臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第276號原 告 新焦點麗車坊股份有限公司法定代理人 應偉訴訟代理人 張君魁律師被 告 王文騫被 告 羅源禎被 告 羅雪珍被 告 羅雪如被 告 羅揚竣被 告 周陳雪被 告 陳重傳被 告 陳政隆共 同訴訟代理人 林武順律師上列當事人間返還押租金事件，本院判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告王文騫、羅源禎、羅雪珍、羅雪如、羅揚竣、周陳雪、陳重傳、陳政隆等8人（下稱被告等8人）於民國（下同）104年9月10日簽訂不動產租賃契約（下稱：
系爭租約），雙方約定由原告向被告等8人承租花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，及坐落土地上之門牌號碼為「花蓮縣○○鄉○○路○段○○○號之1、2、3、
5、6、7、8、9、10、306號之1、2、3、5、6、7、8、308號之1、2、3、5、6、7、8、9」等建物（下稱：系爭租賃物）。租賃期限自105年1月1日起至114年12月31日止。又依系爭租約第5條第1項之規定，被告應於點交日前，亦即於105年1月1日前將系爭租賃物騰空並點交予原告占有使用。再依系爭租約第14條第1項之規定，被告應使現有承租戶於104年12月31日內收回土地及建物使用權予原告進行整建。然逾約定期限，被告未能依約定於104年12月31日前收回土地及建物使用權，亦未於105年1月1日前將系爭租賃物騰空並點交予原告占有使用，系爭租約第11條特約事項第3、4項之規定：
被告應擔保原告於租賃期間內得使用租賃物之全部，如發生法令變更或其他任何情事，致使原告中斷或無法使用租賃物之全部或一部時，原告有權選擇立即終止系爭租約。租賃期間內如因不可抗力、天災或其他不可歸責於原告及原告轉租、出借、頂讓或支付使用之第三人之事由導致原告無法依經營目的使用租賃物時，原告得終止系爭租約。原告爰於105年10月18日、28日委請律師寄發存證信函予被告正式終止系爭租約。又依系爭租約第5條第2項之規定：於系爭租約終止、解除或租約期滿遷出時，被告應返還押租金及預(溢)付租金於原告。而原告並已依系爭租約第4條第1項之規定，於系爭租約成立同時交付被告共新台幣(下同)1,140,000元整之押租金，原告依民法第179條起訴請求被告等8人返還系爭不動產租賃契約之押租金，被告自應返還。並聲明：被告應共同給付原告新台幣1,140,000元，及自106年7月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨願供擔保，請准宣告假執行（卷122頁）。
二、被告則以：被告與原告於104年9月10日簽訂並經公證之不動產租賃契約書後，即積極處理不動產騰空事宜，被告並已將部分租賃標的物交付進行整建，本件系爭租賃契約標的之不動產，因部分出租予他人，被告雖積極處理，然因難以預測確定何時處理完竣，雙方乃於該契約書第5條第1項後段記載：「甲方（即本件被告）若無法於105年1月1日前將所有租賃物點交予乙方（即本件原告）使用，則以實際交付所有租賃物日期為起算租約日。」因而，被告並無原告起訴狀所稱違約之情事可言，反係原告迄未支付任何租金。該租賃標的物其中部分，雖因提起訴訟及聲請法院實施強制執行之故，以致無法於105年1月1日前處理完畢點交予原告，然並不影響原告其他作業程序，雙方亦多次協調，被告更未曾據此指稱原告違約。況且，本件系爭租賃契約標的物，被告業已全部收回可以點交予原告使用，原告殊不得因其本身因素，竟稱被告違約而主張終止租賃等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、經查，兩造於104年9月10日簽訂系爭租約，租賃期限自105年1月1日起至114年12月31日止（卷10-17頁）。原告並交付被告1,140,000元之押租金（卷18-19頁），被告並已將部分租賃標的物交付進行整建；嗣被告未能依約（卷13頁）於105年1月1日前將所有系爭租賃物（卷38頁）騰空並點交予原告，原告乃於105年10月18日、28日委請律師寄發存證信函催告被告並終止系爭租約（卷20-40頁），有租約、收據、存證信函等可證，自堪信實。
四、姑不論原告終止租賃是否有效，惟按民法第99條第1項明定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力」。系爭租約第5條第2項規定：「乙方（即本件原告）於本契約終止、解除或租約期滿遷出時，應依當時現狀騰空返還租賃物予甲方（即本件被告）；甲方應於乙方返還租賃物時返還押租金及預(溢)付租金予乙方」，則被告返還押租金予原告係以「返還租賃物予被告」為停止條件自明。本件原告並未舉證證明所附停止條件已成就，其所為之催告，尚不生效。此外原告又未能提出確實之證據足認原告已「返還租賃物予被告」，依舉證責任分配原則，原告自應受不利之認定。換言之，原告既無法舉證證明其已「將租賃物返還予被告」條件成就，自難謂被告應返還押租金予原告，被告依約收取保有押租金，並無不當，更無不當得利之可言。從而，原告依約及民法第179條請求被告應共同給付原告新台幣1,140,000元，及法定利息，為無理由，應予駁回。併駁回假執行之聲請。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 劉昆鑫