臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第384號原 告 邱文強訴訟代理人 洪珮瑜律師複代 理 人 李佳怡律師被 告 碁泰建設有限公司法定代理人 蔡毓宏被 告 楊美容
劉燕雪蔡亞薇蔡亞翰陳惠怡被 告 全捷建設有限公司法定代理人 蔡毓宏共 同訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師上列當事人間履行契約等事件，本院於中華民國107年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣原告於民國104年2月9 日與被告碁泰建設有限公司（下稱碁泰公司）、楊美容、劉燕雪、蔡亞薇、蔡亞翰、陳惠怡簽訂「預定房屋土地買賣契約書」（下稱系爭契約），並由被告全捷建設有限公司（下稱全捷公司）擔任上開契約之連帶保證人，買賣契約標的為花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號、面積約85. 96平方公尺土地（現已分割為同段409-20地號），及坐落於上開土地上所建預售屋馥麗敦璽一期，編號第 D12棟建物1戶（現建號為花蓮縣○○鄉○○段○○○○ ○號，門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號），總價為新臺幣（下同）10,600,000元。原告並於簽約當日即交付10萬元簽約金，及第一期分期款50萬元，嗣後並再於104年4月9日、104年7月3日各匯出50萬元，共給付160萬元。
(二)被告碁泰公司負責人蔡敏宏自102年起即鼓勵其公司職員以紅單轉讓方式推廣銷售其公司建造之預售屋，亦即被告碁泰公司均知悉且鼓勵購買者對於其所建造之預售屋進行投資之行為，而原告簽立系爭契約時，即有向被告碁泰公司提出因本案系爭房地交易金額甚大，若以紅單轉讓之方式購買而投資，擔心嗣後若因金額周轉問題而致資金恐無法一次到位之虞，斯時被告碁泰公司副總經理郭秋容即向原告及當時承辦此案之預售屋銷售人員表示，因被告碁泰公司主要業務係買賣房屋，並非以沒收客戶之定金為主要收入，若嗣後履約金額有未能到位之情，若雙方解約，則僅須扣除必要費用，並不會有沒收定金或違約金之問題，且依被告碁泰公司過往慣例，亦僅扣除必要費用，並不會沒收定金，原告因被告碁泰公司之高階主管業為上開之表示，始決定購買該預售屋。
(三)嗣後被告碁泰公司所配合之代書及銀行人員通知原告對保及繳交聲請貸款所需文件時，原告亦均配合辦理，且經告知核貸金額應為800萬元，故扣除原告已交付之160萬元後，尚餘
100 萬元之交屋及完稅後給付款項，另因被告碁泰公司曾告知其銷售人員若客戶因尾款不足之問題，可申請以分期之方式給付之，並製作有給予客戶填寫之分期單，即可證明。而於對保之日前，被告碁泰公司交付其內部所製作之分期單予原告，並請原告就其所欲分期付款之條件自行書寫，原告填寫後即交予被告碁泰公司所合作之地政士劉淑芳轉交予相對人收受，兩造就分期一事應已達成合意，詎原告於轉交上開分期單後，接獲被告碁泰公司人員之電話告知請原告至公司辦理分期一事，原告至公司後，始發現被告碁泰公司就原告前所填寫之分期年限及利息等細節又再反於前開合意而為更改，故原告即稱須再與家人討論，嗣後，兩造仍於討論年限及利息期間，即陸續接獲被告碁泰公司寄發函請原告一次給付尾款即貸款差額100萬元等事項之存證信函，及解除契約函，惟稽諸上開所述，兩造間就貸款差額即尾款100萬元給付方式業已經兩造同意變更為分期，應以上開變更後之部分為準，被告碁泰公司仍依原契約催告請求，其催告已非適法。又被告碁泰公司亦尚未辦理完稅及交屋等事項，亦不符合請求之條件，債務尚未屆期，另原告亦就分期兩造已達成同意一事寄發存證信函，故原告並無遲延履約或任何違約之情事，被告碁泰公司主張系爭契約已解除應屬無據，故兩造契約應仍合法存在，自不待言。
