臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度訴字第315號原 告 洪王來兼特別代理人 洪堯在原 告 洪堯煌共同訴訟代理人 鄭敦宇律師原 告 洪達玄原 告 洪紫馨被 告 徐子甯即徐竹玨被 告 洪美月共同訴訟代理人 吳育胤律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國108年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告洪達玄、洪紫馨經合法通知無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。民事訴訟法第51條第2項定有明文。洪王來罹患失智症，伴有行為障礙之事實，有診斷證明書為證(卷123-1頁)，為無訴訟能力之人，其無法定代理人，洪堯在、洪堯煌聲請選任選任特別代理人(卷123頁)，應有必要。查洪堯在為洪王來之子，為實際負責照護洪王來及共同居住之人(卷123頁)，足堪擔任洪王來之特別代理人，本院爰選任洪堯在為洪王來本件之特別代理人，並當庭裁定告知洪堯在(卷147頁反面筆錄參照)。
三、洪王來、洪堯在、洪堯煌本於被繼承人洪允樂之繼承人地位，依繼承、所有權及不當得利之法律關係，請求被告塗銷土地所有權移轉登記，回復為洪允樂所有(如後述原告之主張)，核屬公同共有權利之行使，其訴訟標的對於洪允樂之全體繼承人即洪王來、洪堯在、洪堯煌、洪達玄、洪紫馨必須合一確定而應共同起訴，當事人適格始無欠缺。原告乃聲請命洪達玄、洪紫馨追加為原告(卷153頁)，而洪達玄、洪紫馨則具狀陳稱拒絕為追加原告(卷157、158頁)，惟依原告提起本件訴訟所主張之原因事實，係為伸張、防衛全體繼承人公同共有權所必要，於法律上亦非顯無理由，倘洪達玄、洪紫馨拒絕同為原告，將致此部分訴訟當事人不適格，有礙其餘繼承人正當權利之行使，況原告主張之事實是否為真，尚須補正當事人適格後，本院始得審認，故難謂洪達玄、洪紫馨前開拒絕理由為正當。是原告依法聲請本院裁定洪達玄、洪紫馨追加為原告，應予准許，本院依民事訴訟法第56條之1，裁定追加洪達玄、洪紫馨為原告(卷167頁)。
貳、實體方面：
一、洪達玄、洪紫馨具狀陳稱並無對被告提起訴訟之意，對洪允樂對於土地之處分予以尊重。洪王來、洪堯煌、洪堯在(下稱洪王來等三人)主張：
(一)坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地、權利範圍全部(下稱系爭土地)，原係洪允樂、洪王來、洪堯煌、洪堯震、洪堯在共同出資購買後，登記在洪允樂名下，詎洪美月於民國94年間以為洪允樂(97年5月27日死亡)辦理系爭土地移轉登記予母親洪王來之機會，擅自於同年4月26日，以95年4月20日買賣之登記原因，約定價金新臺幣(下同)1,369,561元，將系爭土地所有權移轉登記於己(收件字號：95年花資登字第114530號)，未依家族協議將系爭土地過戶予洪王來。
嗣為洪王來等三人發見後，向洪美月請求回復系爭土地之移轉登記，洪美月為躲避追償，竟與知情之其女徐子甯即徐竹玨(下稱徐子甯)通謀，迅於104年1月23日以贈與為原因，將系爭土地登記予徐子甯所有(收件字號：104年花資登字第000000號)。原告提起本訴，先位主張：系爭土地買賣契約無效，請求被告塗銷系爭土地之移轉登記，回復為洪允樂名義所有；備位主張：若系爭土地買賣契約有效，原告解除契約並請求被告應回復原狀，回復為洪允樂名義所有。
