臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度訴字第161號原 告 徐福錦訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告 葉李桂賢訴訟代理人 孫裕傑律師
吳明益律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國102年5月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○路○○號房屋（共2戶）騰空遷讓點交予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,164,431元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應將門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○路○○號房屋（共2戶，下稱系爭房屋）騰空遷讓點交予原告；願供擔保，請准宣告假執行等語，復於本院審理時訴之變更追加，並聲明：被告應給付原告120萬元，及自民國102年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應將系爭房屋騰空遷讓點交予原告；願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷㈡第24頁、第33頁）。被告就原告上開訴之變更追加已表示程序上同意（見本院卷㈡第24頁背面），核於上開規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於102年4月19日簽訂「讓渡書契約書」（下稱系爭契約），約定被告應將公有土地即花蓮縣○○鄉○○段○○○○○段00000000000000地號土○○○鄉○○○段（下稱鯉魚潭段）46之4、48之3地號土地（下合稱系爭土地）、及被告所有之系爭房屋等讓渡予原告，由原告給付讓渡權利金280萬元予被告。兩造復於102年7月1日就上開讓渡事宜之協議內容辦理公證。又依兩造本件讓渡契約約定，被告應將池南段542、542之1地號土地申請劃編為原住民保留地，並申請於其上設定地上權，於取得該他項權利後5年期滿後申請取得所有權，再轉讓予原告指定之人；及被告應申請於池南段543地號土地上設定地上權，於5年期滿後，申請取得該土地所有權，再將該土地所有權轉讓予原告指定之人；及被告應協助將其向行政院農業委員會林務局花蓮林區管理處（下稱林管處）承租之鯉魚潭段46之4、48之3地號土地辦理變更承租人為原告；及將系爭房屋之事實上處分權讓與原告並交付占有予原告等內容。又系爭土地部分之讓渡價金為200萬元，房屋部分讓渡價金為80萬元，原告已給付土地部分款項200萬元予被告。惟池南段542、542之1地號土地經花蓮縣壽豐鄉公所（下稱壽豐鄉公所）函復並不得申請劃編為原住民保留地，且鯉魚潭段46之4、48之3地號土地被告亦於106年間已放棄承租權，被告根本無法將該土地轉讓由原告承租，被告就此等均已無法履約。又被告雖已於池南段543地號土地設定普通地上權（下稱系爭地上權），但依壽豐鄉公所108年6月11日壽鄉原字第1080009317號函顯示其認系爭契約書約定有違反原住民保留地開發管理辦法第15條規定，後續將依同辦法第16條規定訴請法院塗銷系爭地上權登記，此部分有履行上疑慮，被告應無法履約。據此，系爭土地部分被告均不能履約，原告爰依民法第226條、第256條規定行使解除權解除該一部契約，並以原告之民事準備五狀繕本送達被告作為該解除權行使之意思表示，該狀繕本已於108年12月26日送達被告，再依民法第259條規定，請求被告回復原狀即返還上開200萬元及給付利息。另被告既無法點交系爭土地予原告，依系爭契約第7條約定及民法第226條、第260條規定，請求被告賠償損害200萬元。以上請求權僅請求被告給付200萬元。再依系爭契約約定，系爭房屋價金為80萬元，故以上開被告須給付之200萬元扣抵該房屋價金後，被告應給付原告120萬元，及應將系爭房屋事實上處分權讓與原告並交付占有予原告等語，並聲明：被告應給付原告120萬元，及自102年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應將系爭房屋騰空遷讓點交予原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造曾簽訂系爭契約書，約定由原告以280萬元向被告購買系爭房屋，約定被告應將該屋事實上處分權讓與原告，且被告必須配合原告申請辦理系爭房屋坐落土地之使用權益，但被告並未保證原告一定可以取得土地所有權。又原告目前僅給付200萬元予被告，尚有80萬元之系爭房屋交屋款尚未給付，故被告目前尚未將該屋事實上處分權讓與原告。