簽立之書面契約，或是被告過去繳納管理費之匯款證明或收據，則103、104年度與被告究竟有無書面契約、約定之服務報酬究竟為多少、被告前任管委會是如何服務給付，相關證據均付之闕如，連過去103、104年原告稱有簽約、付款之期間，原告都無法提出書面合約及匯款紀錄，則單憑原告及與原告有利害關係之前任主委、監委口頭證述，實無法證明兩造間系爭105年度管理契約確實存在，亦無法認定原告所稱被告前任主委交接前，被告尚積欠4月管理費即96萬元及代墊款3,000元之事實為真。況查，兩造均不否認被告新舊任管委會係於105年8月31日交接，在105年1月至8月間原告仍幫前任管委會向被告住戶收取200多萬元管理費之事實（見卷第25、47頁），而前任管委會主委證人曾彥儒雖稱其有作帳云云，然於105年8月間交接予新任管委會交接名冊所載之金額卻僅餘212,919元，有交接名冊可證（見卷第39頁），是被告辯稱縱使被告前任管委會交接前有積欠上開款項，但該段期間原告既已為前任管委會向被告住戶代收高達200萬元管理費用，則應已以該代收之管理費支付積欠之款項等語，亦難認無據，否則怎會於105年8月31日前任管委會交接與新任管委會時，帳戶僅剩餘21萬餘元。綜上，原告未能舉證證明其與被告確有訂立系爭105年度管理契約，則原告依兩造前開契約關係，向被告請求返還管理費96萬元及代墊款3,000元，實難認有據。
㈢、又原告聲請傳訊花蓮縣政府建設處使用管理科承辦人林詩群，欲證明係林詩群要求原告繼續服務云云，惟林詩群並非被告管委會主委，無權代表被告與原告訂定管理服務契約，縱使原告所述為真，亦無法因此證明兩造間確有系爭105年度管理契約之存在。至於原告得否以不當得利之法律關係向被告請求上開款項，本院於開庭時已向原告闡明民法第179條不當得利之意義，並詢問原告是否欲主張不當得利之法律關係，原告仍表示僅欲以契約關係向被告請求等語（見卷第82頁反面），基於處分權主義，本院自無法就兩造間有無不當得利之關係予以審酌，併此敘明。
四、綜上所述，原告依兩造間系爭105年度管理契約，向被告請求給付105年5月至8月管理費96萬元及代墊款3,000元，因原告未能證明與被告確有簽立上開契約，原告依契約關係向被告請求上開款項，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事庭 審判長法 官 湯文章
法 官 曹庭毓法 官 簡廷涓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 李如茵