臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第257號原 告 李庭儀訴訟代理人 簡燦賢律師
林怡君律師被 告 張佩慈訴訟代理人 王政琬律師
張明賢上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾貳萬陸仟陸佰參拾元，及自民國107年3月30日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾貳萬陸仟陸佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告原起訴主張其於民國103年12月23日向被告購買門牌號碼為花蓮縣○○市○○○街○○○○○號房屋《買賣標的包含坐落土地即花蓮縣○○市○○段○○○○○號土地（權利範圍為10000分之29）、其上建物即同段第412號建物（權利範圍為全部）、同段第434號建物（公設部分，權利範圍為1000分之31）、同段第435號建物（公設部分，權利範圍為1000分之23）等，下合稱系爭房屋》，並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）書，原告已依約給付買賣價金新臺幣（下同）280萬元予被告。原告初搬入系爭房屋時，該屋並未有漏水情況，嗣106年3月間起開始於餐廳及臥室內天花板有嚴重漏水情形，該屋已達到重大瑕疵程度而不堪再繼續居住，依花蓮縣建築師公會鑑定結果可知此一瑕疵於被告出賣系爭房屋予原告時即已存在，原告自得依系爭契約約定、及民法第354條、第359條前段規定解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金等語，並聲明：被告應給付原告280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告復於本院審理時除主張上述部分外（即先位之訴），另追加備位之訴及主張若認本件解除系爭契約顯失公平者，則依民法第354條、第359條但書規定、第179條前段規定請求被告返還應減少之價金1,226,630元，並變更聲明：㈠先位聲明：被告應於原告將系爭房屋之所有權移轉登記予被告之同時給付原告280萬元，及自106年9月15日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告應給付原告1,226,630元，及自107年3月29日變更備位聲明意思表示送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行等語。查原告原起訴之原因事實係以系爭房屋因有漏水等瑕疵，出賣人即被告應負物之瑕疵擔保責任，故請求解除系爭契約及被告應返還買賣價金等，原告於本院審理時所為之上開訴之變更追加部分，其追加之備位之訴原因事實係以若認上開請求解除契約顯失公平時，則請求返還所應減少之買賣價金等，兩者經核均係基於同一買賣契約關係衍生對被告所應負物之瑕疵擔保責任範圍之請求，該等請求之基礎事實應為同一，核於上開規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠先位之訴部分：原告於103年12月23日向被告購買系爭房屋
，並簽訂系爭契約書，原告已依約給付買賣價金280萬元予被告。原告初搬入系爭房屋時，該屋並未有漏水情況，嗣106年3月間，發現系爭房屋餐廳上方木質天花板表面漸有污漬、泛黃及油漆層脫落現象，及臥房上方平頂之水泥粉刷漆表面亦有明顯龜裂、發霉、污漬及油層脫落情形，且滲漏滴水數日不停，須終日擺放水桶承接漏水，已達到系爭房屋之重大瑕疵程度而不堪居住。經原告向花蓮縣建築師公會申請鑑定，發現系爭房屋之餐廳、客廳、臥房及廁所等均有施作天花板夾層，或用防水漆處理過，再敲開餐廳上方之木質天花板後，發現原天花板表面確有滲漏水乾燥後之痕跡，另臥室上方平頂水泥漆表面，亦有龜裂、發霉、污漬及油漆層脫落，且漏水數日不停，並發現系爭房屋天花板長年均有滲漏水問題，主要原因即為系爭房屋正上方之門牌號碼為花蓮縣○○市○○○街○○○○○○號房屋（下稱系爭3樓房屋）地坪長年積水所致等情，此有花蓮縣建築師公會鑑定報告1份可佐。系爭房屋經鑑定長年有滲漏水之瑕疵，而系爭房屋於被告交屋時即以木板夾層、防水漆等將天花板釘死、塗層，原告實無可能發現該滲漏水之瑕疵，可知原告為善意無重大過失之一般購屋人，已符合物之瑕疵擔保責任之成立要件，被告所為已符合系爭契約第9條第5項「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定，乙方應負瑕疵擔保責任」規定。