(四)按系爭契約第10條第2、3項及民法第348 條規定，兩造契約仍有效存在業如前述，縱部分之契約內容經雙方同意再行協商，惟揆諸上開契約約定及法律，系爭房屋既於105年5月12日已為第一次所有權之登記，使用執照應已核發超過四個月，原告自得請求被告移轉系爭房地之所有權，且就其前揭同意變更尾款付款方式之部分（即尾款100萬元分期付款條件）應再行協議。
(五)原告於106年7月17日對被告起訴請求移轉登記系爭房地所有權，然因系爭房地嗣經被告出售並移轉予他人，故原告始變更聲明為請求被告賠償因給付不能之損害，準此，堪認原告就本件損害賠償請求之時點本狀所提出之日，而經查詢與系爭房地位置相鄰之同一建案、同一面積之建物（花蓮縣○○鄉○○街○○○巷○○○○號)之實價登錄，自106年2月至107年2月共有三筆，經計算其平均價格為1,178萬元，應可做為系爭房地請求時之價格，故原告依給付不能損害賠償關係得請求之數額應為1,178萬元，扣除被告系爭契約尚未繳交之價款900萬元後，原告應得請求278萬元。
(六)退步言之，如認為系爭契約業經合法解除，原告亦應得依據民法第259條請求回復原狀，返還其前所繳納之160萬元之價額。再退步言之，本件應由法院職權酌減違約金。原告與被告碁泰公司簽訂之契約第17條第2項、第7項約定甲方應依第
5 條付款約定方式履行，並記載如違反「付款條件及方式」之規定者得沒收一定金額，然該契約第五條規定並非付款約定，雙方約定之違約條件為何，並未敘明，故被告碁泰公司若以系爭契約第117條第2項主張，應屬無據。本案尚未完稅或交屋業如前述，則就原告應付款項應均給付完畢，且被告碁泰公司亦尚未完成完稅之程序，故亦尚未到達給付完稅款之付款期程，應無逾期違約金之問題，且查，兩造就付款條件已有變動同意另行協商，故亦未違反有關付款條件及方式之規定，亦無系爭契約第17條第7項沒收房地總價款百分之十五條文之適用。
(七)雙方縱有違約金之約定，然兩造並未特定約定該違約金之性質為懲罰性違約金，而應屬損害賠償總額預定之違約金性質，若此，縱鈞院認定系爭契約業已解除，惟查，系爭契約中關於違約金之規定既為損害賠償額預定性違約金，依據目前同地區同建案相同面積之房屋出售價格之實價登錄，105、106年之交易金額均高於本案契約交易金額，且據悉系爭房屋被告碁泰公司似已另行出售予他人，且賣價遠高於原兩造所簽立之契約，亦應就該差價有民法第216 條損益相抵之適用，而扣除該差價後，被告碁泰公司似無任何損害金額，職此，被告碁泰公司解約後並無任何損害，且甚至容有獲益。況本件原告於104年2月9日簽約後至被告碁泰公司106年1月5日解約前，已繳納160萬元，惟至被告碁泰公司106年1月5日解約前，雙方應僅有至代書對保或部分文書處理費用，並無其他損害賠償，被告將原告所繳交之160 萬元全數沒收，顯屬過高，顯失公平，為此，原告本於民法第252 條規定，亦得請求法院違減違約金，再依民法第179 條後段規定請求被告返還經酌減後之餘額及其法定遲延利息。
(八)綜上所述，兩造間之系爭契約仍合法存在，至於尾款100 萬元之分期付款方式，因雙方已達成協議而應再另行協議，若法院認先位聲明無理由，原告亦認被告解約後並無損害，爰依備位聲明請求返還不當得利1,600,000元，而若法院認被告有損害，則該損害金額亦應未達160萬，被告將定金160萬元全數沒收，亦顯屬過高，顯失公平，原告爰依法契約及民法第179條、第216條、第259條、第348條。並聲明：先位聲明：1.被告碁泰建設有限公司、楊美容、劉燕雪、蔡亞薇、蔡亞翰、陳惠怡應共同給付原告新台幣2,780,000元。2.被告全捷建設有限公司應與被告碁泰建設有限公司連帶給付原告新台幣2,780,000元。3.前一、二項聲明中任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。備位聲明：被告碁泰建設有限公司、楊美容、劉燕雪、蔡亞薇、蔡亞翰、陳惠怡應共同給付原告新台幣1,600,000元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(九)對被告抗辯之陳述：
