臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度重訴字第30號原 告 謝三郎訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告 許金鳳
羅鳳英共 同訴訟代理人 林德盛律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為取得可興建房屋且坪數合宜之土地，覓得被告羅鳳英
要出售其所有而借名登記於被告許金鳳名下之原住民保留地即花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積為532平方公尺即
160.93坪，使用分區：風景區；使用地類別：暫未編定。該土地下稱系爭土地），暨坐落於該土地上之未辦保存登記房屋（門牌號碼為花蓮線壽豐鄉福德99號，下稱系爭房屋，並與上開土地下合稱系爭不動產）。原告與被告洽談買賣時，被告方面由被告羅鳳英出面處理，雙方見面後發現為老朋友，被告羅鳳英為縣府專業人員退休，其配偶為國有財產局專業人士，且為賣方之仲介營業員並持有經紀人執照。被告羅鳳英對系爭不動產解說1小時後，當著訴外人即土地代書陳惠珍、仲介鄭綺玲面前，向原告陳稱系爭房屋為都市計畫前之舊有建物，並有房屋稅籍，可以變更編定為風景區丙種建築用地之方式劃定建地，被告羅鳳英提出3種方案保證得以申請，由原告自行選擇，其一為以房屋稅籍申辦，建物面積可以有123坪，其二為以原住民保留地申辦，建物面積可以有100坪，其三以壽豐鄉實施都市計畫前建築物完成證明書申辦，建物面積可以有74坪。原告基於被告之專業背景及情誼，加上被告羅鳳英之保證，遂同意以新臺幣（下同）1100萬元購買系爭不動產，於民國105年8月27日簽立買賣契約書（下稱系爭契約），契約書上雖記載買賣價金為1580萬元，此係為了方便貸款，另於特約事項上載明「本筆土地現為建地目，編定為風景區，暫未編定，若要辦理變更編定為建地，應由甲方（即原告）向花蓮地政事務所申請變更，並以其核准面積為準，原所有權人則以目前使用之現況移轉」。系爭契約書由陳惠珍見證，且上開買賣特約事項係被告羅鳳英撰寫後交予陳惠珍，再由陳惠珍謄寫於契約中，鄭綺玲亦在場，同日隨即交付簽約金360萬元予被告羅鳳英，被告羅鳳英表示另有投資其他民宿急需用錢，及被告許金鳳急於申請原住民補助必須趕緊移轉登記，遂協議兩造之義務盡速履行完畢，再由原告名義辦理系爭土地之變更編定。其後，經陳惠珍協助以上開方法一、二申請均無法順利申辦，兩造遂於105年9月20日第2期款日討論如何處理，原告當日已表示若無法處理，就合意解除契約即可，但被告羅鳳英保證可依上述方法三辦理，當場由陳惠珍打電話予地政事務所人員詢問本件之壽豐鄉實施都市計畫前建築物完成證明書申請變更登記編訂可以取得多少建物坪數？獲得口頭答覆為74坪，原告表示若有74坪可以接受，但若小於74坪，則合意解除契約，被告亦當場應允。又因被告羅鳳英要求盡速履約，於第三種方式申辦結果尚未出來以前，原告就已先將全數價金付清，被告亦將系爭土地移轉予原告所指定之訴外人即其姪子林品棋，系爭房屋稅籍登記則移轉予原告。詎料，以上開第三種方法辦理變更編定，經花蓮縣政府認定結果系爭土地可取得之建物面積僅能有36.7平方公尺即11.10175坪，與被告所保證及契約約定差異甚大，根本無法興建房屋，已嚴重損害原告權益。
㈡兩造既已約定若以第三種方法申辦編定可取得之建物坪數小
於74坪時，則合意解除契約，且申辦後結果亦僅有11.10175坪，故兩造已合意解除契約。另系爭契約第7條第4項約定如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方得解除本契約外，賣方同意立即將所收款項加倍返還買方，以為違約損害賠償等語，依被告承諾之事項，上述方法至少可以取得74建物坪數，然嗣後證明系爭土地均不具備上開被告保證之品質，係屬給付不能或其他違約情事，且亦屬欠缺物之價值、效用或品質之瑕疵，原告得依系爭契約第7條第4項約定解除系爭契約，及請求加倍返還價金共2200萬元。退言之，倘無法依前揭約定請求加倍返還價金2200萬元。惟原告仍得依民法第354條第1項前段、第359條前段及第259條第1項第2款或第179條規定解除系爭契約而請求被告返還價金1100萬元。又被告於簽立系爭契約時保證以上開三種方式申報即至少可取得74坪以上之建物面積，後因試過前二種方式均無法申辦，原告本打算就此合意解除契約，被告又再次保證以第三種方式申辦可以建物面積至少74坪以上，使原告陷於錯誤而相信為真，始會簽立系爭契約並因此交付買賣價金全額，直到花蓮縣政府認定建物面積僅有36.7平方公尺，始發現受騙，爰依民法第92條第1項前段規定撤銷本件買賣之意思表示，併依民法第179條規定請求返還價金1100萬元。又上開解除權及撤銷意思表示之行使，併以本件起訴狀繕本送達為意思表示之通知等語。
