臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第313號原 告 華爾街大樓管理委員會法定代理人 林芳菊訴訟代理人 余道明律師被 告 楊玉蘭訴訟代理人 黃輝宝被 告 顧揚明訴訟代理人 葉惠珠被 告 葉植語訴訟代理人 邱順一被 告 張諾諾訴訟代理人 林鉦偉被 告 欣鴻興企業股份有限公司法定代理人 賴雅珠被 告 張碧君訴訟代理人 文桂林上列當事人間給付管理費事件，本院於中華民國107年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告楊玉蘭應給付原告新臺幣玖萬壹仟零壹元，及自民國106年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告顧揚明應給付原告新臺幣伍萬零肆拾玖元，及自民國106年6月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告葉植語應給付原告新臺幣肆拾肆萬零貳佰參拾柒元，及自民國106年6月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告張諾諾應給付原告新臺幣肆拾貳萬捌仟肆佰肆拾貳元，及自民國106年6月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告欣鴻興企業股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰參拾伍萬陸仟肆佰參拾貳元，及自民國106年6月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告張碧君應給付原告新臺幣參拾貳萬肆仟零壹拾元，及自民國106年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告依如附件一所示比例負擔。
本判決除第五項外得假執行。但被告如以附件二所示金額為原告預供擔保，就其部分得免為假執行。
事實及理由
壹、程式事項：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程式在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。原告之法定代理人原為何素靜，嗣於訴訟進行中變更為林芳菊，有原告提出之花蓮縣政府106年11月14日府建使字第106021144號函、公寓大廈管理組織報備證明在卷可按；而變更後之法定代理人林芳菊亦已於民國107年1月11日具狀聲明承受訴訟，合於前揭規定，應予准許。
二、次按當事人以一訴主張之數項標的，法院得命分別辯論；但該數項標的或其攻擊或防禦方法有牽連關係者，不得為之，民事訴訟第204 條有所明定。本件原告一訴向數被告提起主觀合併之訴，所主張之訴訟標的乃各自獨立而本可分別起訴，相互間無牽連關係，乃命分別辯論而合併判決。本件被告顧揚明、葉植語、欣鴻興企業股份有限公司等經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
(一)緣被告等人為原告大樓內之建物區分所有權人，其中被告張碧君於民國102 年11月間移轉其建物所有權予他人。依系爭華爾街大樓住戶規約第25條之規定，住戶應按規定之內容繳交管理費用，以維持大樓之保全、公共設施之維護。有關管理費之繳納標準：1.自83年交屋起至92年10月期間：每戶每月新臺幣（下同）500元；2.自92年11月起至96年4月期間：
每戶每月650元、空屋並準時繳費（無水電錶戶）500元；3.自96年5月起至98年10月期間：每戶每月500元+每坪40元、空屋並準時繳費（無水電錶戶）77折；4.自98年11月起至100年10月期間：每戶每月每坪60元；5.自100年11月起每坪50元；6.自102年12月6日起修訂為空戶減半收繳。另車位清潔費部分：每一車位以4.5坪計；自96年5月至98年10月期間每車位180元；自98年11月起至100年10月期間每車位270元；自100年11月起每車位225元。然而，被告等人均未依約繳納，其欠費金額如附表所示，原告亦曾寄發律師函催告，並請求給付管理費用，被告等人仍未給付。
(二)對被告答辯之陳述:
1.對被告張諾諾答辯之陳述:⑴被告張諾諾以原告管委會之當事人能力有爭議為由，請求停
止訴訟，而原告第八屆管理委員會係合法成立，並向主管機關即花蓮縣政府備查在案，此有花蓮縣政府104年12月18日府建使字第1040234812號函。
⑵臺灣高等法院96年度上更(一)字第176號判決曾謂：「…公
寓大廈之管理維護工作既由管理委員會執行，並由主任委員對外代表管理委員會，則管理委員任期屆滿，該公寓大廈本應召集區分所有權人會議改選之，如公寓大廈管理委員會有因故未能及時改選，或未能及時依修正前管理條例第27條第4項產生管理負責人之情形，於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適時銜接，為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，爰類推適用公司法第195條第2項『董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止』規定，延長主任委員職務至新選任之主任委員、或修正前管理條例第27條第4項所稱之管理負責人就任時為止（民事訴訟法第478條第4項、96年度台上字第2080號判決參照）」。依上開實務見解，則第七屆管委會之成立並無違法之處；再者，即便第七屆管委會成立有瑕疵，然現今為第八屆管委會，且第八屆管委會合法成立，亦已向花蓮縣政府備查，則第七屆管委會成立有無瑕疵與第八屆管委無涉，被告張諾諾之主張顯無理由。