1.據消保法第2條第1至4款、第22 條企業經營者應確保廣告內容之真實被告等確實以不會沒收定金、僅扣除必要費用等等給予消費者便利、彈性之給付價金方式，吸引消費者向其購買房屋，是渠等既以上開彈性之付款方式作為行銷活動，吸引大眾注意、增加產品曝光率，進一步影響消費者之消費動機，提高其購買慾望，屬「廣告」甚明。則被告碁泰公司即應依消費者保護法第22條之規定，確保該廣告內容之真實，所負之義務不得低於廣告之內容，更應於契約成立後確實履行。且細究被告碁泰公司所提供之彈性付款方式之廣告內容，付款方式具體而明確，更提供分期申請單供客戶填寫，並非僅係抽象、模糊或感性之文字，亦非「吹噓、噱頭或誇張」，消費者即原告並未明示同意排除廣告內容成為契約內容之一部分，故上開廣告內容自應成為契約內容之一部分，而屬兩造對於系爭契約就「給付價金」之必要之點之特別約定，此與企業經營者即被告碁泰公司是否有意使廣告內容成為契約內容一部份之主觀意思無關，與原告是否知悉瞭解廣告之內容亦無關，更與兩造有無使廣告內容成為契約內容一部份之合意無關。
2.兩造嗣仍在討論分期付款之年限及利息之期間，即陸續接獲被告碁泰公司寄發函請原告一次給付尾款即貸款差額100 萬元等事項之存證信函，及解除契約函，惟參諸民事調解聲請暨起訴狀所述，兩造間就貸款差額即尾款100 萬元給付方式業已經兩造同意變更為分期，且「分期付款」之給付價金方式自始即為契約內容之一部，應認在原告提出分期申請書時，兩造間即有一「分期付款」之約定，自應以上開變更後之約定為準，被告碁泰公司仍依原契約催告請求，其催告已非適法；又被告碁泰公司亦尚未辦理完稅及交屋等事項，且依約，就系爭房地完稅款之繳納應至106年1月底始屆期，被告碁泰公司卻單方面寄發存證信函催告原告應於106年1月5 日清償尾款100 萬元，並認原告有給付遲延一事，且據此解除系爭契約，此節應屬誤會，蓋本件債務既尚未屆期，被告碁泰公司自不符合請求之條件，其解除權之行使，並不合法。綜上所陳，本件原告並無遲延履約或任何違約之情事，被告碁泰公司主張系爭契約已解除應屬無據，故兩造間系爭契約應仍合法存在，自不待言。退步言之，即令法院認被告碁泰公司乃合法解除，然綜合本件種種情事以觀，實難謂被告碁泰公司出爾反爾之行為與民法第148條第2項之誠實信用原則無違，其解除權之行使亦應不發生行使權利之效力。
二、被告之抗辯：
(一)先位訴訟部分：
1.原告因給付遲延，經被告書面限期催告仍未履行，依法解除契約，應有理由：
(1)兩造簽立系爭契約，原告繳納簽約金及部分之分期屋款160萬元，後續原告履約狀況就不甚理想，未能按既定程序履約，一再拖延。依約定原告應於104年10月8日繳款52萬元，然經被告碁泰公司於105年1月7日、105年2月23日、105年5月20日、105年6月27日、105年8月15日、105年10月19日屢次催告均未或置理。105年11月29日通知原告工程已完工，限期驗屋並再次催告原告履行其義務105年12月28日因花蓮二信願意提高貸款額度，而再次通知原告繳納貸款差額。
