臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度訴更一字第1號原 告 楊于靚訴訟代理人 鄭明豊
曾泰源律師被 告 羅羽辰訴訟代理人 吳秋樵律師（法扶律師）被 告 楊美華訴訟代理人 吳明益律師（法扶律師）上列當事人間返還房地事件，本院於民國108年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款定有明文。原告起訴時以羅羽辰、楊美華為被告，聲明：被告應將坐落於花蓮縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭1196地號土地）上之地上物拆除，將土地返還原告等語（見本院105訴135卷第4頁）；嗣於民國105年8月31日當庭撤回對楊美華部分訴訟，經被告同意撤回（見本院105訴135卷第112頁）；又於107年8月28日再追加楊美華為被告，經羅羽辰同意（見本院卷第52頁反面）；楊美華亦對此追加無異議而為言詞辯論；而後原告又變更聲明為：被告應自系爭1196地號土地如花蓮縣玉里地政事務所（下稱玉里地政事務所）105年8月1日玉法測字第011700號複丈成果圖（即本院105訴135卷第68頁之複丈成果圖，下稱105年複丈成果圖）A、B部分所示之房屋遷離，並將前開土地（99平方公尺）返還予原告等語（見本院卷第107頁）。
核原告上開所為之變更，均係基於原告向被告就系爭1196地號土地買賣後，有無權利請求被告自該處遷離之事實，尚堪認原告所為變更、追加與起訴事實同一，且被告亦無異議而為本案言詞辯論，揆諸首揭規定，原告前開變更、追加之部分，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣訴外人羅阿魁為被告羅羽辰之曾祖父；羅阿魁有妻即訴外人羅徐進金，羅徐進金有姊妹即訴外人徐錢仔，羅阿魁納徐錢仔為妾。證人張憲宗為徐錢仔之孫。訴外人羅燕山為羅阿魁與羅徐進金之孫、羅鵬祥之子、被告楊美華之夫、被告羅羽辰之父。系爭1196地號土地為原告向證人張憲宗買得而為原告所有，被告未得原告同意，亦無任何合法權源，即占用系爭1196地號土地。坐落於系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物非羅阿魁興建，而是徐錢仔興建，羅阿魁興建者，應是坐落於花蓮縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭1197地號土地）上之未辦保存登記建物。坐落於系爭1196地號土地之未辦保存登記建物（現今門牌號碼○○里鎮○○路○○號房屋），與坐落於系爭1197地號土地之未辦保存登記建物（現今門牌號碼○○里鎮○○路○○號房屋），二者最初門牌號碼為「東平117號」，於54年2月1日整編為「博愛路44號房屋」，於68年4月21日分別整編為「博愛路50、52號房屋」，再於94年3月12日分別整編為「現今博愛路40、42號房屋」。徐錢仔於61年12月29日創立新戶即整編前博愛路50號房屋（現今博愛路40號房屋），被告羅羽辰未設籍於該屋，被告羅羽辰為羅阿魁與羅徐進金所生子女之後代，並非徐錢仔所生子女，無權占用徐錢仔所建坐落系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物即整編前博愛路50號房屋（現今博愛路40號房屋）。徐錢仔於63年4月27日取得系爭1196地號土地所有權並居住在整編前博愛路50號房屋（現今博愛路40號房屋），由證人張憲宗繼承後，將系爭1196地號土地及其地上物整編前博愛路50號房屋（現今博愛路40號房屋）一同出售予原告。現今博愛路40號房屋之稅籍登記名義人雖為被告羅羽辰，但其取得所有權者，實際上應為整編前博愛路52號房屋即現今博愛路42號房屋，而非現今博愛路40號房屋，稅籍登記僅係基於稅籍行政管理需要而登載，並無作為產權證明之效力。依玉里地政事務所繪置之105年複丈成果圖，坐落於系爭1196地號土地之建物面積為99平方公尺，然被告羅羽辰登記為稅籍名義人之現今博愛路40號房屋，課稅面積為140平方公尺，可見被告羅羽辰所繼承者應為坐落於系爭1197地號土地上之現今博愛路42號房屋，目前之稅籍登記應係誤植。從房屋建築結構可看出，現今博愛路42號房屋為最早興建之建物，現今博愛路40號房屋，是由徐錢仔搭建屋頂並加蓋後棟建物，現今博愛路40號房屋既坐落於系爭1196地號土地上，即可證明該屋為徐錢仔所建。被告羅羽辰係96年遷入現今博愛街40號房屋，並於97年間辦理稅籍登記，當時被告羅羽辰並無能力興建現今博愛街40號房屋稅籍登記上記載自97年4月間起課之BO、AO部分建物。現今博愛路40號、42號房屋各有獨立電表，房屋內部天花板上方有隔間牆，地板高度也有10公分以上之落差，現今博愛街40號房屋前後棟出口均在系爭1196地號土地，顯然為兩戶各自獨立房屋，係於徐錢仔死亡後，遭被告拆除隔間木板始變成一戶使用。為此，爰依民法第767條及第179條規定，請求被告應自坐落於如105年複丈成果圖A、B部分所示之房屋遷離，並將前開土地（面積99平方公尺）返還予原告。