又原告於發現該瑕疵後曾積極透過各種管道聯繫被告，更依系爭契約第12條第1項規定於106年6月21日以律師函催告被告於7日內依約解決上述之房屋瑕疵問題，否則將解除系爭契約。惟被告置之不理。原告即依系爭契約第9條第5項、第12條第1項約定、及民法第354條、第359條前段規定，於同年7月3日以存證信函通知被告解除系爭契約。又系爭房屋經兩造解除系爭契約後，被告仍可再將該屋出售他人，且被告係委託其父張明賢處理本件買賣事宜，而張明賢曾從事建築物清潔服務業，現則為房屋仲介人員，其應有豐富投資購屋經驗者，其若不知系爭房屋存有漏水瑕疵，恐有疑問，原告本件起訴僅要求解除系爭契約、被告返還價金等，並未再向被告請求相關原告已支出之稅金及地政士業務執行費等，或其他違約賠償，故此對被告而言難謂有顯失公平之處，應可認原告解除系爭契約為合法。故系爭契約既已依法解除，被告自應返還上開買賣價金280萬元予原告，原告爰依民法第259條規定，請求被告返還買賣價金等語，並先位聲明：被告應於原告將系爭房屋之所有權移轉登記予被告之同時給付原告280萬元，及自106年9月15日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位之訴部分：若認本件解除系爭契約顯失公平，則參考花
蓮縣建築師公會鑑定報告之意見，本件滲漏水瑕疵部分應可減少價金1,226,630元，因原告已給付280萬元予被告，是原告自得依民法第354條、第359條但書規定、第179條前段規定請求被告返還應減少之價金1,226,630元，並為備位聲明：被告應給付原告1,226,630元，及自107年3月29日變更備位聲明意思表示送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係於103年6月中旬透過仲介向前手購買系爭房屋，原本要自住，但被告之男朋友另在北埔地區購屋，故被告購買系爭房屋後並未實際居住。又被告於購屋後，系爭房屋並無漏水情形，且亦未曾裝修房屋，故原告所稱之系爭房屋天花板有用夾層防水漆釘死部分，這應該要問前屋主，並非被告所設置。又本件買賣係委託訴外人即房屋仲介楊凱崴處理，原告於購買系爭房屋時曾多次勘查系爭房屋之現況，均未反應有任何瑕疵及漏水之情，且交屋時系爭房屋亦無任何瑕疵或問題存在，原告始會於訂約時在標的物現況說明書上簽名，且依約給付價金。又原告自103年12月23日購屋後，至106年3月間始發現餐廳及臥室上方有漏水現象，依一般社會經驗，建物如有瑕疵者，在短期內即會顯現不正常現象，而系爭房屋在交屋後，經過2年3個月之久始發現有漏水情形，顯示系爭房屋本身並無任何瑕疵。另本件經送花蓮縣建築師公會鑑定後，查系爭房屋漏水係樓上住家即系爭3樓房屋積水造成，而非原告房屋有任何瑕疵所致，自不可歸責於被告等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第142頁背面）：㈠原告曾向被告購買系爭房屋，並於103年12月23日簽立系爭
契約書（見本院卷第7至12頁），約定買賣價金為280萬元，原告已給付該價金予被告，兩造已於104年1月6日辦妥系爭房屋所有權移轉登記予原告。
㈡系爭房屋之買賣係透過房屋仲介楊凱崴辦理，被告出賣系爭
房屋予原告之過程均由被告之父張明賢實際委託仲介辦理買賣。
四、本院之判斷：㈠先位之訴部分：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又民法第359條所稱之瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年台上字第739號判決意旨參照）。另買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要（最高法院104年度台上字第2437號判決意旨參照）。又「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定，乙方應負瑕疵擔保責任」、「甲乙雙方（甲方即原告，乙方即被告）其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」，系爭契約第9條第5項、第12條第1項亦有明定。