(2)嗣原告未於106年1月5日以前履行義務，被告碁泰公司遂於106年1月12日發函以原告未給付差額款100萬元、未繳交契稅、未開立貸款金額取款條給代書、未提供貸款撥款帳戶存摺給代書，以致未能辦理不動產所有權移轉登記、及未能撥付貸款，原告違反契約第17條第2項、民法第367條給付價金義務，屬給付遲延之違約，依法解除契約，並按契約第17條第2項請求逾期每日萬分之二單利之遲延利息358,200元（遲延期限自105年6月21日至106年1月5日止），並按契約第17條第7項沒收房地總價百分之十五計算之違約金159萬元。
2.原告主張兩造已就差額款100萬元之分期方式達成協議云云，並非事實：原告主張兩造就貸款差額100萬元給付方式已同意變更為分期，應以變更後為準云云，被告否認，請原告應負舉證責任。實則，原告曾提出二種條件：其一、100萬元分20年清償，年利率1.85 %；其二、100萬元分5年清償，年利率1.85%，第一年不繳納分期本金及利息。但上開兩種條件，當下已遭被告拒絕。關於原告申請尾款100萬元分期給付部分，雙方因為分期付款之條件差距甚大，故於105年12月9日起即由被告碁泰公司之陳惠怡與原告邱文強或其姐姐電話多次聯繫，最後聯繫日期係在105年12月26日，因確定兩造無分期付款之共識，且原告亦未給付尾款，故被告碁泰公司於106年1月12日寄發解除契約函，此有106年1月通話明細清單可稽，絕非如原告所稱被告均未理會即逕予解除，原告所辯並非事實。依本件107年6月28日言詞辯論筆錄證人古淑惠證詞可知，兩造買賣契約係以兩造所約定為準，被告碁泰公司從未授權證人古淑惠擅做承諾；原告為買賣契約之買受人，倘有資金不足情形，本即應負擔給付價金之風險，被告碁泰公司雖在原告遇到價金不足風險時，同意洽談分期付款，但洽談分期付款非被告之義務，仍應以兩造對分期付款內容達成意思表示一致，始有成立之餘地，惟原告所提分期付款內容均不合理，被告碁泰公司未曾同意，故分期付款意思表示未能一致，自未成立100萬元分期付款契約。
3.關於原告主張碁泰房屋副總經理郭秋容向原告及銷售人員表示不會沒收定金及違約金云云，被告否認，原告應負舉證責任。此外，對於原告應依約履行給付買賣價金義務，原告亦於105年1月31日出具切結書，該切結書係針對契約書第四條第2項付款專項表格欄位中原訂應於104年10月8日給付之屋款52萬元所為切結，然從切結內容可知原告明確知悉也同意，對於逾期未付期款視同違約，並願意接受違約金條款，故其抗辯若事後履約金額未能到位，僅需扣除必要費用，沒有另收違約金云云，實屬無稽，否則也不會簽署切結書。
4.關於原告辯稱在稅款繳交期限未到之前就解約云云，自 107年9 月19日言詞辯論筆錄證人游繪民之證言及105年12月 28日被告碁泰公司所發存證信函可知，契稅單下來時間點約在105年12月28 日，被告碁泰公司隨即去函催告，但原告俱未履行。
5.被告碁泰公司合法解除契約在先，出售系爭房地在後，並無給付不能之違約情形：原告主張被告將系爭房地出售而陷於給付不能，應負損害賠償責任云云，然原告有給付遲延之違約情事，被告已於106年1月12日發函以原告未給付差額款100萬元、未繳交契稅、未開立貸款金額取款條給代書、未提供貸款撥款帳戶存摺給代書，以致未能辦理不動產所有權移記、及未能撥付貸款，原告違反契約第17條第2項、民法第367條給付價金義務，屬給付遲延，依法解除契約，並按契約第17條第2項請求逾期每日萬分之二單利之遲延利息358,200元，並按契約第17條第7項沒收總價百分之十五計算之違約金159萬元。系爭房地原因發生日期為106年12月29日，顯係在被告依法解除契約之後，被告碁泰公司已無給付系爭房地之義務，何來不能給付之違約？從而，原告請求被告碁泰公司應共同給付2,780,000元，自無理由。
6.被告碁泰公司在105年5月13日取得系爭建物之權狀後，隨即於同月20日寄發存證信函通知原告應履約事項，後續包括申辦貸款，預繳契稅給代書、開立貸款金額取款條給代書、提供貸款撥款帳戶存摺給代書、給付貸款不足差額等，均有賴原告履行，其後歷經半年之久，原告均逾期未為之。反而，被告於105年11月29日還通知房屋已全數完工，通知驗屋。