(二)依系爭土地登記，原因發生日期95年4月20日，以買賣為登記原因，約定價金1,369,561元，與被告主張之不動產物權之原因事實不合，欠缺買賣及價金之意思表示合致，買賣契約不成立，不動產移轉登記應予塗銷：
1.洪美月否認與洪允樂間有於95年4月20日，就系爭土地達成價金1,369,561元之買賣合意，可見系爭土地移轉登記之原因事實不存在：
(1)洪美月於花蓮縣偵查隊104年9月21日調查時稱：「(問：你如何取得系爭土地之所有權？)我是在95年4月，我爸爸洪允樂打電話給我說，洪堯在以他的名義把系爭土地拿去跟吉安鄉農會借貸25萬元，但是洪堯在從95年1月就沒有去繳貸款，農會已經開始在催繳，再不繳納土地就會被拍賣，我媽媽洪王來就去跟乾弟弟(年籍不知道，是一六餐廳的老闆)借貸20萬元要去還給農會，但最後還是被洪堯在拿去花掉，我爸爸洪允樂就問我們兄弟姊妹，看誰有辦法拿錢去還貸款，他就將系爭土地給誰。爸爸就說哥哥們都沒有意願繳貸款，他就問我說我有沒有辦法還貸款，我就說我會想辦法，我還有打電話問洪堯煌、洪堯震跟他們確認，他們很明確跟我說他們沒有錢，所以我在95年4月償還25萬元給吉安鄉農會及媽媽的乾弟弟20萬元。所以爸爸就將系爭土地過戶到我名下。
」等語，可見洪美月與洪允樂間，未於95年4月20日就系爭土地達成買賣價金1,369,561元之合意。
(2)洪美月於臺灣花蓮地方檢察署(下稱花蓮地檢署)104年度偵字第4348號偵查案件104年11月12日訊問時稱：「(問：為何你要去幫忙還貸款？)在我實際清償農會貸款前，我父親、母親就有向我哥哥們說誰繳納貸款，這兩筆土地就過戶給誰，但洪堯在、洪堯煌、洪堯震都不願意繳納，洪堯在那時候因欠款已經跑路了，我父親就來問我是否願意還貸款，並說如果還了以後，土地就過戶給我，我還打電話向我哥哥們確認，他們也都表示不願意繳納貸款。(問：你總共425,000元買了這兩筆土地？)對。後來我打電話請楊健賢代書幫我辦理這兩筆土地過戶的事情，在95年4月間清償了貸款後，我忘記是跟我父親還是母親一起去楊健賢代書事務所辦理上開兩筆土地過戶，我忘記是在我父親住處抑或在楊健賢事務所簽立過戶的契約，只記得是楊健賢說有一些印章還是身分證沒有拿到，我有打電話給我父親說少了這些東西，楊健賢後來自己去找我父親拿，辦理過戶的事情都是楊健賢幫我們處理的。(問：你父母說誰清償貸款，這兩筆土地就要過戶給誰，這件事情有誰知道？)這件事情是洪堯在的太太蔡阿波向我母親建議的。」等語，可見洪美月與洪允樂間，未於95年4月20日就系爭土地達成價金1,369,561元之合意。
(3)洪美月於花蓮地檢署105年度偵續字第9號偵查案件105年5月20日訊問時稱：「(問：辦理過戶時土地的價格為一百三十多萬元，你只拿出四十幾萬元，為何土地會過至你名下？)因為當初洪堯在拿去貸款，貸得25萬元，後來哥哥洪堯在3、4個月沒有繳貸款，土地要被拍賣了，洪堯在太太打電話給我跟我說他們繳不出錢了，後來母親打給我，跟我說他們繳不出來，土地要被拍賣，問我可不可以拿錢出來繳，土地就過戶給我，母親就說當作土地送給我。」等語，可見洪美月與洪允樂間，未於95年4月20日就系爭土地達成買賣價金1,369,561元之合意。
(4)關於洪美月辯稱伊因蔡阿波提議後，出面代償吉安農會借款二十餘萬元，取得洪允樂、洪王來同意，辦理過戶取得系爭土地所有權(姑且不論其陳述內容前後不一、互核不合，已有可議)，其情為洪王來、洪堯煌、洪堯震、蔡阿波所知悉並同意云云，無非杜撰虛捏之詞，並非真實，除蔡阿波尚未到庭訊問外，其餘均在花蓮地檢署偵查中予以否認。
