臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度原訴字第36號原 告 馬慧萍訴訟代理人 林之翔律師（法律扶助）被 告 陳永福訴訟代理人 謝維仁律師（法律扶助）上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國109年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告所有系爭花蓮縣○○鄉○○○段○○○ ○號，遭被告無權在系爭土地上建築房屋使用多年，侵害原告所有權，屢經原告請求拆除返還，均置之不理，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟。並聲明：被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地上之建物如附件所示部分拆除，並將土地返還予原告；原告願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告答辯所為之陳述：被告所居之花蓮縣○○鄉○○村0000號位於系爭土地上，被告所提供之遺產資料及房屋門牌編定資料，僅能證明該房屋系其母伍細妹所留之遺產，卻無從證明有何權源得佔用該地，從系爭土地之地籍異動索引及花蓮縣土地登記簿手抄本可知系爭土地歷次所有權人為林阿華、林阿城、林阿美、原告馬慧萍，並無被告母親伍細妹或其先祖之名，被告辯稱其占有權源來自母親，並不足採。且被告於首稱訴外人伍細妹自訴外人林阿華處受讓權利蓋屋，第二次庭期又稱林阿華取得系爭土地所有權有疑義，顯有矛盾，原告之母無工作又須租屋，經濟困頓，多次與被告和解被告反而一再提高金額，原告並無權利濫用。
二、被告答辯：林阿華未曾於系爭土地上建築房屋並供為自住，依上開管理辦法，並無法申請登記地上權及於地上權期滿後取得土地之所有權，然竟於57年9月24日申請登記地上權，復於69年9月11日無償取得系爭土地之所有權，於86年9月20日由林阿城辦理繼承登記，又於87年 1月17日由林阿美以贈與為原因辦理所有權移轉登記，後於104年 2月4日由原告以買賣為原因辦理所有權移轉登記。原告主張林阿美因借貸關係積欠債務而移轉系爭土地之所有權，土地上若有他人建物，土地之交易價值將顯著降低，原告主張在受讓前不知系爭土地上有他人之建物，顯然不可信。原告主張系爭建物構成無權占有，等同主張被告或被告之母伍細妹與系爭土地之歷次所有權人林阿華、林阿城、林阿美等均無任何契約關係存在，然前述所有權人既長時間容許該建物存在，原告應可推知前述所有權人自知有所違法而容許系爭建物存在於系爭土地上，仍受讓系爭土地之所有權，難認有信賴關係。系爭土地對原告而言僅有形式之登記利益，相較於被告所面臨之實質無家可歸、流離失所之損害，後者顯然大於前者，原告提起本件訴訟顯有權利濫用，更違反誠實信用原則。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准宣告預供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第765條、第767條第1項定有明文。惟所有權非無限制之權利，其限制有因公法上法令之限制（諸如土地法、都市計畫法、水土保持法等）或公法行為之限制（諸如行政處分之附款、行政契約等）、公法上事實之限制（諸如既成道路），亦有因私法上之限制（諸如民法），而使其雖具有所有人之名義，但喪失其對所有物之實際管領、占有、或上揭使用、收益、處分等權能。關於私法上之限制，則除包括以法律行為成立物權法上限制物權（諸如地上權、典權、地役權等）或成立債權法上契約（諸如租賃、借貸、信託等）外，尚包括法定事實上之限制（諸如相鄰地關係之通行權、越界建築等）、程序法上之限制（諸如法院扣押命令、假處分等）及法理上之行使限制（諸如權利濫用禁止、誠實信用原則等）。承上說明，所有權受到限制者，所有人雖名義上為物之所有者，但實質上其對物之權利則因受到上述各種法規範之限制而喪失其內涵之權能，成為「權能欠缺之所有權人」。
