臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度小上字第2號上 訴 人 黃美香訴訟代理人 王品涵被上訴 人 許濰晴上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國106年11月30日本院花蓮簡易庭106年度花小字第336號第一審判決提起上訴，本院於107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按對於小額程序第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項定有明文。又依同法第436條之32第2項準用第468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令，而判決有同法第469條所列各款情形之一者，為當然違背法令。再按送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之。為同法第136條第1項前段所明定。經查，本件訴訟標的價額為10萬元以下，依法應適用民事小額程序。又被上訴人原於臺灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）對上訴人提起本件訴訟，上訴人已陳報其住所地為「花蓮縣○○鄉○○路○○○號」之址（見宜蘭地院卷第27頁），復經宜蘭地院以就本件無管轄權為由，移送本院花蓮簡易庭審理，然原審就民國106年11月30日之言詞辯論通知書僅送達上訴人之戶籍地址（見原審卷第6頁送達回證），並未送達上訴人陳報之上開住所地。是以，原審之言詞辯論通知書顯未合法送達於上訴人，又原審於106年11月30日即以上訴人未到庭為由，准被上訴人之聲請而為一造辯論判決（見原審卷第11頁言詞辯論筆錄），此已違反同法第386條第1款規定而有程序上之重大瑕疵。又同法第451條第1項雖規定，第一審之訴訟程序有重大瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院，但以因維持審級制度認為必要時為限。惟此項規定依同法第436條之1第3項，僅準用於民事簡易程序之上訴第二審事件，於民事小額程序並無準用之規定（民事訴訟法第436之32參照），故本件仍應由本院自為判決，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人曾於102年6月10日起將坐落宜蘭縣○○市○○○段○○號11樓之4之房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，約定每年簽約1次，租金為每月新臺幣（下同）7,000元，自103年6月10日起租金調整為8,250元，並含大樓管理費，且每次被上訴人應繳納3個月份之租金，另被上訴人已於承租系爭房屋時已繳付16,000元之押租金予上訴人。又兩造間就系爭房屋之租約最後期間原為106年6月10日至107年6月9日止，惟兩造已於106年7月16日合意終止租約，上訴人卻未依約返還上開押租金16,000元，及106年7月份未承租之租金6,325元（即租約是以每月10日起算，被上訴人7月份住到7月16日，扣除106年7月10日至7月16日共7天日數，尚餘23天，再乘以每日實際租金，計算式：8,250÷30＝275，275×23＝6,325，下稱106年7月未到期租金），合計為22,325元予被上訴人，爰依兩造間之系爭房屋租賃契約之約定，請求上訴人返還等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人22,325元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人於原審未到庭，未為任何陳述。
三、原審依被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告為假執行。