㈢並聲明：㈠被告應給付原告2200萬元，及自105年12月1日起
至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告羅鳳英代理許金鳳與原告於105年8月27日簽立系爭契約書，簽約時被告除該契約書上之約定（包括特約事項）外，並無為其他任何保證。系爭土地為非都市土地，使用分區為風景區，使用地類別暫未編定，其上之系爭房屋一樓有約97.9平方公尺係在壽豐鄉實施都市計畫前已建築完成，依規定有部分面積可申請更正編定為「風景區丙種建築用地」。被告於出售前雖曾就所知之規定向原告說明上情，但無任何保證。系爭不動產位於花蓮縣○○鄉○○段，即鹽寮遠雄海洋公園附近，當地私有地稀少，大部分為國有地，且當地因海岸法限建，已蓋有房屋之標的期貨可居，系爭不動產背山面海，緊鄰省道台十一線路旁，交通便利，此類之不動產甚為稀有。又原告在系爭不動產附近，亦擁有不動產並開設礁岩民宿，其並以建築房屋出售為業，對相關土地法規及不動產行情相當熟悉，系爭不動產之價值係經原告深入評估，認為深具投資價值，始同意買受應無疑義。又兩造買賣時係將土地及房屋以一個總價成交，價金尚包括被告原經營民宿之全部家具及生財器具，亦有房地點交紀錄可證。原告於買受時表示有關申請更正編定部分由其負責處理，被告僅需提供相關證明文件即可，因此被告已交付系爭房屋之「壽豐鄉實施都市計劃前建築物完成證明書」、「花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書」、「台灣電力公司花蓮區營業處函」（證明供電年月），以證明系爭房屋為合法建物且被告有權出售。105年9月20日第2期款付款日當日原告請陳惠珍打電話向花蓮地政事務所詢問本件若以「壽豐鄉實施都市計劃前建築物完成證明書」可申請更正編定為丙種建築用地之面積為若干？經獲答覆為約74坪後，原告並無意見而付訖第2期款，當時被告並未同意且兩造亦未約定原告上開所述申請更正編定為「風景區丙種建築用地」之面積小於74坪，則合意解除系爭契約之情事。原告嗣以土地所有權人林品棋名義向花蓮地政事務所申請更正編定為「風景區丙種建築用地」，案亦經花蓮地政事務所核定面積為205平方公尺，惟再經報請花蓮縣政府核定時，花蓮縣政府則依據花蓮縣地方稅務局提供之房屋稅籍證明書，認定於74年非都市土地編定管制公告前之建物面積為36.7平方公尺，但此僅為建物面積並非可更正為丙種建築用地之面積，可更正為丙種建築用地之面積應為91.75平方公尺（計算式：36.7÷0.4＝91.75），至此原告對於可更正為丙種建築用地之面積不滿意後，即反悔要求被告買回。又原告上開主張均將系爭契約中所稱可申請更正編定為「風景區丙種建築用地」之面積，故意謂為「可建築建物之面積」，似有誤導之嫌，實無可取。況且，依原告之知識程度及其以建築房屋出售之商業背景而言，若其所稱被告於105年9月20日有同意申請更正編定為「風景區丙種建築用地」之面積小於74坪，則合意解除系爭契約之情，原告豈有不於付第2期款前，當場要求代書將此合意記載於系爭契約書內之理。可證原告此部主張亦非事實。故原告上開主張，均無理由等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第81至82頁、第88頁、第95頁）：
㈠系爭土地為原住民保留地，原登記於被告許金鳳名下。其上
有被告羅鳳英所有之系爭房屋。被告羅鳳英代理許金鳳與原告於105年8月27日簽立系爭契約書（見本院卷第12至15頁），將系爭不動產出售予原告，實際買賣價金為1100萬元（契約書上記載為1580萬元）。全部買賣價金原告已給付予被告完畢。被告亦依約將系爭土地所有權移轉登記予原告指定之林品棋，及將系爭房屋稅籍登記移轉登記予原告，並點交完畢。
