臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度訴字第128號原 告 黃秀蘭訴訟代理人 賴淳良律師（法律扶助）被 告 鄭新福訴訟代理人 郝燮戈律師上列當事人間確認買賣契約不存在等事件，本院於108年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間於民國106年1月16日就附表所示建物及土地之買賣契約不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)如附表所示不動產為原告於民國94年間經由拍賣取得所有權，於100 年間將土地租給他人放置貨櫃屋供經營檳榔行使用。106年1月間，原告因為積欠訴外人莊美惠、余昭雄款項，經核算後共計新臺幣（下同）180 萬元，無法清償。原告將經濟窘困、必須舉債借款等情事告知弟弟即被告鄭新福。被告熱心表示願意協助，並以被告因為有公教身分，可以借到比較高額本金為理由，應允協助原告借款，原告也欣然同意。原告隨即隨同被告辦理各項手續，也信賴被告所做的一切安排，被告也確實協助原告度過此次借款的難關。孰料，被告近日竟然以所有權人自居，要求原告交出系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地，並且驅離土地承租人。經查知後，方知上開系爭土地已經登記為被告所有，系爭土地上花蓮縣○○鄉○○段村○○路○○○○○○○○○號房屋之稅籍亦已登記於被告名下。
(二)兩造間買賣契約並不成立：
1.原告只是委請被告辦理貸款，並未同意出售系爭土地以及建物，原告也沒有出賣土地以及建物之意思表示，買賣契約上的簽名，只是便利辦理借款的手續之一，原告並沒有出售房地之真意。且兩造簽訂的買賣契約記載的價金是 320萬元。
其中的資金是由被告先到玉山銀行辦理信用貸款 180萬元，並且由原告陪同被告一同到玉山銀行領出款項，其中由被告出資176萬元，再由原告貼入4萬元，一共取得 180萬元款項後，清償原告積欠訴外人莊美惠、余昭雄之款項。原告隨即在同日與被告一起到代書處書寫買賣契約書，並即向光豐地區農會辦妥借款 300萬元之手續。被告借得款項後，清償原先在玉山銀行 180萬元債務，有幫原告清償原本積欠光豐農會的70元債務，此後，原告就沒有再收取任何款項，還從106年 3月起開始清償光豐地區農會300萬元的借款本息每月返還25,000元本金，而原告每月或足額、或分期、或一次匯入款項給被告，以清償借款本息。
2.如果原告確實將土地建物出售給被告，被告依照買賣契約的約定，應該還要再給付70萬元款項給原告，但是原告從來沒有再收到該筆款項，反而依照被告的指示，按期繳納25,000元之借款本金。顯見原告完全沒有意識到土地建物會出售給被告，否則豈有反而由原告繳納本息之理。至於原告為何要繳足每月25,000元之本金，則是因為原告根本不知道貸款的金額是300萬元，更不知道25,000元繳納的本金是300萬元的貸款。原告確實是因為相信被告是親弟弟，所以才委託被告辦理借款，度過難關，並沒有出售土地建物之真意，兩造間所簽訂之書面買賣契約，自屬不存在。請鈞院判決確認該買賣契約關係不存在。
(三)退步言之，兩造間買賣契約因為被告未給付買賣價金，業經解除而無效：
1.如果兩造買賣契約已經存在，則依照買賣契約第 3條之規定，被告應再給付原告 140萬元之尾款。然而原告並未收到尾款，買賣契約上也記載原告只收到 180萬元頭期款。原告既然沒有收到尾款，而被告應該在106年2月20日前給付，卻未履行，依照買賣契約第9條第1款之規定，原告自得解除契約。縱使計入被告代為清償光豐農會的70萬元貸款，被告尚積欠70萬元尾款未付，原告也可以解除契約。原告並以起訴狀催告限期被告於10日內履行，不履行者，逕自沒收已收受價款之百分之15違約金，並解除買賣契約。
(四)無論是買賣契約不存在，或者因為原告解除買賣契約而無效，被告取得買賣標的物之建物以及土地，均喪失其法律上之原因，而成為民法第179 條所規定之不當得利。原告得依照不當得利返還請求權請求被告移轉建物及土地所有權，並協同辦理房屋變更稅籍登記以及土地所有權移轉登記。
(五)並聲明：確認兩造間於民國106年1月16日就附表所示建物及土地之買賣契約不存在；被告應將附表所示建物及土地移轉為原告所有，並偕同原告辦理附表建物稅籍變更登記為原告名義以及土地移轉登記為原告所有。