四、上訴人不服原判決提起上訴主張：本件原審並未合法通知上訴人即為一造辯論判決，有判決違背法令之處。另依兩造間租賃期間為106年6月10日至107年6月9日間之租賃契約（下稱106年度租約）第9條約定，被上訴人若於租約到期前解約，並不得向上訴人請求返還租金。本件係因被上訴人請求提前終止租約，該租約已於106年7月16日終止，故依上開約定，被上訴人自不得請求返還已預繳之106年7月未到期租金6,325元。再者，依106年度租約第21條約定，兩造若有於該租約有效期間內解約，須在1個月前通知對造，同時支付1個月租金作為違約金。本件上訴人係在106年6月底向上訴人提出終止租約之要求，依上開約定，上訴人自得請求被上訴人給付違約金8,250元，並於本件主張抵銷。另上訴人自102年6月10日起將系爭房屋出租予被上訴人，租賃期間約定為1年，每年簽約1次，並約定由承租人即上訴人負擔房屋管理費，而兩造間於簽訂104年6月10日至105年6月9日間租賃契約（下稱104年度租約）時，係約定以寄送方式立約，先由上訴人書寫簽名1式2份之租賃契約書後，寄予被上訴人，經被上訴人閱覽無誤並簽名後，再將其中1份寄還予上訴人，又上訴人因抄寫有誤，將其中1份抄寫成「含管理費」，導致104年度租約之兩份契約書之其中1份與兩造實際之約定內容不同，惟被上訴人於收受後，明知此情卻未告知上訴人，反將有記載「含管理費」字樣之104年度租約書私自留下，導致發生本件爭執，但兩造間就104年度之租約部分，當時確實約定應由被上訴人負擔。另兩造間105年6月10日至106年6月9日間租賃契約（下稱105年度租約）、106年度租約等2份租賃契約之第7條則均載明被上訴人應負擔系爭房屋之管理費。又因104年6月起系爭房屋所在之天王星大廈管理委員會（下稱系爭管委會）並未通知上訴人有關繳納管理費事宜，上訴人誤以為被上訴人已有繳納，直到被上訴人106年7月中旬提前終止租約時，上訴人詢問系爭管委會106年7月份之管理費是否已繳納時，始發現上訴人已長達2年多均未依約繳納管理費，上訴人事後已先補繳104年5月份至106年7月份之管理費（每月管理費為980元）予系爭管委會。因此管理費用原係應由被上訴人負擔，現已由上訴人繳納，故於本件主張抵銷。據此，被上訴人於本件已無金額可資請求返還等語，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
五、被上訴人則以：106年6月底被上訴人因工作之故需搬遷至他處，故聯繫上訴人談妥終止租約事宜，當時上訴人表示同意與被上訴人終止租約，並承諾返還押租金、及退還106年7月未到期租金及106年8月10日至9月9日之租金（下稱106年8月租金），上訴人完全未提及管理費事宜。被上訴人於106年7月16日搬離系爭房屋並點交還予上訴人，此時上訴人即後悔不退106年7月未到期租金，僅退還106年8月租金，但亦未提及欠繳管理費之事宜，倘若如上訴人所言，被上訴人有欠繳管理費，則押租金尚不足抵扣，上訴人何以會退還8月份整個月之租金，足徵上訴人所言不實。另被上訴人自102年6月10日起即承租系爭房屋，兩造確實約定租金含管理費，此由被上訴人所提之兩造間102年6月10日至103年6月9日間租賃契約（下稱102年度租約）書、103年6月10日至104年6月9日間租賃契約（下稱103年度租約）書、104年度租約書等有記載租金含管理費可資佐證，雖105年度租約及106年度租約漏未記載，但兩造確實仍為相同之租賃約定。再由被上訴人所提出之103年9月15日、104年1月20日、104年3月31日繳收管理費通知單可知，系爭管委會每3個月會催繳管理費，並通知上訴人，若104年起真有要被上訴人繳納，則被上訴人早應遭管理員或上訴人催繳，但實際上被上訴人確未遭上訴人催繳，足以說明兩造間並無變更本件租金含管理費之約定。是本件上訴人主張被上訴人違約、積欠違約金及管理費等，均無理由等語，並聲明：上訴駁回。
六、本院之判斷：㈠經查，被上訴人曾於102年6月10日起向上訴人承租系爭房屋
，租約期間為1年，每年簽約1次，102年6月10日至103年6月9日租金為8,000元（這段期間租金含管理費），103年6月10日至104年6月9日租金為8,250元（這段期間租金含管理費），104年6月10日至106年6月9日租金為8,250元。又被上訴人已依租賃契約繳交16,000元之押租金予上訴人。兩造已於106年7月16日終止106年度租約，被上訴人有先給付上訴人106年7月10日至9月9日間之租金，上訴人另有退還106年8月租金8,250元予被上訴人。另104年6月至106年6月份系爭房屋之管理費共25期、每期980元，金額共24,500元，已由上訴人向系爭房屋所在之系爭管委會繳納等節，有102年度租約書第1頁、103年度租約書、104年度租約書、105年度租約書、106年度租約書、106年8月租金退還收據、管理費繳費收據等件為證（見宜蘭地院卷第6頁、第8至19頁、本院卷第17至32頁、第46頁、第54至57頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真。
㈡上訴人另主張被上訴人請求終止租約，故不得請求返還106