㈡系爭契約書之特約事項載明「本筆土地現為建地目，編定為
風景區，暫未編定，若要辦理變更編定為建地，應由甲方（即原告）向花蓮地政事務所申請變更，並以其核准面積為準，原所有權人則以目前使用之現況移轉」。
㈢被告有交付系爭房屋之「壽豐鄉實施都市計劃前建築物完成
證明書」、「花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書」、「台灣電力公司花蓮區營業處函」（證明供電年月）等資料予原告。
㈣原告嗣以系爭土地所有權人林品棋名義向花蓮地政事務所申
請更正編定為「風景區丙種建築用地」，案經花蓮地政事務所核定面積為205平方公尺，惟再經報請花蓮縣政府核定時，花蓮縣政府以106年10月13日府地用字第1060191827號函認定「...旨地地上建物（門牌：壽豐鄉鹽寮村福德99號）依本府洽查本縣地方稅務局提供之房屋稅籍證明書（稅籍編號：00000000000）所揭示，於本縣74年非都市土地編定管制公告前之建物面積為36.7平方公尺，顯與貴所函報辦理更正編定之建物面積82.01平方公尺不符...」等語（見本院卷第16頁），即於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積為36.7平方公尺，故可更正為丙種建築用地面積應為91.75平方公尺。
四、原告另主張兩造於105年8月27日簽立系爭契約書時，被告有提出上述3種方案保證系爭土地得以申請變更編定為風景區丙種建築用地之方式劃定建地及取得上述之建築面積，被告且於105年9月20日保證以本件壽豐鄉實施都市計畫前建築物完成證明書申請變更編定可取得之建物面積少於74坪時，則兩造合意解除契約，被告以上開詐欺方式使原告陷於錯誤，始會簽立系爭契約及交付全額之買賣價金予被告。爰依系爭契約第7條第4項之約定解除系爭契約並請求被告加倍返還價金共計2200萬元。倘不得依該規定請求加倍返還價金時，則依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條第1項第2款或第179條規定解除系爭契約並請求被告返還價金1100萬元；或依民法第92條第1項前段規定撤銷原告之買賣意思表示，並依民法第179條規定請求返還價金1100萬元等節，為被告所否認，並以上詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠被告有無保證系爭土地可以上述3種辦理變更編定為「風景區丙種建築用地」之方式劃定建地，且建物面積至少為74坪，否則合意解除系爭契約？㈡原告依系爭契約第7條第4項之約定解除系爭契約並請求被告加倍返還價金2200萬元，有無理由？㈢原告依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條第1項第2款或第179條規定解除系爭契約並請求被告返還價金1100萬元，有無理由？㈣原告依民法第92條第1項前段規定撤銷原告之本件買賣意思表示，並依民法第179條規定請求返還價金1100萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠被告有無保證系爭土地可以上述3種辦理變更編定為「風景
區丙種建築用地」之方式劃定建地，且建物面積至少為74坪，否則合意解除系爭契約？
1.原告主張被告曾於上開時間以上述方式保證系爭土地可以辦理變更編定為「風景區丙種建築用地」之方式劃定建地，且建物面積至少為74坪，否則合意解除系爭契約等節，並提出系爭房屋之花蓮縣地方稅務局稅籍證明書、壽豐鄉實施都市計劃前建築物完成證明書、陳惠珍代書手寫空白紙、系爭買賣契約書、花蓮縣政府106年10月13日府地用字第1060191827號函文、原告寄發予被告羅豐英之存證信函、系爭土地登記第一類謄本等件（見本院卷第9至18頁、第32頁），及舉下列證人之證詞為證（見本院卷第53頁），被告則以上詞置辯。
