臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第137號原 告 羅李添訴訟代理人 劉秀蘭被 告 林文雄訴訟代理人 洪珮瑜律師(法扶律師)上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國106年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾壹萬柒仟零捌拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告於民國105年1月2日向原告購買花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地(權利範圍全部)及其上同段1255建號門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號建物(權利範圍全部；下稱系爭房地)，約定買賣價金為新臺幣(下同)350萬元，原告已將系爭房地所有權移轉登記予被告，但被告至今只支付買賣價金2,135,000元，餘款1,365,000元未給付，雙方協調1年內給付，被告並未依約付款。當初簽約時我已告知是賣清實拿350萬元，我不需付任何稅款；被告說房子漏水，但當初代書也是被告找的，在第1次簽約時我就把房屋權狀交給代書，後來變成被告自己辦理，未付完餘款就將房地過戶了，完成過戶後被告到光復農會辦貸款，光復農會因中古屋拒絕全額貸款350萬元，只願貸款200萬元，以致被告無法全額付清。簽約前被告有進入房屋看屋後同意簽約，住房子8個月才說漏水，餘款要用修繕費100萬元來付，我懷疑被告在裡面搞破壞。當初簽約時同意給被告延期1年來還剩餘款項，是考量被告暫時拿不出這麼多錢才心軟同意，但被告違約還一直強調房子漏水，不願支付價金餘款。簽約付款情形如下：
1.第一次簽約地點為105年1月2日於鳳林車站，賣價350萬元，斡旋金10萬元。與被告協同家人帶來的代書(牧師夫婦)及原告夫婦、女兒約好鳳林車站簽約，且當下有說好350萬元是賣清價格。原告夫婦當下有強調多次是賣清價(實拿價)，其他費用要被告自付，土地增值稅也應該由被告負擔，我也有跟他講代書費也由他支付，也是在被告同意下才簽約的，合約上也有註明，之後再說不合理，這樣反覆，誠信何在？房屋地契於當日(第一次簽約，拿到斡旋金10萬元，剩餘款項還沒拿到)就被被告帶來的代書(牧師)拿去了，交由被告拿去過戶。如果我們要詐欺被告，怎麼會錢都還沒拿到，就將這麼重要的東西給被告拿去呢？
2.第二次為105年2月5日於光復鄉農會，因貸款問題與被告及被告的姐姐見面討論，被告無法貸出全額350萬元(一般民眾，買房很少能貸款到全額的，買房本該有少數的自備款。)，而被告用那間房子只能貸出200萬元，之後他們一直向原告強調一定會分期還完，原告夫婦看被告這麼有誠意及口頭保證，就同意給予以一年期時間還款，之後回到光復中華路房子(售屋)內簽第二次約，並在合約書上註明在1年內每月不定額付給原告。也因為快過年的原因，被告貸款的200萬元才於105年2月15日入帳。
3.之後付款的部分，1年內就只有兩次，也就是105年3月9日2萬元、105年4月18日15,000元，後來被告就沒有再給錢了，而原告於105年5月後有去電詢問為何後續沒付款，一開始就說原告很煩，之後就都沒接電話；若有接，被告的大姐也說會處理，但之後還是沒有收到匯款，再來就是被告說會漏水之類的推拖之詞了。時間到期仍未收到尾款，大家曾在調解委員會調解3次，而被告只出席2次，這2次他們一直在重覆說那間房子有漏水的狀況，也一直強調說他們沒有違約。被告說漏水要修294萬多元，等於我把房子送他，怎麼可能。