(5)證人即洪美月之國中同學楊健賢之證述，關於其聽聞洪王來陳述部分不實；縱然屬實(假設語氣)，亦不足以證明洪美月與洪允樂間有於95年4月20日，就系爭土地達成買賣價金1,369,561元之買賣合意：楊健賢於花蓮縣偵查隊104年10月5日調查時稱：「(問：你於95年4月間以何方式將系爭土地過戶給洪美月？)是洪美月要求以買賣方式將土地過戶到他名下。(問：原土地所有人洪允樂是否同意以買賣方式將土地過戶給洪美月？)這部分我不清楚，因為當時我在辦理土地過戶登記時我並沒有見到洪允樂本人，都是洪美月與他媽媽洪王來出面與我接洽。」等語，可見系爭土地係洪美月要求楊健賢以買賣方式過戶到其名下，楊健賢係洪美月的國中同學，伊不清楚洪允樂是否同意以買賣方式將系爭土地過戶到洪美月名下。再楊健賢於花蓮地檢署104年度偵字第4348號偵查案件104年11月12日訊問時稱：「(問：有無人委託你辦理系爭土地過戶的事情？)有，洪美月委託我的，時間是95年間，農會在催繳貸款，洪王來很緊張看小孩誰可以去清償，就將本案兩筆土地過戶給誰。(問：後來在何處辦理這兩筆土地的過戶？)在我位於○○鄉○○路○○○號的事務所辦理的，第一次是洪美月到場，第二次是我到洪王來住處，詢問洪王來是否有要將本案兩筆土地過戶給洪美月，我會問洪王來是因為當天洪允樂不在，我想說洪允樂、洪王來他們兩人住在一起，應該意見會相同，我就問洪王來是否同意將本案兩筆土地過戶給洪美月，洪王來表示同意，因為洪美月清償了貸款，洪王來說看誰清償貸款，這兩筆土地就過戶給誰。過戶需要的所有權狀、印鑑證明、印鑑章、身分證影本有部分是洪美月交給我的，有部分是洪美月的嫂嫂交給我的，資料齊全後，必須先辦理農用證明，我還跟洪王來去現場看，確認是農用，我才去地政事務所辦理過戶登記。」等語，可見楊健賢係依洪美月指示辦理系爭土地之買賣過戶，並未與洪允樂有直接之接觸往來，無從得知洪允樂之意思如何；至於楊健賢證稱洪王來向伊表示誰清償貸款，就將系爭土地過戶給誰云云，已為洪王來否認；況且，縱其得到洪王來之同意(假設語氣)，洪王來非所有權人，亦無處分系爭土地之權利。
2.對於被告所辯之意見：
(1)被告辯稱伊代償洪允樂之吉安農會貸款25萬元及洪王來之友人借款20萬元(上開兩筆借款實係洪堯在取得及使用)，均為原告所明知云云，實則洪堯在承認該債務伊為實質借款人，伊曾向洪美月提出清償，但為洪美月拒絕，縱然屬實，亦無從推認洪美月與洪允樂於95年4月20日就系爭土地達成買賣價金1,369,561元之合意。洪王來等三人前向鈞院聲請調解及向花蓮地檢署提起告訴，將系爭土地所有權人誤載為洪王來，並列洪王來為被害人乙情，雖屬實情，然洪家上下三代親屬共計二十餘人，除洪美月及其女徐子甯外，全數之人當時均誤以為洪美月擅自將系爭土地自洪王來過戶於己，可見洪王來等三人所稱家族(包含洪允樂)早有協議將系爭土地過戶給洪王來，殊不知洪美月不但沒有將系爭土地辦理過戶予洪王來，反而將系爭土地過戶予己，始有上開洪王來等三人前向鈞院聲請調解及向花蓮地檢署提起告訴，均將系爭土地所有權人誤載為洪王來，並列洪王來為被害人之錯誤，反證洪美月取得系爭土地所有權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證，確係利用辦理家族協議將系爭土地過戶予洪王來之機會，擅自過戶於己。