(六)對被告答辯所為之陳述：
1.被告並沒有給付任何款項給原告，而是經由轉貸手續清償抵押款項。換言之，被告只是藉著自己的信用，協助原告取得借款，之後均由被告清償借款所需的本金利息，被告並沒有再給付任何款項。
2.兩造之兄弟黃鉅鋒證稱曾經聽聞被告談到原告借款投資美國土地的事情，不過黃鉅鋒也證稱沒有親眼見到原告向被告借錢，都是被告自己講的。顯見被告所稱並非實情。再者，被告也自己承認借款時間是在77年，縱有該筆借款也已經罹於時效，原告自得為時效抗辯。更何況原告根本沒有向被告借款，也沒有必要向當時年紀較輕、資力較差之被告借款的必要。被告所稱因為向銀行辦理借款，因此自認借款而中斷時效。原告否認有美國債務一情，亦否認有承認債務之行為，且從代書李麗娟之證詞可知，兩造之間根本沒有其他債務，更沒有以其他債務抵償所謂買賣價金之任何討論。被告所述顯非實情，不值採信。
3.原告起訴主張買賣契約不存在或解除買賣契約，鄭新福應該依照民法第179 條或者第259 條之規定，把土地歸還原告。
至於鄭新福主張協助原告清償的款項部分，屬於被告與原告間，另外存在有委任契約或消費借貸契約。該法律關係與本案被告所負返還土地之義務，並無對待給付關係，無民法第
264 條同時履行抗辯權之適用。由光豐農會300 萬元之借據可知，除了由被告擔任借款人之外，原告還擔任連帶保證人。如果被告是真實的買受人，豈有由原告擔任連帶保證人之理，更足以證明本件買賣契約不存在。
4.就被告有替原告還清債務一事，原告並不爭執。
二、被告答辯：
(一)本件原告為被告之胞姊，原告前向地下錢莊借貸並將其名下所有坐落於系爭土地設定抵押，嗣因無法清償借款土地旋遭移轉過戶，原告斯時向被告尋求協助，被告因念及姊弟之情遂於106年 1月12日主動向玉山銀行借款信貸2,200,000元，並於同年月16日約定錢莊 5人前往雋發代書事務所，被告於花蓮玉山銀行提領現金 1,840,000元，並當場交付予原告，由原告存至花蓮富國14支郵局清償錢莊債務，詎料，原告復於當日上午告稱其尚欠光豐農會貸款 700,000元云云，被告遂提議以 3,200,000元向原告購買系爭土地，兩造當日於雋發代書事務所以價金 3,200,000元簽立系爭不動產買賣契約，於106年4月13日被告再向光豐地區農會貸款 3,000,000元，並 將2,897,424元匯款予原告，其中係含原告積欠光豐農會之700,000元欠款，剩餘2,197,424元則為被告個人信貸還款。
(二)被告主張兩造契約有效：
1.兩造於106年1月16日簽立之不動產買賣契約有效。原告除積欠地下錢莊本金、利息共計 1,840,000元，尚欠光豐農會貸款 700,000元，被告本出於善心，念及為親姐弟，遂提議原告將系爭不動產賣予被告，兩造就系爭買賣契約標的物、償金均已合意一致，且兩造簽立系爭買賣契約係於地政事務所完成，並繳付過戶、土地代書規費，依上開說明系爭買賣契約應已成立。至於原告所執「並無出售真意」辯詞，實不應採信，甚被告簽立系爭買賣契約，於106年4月13日即再行向農會貸款，並依約匯款予原告，倘原告無意買賣系爭不動產又豈得與被告簽立買賣契約，故原告爭執契約不成立，顯難採信。原告雖主張106年2月20日前給付尾款，然觀買賣契約第3條付款約定載明「106.1.16簽約壹佰捌拾萬元正第一行）、「貸款尾款壹佰肆拾萬元正」（第二行），「106.2.20」（第三行），自文義觀之，兩造實際上未就尾款給付期限約定，則原告未經催告逕依買賣契約第9條第1項解除買賣契約，即於法不符。兩造於簽約時當場就系爭買賣契約合意乙節，有代書證述可佐。則兩造間既就系爭土地、價金之必要之點合意，甚至被告已依約於106年1月16日給付頭期款180萬元及額外4萬元，此節有被告玉山銀行帳戶、原告郵局帳戶同日匯入184萬元可明，被告以原告清償70萬元農會貸款為給付買賣價金之一部後，最終於塗銷一胎、二胎抵押權設定後完成系爭土地過戶登記，是系爭買賣契約於簽約時就買賣契約必要之點合意，進入履約狀態，原告辯稱兩造契約並未合意、通謀虛偽云云，實不足採。依原告提出稅籍資料即