(二)被告於105年1月購買系爭二手屋時，看屋況沒多大異常，但入住幾個月後連續颱風，屋況開始產生。在看屋及交屋的時候，房子原告未重新整理過，屬原屋況，並不是整理好的二手屋。前房客也可出來證明，並沒有發生被告所說房子有漏水的狀況及有告知原告而原告並未有修繕的意思。前房客住了2至3年(是因為房子要賣出，他們才決定搬走)，期間房客也有將房子整理、粉刷，原告家人在出租期間，也曾進去看過屋子狀況，沒有像被告所說有漏水或接到前房客提到房子有何問題。被告所述為子虛烏有，亂講一通。被告強調遇到颱風屋況有漏水之類，然颱風、地震為天然災害，非人為所能去控制，如果真有這些漏水狀況，應該是在買賣時、看屋時或是在購屋初期就提出房子有問題，而不是住進屋內在8至9個月後才說房屋如何如何損壞，難道被告的家人在過戶當月1月就入住，一直到8至9月中間都沒有下雨嗎？假設屋況真的有問題，應該早就有漏水的狀況。原告賣屋前是沒有整理、粉刷、包裝過，一直都是呈現前房客退租後的原屋況。尾款部分，被告在1年內也只給過2次剩餘款35,000元，剩下1,365,000元未付，期間都聯絡不到被告，之後才告知房屋會漏水，拒絕付餘款等拖詞。那原告是否可合理懷疑，是否因付不出剩餘款項，故以拒付或破壞房屋造成損壞，來拒付或想坑剩下未付的錢？
(三)違約金15%，是合約書上寫的清清楚楚，被告說感覺被詐騙(敲詐)，而被告未照合約走，並未在1年內將剩餘款項還清，其中只還了2次，總共35,000元，不覺得欠錢還錢是正常，還覺得是理虧，真是讓人覺得太不可思議了。真正該覺得被詐騙的是原告。合約上清楚載明，被告要在1年內還清所有的錢，剩下未付的1,365,000元呢？原告去電詢問為何沒匯進錢，還常常找不到人，被告的大姐口頭給予如空頭支票，會處理之類的話語塘塞，但還是沒收到匯款。之後在調解委員會上，不斷以合約書內容、日期、金額寫錯等的理由拒付剩餘款項，還理直氣壯說沒有違約、感覺被詐騙之類的話。原告真是覺得天理何在？為何顛倒是非？原告也非常後悔，在第二次簽約時，被告拿不出剩餘款1,365,000元時，真不應該心軟給予延期1年，聽被告說生活多難過，買房要爭一口氣，他們守信用之類的話，而應該在當下就沒收了斡旋金10萬元，就不會有這些後續的麻煩。
(四)系爭房屋是83年間建的。我否認被證二估價單為真正。調解委員會上被告有表示，希望拿回之前付的錢，被告會歸還房子或是要原告夫婦就用這剩餘的100萬元來整修這間房子。
試問，被告這樣不會覺得太吃人了嗎？原告已經很寬容了，第二次簽約時，也只有限期1年內要被告付完尾款，也沒加上收利息或其他條件就給予被告延期，只要他在1年內將剩餘款項1,365,000元付完，沒做到還讓被告事後挑剔房子如何如何，被告顯然得寸進尺。原告夫婦希望此事儘快落幕，在調解委員會上也說過，付清剩餘款項1,365,000元，或是將房子過戶回來，一切照合約走，請被告付15%的違約金，還有被告家人入住這一年的租金，如此請求合情合理，可是被告拒絕，還自認吃虧，非常不可理喻。爰依買賣關係請求給付價金。並聲明：被告應給付原告1,365,000元。
二、被告則以：