(2)被告辯稱系爭土地因設定抵押向吉安鄉農會貸款25萬元後，洪堯在繳納數期後無力還款，為避免拍賣，因洪美月代償20萬元保住土地，因而得到洪允樂同意取得系爭土地云云，惟：系爭土地市價約四、五百萬元，當無可能僅因代償20萬元債務而全數讓與洪美月？且系爭土地無人住居，並無為非保存不可之必要，拍賣取得受償餘額以解決經濟困境，亦非不可，被告辯詞不合社會經驗法則；系爭土地除上開吉安鄉農會抵押貸款25萬元(尚未清償20萬元)，別無其他抵押設定，縱然進行抵押拍賣，仍可有餘額可得，兩造均不爭執洪允樂當時確實經濟狀況欠佳，洪允樂、洪王來均與洪堯在、蔡阿波夫妻同住並受其扶養(洪美月早已出嫁，未與洪允樂同住，亦未曾扶養父母，幾無互動往來可言)，則洪允樂、洪王來及扶養人洪堯在均有經濟上之困難，豈有可能放棄拍賣受償餘額，僅以代償20萬元為對價，將系爭土地讓與洪美月？申言之，洪允樂、洪王來年事已高，貧困難以維生，扶養人洪堯在亦無力清償抵押債務，其有迫切之經濟危機，竟不將上開四、五百萬元受償餘額作為晚年生活之金錢來源，反而將系爭土地「無償」贈與洪美月？顯見洪美月臨訟杜撰之詞，不合社會經驗法則。
(3)被告辯稱：「洪允樂以為洪美月既有拿出一筆錢為洪王來清償上述債務，系爭土地就當作是賣給洪美月，可杜絕其子將來認為其偏心小女兒洪美月之質疑，因此以買賣申報，代理兩造辦理移轉登記之地政士楊健賢乃依洪允樂之意辦理」云云，則有前後不一、互核不合之謬誤。洪允樂、洪王來夫妻與洪堯在同住並受其扶養照顧，洪美月另住他處、未盡扶養義務，幾無往來，系爭土地辦理移轉登記時，洪允樂、洪王來尚且健在，其年事已高經濟困頓，當無可能將其名下土地贈與或以不相當對價讓與「未盡扶養義務」、「幾無往來」之洪美月，不顧實際扶養人及其他子女之感受。
(4)被告援引證人楊健賢之證述，惟楊健賢第一次警詢時稱伊不清楚洪允樂的意思，辦理過戶沒有接觸到洪允樂；第二次檢察官訊問時，改稱過戶時沒接觸洪允樂，但辦理塗銷抵押登記時有聽洪允樂提到(註：辦理過戶及辦理塗銷抵押僅相隔1日)；被告答辯狀另稱楊健賢係依照洪允樂本人的意思辦理云云，前後不一、互核不合，不足採信。
(三)依系爭土地登記，原因發生日期95年4月20日，以買賣為登記原因，約定價金1,369,561元。洪王來等三人寄發郵局存證信函告知洪美月買賣契約無效，假若其主張買賣契約有效，應給付買賣價金1,369,561元，否則解除契約等語，洪美月拒絕給付價金，則縱然買賣契約有效(假設語氣)，仍應以被告拒絕債務而解除契約，並負回復原狀之義務。原告依繼承及所有權保護之法律關係，請求塗銷不動產登記；另外，系爭土地物權移轉登記其原因法律關係不存在，亦得基於不當得利之法律關係請求回復原狀(擇一勝訴即可)。
(四)徐子甯以贈與為原因，登記取得系爭土地所有權，徐子甯明知系爭土地登記予洪美月之登記內容不實，洪美月非實質所有權人，猶合謀為贈與之不動產移轉登記，通謀意思表示無效。洪美月係無權處分系爭土地，未得有權利之人承認，仍應認為不生效力：
1.徐子甯於花蓮地檢署104年度偵字第4348號偽造文書等案件偵訊時稱：「(問：你是否知道你母親會有這兩筆土地？)洪堯在拿這兩筆土地去抵押貸款，農會原本要拍賣，我外公、外婆有說誰肯清償，就過戶給誰，我舅舅們都不肯，我媽媽才出面清償，我媽媽為了清償還向我父親借款約50萬元，我父親也是因為我母親有答應這兩筆土地之後會過給我，才同意借我母親，這件事情發生的時候我讀大學、研究所，我有聽到我母親跟我舅舅討論這件事實。」等語，核其辯稱清償債務為取得系爭土地之原因事實，與系爭土地登記顯示洪美月與洪允樂間於95年4月20日，達成買賣價金1,369,561元買賣契約之原因事實，互核完全不同，可見徐子甯知悉系爭土地移轉登記所示原因事實不存在，洪美月經合法物權移轉登記，尚非合法所有權人，猶受讓系爭土地之贈與，自應不受善意第三人之保護，應負回復原狀義務。