(二)次按物之所有權之取得，有分「原始取得」與「繼受取得」之情形。繼受取得之所有權，其讓與人倘係屬「權能欠缺之所有權人」者，則受讓人依繼受之法理，其所受讓取得之所有權，一般亦應承受「權能欠缺」。於買賣為原因而繼受取得所有權之情形，以買賣標的物乃土地為例，倘出賣人於危險移轉而讓與土地所有權予買受人時，並未占有土地，亦即土地尚由第三人占有中，則繼受取得之買受人，雖因買賣之所有權移轉登記而名義上取得所有權，但並未實質自出賣人交付而受領占有土地。此時所有權人若有可依民法第767條第1項前段排除第三人侵奪占有之物上返還請求權者，自得於移轉所有權時一併移轉予買受人，買受人可向第三人行使土地之占有返還請求。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條亦有明文，該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。又倘土地所有人以租賃以外之其他契約同意其土地供他人興建房屋使用者，無論其同意係基於有償或無償之性質，都是一種自願放棄或限制土地所有權能之行為，土地所有人應受契約效力之拘束，不許事後反悔，以符合契約之信賴保障。若土地所有人於同意他人在自己土地上興建房屋後，將土地出賣予第三人，其主觀上乃明知其出賣之標的物已有他人房屋占有中，應告知買受人此情事，而上開他人房屋占有土地之情事，外觀上買受人如亦可得而知，卻仍同意予以買受者，則其於取得所有權後再向占有土地之房屋所有人主張上揭民法第767條第1項前段所有物返還請求權而請求拆屋還地，應認有違誠實信用原則。再按經由買賣而繼受取得物之所有權者，除了取得該物之抽象上之所有權利外，同時亦取得該標的物之現狀，但非該標的物之理想狀態。以土地經人非法掩埋廢棄物為例，倘所有人將此已遭人掩埋廢棄物之土地出售予買受人，買受人所實際繼受取得者，應包括土地現狀加上原所有人對侵害者依民法第767條第1項中段規定之侵害排除請求權，買受人得向侵害人依上開規定為侵害排除之物上請求。反之，倘土地所有人基於其對所有物之自由處分權，同意他人在其土地掩埋廢棄物，而嗣後出賣土地予買受人者，買受人只能繼受取得土地之現況，而非理想狀態，未包含民法第767條第1項中段之侵害排除請求權，自不能對他人行使未因繼受取得之物上請求權主張排除侵害，而僅能依買賣之法律關係向出賣人主張瑕疵擔保。這觀念，用於所有人已因其自由處分權之行使而喪失對土地之占有之情形，所有人出賣土地予買受人，而買受人亦僅能取得物之現狀，非理想狀態，出賣人未交付予買受人占有之部分，買受人自始未有現實之管領力建立，即無受他人侵奪所有物之占有之情事，因出賣人讓與之內容未包括對占有人之民法第767條第1項前段之返還請求權在內，故因買賣受讓土地現狀之買受人，亦應無上開返還請求權得行使，始符誠實信用原則之法理。又物之買賣，其標的為土地者，雖與買賣動產有別，但仍屬一實質可以觀察及觸摸的「物」，土地上若已有建物，在物理上該建物即存在於土地，可以用感觀觸及與理解，性質上係於買受前可以判斷其標的物是否有瑕疵，因此此種「土地上有他人建物」形式之瑕疵，已非單純抽象之權利瑕疵，亦有物理上使用效益之物之瑕疵性質，可以透過一般檢查方式發現此瑕疵，故而如同買受一個有裂痕花瓶之買受人，其所繼受取得之花瓶不可能因為所有權移轉而使裂痕消失；買受一塊已有房屋立於其上之土地，買受人所繼受取得之土地，亦於物理上如斯，倘其可以於買受前透過檢查及詢問即明瞭標的物之狀態者，仍欲透過買賣及所有權移轉，來破壞房屋與土地原本已形成之「法的安定性」狀態，其實質之性質上，即有故意去破壞房屋與土地間原本存在之債權關係或其他法律關係之惡意，此即屬違背誠實信用原則之行為，應不受法律容許及保護。
(三)復按民法第148條第2項規定：行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。房屋與土地乃不同之獨立物權，各有其經濟價值，其所有權均受法律之保障。而房屋使其所坐落之土地發揮「居住」之利用價值，其受法律保護性應不低於土地，且應考量其居住利用價值與憲法保障人民居住正義間之關連。因此，房屋建造於他人土地，苟非以不法或不正當之方式而為，乃經土地所有人同意或有契約關係下所為，縱使事後土地所有人心意有所變更或喪失土地所有權，但房屋之經濟價值及居住需求，不應受到任意的變動及損害，而仍應於原本存續之目的範圍內，受到法律一定保障。因此，利用他人土地建築房屋及如何取得他人土地之過程緣由始末，應屬個案上判斷適用誠實信用原則之重要事實。