(一)於105年1月份購買二手屋，在看屋前屋況沒多大異常，於是2月份搬入，原以為可以安穩過日子，結果居住到幾個月後連續颱風下大雨，屋況開始產生，而在8月份時有連同照片與滴水影片傳LINE給對方，原告太太只要被告解約而解約金只退被告所支出的價金15%的金額，感覺被詐騙、敲詐，對方空口無憑，常被威脅，合約當時被告只請代書代打字，書寫金額及日期都由賣方手寫。被告是臨時工且在北部上班，必須要把握每次的工作機會，被告的姐姐工作是公司制，為了要解決房子問題，消耗所有時間、金錢、精神，並且目前也在瑕疵屋居住，住的品質非常差，身體狀況也漸漸走下坡，睡眠品質更差。被告的姐姐隔天一早要出門到豐濱上班，其小孩要到豐濱上課，這樣的狀況被告的姐姐及其小孩的身體不知還能支撐多久，原告如有良知，請把買房的資金退還，被告也會把房子退給對方，因為這樣的房子住不下去，更不用說尾款的部分。
(二)起初我在看房時同時也有一對婦人一起看房，在看屋的過程不知對方與原告太太的交談內容，過了幾分鐘後，原告太太就跑來跟我說房子決定賣給我們。在看屋時，原告一直不斷讚許自己的房子有多好，而在對話當中我也跟原告說要全額貸，被告小孩要畢業想讀光復國中，並且在新社租賃的房子也要退還，想找安定的住所(並非原告所說為一口氣之類的說詞)，所以當時也急著找房子，而原告太太當時也說沒關係，接著又說那就先簽約後面我們再說，事後在簽合約時也一直不斷用言語誘惑說買這房子真的是賺到，被告因為幾句話被誘惑，當下原以為碰上好心賣主。事後雙方於105年1月2日相約在鳳林火車站，賣方是原告一家成員及在場同事，買方是被告與被告姐姐林秀金、牧師夫妻陪同送合約書，很簡單的過程。自簽約付保證金款項，因沒有記錄怕中間有變化，所以才請牧師非正規代書，當時想說牧師在擬訂合約書應該是沒問題(但是要準備收費時，代書開價有點偏高，因請代書擬合約書就要收7,000元，當時代書連油資車程時數都算下去)，這筆買賣房屋沒有透過仲介也沒請正式代書，所以沒有所謂的斡旋金之類。在簽約的過程中，賣方說：一雙方講好就好不需要請代書也可省代書費；二我們賣過房子只要聽我們的就好(當時相信了還以為對方是好心)；在入住時第六個月發現主臥室門口會滴水，有用影片錄下來；原告得知房子漏水有問題，第一句就是要我們解約，而解約金只退總價金的百分之15不合理，而在過程中原告也不斷一直用法律來威脅說如果不付尾款就直接上法院，當時我們從沒買過房，也不知道在買房的過程如果發現瑕庇有問題該如何求助，也害怕住這房子身體狀況也走下坡。在住進屋內時的第三個月，房子就有漏水的狀況還會積水，發現時也不敢跟被告說，因為房子是林秀金找的，並且在住進房子的第二個月也就是三月份，我們與小孩都有重新粉刷過油漆(不是水泥漆)，但是因為受不了漏水才忍不住跟被告說，事後被告得知才不願付尾款，當時也忘了要拍照存證，事後是在與朋友的聊天當中才慢慢的從網路裡找資訊，而漏水部分原告在交屋前就要有品質保證或是說明屋狀，如果當時原告已經事先說明，我們也不會考慮買。事後有聽隔壁鄰居說，他們家隔間牆(就正好是我們與隔壁的一道牆)也漏水，也聽隔壁太太說有一條柱在建屋時因為建屋不良，建商退給原屋主每戶10萬元，當時原告也沒聲明，而現在原告知道我們沒管道也沒能力，所以就直接抹黑我們，我們一直不斷提醒原告我們是消費者，物品有瑕疵就是要求退貨，而現在卻要將這種消費買賣當作是理所當然，買了就是要負責，不管對方的東西是好是壞，感覺有強迫消費之意。