2.徐子甯稱：「我父親也是因為我母親有答應這兩筆土地之後會過給我，才同意借我母親被告洪美月」云云，可見徐子甯早在系爭土地過戶予洪美月前，已與洪美月達成協議，先由洪美月取得系爭土地，日後再過戶予己，可見洪美月、徐子甯明知系爭土地登記不實，猶為贈與及受贈之意思表示，應認為通謀，其意思表示無效。
3.洪美月將系爭土地移轉登記予知情之徐子甯，既係出於無權處分而不生效力，亦無不動產移轉登記所示之買賣契約存在，洪王來等三人基於繼承及所有權保護之法律關係，請求塗銷不動產登記。此外，系爭土地物權移轉登記其原因法律關係不存在，另基於不當得利之法律關係請求回復原狀(擇一勝訴即可)。
(五)先位主張依照民法第153條、第345條規定買賣契約以價金合致為必要，本件買賣契約不成立，依照不動產登記價金為1,369,561元，洪美月主張價金約20萬元或42萬元，均與登記情形存有落差，與登記日期亦不相符，洪王來等三人基於繼承及民法第767條規定，或民法第179條不當得利法律關係(擇一勝訴即可)請求塗銷登記回復為洪允樂所有如訴之聲明第一項。徐子甯即徐竹玨是惡意之人，是出於無權處分受讓而不生效力，洪王來等三人得依繼承及民法第767條規定，或民法第179條不當得利法律關係(擇一勝訴即可)為訴之聲明第二項請求。備位攻擊方法洪美月拒絕給付不動產登記所示買賣價金，構成債務不履行，依照給付遲延的規定解除契約，而為前述聲明回復原狀之請求，如訴之聲明第一項。並聲明：
1.洪美月應將系爭土地，以95年4月20日買賣為登記原因，於同年4月26日所為之所有權移轉登記(收件字號：95年花資登字第114530號)塗銷，回復為洪允樂名義所有。
2.徐子甯應塗銷系爭土地於104年1月23日以贈與為原因所為之所有權移轉登記(收件字號：104年花資登字第018150號)，回復為洪允樂名義所有。
二、被告則以：
(一)洪允樂於95年4月間，先於電話中向洪美月稱：洪堯在先前以系爭土地向吉安鄉農會借貸25萬元，嗣洪堯在自95年1月起即未再繳納貸款利息，致使吉安鄉農會向伊表示再不繳納利息就要聲請拍賣系爭土地等語，其後洪美月得知，洪王來曾為此向其友人借貸20萬元應急，欲繳納上開利息，惟該筆款項仍被洪堯在取走使用，而未用於清償貸款利息。嗣洪允樂為此電詢所有子女表示，誰能清償此吉安鄉農會之貸款，即將系爭土地過戶予該名子女，洪允樂之後復向洪美月表示，洪美月之兄長即洪堯煌、洪堯在、洪堯震均無清償貸款之意願，洪美月有無辦法清償之，洪美月體諒父親洪允樂不希望土地被拍賣之心情，答稱會想辦法，洪美月為求慎重，曾再親自電詢兄長洪堯在、洪堯煌、洪堯震等是否確實無意清償，其等亦均表示確實無意清償，洪美月乃於95年4月18日清償上開吉安鄉農會貸款，且洪美月並同時為洪王來清償前開向友人借貸之20萬元，上情均為洪王來等三人所明知。
(二)洪允樂以為洪美月既有拿出一筆錢為洪王來清償上述債務，系爭土地就當作是賣給洪美月，一方面亦可杜其子將來認為其偏心小女兒洪美月之質疑，因此以買賣申報，代理兩造辦理移轉登記之地政士楊健賢乃依洪允樂之意辦理。上情有當時辦理過戶事宜之地政士楊健賢於花蓮地檢署證述甚詳，洪王來等三人對被告提出偽造文書告訴，亦經檢察官不起訴處分(104年度偵字第4348號、105年度偵續字第9號、105年度偵續一字第6號)，足證本件事實經過與洪王來等三人所述不同，移轉系爭土地予洪美月者，係洪允樂而非洪王來，且更無洪王來等三人所指洪美月未履行給付義務之情事。