其後，於105年12月7日得知花蓮二信願意提高核貸金額至800萬元，扣除原告前已給付160萬元，不足差額款項僅剩100萬元而已，然原告仍未依約履行，故被告碁泰公司在105年12月28日再次以存證信函催告，然原告仍逾期未履行。是以，自簽約以來，原告多次遲延給付，已造成被告碁泰公司損害及困擾，被告碁泰公司不可能無限期讓原告繼續拖延，乃依法書面並限期催告後解除契約，依法並無違誤。
(二)備位訴訟部分：
1.原告遲延給付，涉有違約，被告依契約第17條第2 項、第17條第7項等約定，請求並沒收160萬元，依法有據：契約第17條第2項前段、第17條第7項約定有遲延利息以及沒收款之約定。被告於105年5月20日通知建物所有權狀已經核下，請於三十日內辦理後續事宜。惟三十日屆期後，原告均未履行，故以105年6月21日為遲延之起算日，直至被告於106年1月5日以存證信函解除契約為止，遲延日數共199日。原告尚未繳納款項為900萬元，以此計算每日遲延利息萬分之二，遲延利息共計358,200元。關於沒收款部分（契約第17條第7項）：原告未依照約定之付款期限方式履行，屬違反「付款條件及方式」，如前所述。系爭契約房地總價為10,600,000元，其百分之十五為1,590,000元。上開二款項合計為1,948,200元，遠超過原告已繳納金額為160萬元，則被告碁泰公司於160萬元範圍內沒收，於法有據。
2.關於原告主張酌減違約金云云。系爭契約自104年2月9 日簽約後，被告均按期程履行義務，反觀原告自初始起，應分期給付之屋款104年10月8日52萬元就已經遲延，其後建物所有權狀核下後，被告碁泰公司業已通知應於三十日內辦理後續事宜，原告未配合辦理，拖延至106年1月仍未辦理，拖延半年以上，此期間之等待利益與人員管控成本均有耗損。且以原告起訴狀所自承當初購買系爭標的顯係為「投資」，凡屬投資本有風險，且投資者本應自行掌控其資金調度，被告無擔保原告投資利益或風險之責任，兩造契約第17條第2項及第7項既已均載明違約之效果，且參其遲延利息及沒收之比例普通，甚至在第17條設有沒收之上限，於社會客觀情狀以觀，並無過高之情。
3.本案無損益相抵之適用。被告碁泰公司得主張遲延利息及沒收已付價款之原因係基於原告違約致被告碁泰公司受有損害然，經解除契約後，縱使（假設語）被告碁泰公司將同一不動產標的出售予他人因而獲得利益，所受利益之原因事實為被告碁泰公司與第三人之買賣契約，與本案因原告違約使被告碁泰公司受有損害之原因，非基於同一原因事實。此外，同一標的物以高於本件之價格出售予他人，與本案原告債務不履行之行為欠缺相當因果關係，不動產之價格本有波動，不能謂系爭不動產之市場價值其後提高，逕認為係因原告債務不履行之行為所致而有相當因果關係。亦即本案並無「損害賠償之債權人基於與受損害之同一原因事實並受有利益」之情，自無民法第216條之1之適用。
(三)聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造協議簡化爭點整理如下（卷第160頁）：
(一)不爭執事項：
1.原告於104年2月9日與被告碁泰公司、楊美容、劉燕雪、蔡亞薇、蔡亞翰、陳惠怡簽訂「預定房屋土地買賣契約書」。
2.被告碁泰公司與被告全捷公司於103年9月29日簽訂同業連帶擔保契約書。
3.被告碁泰公司已向原告收取價金160萬元。
4.解除契約函係以「被證八」於106年1月12日發出，原告係在106年1月13日收到。
(二)爭執事項：
1.被告有無承諾原告就房屋價款與房貸差額所提出之分期付款支付方案？被告有何行為授予原告延後給付差額尾款之期限利益？
2.被告行使解除契約、沒收原告已給付之價款160 萬元充作違約金是否與契約之約定相符？