(三)在第一次調解時，當時有跟原告說，原房客的小孩跟我們家小孩說現在住的房子會滴水，接著調解完後，原告就直接找原房客。起初原告在找原房客時對方都不理會，但是不知道原告如何跟原房客溝通，現在卻願意出面說明沒有漏水一事，感覺有被收買。違約金的部分也是原告自己說，現在感覺都在聽原告的指令。時間也是原告口頭說一套，寫一套，而被告卻是賣方的玩偶，賣方怎麼說我們就要配合怎麼做。買到不良品還要摸著鼻子自認倒楣的意味。前前後後感覺先騙我們上鉤付頭款，知道原住民賺錢不容易，然後也不知道中途取消買賣會有什麼後果，接著原告放下了陷阱，拿權狀讓我們辦貸款，農會在審核貸款時，原告還不定時催促農會作業，當時被告正處於狀況外，也在等待農會通知我們，接著款項下來就開始刁難我們，因為知道我們沒退路只能後悔跳下去，感覺原告已經盤算好我們什麼都不懂。在住屋的第三個月也就是五月起到七月，這期間原告會不定時的打電話給我們，但是(不是)要尾款而是催促我們合約重新簽，也說合約重簽代書費原告付，起初原告打給被告時剛好被告正在工作，被告受電話鈴聲影響且當時正好在搬重物而閃到腰，接著八月份傳LINE給原告時，也將漏水的照片傳給原告，原告看過後，卻好心的跟我姐姐說要我跟小孩安心的住，接下來幾個月因為我們不定時將瑕疵的部分，例如：插座有些地方不能用，水費比一般家用還貴，當時繳費時收費服務人員有提醒要請水電師傅來檢查，也確實水表從未停止轉動過及掉漆落沙、壁癌的照片傳給原告，在九月份也有請抓漏的師傅來評估修繕的價錢，當時抓漏師傅說這必須要大翻修才能稍微改善天花板壁癌的問題，就是從105年10月至106年1月份開始翻臉，要我們盡快將尾款付清，並且在10月份原告有到我們買的房子確認照片，當時原告太太只在一樓看狀況，事後有請原告太太上二、三樓看天花板掉漆落沙的狀況，原告太太當時堅持不上樓看，而在回復時原告夫妻點頭做暗示(感覺不尋常)。在11月份原告又來討尾款時，當時我因為睡不好偏頭痛發作，原以為原告太太會上樓關心卻沒有，而是在跟小孩放話說下次還會再來(這樣有如討債作法)，接著我們在幾個月的壓力折磨下才決定在外找資源。12月時有去縣府詢問免費律師，同時也有將照片、影片及合約書給律師過目，當時律師建議我們先調解，所以106年1月就直接向光復鄉公所申請調解，之後就開始調解及申訴。在交屋時原告有送熱水器，當時師傅要準備安裝時原告太太很直接的跟師傅說房子是原告的，所以很清楚屋狀，我們當時也是處於模糊狀態。原告要求房租，那我們所貸的農會款項本金及利息要如何計算？住不舒服還要繳房貸及利息。原告千方百計要賺取款項真的很過份。
(四)兩造於105年1月2日簽立買賣不動產契約，約定價金為350萬元，被告於簽約當日交付10萬元訂金，於105年2月15日再匯200萬元予原告，餘款140萬元雙方約定自105年2月5日起一年內，由被告每月不定額給付予原告，因105年2月已匯200萬元，故被告即自105年3月起匯入2萬元、15,000元，惟被告因於臺北工作，故將該屋借予其姐林秀金使用，嗣後歷經多次颱風後，始赫然發現該屋竟有多處嚴重漏水，同時因漏水產生牆壁油漆脫落後，亦發現系爭房屋竟有多處嚴重壁癌之情形，亦有多處天花板有掉沙等情，多處插座亦因滲漏水嚴重而產生電路鏽蝕無法使用，已嚴重影響被告之居住品質，顯然已不適宜居住。系爭房屋顯然具有漏水、壁癌、掉沙等瑕疵，然原告於出售時均未告知上情，甚至告稱其屋況良好，顯然有故意不告知瑕疵或有保證品質等情，而系爭房屋漏水掉沙情形甚為嚴重，該電路鏽蝕亦有電線走火之疑慮，而原告均拒絕修繕，亦未予積極處理，被告得依民法第354條第1項前段、第359條前段、第360條規定解除契約，且原告亦曾表示同意解除契約，兩造契約應業經解除，故原告再執系爭契約請求給付價金，應屬無據。退步言之，若鈞院認為解除契約無理由，被告主張本案因有上開瑕疵，被告得依上開規定請求減少價金1,365,000元，原告主張亦屬無據。