(三)洪堯煌前曾由洪堯在代理，於104年4月14日向鈞院聲請調解，主張洪美月應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權返還登記於洪王來名下，經鈞院以104年度司調字第86號受理，嗣調解不成立結案；洪堯煌、洪堯在於該案件中，不僅土地地號記載錯誤，原所有權人亦誤洪允樂為洪王來，且所述事實復與其後所提起之刑事告訴及本件民事訴訟顯然不同，益證洪王來等三人所述均與實情不符。本件事實業經花蓮地檢署偵查詳盡，確認當初確實係因為洪允樂認為洪美月為其與洪王來處理借貸問題，保住系爭土地，因而將系爭土地過戶予洪美月，核無洪王來等三人所指買賣契約、物權行為不成立或洪美月未履行給付義務等情事；而洪美月取得系爭土地既無任何瑕疵，其將系爭土地贈與徐子甯，自屬合法有效。
(四)洪美月與洪允樂間確實有以黃美月清償債務以為系爭土地所有權對價之合意：洪美月確實曾於95年4月18日為洪允樂清償其對吉安鄉農會之債務，並經吉安鄉農會同意塗銷抵押權，而楊健賢亦於刑事偵查程序中證稱曾向洪王來確認洪允樂有移轉登記系爭土地所有權予洪美月之意思。又洪允樂係於同年月12日辦理印鑑登記，並於同日申請印鑑登記證明，以辦理印鑑登記必須本人親自辦理，足徵該印鑑登記證明亦應係洪允樂親自申請，審酌洪允樂前亦曾就系爭土地設定他項權利予訴外人美商花旗銀行股份有限公司，並清償塗銷之經驗，且曾辦理書狀補給，洪允樂顯然知悉申請印鑑證明之用途在於辦理所有權移轉登記事宜。楊健賢於花蓮地檢署104年11月12日偵查程序結證稱，有聽洪允樂、洪王來表示誰清償貸款，就過戶給誰等語。上開資料足證，若洪允樂無意將系爭土地所有權移轉登記予洪美月，何須特地去辦理印鑑登記，並於同日申請印鑑登記證明，且由洪美月為洪允樂清償債務、塗銷系爭土地上吉安鄉農會之抵押權與移轉所有權登記之時序與時間間隔，係一系列之舉動，亦合於社會上一般人之經驗與論理法則，足證洪美月與洪允樂間確實有以洪美月為洪允樂、洪王來清償債務，以為系爭土地所有權對價之意思表示。況誠如洪王來等三人所述，洪美月為出嫁之女兒，未與父母洪允樂、洪王來同住，若非父母告知洪美月貸款繳不出來，系爭土地恐將遭拍賣之情事，洪美月焉可能為洪允樂清償上述債務，並得以塗銷系爭土地抵押權？再觀諸系爭土地係設定最高限額抵押權予吉安鄉農會，存續期間為87年12月9日至127年12月8日，以最高限額抵押權之性質，於結算前，不因為債務人某次之清償而消滅或需塗銷，益證洪允樂確實有意將系爭土地所有權移轉登記予洪美月，故而與吉安鄉農會結算、清償系爭抵押權所擔保之債權額，並經該會同意塗銷。系爭土地於95年間之公告現值為1,369,561元，與土地登記申請書上所載買賣價款總金額1,369,561元相同，乃洪王來等三人誤以系爭土地目前公告現值逾500萬元，指摘洪允樂不可能僅因洪美月為其清償數十萬元債務，就同意移轉所有權云云，實屬誤解。洪王來等三人質疑楊健賢於偵查中之證詞有瑕疵，然洪美月之辯護人係於楊健賢在104年11月12日於花蓮地檢署作證當日，始庭呈辯護狀，且其上無隻字提及證人楊健賢知悉塗銷抵押權申請書之敘述，係檢察官主動提示訊問楊健賢，楊健賢才證稱有聽過洪允樂與洪王來表示誰還款，就過戶給誰等語，核無可疑之處。
(五)本件並無原告所稱買賣契約解除事由：按買賣價金如何約定，為當事人之契約自由，並無一定以公告現值或市價為買賣對價之必要。當事人因其他因素如親情、長期交易合作關係等，均可能影響買賣對價。如前所述，本件係因洪允樂以洪美月既有為其與洪王來清償合計四十餘萬元之債務，系爭土地就當作是賣給洪美月，楊健賢乃依此辦理，並以移轉當時之公告現值計算申報土地移轉登記時之買賣價金，此亦經楊健賢於刑事偵查中結證證明，本件核無洪王來等三人所指洪美月尚未履行買賣價金義務之情事，是洪王來等三人主張有買賣契約解除事由，非有理由。