二、被告楊美華則以：緣系爭1196地號土地原本為羅阿魁所有，羅阿魁於該地上興建房屋，該屋嗣由羅燕山即羅鵬翔（羅阿魁之子）長男繼承，羅燕山死亡後，再由被告羅羽辰繼承。羅阿魁於31年1月即於○里鎮○○街○○號房屋初設稅籍，該屋基礎及雛形均為羅阿魁建造，徐錢仔僅為羅阿魁之家屬，無業且不識字，雖與羅阿魁同居，然其無自主經濟能力與資力興建房屋，原告未提出適切之證據足以證明該屋為徐錢仔興建。原告對於系爭1196地號土地之所有權，源自羅阿魁；被告對坐落於系爭1196地號土地上房屋之所有權，亦源自羅阿魁，依民法第425條之1第1項，應推定在該屋得使用期限內，有租賃關係，亦即被告並非無權占用原告所有之系爭1196地號土地。至原告未能證明坐落1196地號土地上之房屋為其所有，原告請求被告返還該屋，於法無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告羅羽辰則以：系爭1196地號土地與坐落其上之未辦保存登記建物均為羅阿魁所有。系爭1196地號土地於羅阿魁死亡後，由其子女羅鵬祥、邱羅連妹於62年1月29日為繼承登記，並於同日將系爭1196地號土地移轉登記予徐錢仔，徐錢仔死亡後，系爭1196地號土地由其孫張憲宗繼承，證人張憲宗再於105年4月7日將系爭1196地號土地賣予原告。坐落於系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物，為羅阿魁起造，嗣由羅燕山繼承而取得該屋所有權。系爭1196地號土地及坐落其上之未辦保存登記建物既曾同屬一人即羅阿魁所有，嗣雖將房地分開、同時或先後出賣，雖無地上權設定，然除有特別情事外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地，其法律關係應為租賃，故不論其後為轉讓土地或房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人，或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，因此，被告羅羽辰既為坐落於系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物之所有人，其對系爭1196地號土地應有法定租賃權，依民法第425條之1規定，應推定在房屋得使用期限內，與土地所有人有租賃關係，有權使用系爭1196地號土地。依花蓮縣地方稅務局玉里分局回函，博愛路40號房屋是由羅阿魁於31年1月初設稅籍，於62年2月辦理繼承，將稅籍移轉登記予羅鵬祥等2人；再於72年8月辦理贈與移轉，將稅籍登記予羅燕山；嗣於82年3月辦理繼承移轉，將稅籍登記予被告羅羽辰，是博愛路40號房屋從未登記於徐錢仔名下。被告羅羽辰與其母即被告楊美華居住於博愛路40號房屋，現時占有中，推定適法有權占有。徐錢仔縱使曾在戶籍分戶至該屋，仍不能據以推論該屋即為徐錢仔興建，同一房屋內有多個戶籍登記之情形，所在多有，不能因戶籍登記即推論徐錢仔為房屋出資者。依原告提出其與證人張憲忠之買賣契約，買賣標的物不包含坐落於系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物，況未辦保存登記建物移轉事實上處分權需要交付，證人張憲忠根本未將博愛街40號房屋交付予原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：羅阿魁之妻為羅徐進金，徐錢仔與羅阿魁共同生活而為羅阿魁之家屬，羅徐進金與徐錢仔為姊妹，羅阿魁與羅徐進金育有子女羅鵬祥、羅連妹，羅阿魁與徐錢仔育有子女羅連香，證人張憲宗為徐錢仔之孫，羅燕山為羅阿魁與羅徐進金之孫、被告楊美華之夫、被告羅羽辰之父，被告楊美華為被告羅羽辰之母等情，有戶籍謄本、家族系統表、戶籍登記申請書等件為證（見本院105訴135卷第22-23、49頁、本院卷第101-102頁）；系爭1196地號土地係原告向證人張憲宗購買而登記為所有權人等情，亦有土地買賣契約書、土地登記謄本、異動索引等件可佐（見本院卷第85、121、124頁），上開事實，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。原告主張其與證人張憲宗買賣標的，除系爭1196地號土地外，亦包括坐落於其上之未辦保存登記建物，即門牌號碼花蓮縣○○鎮○○街○○號房屋，該屋稅籍登記名義人雖為被告羅羽辰，但被告羅羽辰所繼承者，應是門牌號碼花蓮縣○○鎮○○街○○號房屋，原告既已為系爭1196地號土地之所有人，及坐落其上之未辦保存登記建物之事實上處分權人，自得依民法第767條、第179條規定，請求被告自坐落於系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物遷出，將其坐落基地返還原告等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。原告請求被告應自坐落系爭1196地號土地，如105年8月1日複丈成果圖A、B部分所示之房屋遷離，並請求被告將前開房屋占用之系爭1196地號土地部分（面積99平方公尺）返還原告，有無理由？茲判斷如下：