2.經查，證人陳惠珍於本院審理時證稱：我的職業是土地代書，89年4月迄今。我有承辦系爭土地買賣，是仲介鄭小姐請我過去，系爭契約特約事項是我寫的，系爭契約都是他們先談好一陣子我才被叫去簽約，裡面的內容都是他們叫我寫的，賣方也叫我這樣寫，文件、方式都不是我提供的，我只是代筆，特約事項是雙方談好後再請我寫上去，因為賣方有提供我們要辦理編更為建地的資料，提供這些資料去辦理變更建地的面積。賣方要蓋房子，要把土地原本為暫未編定的地目變更為建地才能蓋。賣方有提供幾個方式，因為面積是按稅籍去變更它的建地面積，有提供以原住民的方式去變更那100坪，但原住民這個方式因為上面要空的才可以，土地上的建物、地上物必須要拆掉，所以行不通。還有1個叫合法房屋證明，後來我們是建議用合法房屋證明的面積，他們後來預計用合法房屋面積的證明去變更建地，我被叫去時才知道他們有這些文件。我不知道賣方懂這些比較專業的東西，賣方好像在國財局、縣政府都有待過。賣方講的這些方法當時一直有談到用什麼方法可以出來有多少面積。本院卷第9頁之系爭房屋稅籍證明書背面手寫的文字及阿拉伯數字是我寫的，意思是稅籍就是按照房子的稅籍面積下去換算，除以
0.4是地政機關的公式，162.8跟97.9都是有文件上的面積下去換算的。我寫這些內容時買賣雙方、仲介都在。為何要處理變更為建地的問題，前提應該是交易時就提到要變更為建地，買方才要買吧，買的本來就有建物、地上物，為何想要特別把它變更為建地，我是中途被叫去，前面他們的狀況我不是特別清楚，為什麼他們不要去用我不清楚。地上物沒有權狀。雙方在談時，買方有提到購買系爭不動產是要蓋房子，他是要蓋合法的房子，不要這違章建築，蓋合法房子用途應該是民宿，我不清楚。用稅籍面積去申請，一直被打回票，面積都不是口頭當時他們講的那些面積，面積不對，我是跟地政機關、縣政府申請。我剛才提到的這三個方法一定是賣方提供出來的，買方才會簽約，要讓買方覺得一定有一個可以辦他才會簽約。有這個面積他們才會簽這個約，是我親自聽聞。賣方當時當然沒有保證這三個方法至少有一個一定可以成功，也沒有特別講這三個方法都辦出來要怎麼辦。我們有去試用合法房屋面積去申請，本來買方是想放棄不要交易，後來雙方有在溝通才用合法房屋面積去做。好像涉及第2次繳款說沒辦法辦，後來才用這個去辦。第2次繳款現場是在仲介公司，現場買賣雙方應該都在，我後來有去，好像是他們談談談，我又過去的，仲介鄭小姐在。我有先去詢問地政機關，我記得當天是用電話擴音問地政，地政說可以申請，我們就按程序去跑，地政沒有說可以申請多少面積，因為電話不可能有那麼多資料出來，一定都是要正式文件去申請。電話擴音時原、被告有聽到，當天有再就合法房屋的方式可能申請的面積再試算，結果是74坪，買賣雙方都有看見，當天沒有特別提到如果仍然辦不出來要怎麼處理，忘記了等語（見本院卷第73至77頁）。另證人鄭綺玲於本院審理時證稱：我30年前即從事不動產營業員到現在，我有仲介系爭土地及房屋買賣，我是買方委託的仲介，賣方的仲介就是被告羅鳳英的先生，她先生是營業員。當時買方委託我仲介系爭不動產時，買方說因為房子老舊，他有提到要評估要打掉、要興建。我去找買方介紹他這物件，我介紹原告看他是否願意在這裡開民宿，建議他是否再開第二間民宿，我知道買方在開民宿。買賣雙方簽買系爭契約時在場，契約內特約事項我記得這是原民保留農地，要再經過變更，我從沒賣過這種要變更的，我請原告到公司請賣方跟她解釋，他們雙方去談，後來他們寫的這些事項我不是很清楚，因為他們謄寫好就拿給代書寫，而且他們的合約書我沒有。買方跟原告解釋可以變更成建地的資料，具體的我記得好像有三種變更的方式，一個好像是可以用稅籍，因為那些資料當天他們都有拿這些資料在換算坪數，記得好像有提過用原住民名下沒有財產可以變更成100坪建地，還有一個我記得好像是稅籍什麼之類的這幾種方式變更。其他兩種可以變更一個比100坪還多，一個比100坪還少。當時賣方再講這些變更方法時，是講可以用這三種方法變更，看你要用哪一種，由他去選擇這樣，但沒有說一定保證，我記得沒有談到如果這三種都辦不成怎麼辦。因為約見面時他們都熟悉，也都認識，談的也都很愉快。我記得後來好像要繳第二次款時，買方打電話給我說他不想繳、不想買了，我打電話給賣方夫妻一起來公司，買方說他去變更時好像跟當初簽約的內容不一樣，所以他不要購買。繳第二次款的會面，印象中他們有講說可以變更成70幾坪，買方說如果不能變更成你講的這個坪數，我就不買了。賣方說不然這樣請代書確認，所以代書有用擴音問地政或哪單位確認說可以變更成70幾坪，所以賣方說這樣就沒問題了，代書也跟你確認了，意思就是可以變更成70幾坪沒有問題。所以買方才願意再繳第二次款。我記得後來這個可以變更成70幾坪的方案沒有申請出來，所以買方後來約了很多次是想碰面談，後來有出來談，賣方的意思是說已經過完戶了，至於怎麼變更就是買方他要去處理等語（見本院卷第77頁背面至第79頁）。