(五)系爭房屋之漏水狀況確實相當嚴重，經估價後，上開漏水瑕疵之修繕金額竟高達2,948,350元，顯然為重大瑕疵，且亦遠逾被告尚未給付之價金，被告主張解約或減價1,365,000元，應有理由。另就系爭房屋交易原應由原告負繳納義務之增值稅47,913元亦由被告所代支，被告得主張抵銷。
(六)被告當時去看屋時有屋內簡易的油漆，那是事後有下雨，才開始有漏水情形產生，油漆開始剝落之後，才發現如照片所示之嚴重瑕疵。若依原告所述之前有租人，依卷附照片所示，壁癌及漏水、漏沙之嚴重狀況，顯已不適合住居，且現居住於該處之被告姐姐所述，他們目前都是打地舖，因為房子房間根本無法居住，再參照卷附估價單，系爭房屋修繕漏水情況之金額已高達兩百多萬元，始能修復完成，顯然系爭房屋具有嚴重瑕疵無疑；若依原告所述，當時買賣時系爭房屋之狀況即已如被證一所述之情況，然在此嚴重瑕疵之情況下，系爭房地兩造之賣價竟然沒有低於行情，甚至略高於行情之情況，原告所述顯與常情不符。對於契約尾款的給付，被告當時理解是每月不定額給付，因為兩造的契約書並沒有透過專業代書撰寫，約定條款不是很清楚，被告是相信尾款的部分並沒有定額給付約定，前兩期也有給付部分金額，事後是因系爭房屋產生如卷附照片之情形，所以未再給付，當時也是因為被告理解該分期給付方式為不定額，評估後，若以該不定額方式給付，以其經濟能力應無問題等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於105年1月2日簽立系爭房地之買賣契約，約定買賣價金為350萬元。被告於簽約時給付10萬元、105年2月15日匯200萬元予原告，另於105年3月起再匯入2萬元、15,000元，共支付買賣價金2,135,000元。
(二)原告已依買賣契約之約定將系爭房地於105年1月18日過戶予被告。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：
(一)原告依買賣契約之約定請求被告給付未付價金1,365,000元是否有理？
(二)被告辯稱系爭房屋有漏水、嚴重壁癌、天花板掉沙、多處插座因漏水電路銹蝕等嚴重瑕疵，依民法359條請求解除契約或減少價金1,365,000元，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：
(一)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第354條定有明文。
此學說上所謂「物之瑕疵擔保責任」，其原理乃買賣雙方成立買賣契約之時點，通常乃雙方就價金及標的物為要約及承諾意思表示一致之時點，發生買賣雙方各受一定契約義務拘束之效力。然買賣契約之履行，則有係於契約成立之同時為之，亦有係於成立後一定時期後始為之，故出賣人所應負責之物之瑕疵擔保責任，乃於買賣標的物危險移轉時，為下列三項態樣之擔保：1.標的物沒有在買賣成立後、危險移轉前之期間，發生任何事故而造成足使標的物價值滅失或減少之瑕疵。2.縱使在前項期間沒有上述事故發生，標的物仍應具備通常效用或契約預定效用，不得有所滅失或減少效用之瑕疵。3.如果買賣契約成立時，出賣人有保證標的物應具備一定品質者，在其履行交付而於危險移轉時，應擔保具有此保證之品質。故在檢視買賣標的物之「物之瑕疵擔保責任」的順序上，通常先看出賣人有沒有保證一定品質，若有保證品質，則審查標的物在交付及危險移轉時，有沒有符合此保證之品質；若無保證品質，才問從買賣成立後到履行交付及危險移轉時，標的物有沒有遭受任何毀損、破壞或腐敗等事故，而發生足以滅失或減少其價值之瑕疵，或有無隱藏在標的物外表之內，無法以通常檢查方法發現足以滅失或減少其價值之瑕疵；若沒有上項事故發生或隱藏之瑕疵，則再審查出賣人履行交付買賣標的物之義務而於危險移轉時，所給付買受人之標的物，是否合乎一般交易上應具備之通常效用或契約預定效用，三者各有其所擔保之作用及範圍，應分別審查，於訴訟上亦應由主張「物之瑕疵擔保責任」之當事人，負起主張其究為何種態樣之說明及證明義務。