㈠、原告主張其向證人張憲宗購買者，包括系爭1196地號土地及坐落其上之地上物云云，為被告所否認。經查，原告與證人張憲宗簽立之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）記載：「一、本約買賣標的物標示及權利範圍…：土地標示：花蓮縣○○鎮○○段○○○○○號，面積188平方公尺，權利範圍1/1。…十、特約事項：本約有地上物，由買方自行處理賣方協助」等文字，有系爭土地買賣契約書附卷可證（見本院卷第85頁），由該契約文字清楚可知，原告與證人張憲宗間系爭買賣契約之買賣標的，僅有「系爭1196地號土地」而已。且雙方於締約時明知有地上物坐落於系爭1196地號土地，若原告與證人張憲宗確實有意將坐落於1196地號土地上之地上物作為系爭買賣契約之買賣標的，應會在第1項買賣標的物約定處記載，而不會在第10項特約事項約定該地上物由買方另行處理。況且，原告最初提起訴訟時，起訴狀係稱：被告未得其同意，以坐落於系爭1196地號土地上之地上物無權占用原告所有之系爭1196地號土地，並請求被告將該地上物拆除等語，有原告於105年4月8日提出之民事起訴狀在卷可稽（見本院105訴135卷第4-5頁），若原告與證人張憲宗間系爭買賣契約之買賣標的，本就包括系爭1196地號土地上之地上物，原告豈會在起訴狀稱請求該地上物為被告無權占用原告所有系爭1196地號土地，而要求被告拆除該地上物等語，顯見原告與證人張憲宗自始未將坐落於系爭1196地號土地之地上物，作為雙方系爭買賣契約之買賣標的。證人張憲宗固到庭結稱其係將系爭1196地號土地及坐落其上之房屋共同出賣給原告云云，惟其亦稱伊不知道該屋是徐錢仔還是徐進金的等語（見本院卷第138頁反面），則證人張憲宗既根本不知坐落於系爭1196地號土地上之房屋為何人所有，如何有權將該屋出售予他人，益徵原告與證人張憲宗所簽立之系爭買賣契約，買賣標的不包括坐落於系爭1196地號土地之地上物，證人張憲宗證述其有將該屋連同土地出賣予原告云云，與系爭買賣契約所約定之買賣標的記載不符，顯不可採。
㈡、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。該規定乃租賃權之物權化類型，係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力；而非依法律行為取得者，如主張自己出資建築房屋而原始取得其所有權，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因必須有相當之證明，否則即無從認其有所有權之存在（最高法院105年度台上字第457號民事判決參照）。經查，系爭1196地號土地重測前為玉里段392-330地號土地，係自玉里段392-179地號土地分割而出，於58年4月2日以買賣為原因登記為羅阿魁所有，於62年1月29日以繼承為原因移轉登記予羅鵬祥、邱羅連妹分別共有，嗣再於63年8月5日以買賣為原因移轉登記予徐錢仔，嗣證人張憲宗因分割繼承而於96年7月5日登記取得系爭1196地號土地，再於105年4月7日以買賣為原因，將系爭1196地號土地移轉登記予原告所有等情，有土地登記總簿、土地登記謄本、地籍異動索引等件附卷可稽（見本院105訴135卷第59-60頁、本院卷第121、124頁），堪信為真實。再查，坐落系爭1196地號土地上之門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○○號房屋，為何時由何人興建，兩造均未能說明及提出適當證據證明，乃不明之事實，亦即上開房屋係由誰原始取得所有權，係屬不明。惟據花蓮縣地方稅務局玉里分局107年11月27日花稅玉字第1070602196號函表示，上開房屋係由羅阿魁於31年1月初設稅籍，於62年2月辦理繼承移轉，變更納稅名義人為羅鵬祥、羅徐進金，再於72年8月辦理贈與移轉，變更納稅名義人為羅燕山，嗣於82年3月辦理繼承移轉，變更納稅名義人為被告羅羽辰迄今，有該函在卷可佐（見本院卷第130頁），雖稅籍登記僅為供政府財政稅收之目的所設，未必皆與房屋產權之歸屬一致，然民間就未能辦理保存登記之建物，亦多以變更稅籍之方式來讓與其事實上處分權，故於無相反之事證足以推翻稅籍登記之真實性時，則以此稅籍登記之間接事實來推論其產權之歸屬，應合乎事理常情。