106年間被告土地稅繳納通知，可知被告除為系爭土地所有人外，實際上亦負擔土地稅，換言之，兩造間如係原告主張假買賣云云，自可於系爭買賣契約上，依據土地稅法第4條第1項第4款於移轉登記所有權同時申請由實際占用人即原告為納稅義務人，然兩造並未更行約定，更足徵被告因買賣契約成立生效後，取得所有權而繳納土地稅。
2.兩造間債務尚未相互清償完畢。原告前於77年為投資美國房地產曾向被告借貸80萬元迄今尚未全數清償，期間被告皆未向原告請求還款，原告亦未主動還款，依前揭法旨，被告之請求權時效已罹15年，惟原告前因被告向玉山銀行申請信用貸款220 萬元，兩造約定由原告攤還每月本金、利息共計三月約9 萬元，然三月之還款期限終了原告仍未履行之給付，原告陸續還款金額共計15萬元。從而原告逾繳之60,000元應視為承認前述罹於時效之債務還款，該時效因承認而中斷重新起算，故原告尚需返還74萬元予被告，被告以償金320萬元向原告購買系爭房地，惟被告代為清償原告積欠錢莊184萬元及光豐農會貸款70萬元，扣除被告代墊之款項本應再給付原告66萬元，惟原告前於77年為投資美國房地產曾向被告借貸80萬元，本應再給付被告74萬元，惟被告向原告購買系爭不動產尚餘66萬元未清償，故兩造債務相抵僅被告須再給付原告8萬元系爭不動產之買賣價金。
(三)退步言之，兩造間仍為信託讓與擔保行為。被告於簽立買賣契約同日匯款184萬元至原告帳戶，供原告清償積欠第三人之180萬元債務，並匯款2,897,424元，將其中70萬元供作清償農會貸款之用，又原告尚積欠被告美國房地投資款80萬元，是原告為擔保上開債權合計334萬元範圍內，將系爭土地移轉登記予被告作為擔保，則依最高法院70年臺上字第104號、59年度臺上字第3870號、74年度臺上字第2307號判決意旨觀之，兩造間存有擔保讓與契約，原告將系爭土地移轉登記予被告之行為，核屬擔保讓與行為。原告至今僅清償15萬元，被告尚未就餘額319萬元催告清償，自無將系爭土地移轉登記予原告之必要。
(四)退萬步言，縱原告得請求給付系爭尾款，依系爭買賣契約約定，被告得行使同時履行抗辯權，被告於原告依約履行前得拒絕給付。原告自104年（伊於104年間在租賃契約上倒填日期為 100年間）起即將系爭土地交由第三人謝佳伶從事檳榔買賣業務，迄今仍容任謝佳伶使用系爭土地並設置地上物。可見原告實未按系爭買賣契約之約定，於受領系爭尾款前先將系爭不動產騰空並點交予被告。被告於原告騰空系爭不動產並點交前，得拒絕給付系爭尾款。故原告所請於法顯有違誤，不應准許。
(五)被告為購買系爭不動產支出之費用至少為3,214,550 元。計有向花蓮縣光豐地區農會貸款嗣清償之300 萬元之本金、被告給付李麗娟代書之代書費與及各項行政規費共185,000 元、被告繳納之房屋契稅共29,550元，在尚未加計貸款利息及提前還款之違約金等項目的情形下，被告為購買系爭不動產至少已支出3,214,550 元。被告既得以原告積欠之80萬元債務與系爭尾款70萬元抵銷，原告已無請求被告給付系爭尾款之權利，縱原告仍有權請求，被告亦得基於民法第264條第1項前段，及系爭買賣契約第7 條之規定主張同時履行抗辯權拒絕給付尾款，從而，原告即無得指摘被告違約之正當理由而解除契約之事由，更無不當得利之情形。故即屬無據，應予駁回。縱令被告應為移轉登記之情形，亦應有同時令原告返還被告上開3,214,550 元之附同時履行條件之問題。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)系爭如附表所示土地及建物原係原告所有，於106年3月13日以買賣為原因登記移轉所有權予被告，有土地登記謄本及異動索引在卷可證，為兩造所不爭。兩造於106年1月16日簽訂「不動產買賣契約書」由原告出賣如附表所示之不動產予被告，約定價金為320 萬元，有上項契約書影本在卷，兩造就此私文書之形式真正，均不爭執。
(二)按訴訟標的及其請求權之基礎，係由原告於起訴時依其主張及聲明予以特定，用以劃定法院審判範圍，並據以決定起訴後有無訴之變更追加，及判決確定後既判力之客觀範圍。而訴訟標的之特定，應依原告訴之聲明及原因事實為之，訴訟標的與實體法上法律關係主張，兩者概念不同，基於處分權主義，法院不得就訴訟標的以外之事項為審判；至於當事人實體法上法律關係主張，法院不受其主張之拘束。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。又簽訂契約書除於要式契約情形，其本身為一種意思表示合致之作成行為外，於得以口頭成立之非要式契約，則為敘明契約內容或對外揭示之一種證明文書，故於當事人另有具體之行為或客觀之表見事實，顯示與所簽訂之書面契約內容不一致時，亦應探求當事人之真意，認定雙方合意之真實內容，不得拘泥於書面文字。