3.本件原告得否請求酌減違約金？被告是否因系爭買賣標的物另售他人而有損益相抵原則之適用？
五、本院之判斷：
(一)本件無從認定被告就原告提出買賣價金尾款差額100萬元之分期付款方案有所承諾：原告主張其提出之7年分期付款要約，已為被告所承諾之事實，既經被告否認，依民事訴訟法第277條第1項規定，應由原告就有利於己之上開事實主張負舉證責任。原告之證據方法係請被告公司銷售人員古淑惠為證人，惟依上開證人之證述內容表示：原告填寫分期付款申請資料係希望分為7年清償，被告公司收受申請資料後雖未立即拒絕，惟於請原告簽訂正式分期付款合約書時，則表示僅給予5年之分期付款之期限等語，原告因不同意上述分期條件，而沒有簽訂分期付款契約書，顯見雙方意思表示並無合致。
(二)兩造既未能達成上項差額之分期付款合意，又無事先約定如何就雙方分期付款條件不一致時之爭議解決機制，復無事實足認被告有同意無限期拖延不履行系爭買賣契約完成交割之意思表示：
1.本件房地買賣之標的物乃住宅用之房屋及其坐落之基地，即分為房屋及土地二部分，惟客戶購買之主要目的在於房屋，土地則屬不得不一併購買之附隨性質。因買賣契約成立時，房屋尚未興建，即所謂預售屋，於買賣契約成立至房屋竣工取得使用執照後交屋之間，有相當長之一段施工期間。預售屋之買受人於上開期間，若房地產價格有上升時，可以將買賣契約之買受人權利轉讓他人以賺取中間差額，即業界所稱之「紅單交易」。由於上開施工期間總有屆至之時，猶如期貨交易或認股權證交易一般，有最後平倉或執行交割之時限，一旦屆臨此期限時，若尚未將契約權利出賣者，即應負有提出現金完成交割之義務，此乃從事這種遠期交割型式交易者，應可以預見之必然情形。又從事此種紅單交易之投資型不動產客戶，其若具有足夠之資金，雖未能於交屋期限屆至時轉售其買賣權利，仍得於完成交割而取得不動產所有權後，繼續以成屋方式出售之。但如果資金不足，而從事高槓桿之投資時，自然可預見如果轉售不順利時，未來必然會面臨違約交割之問題，而負有違約賠償之風險。
2.兩造於簽訂系爭買賣契約時，原告自認其已抱有從事紅單交易之心態，此可由其尚同時簽約授權仲介公司可以進行轉售之仲介。原本兩造約定之貸款金額為742 萬元，因原告資金不足，所以後來增加至800 萬元，已減少自備款58萬元之負擔。但就交屋尾款100 萬元部分，雖被告之銷售人員於介紹買賣內容時，曾表示如屆時有資金上困難者，可以辦理分期付款，被告公司高級主管也表示該公司不是靠沒收客戶違約金賺錢等語，然原告沒有與被告具體於成立系爭買賣契約時，就上述尾款如何分期之條件予以約定，是以被告提供上述分期付款融資並沒有法定或契約上之義務，性質上係屬一種恩惠性措施，原則上並沒有解除買受人即原告應依書面契約所約定之內容履約之責任，原告若有資金不足困難，亦屬其自身之問題，仍應自行籌措資金以進行交易，被告沒有容忍遲延或一定要提供融資服務之義務。
3.再者，分期付款之期限、利率與客戶本身個人信用相關，信用不足之客戶須負擔較高額之利息及較短之清償期，乃合理之市場常情。又從事100萬元之信用貸款之金融機構甚多，原告並不是一旦被告不給予分期付款融資，即無可向銀行借貸上述金額。若原告信用不足以向金融機構借貸上述金額，則被告採取更嚴格之條件，亦無可厚非，原告就分期融資條件並沒有可以向被告予取予求之權利。易言之，苟被告提出之恩惠性分期付款融資條件相較與當時資本市場上之一般行情，沒有不合理之過苛情形者，原告不同意被告所提出條件之同時，即應明白其只有自謀資金一途，毫無期待被告可以容許其拖延交易之交割期限，且一延再延可言。蓋法律固保障消費者之權益，但絕非包括消費者任性之行為所招致之後果在內。
(三)被告解除契約與沒收原告已付價款160萬元，與系爭買賣契約之約定相符：