(二)系爭買賣標的物為中古房屋及其坐落之基地，被告辯稱於受領房屋之所有權及交付後，發現有壁癌、漏水漏沙及插座電路鏽蝕之情事，應由原告負起物之瑕疵擔保責任等語，惟原告否認之。經查：
1.出賣人於成立買賣時，就標的物具備一定品質而為保證者，以當事人間有特約擔保其物實有確保品質者為限，使出賣人任擔保之責。兩造所成立之「不動產買賣契約」(卷84至87頁)內，並無明文特約保證房屋具備「不漏水」之品質，被告亦未能舉證證明原告有保證房屋不漏水品質之事。兩造於105年1月2日簽約當日，原告即將房屋點交予被告(契約第四條，卷85頁)，並於105年1月18日辦妥房地所有權移轉登記予被告(卷145至148頁土地及建物登記謄本參照)，原告主張為買賣為「現況屋」，應堪採信。
2.鑑於系爭房屋於83年5月9日建築完成，於83年6月23日辦理第一次登記(卷145頁)，迄至簽約時為屋齡已逾21年之中古屋，且屬現況點交之交易情形，此種屋齡之房屋漏水乃常有之情形，依社會之通念，新建完成之房屋，不應有漏水之情形，得認房屋漏水乃交易上重要價值及效用減少之瑕疵，殆無疑問；然20年以上屋齡之中古房屋之買賣，倘房屋因年久老化而有漏水情形，出賣人因不具有修復及防止漏水之能力，而約定以現況出售，則買受人若亦同意以其認為合理之價額按現況承購，則房屋漏水未必得認為係交易上重要價值及效用減少之瑕疵。蓋房屋漏水所減少之效用，係可於買賣成立時透過價金之折衝協商來解決，也可以由買受人承擔點交後自行修復之成本或容忍漏水所減少之效用來解決，並非一定會使交易喪失其目的及功用，此與房屋有結構安全、海砂屋或輻射鋼筋屋等將使房屋完全喪失效用及使用價值，有所不同，非可類比。
3.被告自承「在105年1月份購買中古屋，在看屋前屋況沒多大異常，於是2月份搬進，原以為可以安穩過日子，結果居住到七、八月份連日下大雨時狀況開始慢慢產生」(卷56頁被告郵寄予花蓮縣政府消費申訴之申訴表)、「居住到幾個月後連續颱風下大雨屋況開始產生」(卷38頁)；可見被告於入住系爭房屋達半年後，係因連續颱風下大雨，系爭房屋才開始有漏水情事。而參被告所提房屋瑕疵照片(卷49至55、79、80、91至99頁及證物袋內照片)，可以得見該屋有多處「壁癌」情形；「壁癌」是水泥牆壁受到水氣侵蝕所產生，當牆壁在雨季漏水、滲水或建築物通風不良，環境中累積了大量的水氣，潮濕的牆壁與空氣中的二氧化碳相溶，造成牆面水份呈酸性，此酸性水又藉著滲透壓與牆面內部的水欲達成某種平衡，如此往復進出，等到PH值到了某種程度便開始酸鹼中和產生碳酸鹽(尤其是碳酸鈣)結晶體(亦即所看到的毛狀白色物)，進而造成水泥牆面起泡、鼓起、碎裂、剝落，就是所謂的「壁癌」。壁癌的產生非一時可就，而是長期累積。依被告所稱嚴重壁癌情形(如卷50頁上方照片、51頁下方照片、54頁上方照片)，衡情均非被告居住7個月之時間內即可造成，應為該屋原已有之牆面問題，其後因遇「連續颱風下大雨」導致屋內更潮濕而益加嚴重，即系爭房屋牆面存有「壁癌」應係被告購屋看屋前即可知悉之情形，而非房屋點交後驟然發生，而系爭買賣契約既為「現況交屋」，「壁癌」於被告購買及點交該屋時即已存在，自不能以此為由主張原告應負物之瑕疵擔保之責，或認房屋缺少出賣人保證之品質請求損害賠償。