2.原告主張系爭房屋於買賣時即存有滲漏水瑕疵，被告依民法第354條第1項規定、系爭契約第9條第5項約定，應負物之瑕疵擔保責任，原告已依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，且並無任何顯失公平之處，故原告自得依民法第259條規定請求於原告將系爭房屋之所有權移轉登記予被告之同時，被告應返還價金280萬元予原告等語，並提出系爭契約書、花蓮縣建築師公會鑑定報告、簡燦賢律師事務所函及收件回執、存證信函及收件回執、系爭房屋之第一類登記謄本及歷次異動索引、系爭房屋照片、社群網站「臉書」帳號「張明賢」網站資料、工商登記公示資料查詢等為證（見本院卷第7至31頁、第81至89頁）。被告則以前詞置辯，並提出標的物現況說明書及系爭房屋出賣時之照片等為證（見本院卷第93頁、第106至112頁）。
3.經查，由被告所提出之上開系爭房屋出賣時之照片觀之（第106至112頁），外觀上確實看不出於本件系爭房屋買賣時該屋有滲漏水之情形。另證人即經手本件買賣之房屋仲介楊凱崴於本院審理時證稱：我是永慶不動產仲介，那時是在花蓮市○○路站前店。被告找我賣系爭房屋，我帶原告去看屋時，房屋並沒有漏水。房屋有無漏水，我們仲介公司並沒有用專業儀器去檢測，也沒有提供建築師，是用肉眼判斷。原告看屋後也沒跟我反應房屋有問題或瑕疵。交屋時應是104年1月初，房屋點交時原告有一一檢視，原告並與被告確認房屋現況說明書上所載即為房屋之現況。我接手系爭房屋買賣時，看不出來臥室上方天花板有施作水泥粉漆防水措施。又原告於106年初打電話給我說房子漏水，她說有可能是樓上的，問我怎麼辦，我說幫她打電話找樓上屋主，我去調樓上謄本資料，但聯繫後該人說房子不是他的。原告應該有請里長或警察去，她說看到3樓落地窗破掉，他說進去3樓，裡面積水、雜亂，後來她先封起來。現在找不到3樓屋主等語（見本院卷第100頁背面至第102頁）。由證人上開證述內容，復參酌兩造前揭所述，及原告提出之上開花蓮縣建築師公會鑑定報告內所附之系爭房屋漏水照片（見本院卷第18至22頁），可知於兩造買賣及移轉系爭房屋之所有權登記當時，房屋固無發生滲漏水之情形，但為該買賣之仲介人員即證人應係以肉眼判斷該屋當時有無滲漏水。另系爭房屋確於106年初發生滲漏水等情。嗣經本院於106年11月7日函請花蓮縣建築師公會鑑定系爭房屋是否於104年1月6日兩造間移轉所有權登記時即存有結構上漏水之瑕疵，及本件房屋過戶當時之價值為何。該公會於107年1月24日以107年花建師鑑字第007號函送系爭房屋室內滲水損害原因及修繕費用現況鑑定鑑定報告書（見本院卷第131頁、鑑定報告卷宗）。該鑑定報告書記載略以：…九、鑑定結果與分析：㈠系爭房屋（貳樓）部分：1.原住戶已搬離，目前為空屋。2.餐廳上方木質天花板表面有汙漬、泛黃及油漆層脫落現象。3.臥室上方平頂為水泥粉刷漆水泥漆之表面，有明顯龜裂發霉、油漆層脫落現象，且有明顯滲漏水之痕跡，此部份為本建物損害最嚴重之處。㈡系爭3樓房屋部分：1.本戶房屋已空屋多年，形同廢棄，門窗遺失多扇，皆以橡膠板封住。2.內部空間皆為垃圾堆積，髒亂，異味，惡臭。3.地坪為毛織品地毯，吸附蓄水嚴重。㈢本案經勘查研判，貳樓臥室之平頂滲漏水之來源應為參樓地坪積水所造成無誤。㈣系爭3樓房屋經法院代函詢臺灣電力公司及自來水公司於何時斷電及斷水？經回函結果本戶於92年7月15日暫停用電迄今，及該址未申請裝置自來水，因此研判系爭3樓房屋於92年7月15日以後應為空屋。十、結論與建議：本案經由現場實地勘查，目視檢測及紀錄、拍照等等研判，結論如下：㈠系爭房屋應於104年1月6日兩造間就所有權辦理移轉登記時，即存有漏水之瑕疵無誤，該瑕疵造成之原因確實是系爭3樓房屋地坪長期積水不乾所致。㈡系爭房屋漏水最嚴重之處為臥室之平頂（也就是系爭3樓房屋臥室之地坪）。㈢系爭3樓房屋週邊對外之鋁窗多扇損壞遺失，目前只用橡膠片封住，且該戶已空屋多年，由於現場極易積水又不清理，長時間滲漏，造成樓下之系爭房屋平頂長期漏水，系爭3樓房屋從92年7月15日起開始斷電，且依現場汙損髒亂之現況研判，確實於104年1月6日以前即已存在積水並因而導致樓下之系爭房屋平滲漏水無誤。㈣防滲漏水之修繕費用如下：1.系爭房屋平頂（臥室及餐廳）及部分牆面之修繕費用預算為63690元。2.系爭3樓房屋地坪及鋁窗安裝之修繕費用預算為300,300元。3.系爭房屋過戶（104年1月6日）當時之價值概估應為1,637,060元等語（見鑑定報告書第7至9頁）。由該鑑定報告書作成之經過及內容觀之，係由花蓮縣建築師公會指派專業建築師至系爭房屋、系爭3樓房屋等現場會勘、透過目視檢測、紀錄、拍照，並由現場照片、屋況及標的物謄本相關資料等研判而為鑑定，及作成現場平面示意圖詳為分析房屋滲漏水等瑕疵之處及原因，鑑定內容經核無何不合理或悖離現況或經驗法則之處，應堪作為本件審理之參考。是以，本院審酌雖由兩造及證人上開所述，及系爭房屋所有權移轉登記之當時現場照片等，外觀上確實無法查看出房屋有滲漏水之情，惟此一房屋之瑕疵狀況衡情常常無法從外觀加以辨識查覺，故尚不得僅以所有權移轉登記當時未發現，即可謂房屋確無滲漏水之瑕疵。又系爭房屋既經鑑定於本件買賣在移轉系爭房屋所有權登記予原告時即已存在滲漏水之瑕疵，此一瑕疵衡情確實已使系爭房屋之居住使用上造成一定程度影響，依上開規定及說明，自屬民法第354條第1項所規定之物之瑕疵無訛。另參酌鑑定報告所附之現況調查照片等（見鑑定報告書第11至17頁）亦顯示系爭房屋確實於106年間已有客廳及臥室天花板滲漏水之情，縱使鑑定結果另認該滲漏水瑕疵係為系爭3樓房屋所造成，惟依民法第354條第1項前段規定及系爭契約第9條第5項約定，系爭房屋之出賣人即被告仍應負物之瑕疵擔保責任。原告自得依民法第359條規定行使權利。