3.由上開證人證述內容，及參酌前揭系爭房屋之花蓮縣地方稅務局稅籍證明書資料之正反面、證人陳惠珍代書手寫空白紙等，可知兩造固有於買賣系爭不動產之過程中有就系爭土地上就申請變更編定為風景區丙種建築用地、該土地上於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積為多少等事項為討論。然而，兩造於系爭契約書內就上開討論事項之相關約定僅有於特約事項內載明上述之兩造不爭執事項㈡及「標的鑑界點交，面積雙方同意按權狀記載辦理登記，雙方互不找補價金，費用由乙方（即被告）負擔」等之內容（見本院卷第14頁），並未記載任何原告於本件所主張之被告有保證或與原告約定倘系爭土地上於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積未達74坪時，將解除契約等之內容。本院審酌原告自陳其目前從事民宿工作及從事不動產買賣10幾年等情（見本院卷第95頁背面），對於不動產買賣事宜應相當熟稔，且於本件買賣簽約過程中亦有房仲及代書等專業人士在場，倘有關係買賣是否成立或決定當事人是否繼續履約之重要條件存在時，衡情應會透過協商主動將之列於買賣契約書內，以保全買賣雙方權益，尤其是此條件屬可決定買賣雙方是否要解除契約之重大事項，買賣當事人應更會謹慎。故若本件兩造於締約或履約過程時之真意確實有將原告上開所述內容列為本件買賣是否成立或解除之重要條件時，為何渠等不於契約內容中寫明，或於第2期繳款日期時為補充約定，此顯不合常理。另依上開特約事項之內容觀之，其已明示若要辦理變更編定為建地，應由原告向花蓮地政事務所申請變更，並以其核准面積為準，亦即此部分之申請變更相關事宜由原告自行辦理，被告則祇要負以目前使用現況移轉之義務，換言之，被告祇要將系爭不動產以現狀點交予原告，即已履行系爭契約所負之義務。衡諸解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。是原告既依當時情狀自行決定簽定系爭契約及履約，自難僅憑花蓮縣政府事後如上開兩造不爭執事項㈣所述之函覆認定內容及上開證人之證述內容等，即認被告確有保證原告所謂且為系爭契約書所未載明之其他條件，是原告此部主張，應屬無據。
㈡原告依系爭契約第7條第4項之約定解除系爭契約並請求被告
加倍返還價金2200萬元，有無理由？按系爭契約第7條第4項約定「賣方若有遲延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣總價款千分之零點三違約金。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方同意利息將所收取款項加倍返還買方，以為違約損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐費用均由賣方負擔」等語（見本院卷第14頁）。經查，被告於本件買賣並未有「系爭土地上於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積未達74坪時，將解除契約」之保證內容，且被告亦已將系爭不動產移轉予原告或其指定之人，且點交完畢等節，已如上述，自不合於上開約定之要件，是原告主張依系爭契約第7條第4項之約定解除系爭契約並請求被告加倍返還價金2200萬元等，為無理由，不應准許。
㈢原告依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條第1
項第2款或第179條規定解除系爭契約並請求被告返還價金1100萬元，有無理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第359條前段定有明文。