(六)系爭土地在95年初當時將遭拍賣，因洪美月清償債務，才得以塗銷抵押權，考量我國傳統社情，老人家對於土地及自己一生打拚的成果，多半希望能保留下來，因此在土地將遭拍賣時，如果子女中有人有願意清償債務，以避免土地被拍賣者，多會認為系爭土地應該歸屬於該子女，從而，洪允樂與洪美月共同在吉安鄉農會辦理清償債務後的塗銷抵押權登記申請，洪允樂因此認為系爭土地應該過戶給洪美月，與上開經驗法則尚無齟齬。楊健賢於偵查中雖然先證稱辦過戶時沒有跟洪允樂見過面，然嗣經檢察官、檢察事務官提示塗銷抵押權申請書等資料後，則證稱有聽聞洪允樂、洪王來表示誰還貸款，就過戶給誰等語，以本件距離楊健賢做證時已經將近10年，楊健賢一時間未能回想起，而在看到文件有所憑據後之證述，應可採信。洪允樂係於97年5月間死亡，而本件係在95年4月間發生之事情，兩者間尚有2年的差距，如果洪允樂沒有移轉系爭土地所有權予洪美月之意思，不可能在沒有拿到土地權狀的情況下，毫無反應，亦足證洪允樂確實有移轉系爭土地所有權予洪美月之真意等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)系爭土地原登記為洪允樂(97年5月27日死亡)所有，洪美月於95年4月26日，以95年4月20日為原因發生日期，以買賣為登記原因，將所有權移轉登記於自己名下(收件字號：95年花資登字第114530號)。
(二)洪美月於104年1月23日以贈與為原因，將系爭土地所有權移轉登記予徐子甯(收件字號：104年花資登字第018150號)。
(三)洪允樂於87年12月10日以系爭土地設定最高限額抵押權予花蓮縣吉安鄉農會，擔保其對吉安鄉農會之借款債務。
(四)洪美月於95年4月18日為洪允樂清償其對吉安鄉農會前述(三)之債務餘額，並經該會同意塗銷系爭土地上之抵押權。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處應在於：
(一)原告主張系爭土地買賣契約無效，依繼承及民法第767條或民法第179條規定(擇一勝訴即可)，並備位依債務不履行解除契約請求回復原狀之法律關係，請求如訴之聲明第一項所示，是否有理？
(二)原告主張徐子甯受讓系爭土地所有權登記為惡意，依繼承及民法第767條或第179條規定(擇一勝訴即可)，請求如訴之聲明第二項所示，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：
(一)經本院調閱花蓮地檢署104年度偵字第4348號、105年度偵續字第9號、105年度偵續一字第6號偵查卷宗(均提示予兩造表示意見，自得為本件認定事實之依據)資料可知：
1.系爭土地前於71年2月12日以放領為原因，登記所有權人為洪允樂，後於95年4月26日以買賣為原因，登記為洪美月所有，再於104年1月23日以贈與為原因，登記為徐子甯所有，為兩造所不爭，堪信屬實。洪堯在於偵查中證稱，其於94年間以系爭土地設定抵押貸款，繳了6個月貸款後，就未繼續繳納，洪美月有打電話給洪堯在要洪堯在快繳貸款，洪堯在請洪美月幫忙繳貸款，系爭土地未被拍賣，應該是洪美月繳納貸款的等語(104年度偵字第4348號卷10頁反面、11頁)。
可見洪堯在並未清償系爭土地貸款，而係由洪美月代償系爭貸款。