(四)經查，系爭土地於57年9 月10日新登錄時原屬中華民國所有，於57年9月24日設定地上權予林阿華，於69年9月11日設定期滿而由林阿華取得所有權。85年9 月20日由林阿城登記繼承，87年1月17日登記贈與林阿美，104年2月4日以買賣為原因登記移轉予原告，有土地登記謄本及地籍異動索引在卷可明。系爭土地上建有門牌花蓮縣○○鄉○○村0000號之未辦理保存登記房屋，原為被告母親伍細妹所有，94年間登記稅籍，106年6月23日伍細妹過世由被告繼承，目前被告居住其中，有戶籍謄本、稅籍證明書及本院勘驗筆錄、照片等可證。系爭被告房屋本無門牌，而被告母伍細妹原居住之文蘭54號房屋，因於66年1 月間將文蘭54號房屋出售予訴外人高金生（由卷內其戶籍遷入日期及黃村長春怡訪談紀錄推知），而遷居至系爭房屋，但仍自行沿用文蘭54號門牌及戶籍，至93年11月間由村長請求花蓮縣秀林鄉戶政事務所調查後，重新申請編訂門牌為文蘭66-1號，此有該戶政事務所108年12月2 日秀鄉戶字第1080021291號函所附資料可稽。由門牌編訂之調查內容可知被告母親伍細妹於66年1 月間已居住系爭房屋，此與房屋構造所示之屋齡老舊情形大致相符，應堪認定。
(五)系爭房地所處位置於原住民族之部落內，且房地位處村落之核心地帶，由於原住民族居民間人際關係緊密，而若系爭房屋有無權占有系爭土地之爭議情事者，應為全村落居民所知悉及議論。依93年間門牌編訂調查時村長黃春怡之訪談紀錄表示被告母伍細妹於出售文蘭54號房地予高金生後，即搬至系爭房屋居住，而高金生係於66年1 月間遷入戶籍至文蘭54號，足見當時即伍細妹遷住系爭房屋之時點，而此時林阿華尚未取得系爭土地所有權，僅有地上權之設定，土地所有權人仍為中華民國。嗣林阿華於69年9 月11日因地上權設定期滿而取得所有權後，從未對於伍細妹及被告居住於系爭土地上之系爭房屋，有何爭執，其繼承人亦然，長達約40年之久，則51年次出生之被告雖無從說明伍細妹何以法律關係取得系爭房屋或系爭房屋因何法律上之權源會建築於系爭土地之上，但由土地所有權人長期對於其土地上設有他人之地上物而無任何反對、干涉或排除之舉動，甚至於93年間因門牌重複而由戶政人員調查時，亦無人表示伍細妹居住系爭房屋有何產權之爭執問題，更由系爭房屋周圍之圍牆與村內其他房屋圍牆形式相同，顯係同一時期由村落統一建造者，則亦足認系爭房屋之存在及被告母子居住情事，乃村落居民所共同知悉及認同者。權利人之行使其權利為常例，非權利人而行使其權利為變例。若占有人於占有物上，既有占有之事實，則所行使之權利，應推定其為適法有此權利。故民法第943條規定占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。又雖同條第2項第1款有排除適用之規定，但所排除者乃指所有權或物權性質上之權利而言，惟就占有人因債權關係而生對土地所有人之相對性之權利，雖依立法理由應循舉證責任分配原理來解決，但倘因年代久遠而當事人已不在之情形下仍應可由長期占有而無人異議之情形下，依民事訴訟法第277條但書之精神，例外先推定占有人對土地所有人有某種債權性質上之權利存在。易言之，被告房屋長期無償占用系爭土地之客觀事實，應可採為推認其建築時與系爭土地所有人間有類似使用借貸之契約關係，而系爭土地所有人負有容忍系爭房屋於尚堪使用期間內，無償占用系爭土地之債之關係。
(六)登記所有權人向國家申請取得土地所有權時，明知他人之建物坐落土地上，他人為土地之占有人，自己非依法得申請取得權利之人，則所有權人於取得土地所有權後，對他人提起訴訟，應有權利濫用及違反誠信原則之適用（最高法院100年度台上字第1590號民事裁判參照）。又所有權人取得他人已占用之土地，主觀上之用意係以拆除他人之建物為主要目的，此為審認所有權人有無權利濫用所應考量之情事（最高法院95年度台上字第446號民事判決參照）。原告於104年2月4 日以買賣為原因登記取得系爭土地所有權，惟其顯然於當時已知出賣人無法實際將土地點交予伊，應明知其前手係屬權能欠缺之所有人。亦即原告於買賣系爭土地時，應已知其受讓之土地僅有形式上之登記，卻因已有建物定著其上，無從實質交付占有使用。茲衡量原告對系爭土地僅具有形式之登記利益，相較於被告所面臨實質無家可歸、流離失所之損害，後者顯然大於前者，從而，揆諸上開說明，原告提起本件訴訟，主張被告應拆屋還地云云，顯有權利濫用之情，更違反誠實信用原則。
四、從而，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告將坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○號土地上之建物如附件所示部分拆除，並將土地返還予原告，乃無理由，應予駁回。又原告之請求既無理由而應予駁回，其所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
民事庭法 官 沈培錚以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
書記官 方毓涵