2.原告主張兩造於系爭契約已預定於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積至少有74坪以上，然經核定卻僅有36.7平方公尺即11.10175坪，即有欠缺物之價值、效用或品質之瑕疵，爰依依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條第1項第2款或第179條規定解除契約，併請求返還價金1100萬元等語，被告則以上詞置辯，並提出房地點交紀錄1份為證（見本院卷第64頁）。經查，上述房地點交紀錄載明「花蓮縣○○鄉○○村○○00號房屋與座落土地一併現況點交予買方謝三郎（移轉過戶所有人林品棋名義），房地現況與室內物品有床組、電視、冰箱、地上植物等一併交付買方無誤，買方支付尾款部分尚有2,800,000元開立支票乙張，兌款日期開立106年1月24日，如銀行貸款有先核貸，請同意提早給付尾款予賣方，雙方均同意並點交完成無異議。恐口無憑。特立此據為憑。買方點交代表：謝三郎...。賣方點交代表：羅鳳英...。中華民國106年1月14日」等語，復參酌上開不爭執事項㈠之內容，可知本件買賣標的物除包括系爭不動產外，被告尚有將系爭房屋屋內物品一併交付原告等。是以，系爭土地上既已存有系爭房屋，且被告併同屋內物品已完成點交予原告，故應可認原告就系爭土地（含房屋）已可為通常之使用，另被告於本件買賣並未保證系爭土地上於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積至少在74坪等情，已如上述，故原告主張本件買賣標的物即系爭不動產有欠缺物之價值、效用或品質之瑕疵而得依上開規定解除契約並請求返還價金1100萬元等語，應無理由，不應准許。
㈣原告依民法第92條第1項前段規定撤銷原告之本件買賣意思
表示，並依民法第179條規定請求返還價金1100萬元，有無理由？原告主張被告於系爭契約簽立時保證以前述三種方式申辦即得取得至少74坪以上之建物面積，後因試過前二種方式均無法申辦，原告本打算就此合意解除契約，實因被告又再次保證以第三種方式可以申辦之74年非都市土地編定管制公告前之建築面積至少有74坪以上，使原告陷於錯誤而相信為真，才會簽立系爭契約並交付買賣價金全額，直到經花蓮縣政府函文認定僅有36.7平方公尺，始發現受騙，爰依民法第92條第1項前段規定撤銷原告之本件買賣意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還價金1100萬元等語。被告則以前詞置辯，並提出花蓮縣花蓮地政事務所106年9月25日花地所用字第1060010810號函1份為證（見本院卷第47頁）。經查，被告於系爭契約簽立時並未保證以前述3種方式申辦之74年非都市土地編定管制公告前之建築面積至少有74坪等情，已如上述。另由上開證人陳惠珍、鄭綺玲所述本件買賣約定之第2次繳款日之當日情境，證人陳惠珍係稱當日有電話擴音詢問地政，地政說可以申請，但沒有說可以申請多少面積等語，另證人鄭綺玲則稱被告說請代書確認，所以代書有用擴音問地政或哪個單位確認說可以變更成70幾坪等語，兩人說法固有不同，但證人陳惠珍確有為本件買賣於當日電話詢問地政機關人員，原告亦因於該次電話詢問後始決定繼續履約付款，又無證據顯示被告確有與代書即證人陳惠珍或地政人員勾結為虛妄陳述。是以，在第2次繳款日時兩造亦已透過代書詢問地政人員，原告依相關資料而決定繼續給付價金，尚難認被告有故意詐欺原告締約之意思表示，況且，上開花蓮地政事務所函文載明『...坐落於東明段171地號土地上之建物【門牌：壽豐鄉鹽寮村福德99號】，並與建管單位（壽豐鄉公所）實地會勘後認定屬壽豐鄉74年11月16日實施建管前之合法建物，且不屬放領土地，實際坐落於東明段171地號土地上之建物面積為82.01平方公尺，加計法定空地後面積為205平方公尺（因案地位於圖解區面積未計算至小數點以下），依規符合更正編定為「風景區、丙種建築用地」...』等語，固與上開兩造不爭執事項㈣所示花蓮縣政府最後函文認定內容系爭土地上之74年非都市土地編定管制公告前之建物面積為36.7平方公尺等節有極大落差，但亦無法推得被告於出售系爭不動產前即明知此事，而故意詐騙原告締約，據此，原告前揭主張，顯難認有理由。
五、從而，原告依系爭契約第7條第4項約定、或依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條第1項第2款、第179條規定，或依民法第92條第1項前段及第179條規定等，請求判如上開訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事庭 法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 游意婷