臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度訴字第82號原 告 王祥泰訴訟代理人 王若潔
陳淑貞律師複 代 理人 王耀國被 告 李月鑾訴訟代理人 張素卿被 告 王進輝
林鷹谷上列當事人間請求增加租金事件，本院於民國107年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李月鑾占用原告所有坐落花蓮縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示A+B部分（面積135.97平方公尺）之租金，自民國107年起調整為每年新臺幣38,289元（每半年新臺幣19,144.5元）。
被告王進輝占用原告所有坐落花蓮縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示C部分（面積109.83平方公尺）之租金，自民國107年起調整為每年新臺幣30,928元（每半年新臺幣15,464元）。
被告林鷹谷占用原告所有坐落花蓮縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示D部分（面積134.38平方公尺）之租金，自民國107年起調整為每年新臺幣37,841元（每半年新臺幣18,920.5元）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落花蓮縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊所有，如附圖一所示A+B、C及D部分（面積分別為135.97、109.83及134.38平方公尺），分別遭被告李月鑾、王進輝及林鷹谷以其所有門牌號碼花蓮市○○路○○○巷○號、同巷2弄1號及同巷2弄3號之房屋占用（以下分別稱甲、
乙、丙屋），前於民國106年9月29日經本院106年度重訴字第9號確定判決（下稱前案）認被告分別與系爭土地前手間有不定期限租賃契約關係存在，該租賃契約仍應對後手即伊存在，而駁回伊請求拆屋還地之訴。然系爭土地前所有權人即訴外人蔡明飛曾對被告李月鑾及王進輝訴請增加租金，經最高法院69年台上字第3076號判決（下稱最高法院判決）依67年度公告地價每平方公尺新臺幣（下同）1,600元按年息5%為計算依據，每年分別於6月30日及12月31日分2期給付，惟系爭土地107年之公告地價已達每平方公尺4,400元，且系爭土地面臨花蓮市○○○道中山路，與花蓮火車站近在咫尺，周邊為花蓮市精華商圈，各式連鎖餐飲餐廳、藥妝百貨、便利商店、電信門市林立，工商繁榮程度已與40年前不同，鄰近更有中山公園及花蓮市立圖書館，交通便利，生活機能完善，系爭土地之價值顯然已大幅提昇，倘仍依40年租前之地價水準計算租金，實有失公允。爰依民法第442條規定請求增加租金，請求自107年起以系爭土地107年之申報地價每平方公尺3,520元之年息10%（即公告地價每平方公尺4,400元之年息8%）計算租金，依此計算增加後之金額，被告李月鑾占用面積135.97平方公尺，原租金每年1萬0,630元，增加後為4萬7,861元；被告王進輝占用面積109.83平方公尺，原租金每年9,422元，增加後為3萬8,660元；被告林鷹谷占用面積134.38平方公尺，原租金每年1萬0,608元，增加後為4萬7,302元。並聲明：㈠被告李月鑾占用系爭土地如附圖所示A+B部分之租金自107年起增加為每年47,861元（每半年23,931元），㈡被告王進輝占用系爭土地如附圖所示C部分之租金自107年起增加為每年38,660元（每半年19,330元），㈢被告林鷹谷占用系爭土地如附圖所示D部分之租金自107年起增加為每年47,302元（每半年23,651元）。
二、被告李月鑾則以：伊所有門牌號碼花蓮市○○路○○○巷○號房屋，雖坐落於系爭土地上，但位於狹小巷道內，僅能供一輛車通行；又附近中山路雖有商業活動，但進入601巷後則均為老舊住家，環境雜亂沒落，故系爭土地之利用價值不高，且參酌附近土地租金之行情，門牌號碼花蓮市○○路○○○巷○○○○○號房屋，坐落花蓮市○○段○○○○○○號土地、占用面積227平方公尺，年租金為2萬3,436元（每平方公尺約103.24元，年租金約為申報地價之3%）；同巷18、20號房屋，坐落同段687-2地號土地、占用面積203平方公尺，年租金為2萬0,952元（每平方公尺約103.21元，年租金約、被為申報地價之3%）；同巷22號房屋，坐落同段687-3地號土地、占用面積166平方公尺，年租金1萬7,496元（每平方公告尺約105.39元，年租金約為申報地價之3%），故現今之行情價應僅為申報地價之3%，故原告請求提高租金為申報地價之10%，顯屬太高，請求准許以申報地價之3%核定租金等語；被告王進輝、林鷹谷則以：伊分別所有門牌號碼花蓮市○○路○○○巷○弄○號及3號房屋位於弄內，弄底無出路，門口道路僅寬約3公尺，出入不便，當車庫都有困難，請不要增加租金等語。