準此，於無其他足以相左之事證下，則由此設立稅籍之事實可推認無論何人何時興建該房屋，業亦於設稅籍當時即31年1月將門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○○號房屋之事實上處分權讓與羅阿魁，且被告羅羽辰亦已因前開稅籍移轉登記之原因，為目前門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○○號房屋之事實上處分權人。未辦理保存登記建物其所有權自建物完成時由起造人原始取得其所有權，除繼承外，其讓與因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，與所有權人之權能相差無幾。從而，系爭1196地號土地自58年4月2日起至羅阿魁於60年間死亡之日止，為羅阿魁所有；而自31年1月起至羅阿魁於60年間死亡之日止，羅阿魁亦為坐落於系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物即門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○○號房屋之事實上處分權人，則系爭1196地號土地及坐落其上之房屋，本同屬羅阿魁一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應依法推定在房屋得使用期限內，土地受讓人即原告與房屋受讓人即被告羅羽辰間，有租賃關係，是被告羅羽辰並非無權占用系爭1196地號土地及門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○○號房屋，而被告楊美華為被告羅羽辰之母，與被告羅羽辰共同居住在該房地，亦難謂無權占用。準此，原告依物上請求權、不當得利之法律關係，請求被告應自坐落系爭1196地號土地，如105年8月1日複丈成果圖A、B部分所示之房屋遷離，並請求被告將前開房屋占用之系爭1196地號土地部分（面積99平方公尺）返還原告，均無理由，應予駁回。
㈢、原告固主張坐落於系爭1196地號土地之門牌號碼花蓮縣○○鎮○○街○○號房屋與坐落於系爭1197地號土地之門牌號碼花蓮縣○○鎮○○街○○號房屋，為不同之兩戶房屋，前者為徐錢仔所興建，後者方為被告羅羽辰所繼承之房屋云云。惟查，縱徐錢仔曾設籍於博愛街40號房屋，仍不足以證明博愛街40號房屋確實為徐錢仔出資興建。況且，本院於107年6月22日至現場勘驗，再囑託玉里地政事務所測量博愛街40、42號房屋坐落位置及面積，繪製107年玉法測字第009600號複丈成果圖（下稱107年複丈成果圖，見本院卷第50頁；按：107年複丈成果圖C、B、A部分，即為105年複丈成果圖A、B部分）。依本院履勘所見，如107年複丈成果圖D部分所示之博愛路42號房屋，於屋頂之構造上，與如107年複丈成果圖C部分所示之博愛路40號房屋，乃屬同一，亦即該房屋室內相連、屋頂亦相連、僅有簡單木柱區隔，亦即上述博愛街40、42號房屋乃本屬於同一建物，不可分割，有勘驗筆錄及勘驗相片可稽（見本院卷第33-45頁）。況且，經本院向花蓮縣地○○○○○里○○○○○○路00號房屋稅籍登記名義人為何人，經其回覆並無該門牌號碼稅籍資料，亦堪認博愛街40、42號房屋應僅有一戶，基於一物一物權之原理，原告主張該單一不動產物權因新設戶籍，而發生另一單獨建物之事實上處分權，無異將一建物割裂成二物，是原告主張被告羅羽辰繼承的是博愛路42號房屋云云，與房屋實際狀況不合，難認可採。
五、綜上所述，門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○○號房屋即坐落於系爭1196地號土地上之未辦保存登記建物，並非原告與證人張憲宗簽立系爭買賣契約之買賣標的，原告自非該屋事實上處分權人；又原告雖取得系爭1196地號土地之所有權，然被告因民法第425條之1規定，並非無權占有博愛路40號房屋坐落基地。準此，原告依民法第767條物上請求權、民法第179條不當得利之規定，請求被告將自坐落於如105年複丈成果圖A、B部分所示之房屋（即門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○○號房屋）遷離，並將前開土地（面積99平方公尺）返還予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事庭 審判長法 官 林恒祺
法 官 陳裕涵法 官 簡廷涓上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 李如茵