4.被告所提漏水瑕疵之修繕工程估價單(卷137至139頁)均為私文書，原告否認該等文書為真正(卷142頁筆錄參照)，依民事訴訟法第357條前段規定，應由被告證其真正，然被告就此並未能舉證實說，且依該估價單內容，就系爭房屋漏水修繕金額竟高達2,948,350元，達兩造約定系爭房地買賣價金之84%，如被告得援引為原告應負之瑕疵擔保責任而主張減少價金，無異於原告就系爭房地僅以551,650元(0000000－0000000＝551650)售出，顯有違不動產客觀市價及誠信原則，故被告以上開估價單為據請求減少價金云云，難認有理。
5.按民法第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。」，其所謂解除契約或請求減少價金乃形成權之行使，應於同法第365條第1項所定之6個月除斥期間內為之，並無時效中斷之適用。被告自承於入住第3個月就發現漏水(卷77頁書狀)，於105年8月以LINE傳漏水照片給原告、不定時將房屋瑕疵如插座水表掉漆落沙壁癌照片等傳給原告，於106年1月間申請調解(卷78頁書狀，調解聲請內容參卷39頁)，但上述告知、聲請調解均非合於具有解除契約或請求減少價金等法效意思之意思表示，尚難認有合法之形成權之行使；嗣被告於106年3月9日向花蓮縣政府提出消費爭議申訴(卷58頁)，申訴狀表明「減少價金或修繕賠償折扣尾款，修繕到好，解約退已付價金之9.5成」(卷56頁)，及起訴請求減少價金(本院106年度補字第72號，卷57頁；被告自承因未繳納裁判費而經駁回終結，卷82頁反面筆錄)，顯已逾除斥期間，是其依民法第359條規定請求減少價金，亦非可採。
(三)被告辯稱原告同意解除契約云云(卷89頁)，惟按民事訴訟法第422條規定「調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎。」。原告固自承「在調解委員會上也說過，付清餘款1,365,000元或將房子過戶回來」(卷70頁)，並在本件起訴後之調解程序製作之調解成果報告書記載「經調委多方勸說，聲請人〈即原告〉願再減少價金〈原136萬元減為90萬元〉，但要一個月內支付完畢」(卷125頁)，核均屬原告於調解程序中經勸導後所為之陳述或讓步，參酌前開規定，本院自不得作為裁判之基礎。此外，被告復未能舉其他事證證明兩造同意解除契約乙節為真，是其此項辯詞，亦難採信。
(四)按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。被告依買賣契約約定，尚積欠原告買賣價金1,365,000元，且其辯稱減少價金及解除契約均無理由，既如前述；依兩造所定買賣契約第七條約定「本契約不動產買賣登記，其土地增值稅由乙方〈即原告〉負擔。」(卷85頁)，而系爭買賣之土地增值稅47,913元由被告繳納，有土地增值稅繳款書可參(卷40、140頁)，被告代墊該筆款項，得依約向原告請求，則被告以此金額與原告請求之金額為抵銷，應屬有理，經抵銷後，被告應給付原告1,317,087元(0000000－00000＝0000000)。
六、從而，原告依兩造買賣契約約定請求被告給付1,317,087元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
法院書記官 洪妍汝