年7月未到期租金，且因被上訴人尚需賠償提前終止租約之違約金，加以被上訴人未依約繳納104年6月起之系爭房屋管理費，故於本件主張抵銷後，被上訴人已無任何金額可請求等節，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：1.上訴人是否得於本件提出新攻擊或防禦方法？
2.上訴人是否得請求被上訴人返還已先給付之106年7月未到期租金6,325元？3.本件上訴人主張抵銷，有無理由？茲分述如下？
1.上訴人是否得於本件提出新攻擊或防禦方法？按當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法。但因原法院違背法令致未能提出者，不在此限。民事訴訟法第436條之28定有明文。經查，上訴人雖係於本件民事小額第二審程序中始主張依106年度租約約定，其無庸將已收取之106年7月未到期租金返還予被上訴人，及因被上訴人請求終止租約，故其需給付違約金予上訴人，且上訴人已為被上訴人墊付系爭房屋之管理費，上訴人並於本件請求抵銷等情，然因原審未將言詞辯論通知書合法送達上訴人，致其未於言詞辯論期日到庭而為陳述或答辯，復由被上訴人聲請一造辯論判決等，此業經本院認定原審有違背法令之事由如上述，且經核此已致上訴人無法於原審提出上開攻擊、防禦方法，是依上開規定，上訴人自得於本件為前揭主張。
2.上訴人是否得請求被上訴人返還已先給付之106年7月未到期租金6,325元？被上訴人雖主張係其欲終止106年度租約，上訴人同意且已答應要將106年7月未到期租金返還被上訴人等節，惟就上訴人同意退還租金部分並未提出任何證據以實其說。另兩造於106年度租約第9條已約定「契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即上訴人）請求租金償還...」，第4條則約定「租金應於每月10日以前繳納，每次應繳3個月份，乙方不得藉詞拖延」等語（見本院卷第27至28頁）。由此等條文內容觀之，兩造應係約定被上訴人若提前終止租約時，並不得將已交付之租金返還。至於本件上訴人雖已退還已預繳之106年8月租金予被上訴人，但並無法由此推得上訴人確實有同意願將所收取之106年7月未到期租金返還。據此，依上開租約約定，上訴人自不得請求被上訴人返還106年7月未到期租金，故被上訴人上開主張，應屬無理由，不應准許。
3.本件上訴人主張抵銷，有無理由？⑴被上訴人主張其已給付押租金16,000元予上訴人，現106年
租約已合法終止，且被上訴人亦已點交並搬離房屋，故依106年度租約約定請求上訴人返還等語。經查，106年度租約書第6條已約定「乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金」等語（見本院卷第28頁），又由兩造上開陳述可知，106年度租約已於106年7月16日終止等情，且上訴人於本件亦未否認被上訴人已有於該日點交房屋予上訴人並搬離之事實，是被上訴人依上開規定，自得向上訴人請求返還16,000元之押租金，合先敘明。
⑵上訴人主張抵銷部分：
①提前終止106年度租約之違約金部分：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段定有明文。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。同法第98條亦有明定。另按解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院106年度台上字第1903號判決意旨參照）。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照）。經查，兩造間之106年度租約第21條約定「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約」（見本院卷第30頁）。又106年度租約經核屬租賃契約性質，屬繼續性契約，依上開說明，並不得以解除契約之方式使租約消滅，而依上開106年度租約第21條約定之內容觀之，就「解除契約」之約定部分，當事人之真意應為欲使於存續期間內之租約往後失其效力，應屬有關終止契約之方法及法律效果之約定，亦即該部文字應為「終止契約」之意思，較為合理。據此，被上訴人既陳稱係其主動提出終止106年度租約，亦即為可歸責於其之事由而終止租約，且其亦無提出任何證據證明上訴人已有免除其依該租約第21條應賠付1個月租金金額之違約金之相關事證，復酌以同租約第3條約定租金每月為8,250元等情（見本院卷第27頁），則上訴人自得依該租約第21條規定，請求被上訴人賠償違約金8,250元，又此債務並無約定清償期，故於被上訴人終止租約時，上訴人即得請求被上訴人給付，基此，依民法第334條第1項前段規定，上訴人自得以此被上訴人對己所負之給付違約金債務與上開對被上訴人所負之給付押租金債務主張抵銷，抵銷後金額尚餘7,750元（計算式：16,000－8,250＝7,750）。