(三)本件原告起訴請求法院確認兩造間上項106年1月16日簽訂「不動產買賣契約書」之買賣契約法律關係不存在，並請求命被告將如附表所示之不動產所有權登記移轉予原告。其所主張者包含二項互不兩立之事實：1.上項買賣書面契約因當事人欠缺真實出賣及買受之立約意思表示而買賣不成立；2.上項買賣契約雖已成立，但因被告未依約給付價金尾款而行使契約解除權使之消滅。並基於上述二項事實之任何一項，主張兩造間就系爭不動產已無買賣契約關係，請求法院予以確認，復以民法第179 條為請求權之基礎，請求被告返還及辦理所有權移轉登記。原告上述二項事實主張之間，依邏輯上之論理順序，應係屬訴之客觀預備合併性質，應由法院依其先後順序加以判斷，且於論理上應包含希望由法院界定兩造契約真意內容之訴訟請求，因此法院自得就兩造契約真意予以探求，並就當事人實體法上法律關係之判斷應不受原告陳述或主張內容之限制。
(四)復按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉登記與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內取得擔保物所有權者，為信託讓與擔保。債務人在未清償其債務前，不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物。債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得所有權之信託的讓與擔保，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能認其為無效。本件兩造雖就系爭不動產簽訂書面買賣契約，惟依下列表見事實應認此買賣係為辦理不動產所有權移轉登記及銀行貸款轉換之手段，並含有信託擔保讓與性質，非有使被告最終取得系爭不動產完整所有權之意思：
1.通常不動產買賣交易，買受人支付價金予出賣人之目的，在取得不動產所有權後，現實上占有標的物之不動產以使用及收益，故價金之交付與不動產之點交，在交易條件上是緊緊綁在一起。然查兩造之不動產買賣契約書內，就價金之支付方式，全無以點交為付款條件。且原告於104年6月22日已將系爭門牌花蓮縣○○鄉○○段村○○路○○○○號房屋（約37.5平方公尺）及所附連之西富段1049地號土地之一部空地（約293平方公尺）出租予第三人謝佳伶，租期至114 年6月22日止，有另案本院107 年度訴字第81號拆屋還地等事件卷內之「房屋租賃契約書」、勘驗測量筆錄、照片及花蓮縣鳳林地政事務所土地複丈成果圖等可稽，足認於兩造簽訂系爭不動產買賣契約書之前，已有上開第三人占有及使用系爭不動產之情事，兩造為姊弟關係，平時互有往來，被告應就系爭土地上已有第三人租用之明顯客觀情形有所知悉。上述第三人承租及占用買賣標的物之情形，乃買賣上妨害所有權完整性之重大權利瑕疵事項，若為正常之不動產買賣交易，不可能於締約時不予處理。又由原告於系爭土地移轉所有權予被告後，迄今仍住在系爭門牌花蓮縣○○鄉○○段村○○路○○○○號房屋內，兩造於締結買賣契約書時，亦全然未就原告應何時搬遷及如何點交房屋予被告占有等重要事項加以約定，甚至連尾款何時支付之期限亦未約定，顯悖於正常買賣之目的在求取價金及標的物之完整所有。由上述表見事實可知，兩造雖於代書事務所內簽訂不動產買賣契約書，形式上有移轉不動產所有權予被告之意思，但實質上卻自始沒有真正要將系爭不動產交付予被告占有之意思，至為灼然。