⑶就其主張時效抗辯：原告曾於民國105年11月30日以律師函
、寄發存證信函，請求張諾諾給付管理費，張諾諾於12月2日收受，嗣於106年5月26日起訴，依民法第129、130條之規定，應有消滅時效中斷之效力。
2.對被告張碧君答辯之陳述:⑴張碧君抗辯其有繳納管理費，惟依民事訴訟法第277條之規
定，被告張碧君就此應負舉證責任；至於張碧君當庭提出之繳費單據，是104年至105年的單據，與本件訴訟無關，其上繳費之人與建物均與張碧君之建物無關，無法證明有繳交管理費之事實。數年前第6屆管委會未交接，亦未交出任何帳冊，由其公告之欠費名單中包含被告等人。
⑵原告曾於105 年12月15日寄發花蓮中華路郵局第57號存證信
函，內容略謂被告張碧君於98年11月18日區分所有權人會議決議後，曾借予原告管委會50萬元，作為修繕公共設施之費用，該50萬元扣抵被告張碧君所應繳之管理費用後，尚積欠管理費用合計40餘萬元等語；準此，苟被告張碧君確有繳交管理費之事實，其對該存證信函內容未以反駁，且未留有任何繳費收據以供日後佐，所辯顯有違常情。
3.對被告葉植語答辯之陳述：葉植語抗辯已經繳納15萬元，如有，應提出繳納證明及確認是繳納何時期之管理費，第六屆管委會與第七屆之間並無交接，但是原告有聲請假處分，就這部分沒有任何書面資料，今年起是管委會第九屆，第七屆是102年底選出，但103年才聲請假處分取得管理權利。
4.對被告顧揚明答辯之陳述:⑴原告第六屆管理委員會任期至102年11月，當時主任委員及
財務委員拒絕交接，並拒絕交付所掌管之資料（包括財務報表），因此，爾後之管委會僅得依據當時佈告欄公告之欠費明細為據。
⑵原告管委會103至105年住戶繳交管理費銷帳本中有繳納者會在其上做記錄並會開立收據。
(三)並聲明：1.被告楊玉蘭應給付原告94,001元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.被告顧揚明應給付原告50,049元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.被告葉植語應給付原告440,237元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。4.被告張諾諾應給付原告428,442元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。5.被告欣鴻興企業股份有限公司應給付原告1,356,432元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。6.被告張碧君應給付原告324,010元整，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(四)提出提出住戶規約影本乙份、建物謄本、建物謄本異動索引、存證信函、欠款明細影本及照片數幀、103年2月第6屆管理會張貼布告欄之明細表、欠費明細、管委會103年至105年住戶繳交管理費銷帳本為證。
二、被告之抗辯：
(一)被告楊玉蘭則以:願意給付，但要分期付款。
(二)被告顧揚明則以:
1.公用電梯無法到二樓，鐵捲門也放下來，被告無法自由進去，且公用走道也漏水，被告有向管理室反應，但沒有達成共識，現地下室與二、三樓都無法使用。被告無法使用房屋，也無法出租，但是被告有向管委會反應，若有出租的部份，被告就有繳納。
2.於102年5月間被告有開一張15萬元的支票給管委會，被告不記得要繳多少錢，但是管委會叫被告先開一部分讓他們修理，後來管委會都沒有動工，都是被告自己僱工去修。就原告公告之金額不承認，因為被告有花錢。
3、並聲明:駁回原告之訴。
(三)被告葉植語則以:
1、同被告顧揚明所述，公共設施沒有電，無法出租，被告有向管理室反應，管理室說被告可以整修之後用來抵扣管理費，後來管委會換人，也都沒有整理，被告葉植語房屋已過戶予訴外人邱順一，歷來維修的支出都已經超過原告的請求，之前曾有繳過15萬元管理費，有繳一部分管理費，但是收據已經不在了，公告金額沒有扣除被告已經繳的部分及被告自己花錢整修所支出的費用，但是管委會交接帳目不清楚，建物已出售，應由繼受人概括承受。
2、並聲明:駁回原告之訴。
(四)被告張諾諾則以：
1.原告無當事人能力：⑴最高法院102年度台再字第30號民事判決曾表示：「……透