2.楊健賢於警詢及偵查中證稱，於95年間，吉安農會催繳系爭土地貸款，洪王來很緊張，看子女誰可清償，就將系爭土地過戶給誰；洪美月委託楊健賢辦理系爭土地過戶時，楊健賢有到洪王來住處向洪王來、洪允樂確認是否要過戶，當天洪允樂不在，楊健賢詢問洪王來是否同意將系爭土地過戶給洪美月，洪王來表示同意，因為是洪美月清償貸款，洪王來說看誰清償貸款，系爭土地就過戶給誰；辦過戶需要的所有權狀、印鑑證明、印鑑章、身分證影本等，有部分是洪美月交給楊健賢，有部分是洪美月之嫂嫂交給楊健賢，楊健賢還跟洪王來去現場看確認是農用地後，才去地政事務所辦理過戶登記；洪美月清償貸款後，申請抵押權塗銷證明之申請人欄名字是洪允樂本人在吉安農會簽的，那時楊健賢與洪美月在場，申請書螢光筆畫起來的「洪美月」是櫃臺人員要洪美月簽名的；楊健賢只有聽到洪允樂、洪王來說誰還貸款，就過戶給誰等語(104年度偵字第4348號卷27頁反面、28頁)。可見洪允樂確係因洪美月清償系爭土地之貸款，而將系爭土地過戶予洪美月。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例要旨可資參考)。系爭土地原登記為洪允樂所有，而不動產物權經登記者，推定登記權人適法有此權利(民法第759條之1第1項規定參照)，是應認洪允樂為系爭土地之所有權人，得自由處分其名下之土地。原告主張洪美月未依家族協議，以為洪允樂辦理系爭土地移轉登記予洪王來之機會，將系爭土地所有權移轉登記於自己名下云云，惟僅空言而未提出其他資料為佐，即難認其主張有家族協議等情為真。故系爭土地前由洪允樂過戶予洪美月，應屬洪允樂基於所有權人地位所為之自由處分財產之行為，自屬有效。
(三)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。買賣契約必須當事人就標的物及其價金互相表示意思一致者，其契約始成立，此觀民法第153條、第345條規定自明。原告主張洪美月與洪允樂間未就系爭土地買賣所有權移轉契約書上所載買賣價款總金額1,369,561元(卷42至52頁)達成合意，該買賣契約無效云云，惟依前開事證可知，系爭土地原屬洪允樂所有，洪允樂既已允諾「誰還貸款，就過戶給誰」等語，洪美月亦於95年4月18日為洪允樂清償其對吉安鄉農會之債務餘額，並經該會同意塗銷系爭土地上之抵押權(此為兩造所不爭)，可認洪允樂與洪美月間已就貸款由洪美月代償，系爭土地以有支付對價之買賣為由登記予洪美月等情達成意思表示合致，依民法第153條第1項規定，契約即成立。洪允樂移轉系爭土地所有權予洪美月之對價為洪美月清償系爭土地之貸款，至於清償之金額是否為系爭土地買賣契約所載1,369,561元，與洪允樂、洪美月間之意思表示無涉，亦不影響系爭土地買賣契約之效力。是原告主張系爭土地欠缺買賣及價金之意思表示合致，買賣契約無效云云，難認有理。
(四)系爭土地買賣契約既屬有效，且該契約上所載買賣價金1,369,561元並非洪允樂與洪美月間之約定內容，已如前述，原告據此請求被告給付上開金額，否則解除契約云云，即屬無據。又系爭土地自95年4月26日移轉登記於洪美月名下時，洪美月即為當時系爭土地之所有權人，其再以贈與為原因，於104年1月23日將系爭土地移轉登記於徐子甯名下，亦係基於所有權人地位所為之有權處分行為，故徐子甯現為系爭土地之所有權人(卷34、37頁)，洪美月與徐子甯就系爭土地移轉所有權登記乙節，並非通謀虛偽意思表示，無民法第87條規定無效情事。是原告主張徐子甯以贈與為原因，登記取得系爭土地所有權，因其與洪美月通謀為意思表示而無效，洪美月係無權處分系爭土地，徐子甯受讓系爭土地所有權登記為惡意云云，所憑無據，為無理由。
六、從而，原告依前揭法律關係請求如其訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，原告尚聲請傳喚洪堯在之配偶蔡阿波(卷131頁)，核無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
書記官 洪妍汝