被告3人均聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地係向訴外人蔡秀鑾購買並取得所有權，而被告李月鑾及林鷹谷與原告間存有不定期租地建屋契約，被告王進輝與原告間存有不定期租賃契約之法律關係，亦為原告所繼受，系爭土地原租金為依67年之公告地價每平方公尺1,600元，按年息5%計算，及系爭土地107年1月申報地價及公告地價分別為每平方公尺3,520元及4,400元等情，業據原告提出前案及最高法院判決、系爭土地登記第一類謄本及公告地價查詢頁面等件為證（本院卷第7至20頁），並經本院調閱前案卷宗查核屬實，且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真，惟被告仍以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：原告請求調整租金及其調整之金額是否合理？經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。系爭土地於67年之公告地價每平方公尺1,600元，至107年公告地價已漲為每平方公尺4,400元，漲幅為2.75倍，則自被告承租系爭土地迄今，系爭土地之價值已有明顯上昇等情，堪予認定，而兩造亦不爭執系爭租約為不定期租約，是原告依上開法條請求調整土地租金，自屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而同法第105條規定於租用基地建築房屋時亦準用第97條規定。
又土地法第97條第1項規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，同法施行法第25條定有明文，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條後段亦詳有明文，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查被告李月鑾所有之甲屋占用如附圖所示Ａ、B部分面積共135.97平方公尺之土地，被告王進輝所有之乙屋占用如附圖所示C部分面積109.83平方公尺之土地，被告林鷹谷所有之丙屋則占用附圖所示D部分面積134.38平方公尺之土地，而甲屋面鄰之中山路601巷為單線雙向道路，其大門離中山路約50公尺，離火車站步行約10分鐘，巷口西側為ACER維修中心，東側為遠傳電信服務中心，生活機能優良、交通極為便利等情，除經本院調取前案拆屋還地全卷核閱無訛外，並經本院赴現場履勘之勘驗筆錄、照片、GOOGLE地圖頁面及複丈成果圖可稽（本院卷第21至27、104至110頁），參以丙屋前經被告林鷹谷以每月7,000元出租予他人，此有房屋租賃契約書可稽（本院卷第67至68頁背面），本院斟酌被告利用基地之面積、用途、經濟價值、所受利益及該地工商繁榮之程度等，認原告主張調整租金為依系爭土地申報地價每平方公尺3,520元之年息8%為適當。是原告依法所得請求調整之租金，被告李月鑾之租金調整為每年38,289元（計算式：3,520元×135.97平方公尺×8%＝38,289.1，元以下四捨五入，以下同）、被告王進輝之租金調整為每年30,928元（計算式：3,520元×109.83平方公尺×8%＝30,928.1）、被告林鷹谷之租金調整為每年37,841元（計算式：3,520元×134.38平方公尺×8%＝37,
841.4）。被告李月鑾雖提出鄰地租金收據辯稱行情僅為申報地價之3%云云，惟其所提出之租金收據影本並未記載使用土地之地號、面積及建物之門牌，自難採憑。
四、綜上所述，被告分別承租之系爭土地既因價格顯有上升，則原告依民法第442條規定，請求自107年起分別調整被告年租為李月鑾38,289元、王進輝30,928元及林鷹谷37,841元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 李可文上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
法院書記官 劉昆鑫