過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第3項、同條例施行細則第7條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身份召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身份之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程式正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身份，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒，……。」⑵公寓大廈管理條例第29條第4項規定，管理委員、主任委員
及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。由花蓮縣政府105年10月3日府建使字第1050185522號函及本大樓住戶規約第17條規定，第六屆管理委員任期自100年11月1日起至102年10月31日止，依上開規定，第六屆管理委員自102年11月1日起即已解任。
⑶因本大樓於102年11月1日起即無管理委員會或管理委員，按
本條例25條第3項及施行細則第7條規定，無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，區分所有權人會議應由區分所有權人互推一人為召集人，且除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告10日後生效。惟本大樓選舉第七屆管理委員時，並無依本條例25條第3項及施行細則第7條規定辦理，非合法成立之意思機關所為之決議，是自第七屆管理委員會開始所做之決議，當然自始完全無決議之效力。而第八屆管理委員之選任係源自於非合法之第七屆管理委員會所召開之會議決議，而非依本條例25條第3項及施行細則第7條規定辦理，應與第七屆管理委員會所做之任何決議，同屬自始無效。惟花蓮縣政府准予第八屆管理委員會備查一事，因花蓮縣政府僅審查書面文件資料，並未進行實質審查，也未探究第七屆管理委員會是否合法，故第八屆管理委員會取得備查函不代表其當然為合法之意思表示機關。
⑷本件原告即第八屆管理委員會並非經合法召集之區分所有權
人會議中所選出，依民法第71條前段規定，該區分所有權人會議所為之決議當然自始無效，原告並非本大樓管理委員會，是原告確實無當事人能力，依民事訴訟法第249條第1項第3款之規定，應駁回其訴訟。
⑸另依同條例第18條第3 項之規定，「公共基金應設專戶儲存
，並由管理負責人或管理委員會負責管理」，而本棟大樓管理委員會自始均未設立專戶儲存公共基金，且公共基金之管理涉及直接之金錢利益，亦為整體大廈管理運作之基石，故其管理良善與否與住戶之權益具有最直接之關連。故，本棟大樓管理委員會未依公寓大廈管理條例第18條第3 項設立專戶儲存，顯有違反民法第71條強制禁止規定，且又涉及本大樓管理委員會是否合法選任、是否有踐行法定程式以及是否有妥善交接等，在未明確管理委員會成立是否合法前，由其管理、收支本大樓各區分所有權人之管理費，恐有不適法。
2.被告主張原告所請求之管理費債權可得請求之時效規定，應適用5年之短期時效，已罹於民法第126條規定之消滅時效，而得拒絕清償。
⑴民法第126 條規定，此係有關定期給付債權之特別時效，同
時採列示規定及概括規定。定期給付債權，指於一定或不定期間反覆給付金錢或物之債權。本條所謂「定期給付債權」，係指基本債權如本金債權；「各期給付」則指反覆繼續給付之每一期分支債權，亦即各期給付請求權。而定期給付債權有時僅有各期給付請求權，而無一定數額之基本請求權。⑵又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之
決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於1年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用（有臺灣高等法院96年度上字第116號、臺灣臺中地方法院93年度簡上字第110號判決、臺灣臺中地方法院94年度簡上字第105號判決可供參考）。再者，臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2號，針對「公寓大廈住戶積欠之管理費，是否適用民法第126條5年短期時效之規定？」亦採肯定說。
3.並聲明:原告之訴駁回。提出花蓮縣政府105年10月3日府建使字第1050185522號函為證。
(五)被告張碧君則以：有繳管理費，係原告帳不清楚，帳冊不見，才指稱被告欠繳。應由原告提出帳冊以供核對，原告是在被告已經出售房屋5、6年後才說被告欠費，因被告無保留這麼久之前之單據，此部分應由原告負舉證責任。聲明：原告之訴駁回。
(六)被告欣鴻興企業股份有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦不提出書狀答辯供本院斟酌。
三、本院之判斷：
(一)原告有訴訟當事人能力：原告係依公寓大廈管理條例組織之管理委員會，有原告所舉公寓大廈管理組織報備證明、花蓮縣政府函可憑。又住戶大會（區分所有權人會議）若達法定出席人數及合法決議或投票程序，其推選出之管理委員所組成之管委會自屬有效。至於區分所有權人大會召集程序是否有瑕疵之問題，在決議經撤銷前仍不失其效力，住戶仍應受該區分所有權人會議決議及所通過規約之拘束，再者公寓大廈組織之主體乃全體區分所有權人會議，管理委員會乃其執行機構，前者猶如公司由股東所組成，後者則猶如股東選出之董事會，性質在於執行日常業務，只要該公寓大廈組織一經成立而未解散者，其主體仍然存續，不問管理委員會選舉結果如何，而規約仍持續對住戶有拘束力。故原告既係由區分所有權人會議選出之管理委員會，其代表執行規約所定事項，於本件訴訟有當事人能力。