②系爭房屋管理費部分：
上訴人主張被上訴人欠繳依本件租約所應負擔之104年6月10
日至終止租約間之系爭房屋管理費，且上訴人已為支付，故請求被上訴人給付，並以此債權於本件主張抵銷等節，為被上訴人所否認，並辯以兩造係約定本件租金已包含管理費，且由其所提出之102年度租約、103年度租約、104年度租約等所示第3條條文均有記載租金含管理費等字樣（見宜蘭地院卷第6至9頁），可證兩造一直以來均為約定租金包含管理費，另被上訴人亦從未遭催繳管理費等語。經查，由被上訴人所提出之105年度租約第7條約定「交付房屋時起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即被上訴人）負擔」等語（見宜蘭地院卷第13頁背面），由此租約條文可知，兩造已於契約內明文約定應由被上訴人負擔該租賃期間即105年6月10日至106年6月9日之房屋管理費，被上訴人自應受該約定之拘束。另被上訴人所提出之102年度、103年度之租約僅能證明該2年度確實有約定租金即包含管理費，而104年度之租約兩造就有無含管理費部分固有爭執，縱認被上訴人所述為真，亦僅能證明該104年度兩造有約定租金即包含管理費。然105年度租約書既未記載租金「含管理費」之字樣，且於第7條約定管理費應由被上訴人負擔，則自無法以104年之前之租約約定而推翻105年度租約書已明確記載之事項。至於被上訴人辯以其並未遭催繳管理費部分，惟查，其並未提出上訴人已有免除其負擔管理費之相關事證，尚不得以其未遭催繳費用，遽認兩造即約定上開期間之管理費即由上訴人負擔。是被上訴人上開所辯，均不足採。另參以兩造所不爭執系爭房屋管理費1個月為980元部分，是105年6月10日至106年6月9日之房屋管理費共應為11,760元（計算式：980×12＝11,760），而上訴人既已支付該費用，自得請求被上訴人給付，而此債務兩造並無約定清償期，故依民法第334條第1項前段規定，上訴人自得以此被上訴人對己所負之給付管理費債務與上開剩餘之對被上訴人所負之給付押租金債務主張抵銷，抵銷後，本件被上訴人已無任何金額可資請求。
至於上訴人主張其餘期間管理費之抵銷部分，因被上訴人本
件已無任何金額可為請求，即無抵銷之適用，是本院即無庸再認定上訴人是否就其餘期間存有對被上訴人之給付管理費債權，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依106年度租約約定並不得請求上訴人返還106年7月未到期租金，至於其雖已繳付16,000元之押租金予上訴人，本得向上訴人請求返還，惟被上訴人亦對上訴人負有給付上開違約金及105年6月10日至106年6月9日之房屋管理費等債務，上訴人主張抵銷後，本件被上訴人已無任何金額可資請求。從而，被上訴人訴請上訴人給付22,325元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬無據，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，容有未洽；上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、按上級法院廢棄下級法院之判決，而就該事件為裁判或變更下級法院之判決者，應為訴訟總費用之裁判；小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第87條第2項、第436條之19第1項、第436條之32第1項規定甚明。本件第一審訴訟費用為1,000元，第二審訴訟費用為1,500元，合計為2,500元，應由被上訴人負擔，爰確定如主文第3項所示。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第450條、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 23 日
民事庭 審判長法官 湯文章
法 官 簡廷涓法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 23 日
書記官 游意婷