1.系爭預售房屋於105年4月13日完工取得使用執照，於同年5月12日辦理保存登記取得建物所有權狀，被告即於5月20日書面通知原告應於30日內辦理交屋及付款手續。然原告基於自身之資金不足問題，就貸款條件、尾款分期付款條件等，一再拖延至106年1月12日始遭被告以違約為由而解除契約，期間超過半年。
2.系爭房屋之銀行貸款申辦資格審核通過及放款條件確定後，即由地政士辦理稅單之申請。依系爭契約書第四條第2項約定原告應於契約與增值稅之稅單核發後，應繳付完稅款，依同條第3項約定原告應於繳款日起五日內繳款。又買方自應繳款日起如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款者，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理，亦即賣方得依契約書第17條第3項解除契約及第7項沒收房地總價款百分之十五計算之金額。
3.據證人即地政士助理游繪民證述，契稅稅單核發後即有通知原告，並請原告儘速與被告談妥分期付款，以便辦理過戶登記及銀行貸款之抵押權設定事宜，而上開稅單係105年12月19日申請，約3至5日即核發下來。被告碁泰公司在105年12月28日再次以存證信函催告原告應於106年1月5日前繳付，原告應可知若不能與被告成立分期付款約定以延長清償期限者，即應依約在期限內付清。然原告未於上述期限履約，被告於106年1月12日以存證信函解除契約，應與契約相符。
4.兩造房地買賣之總價為1,060萬元，其百分之十五為159萬元，故被告得於此金額內沒收原告已付價款。又原告自105年6月21日為遲延之起算日，直至被告於106年1月5日以存證信函解除契約為止，遲延日數共199日。被告以原告尚未繳納款項為900萬元，以此計算每日遲延利息萬分之二，遲延利息共計358,200元，自原告已付價金中扣抵，亦屬合法。
(四)本件查無法院有酌減違約之必要，且被告解除契約後另行售出系爭買賣標的不動產之獲利並無損益相抵原則之適用：
1.本件預售房屋於105年5月中旬完成保存登記及取得所有權狀後，即處於隨時可以交屋之狀態，然何以遲遲未能辦理交割，乃純因原告自身資金不足所致。被告已容忍給予原告相當長之期間辦理申請貸款，亦給予不足資金部分款項之分期付款優惠，以協助原告解決其自身困難，持平而論，未能完成契約圓滿履行，乃原告之問題，被告尚無可受歸責之情事。
2.當事人約定如債務人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金者，其違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之一種強制罰。約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。本件被告依買賣房地價金百分之十五沒收原告已付價金，係屬違約金性質，依目前市場行情與社會經濟狀況，並無過高。
3.舉凡交易皆有其交易成本存在，被告雖於解除契約後，將系爭買賣標的房地另售他人，然此另售之交易與本件交易乃分屬不同之交易，各有其成本及風險需負擔，彼此間無關聯性，縱使被告自後來另售之交易中獲有利潤，於本件交易而言，仍應無損益相抵原則之適用。
六、綜上所述，原告之先位訴訟與備位訴訟，均屬無據。從而，原告依不當得利返還請求權等法律關係，請求被告給付如上，乃無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦無所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 19 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 19 日
書記官 方毓涵