(二)原告係華爾街大樓管委會，主張被告即住戶積欠如附表所示管理費之事實，已據其提出與所述相符之欠費明細計算表、公寓大廈管理組織報備證明、花蓮縣政府函、戶規約影本、建物謄本、建物謄本異動索引、存證信函、欠款明細影本及照片數幀、103年2 月第6屆管理會張貼布告欄之明細表、欠費明細、管委會103年至105年住戶繳交管理費銷帳本為證，應堪信實，原告自得據上開規定請求被告給付應繳之管理費及遲延利息。
(三)被告固答辯如上，惟查，原告未妥為修繕公共設施或管理不當，不影響被告給付管理費之義務：蓋決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，申言之，管委會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管委會，管委會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯，縱管委會確有未善盡管理之責致住戶因此受有損害，亦僅係住戶與管委間得否依委任契約債務不履行求償之問題，並不影響住戶繳交公共基金之法定義務。
(四)按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文。本件僅被告張諾諾為請求權消滅時效之抗辯，其餘被告未有時效抗辯主張，惟查：本件原告請求被告張諾諾給付之管理費均係自100年11月起算者，原告已於105年11月30日以律師函向其請求，依民法第129條第1項第1款、第130條規定於請求6個月內起訴者得中斷消滅時效，原告於106年5月26日提起本件訴訟，則消滅時效因中斷而仍未完成，上開被告之抗辯即無理由。
(五)復按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。被告顧揚明、葉植語、張碧君雖均抗辯其已繳付系爭管理費或已代墊修繕費用可抵扣管理費等語，惟未能提出已繳或得抵扣之證明，且就原告提出之欠費明細、管委會103年至105年住戶繳交管理費銷帳本等，亦未於本院指定之一個月期間內提出有何不符事實之說明，自應就其遲誤應為之訴訟行為負起失權效，而認其抗辯為無理由。另區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，但區分所有權人或住戶所積欠之管理費，則法律並未規定得因區分所有權移轉而免除，故被告葉植語上述抗辯乃不可採。
(六)綜上所述，被告上述辯詞，均不能作為拒付管理費之正當理由，其等仍應依法繳納應付之管理費。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定請求如主文第1至6項所示，且均自起訴狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、本件除被告欣鴻興企業股份有限公司部分外，本判決所各命其餘被告給付之金額均未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並依職權酌定如附件二所示相當擔保金額為被告得供擔保免為假執行之諭知。
五；本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
書記官 方毓涵附件一┌──┬───────────┬────────────┐│編號│被告姓名(名稱) │被告應負擔訴訟費用之比例│├──┼───────────┼────────────┤│1 │楊玉蘭 │ 4% │├──┼───────────┼────────────┤│2 │顧揚明 │ 2% │├──┼───────────┼────────────┤│3 │葉植語 │ 16% │├──┼───────────┼────────────┤│4 │張諾諾 │ 16% │├──┼───────────┼────────────┤│5 │欣鴻興企業股份有限公司│ 50% │├──┼───────────┼────────────┤│6 │張碧君 │ 12% │└──┴───────────┴────────────┘附件一┌──┬───────────┬─────────────┐│編號│被告姓名(名稱) │被告應供擔保金額 (新臺幣) │├──┼───────────┼─────────────┤│1 │楊玉蘭 │玖萬壹仟元 │├──┼───────────┼─────────────┤│2 │顧揚明 │伍萬元 │├──┼───────────┼─────────────┤│3 │葉植語 │肆拾肆萬元 │├──┼───────────┼─────────────┤│4 │張諾諾 │肆拾貳萬捌仟元 │├──┼───────────┼─────────────┤│5 │欣鴻興企業股份有限公司│壹佰參拾伍萬陸仟元 │├──┼───────────┼─────────────┤│6 │張碧君 │參拾貳萬肆仟元 │└──┴───────────┴─────────────┘