2.通常不動產買賣交易，買賣雙方經由議價後，大致係依不動產之市價行情達成交易價額。惟本件被告係先以信用貸款方式向玉山銀行貸得180 萬元後，再於取得系爭不動產所有權後，以系爭不動產為擔保，向光豐農會貸得300 萬元，除用以清償原告就系爭不動產之貸款餘額70萬元及塗銷抵押權外，其餘又由被告拿來清償上項180 萬元信用貸款及其個人原本之信用貸款合計2,197,424元，此為被告答辯狀內所自認。一般銀行貸款實務上受金管機關之管制，其貸款成數約為供擔保不動產市價之六、七成左右。本件被告向光豐農會以系爭不動產貸得300萬元之事實，可以推認其合理市價應在430萬元至500萬元左右。然被告以類似買空賣空之手法，用原告不動產之價值貸款300萬元來償還先前替原告清償債務所借之信用貸款180萬元，並沒有支付原告合理之買賣價款，且平白取得300萬元與430萬元至500萬元間差額之利益，與常情有違。並由原告確因積欠第三人約180萬元之債務而曾面臨財務危機，由被告以信用貸款取得資金協助原告清償之間接事實，併同上述未以合理價額交易之表見事實，足認原告主張其將系爭不動產所有權移轉予被告之目的，在利用被告之個人金融信用向銀行借貸，來解決其短期流動資金不足之問題，並沒有真的要出賣系爭不動產予被告之意思等語，應屬可信。進而，於兩造就系爭不動產沒有真正成立買賣之意思，基於契約之相對性原理，原告對被告主張買賣契約不存在，堪認真實。
3.兩造基於上述利用被告個人金融信用以系爭不動產為擔保向銀行貸款融資，延長清償期限，使原告得度過短期資金不足之窘境，而須先將系爭不動產所有權移轉予被告，並做成買賣之形式來取信於金融機構以便辦理貸款，始得進行。故兩造間就系爭不動產成立買賣契約，即係踐行上項融資計畫之一部分必經過程。兩造就系爭不動產移轉所有權予被告及對外成立買賣交易形式，互相間有共識，亦即有合意。以上乃對外表現之外觀行為，至於兩造內部間因無實際終局使被告真正取得系爭不動產所有權及獲得價差之意思，並因被告已為原告至少擔負起250 萬元（180萬元+70萬元）以上之債務及支出代書、過戶、抵押設定等之費用，在此金額上被告即係原告之債權人，有請求償還之權利。是以，被告經由僅具外觀而無真實內涵之買賣行為，取得系爭不動產所有權，乃合乎兩造締約之本旨，而其作用係將擔保物所有權移轉登記與債權人即被告，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內取得擔保物所有權，以擔保債務人即原告確實依約履行按期清償光豐農會貸款，此可由原告自106年3月間被告以系爭不動產向光豐農會借貸300 萬元貸款契約成立後，即開始按月匯款予被告之表見事實，可以推認之。
4.兩造間之系爭不動產買賣契約書之作成，雖無使被告終局取得系爭不動產之真意，且無交付系爭不動產予被告占有及使用之意思，惟仍含有於原告未完成清償以被告名義向光豐農會貸款300 萬元之債務前，由被告暫時取得系爭不動產名義上所有權之意思，堪予認定。此契約之實質內涵應屬信託讓與擔保。兩造間固無買賣真意，但其移轉所有權之行為則非無效，債務人在未清償其債務前，債務人暫時喪失信託讓與擔保物之所有權，且不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物所有權。
四、綜上所述，兩造間就系爭不動產有上述信託讓與擔保契約之成立，而其形式上簽訂之不動產買賣契約書僅為踐行上項真實契約之過渡關係，應認兩造間無真實之買賣存在，原告請求確認如主文第一項所示，為有理由，應予准許。又兩造既無真實買賣存在，亦即除了應由原告負擔光豐農會貸款各期償還本息之支付義務外，無向被告請求尾款價金之權利義務關係，自無以被告未給付價金尾款而解除買賣契約之問題。然原告未清償光豐農會300萬元貸款前，仍受上述信託讓與擔保契約之拘束，不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物。被告本於上述信託讓與擔保契約而取得系爭不動產所有權，乃有法律上之原因，非屬不當得利。從而，原告依不當得利返還請求權之法律關係，請求被告將附表所示建物及土地移轉為原告所有，並偕同原告辦理附表建物稅籍變更登記為原告名義以及土地移轉登記為原告所有，為無理由，此部分應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 8 月 16 日
民事庭 法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 16 日
書記官 方毓涵附表土地標示：花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號（面積3792.71平方公尺）建物標示：門牌花蓮縣○○鄉○○村○○0000號、34-8號