4.再者，原告固主張本件其得解除系爭契約，並無顯失公平之處云云。惟查，被告雖係委託其父張明賢處理本件買賣事宜，且由原告所提之上開社群網站「臉書」帳號「張明賢」網站資料、工商登記公示資料查詢等資料顯示張明賢曾從事建築物清潔服務業，現則為房屋仲介人員等，然此並不代表被告於出賣系爭房屋時即明知或可得而知系爭房屋有滲漏水之情形，且被告亦否認房屋內之天花板夾層防水漆等係為其所設置，自難認被告確有惡意隱瞞房屋漏水情形。再由上開鑑定報告所附之現況調查照片及系爭房屋之平面示意圖可知，本件滲漏水之部位係在房屋之餐廳及一間臥室及廁所等處，並非該屋有全面性之滲漏水，且由上開鑑定報告內容可知，系爭房屋之滲漏水修繕費用預估約63,690元，占本件總價金之280萬元之比例約2.27%，且並非無法修復使用，是以，原告維修該屋所需花費之費用相對於總價金而言並不高，另衡以原告係於買得系爭房屋約2年多後才發現本件滲漏水之情況，亦可見該屋並非長期性無法供人居住、使用等節，是原告僅因有上開滲漏水之情，並非在無法修復或需重大花費始能修復之情況下，即請求解除系爭契約，而請求被告返還全部買賣價金，顯有失公允。據此，本院認本件瑕疵對原告所生之損害，與解除契約對被告所生之損害，有失平衡，故原告仍應無從行使系爭契約解約權。
5.綜上，本件被告固應負系爭房屋滲漏水之物之瑕疵擔保責任，但原告解除系爭契約經核顯失公平，故原告先位請求於解除系爭契約後，被告應於原告將系爭房屋之所有權移轉登記予被告之同時給付原告280萬元及利息等，為無理由，不應准許。
㈡備位之訴部分：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第359條、第179條前段分別定有明文。
2.原告主張若本件解除系爭契約顯失公平時，依本件鑑定結果，請求被告返還應減少之價金1,226,630元等節。經查，本件被告應負系爭房屋滲漏水之物之瑕疵擔保責任，且原告解除系爭契約顯失公平，已如上述，故依上開規定，原告僅得請求減少價金。又原告已依約給付本件買賣價金280萬元予被告。而本件鑑定人之107年3月23日（107）能建師字第0000000號補充鑑定函文（見本院卷第155頁）記載略以：有關107年1月24日107花建師鑑字第007號函所提送之鑑定報告書中有關漏水之瑕疵，所應減少之房屋價金，參考卷宗內之房屋合約價及鑑定報告書中之價格及漏水修繕費用等，核算結果為1,226,630元整等語，是本件鑑定機關既已鑑定因系爭房屋滲漏水之瑕疵致應減少之價金為1,226,630元，本院審酌其鑑定經過及結果並無不合理之處，已如上述，故原告主張其本件得請求減少之價金應為1,226,630元，應屬有據，因原告已給付該部金額予被告，故其自得依民法第179條前段規定請求被告返還。據上，原告請求被告返還本件應減少之價金1,226,630元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被告因出賣有滲漏水之瑕疵之系爭房屋予原告，應負物之瑕疵擔保責任，但原告解除系爭契約經核顯失公平，故其先位之訴為無理由，僅得依備位之訴請求被告返還減少之價金。從而，原告依民法第359條但書、第179條前段規定，請求被告給付1,226,630元，及自107年3月29日變更備位聲明意思表示送達被告翌日即107年3月30日（見本院卷第158頁本院107年3月29日言詞辯論筆錄）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、就本判決主文第一項所示部分，原告既陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供相當金額之擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
民事庭 法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書記官 游意婷