又就與本件有關之系爭土地被告應負之義務及履約情形部分，其中池南段542、542之1、543地號土地部分，兩造係約定被告應配合原告需求，依據公有土地增劃編原住民保留地審查作業規範，以被告名義向壽豐鄉公所申請增編或劃編該3筆土地為原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第9、12條規定申請設定地上權，並於繼續自行經營或自用滿5年後，以被告名義向壽豐鄉公所申請辦理所有權移轉登記，屆時再將該3筆土地所有權移轉登記予原告指定之人，被告已依約辦理，池南段543地號土地部分被告已取得系爭地上權登記，待將來被告自用滿5年取得所有權後，被告將會將土地所有權移轉予原告指定之人，至於池南段542、542之1地號土地部分，雖未經主管機關同意劃編，惟兩造於系爭契約內並未約定被告「必然」可取得池南段542、542之1地號土地之地上權或所有權，此為兩造簽訂系爭契約所明知之事實，同時為原告投資買賣標的所應承擔之商業風險，故縱使無法取得地上權或所有權，仍不影響被告已完成本件履約義務之事實。再就鯉魚潭段46之4、48之3地號土地部分，兩造係約定被告將系爭房屋之事實上處分權讓與原告後，被告應全力配合且無條件協助原告向林管處申請承租該2筆土地，故待原告給付系爭房屋之尾款80萬元同時，被告將房屋事實上處分權讓與原告後，被告亦會全力配合原告辦理承租等一切事宜。據上，兩造於系爭契約係約定系爭房屋之買賣價金為280萬元，而非如原告所述系爭房屋之價金為80萬元、系爭土地部分為200萬元，兩造更未約定於土地無法辦理時，僅買賣房屋而不處理系爭土地。本件並無可一部解約之情況。又系爭契約第7條約定部分，其中提到若政府政策不在此限等語，係表示有該等情況時，被告可以不用給付違約金，但非約定如無法取得土地所有權時，被告必須返還價金等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第25至26頁）：㈠兩造於102年4月19日簽訂如本院卷㈠第6至7頁之系爭契約書
，內容記載：「讓渡書契約書。立契約書人：徐福錦，以下簡稱甲方。葉李桂賢，以下簡稱乙方。雙方茲就標的門牌：花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號，花蓮縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號，門牌：花蓮縣○○鄉○○村○○○路○○號等兩戶之讓渡條件如下：一、讓渡權利金：新台幣貳佰捌拾萬元正。二、讓渡付款方式：102/4/19簽約金壹佰萬元正，102/5/30前壹佰萬元正，102/7/9前捌拾萬元正（交屋同時給付）。三、讓渡後使用狀況：雙方同意按原租賃契約內容履約。四、讓渡之標的乙方原租金應繳納至102年7月19日止。五、木瓜山事業區第98林班（依附件）之正式契約如變更甲方時，乙方應全力配合並無條件協助契約變為甲方之任何程序。六、雙方本就誠信原則交易此契約，雙方若依本交易有未盡列明事項而雙方有所爭執時，悉按一般社會慣例處理。七、雙方若有違約情事，甲方不買其已付之價金由乙方沒收，乙方不賣或無法點交則加倍賠償（若政府政策無法讓渡不在此限）。甲方立讓渡書人：徐福錦…。乙方立讓渡書人：葉李桂賢…。見證人：陳惠珍…。中華民國102年4月19日」、「5/3若讓渡無法順利完成則雙方辦理公證程序，雙方無異議。葉李貴賢。簽約金壹佰萬元由日盛公司暫保至權利讓渡確定。簽收人：葉李桂賢。代收人：蔣忠輝。5/3二期款壹佰萬元正，1143-8BA0000000。簽收：葉李桂賢，5/3。」㈡被告於102年6月5日簽立內容為「上項標的池南542、542-1
地號之使用權轉由買主徐福錦承受，唯恐口無憑特例此條約為證。葉李桂賢同意放棄使用權、所有權並不得轉讓第三人。確認人：葉李桂賢」字句予原告（見本院卷㈠第7頁背面）。
㈢兩造於102年7月1日在民間公證人何叔孋事務所將如本院卷
第14至15頁之協議書辦理公證，內容記載：「公證書。壹、請求人。甲方：徐福錦…。乙方：葉李桂賢…。貳、請求公證之法律行為：協議書。雙方就讓渡事，達成協議條款如下：第一條：緣由。甲方徐福錦於民國一○二年間向乙方葉李桂賢購買不動產（如後附讓渡契約書），因土地尚屬公有，故暫無法移轉所有權。現讓渡標的中部分土地已得放領，為確認雙方權利義務，特作成本契約。第二條：協議標的。一、花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地（面積如後附花蓮縣壽豐鄉公所清冊）。二、前項土地乙方已售予甲方，現土地得放領，乙方同意配合甲方辦理放領及後續登記所有權等相關事宜。第三條：協議事項。一、乙方應於第二條標的辦竣放領手續時，提供第二條標的予甲方設定抵押權。甲方應於乙方辦竣放領手續之日起三日內，給付乙方新台幣五十萬元整之酬金。二、乙方同意配合甲方申請放領並登記所有權予甲方或甲方指定之人。如有違反，乙方應按原買賣價金（280萬元）及前項已收之費用（50萬元）加倍賠償甲方（即330萬元x2 =660萬元）。三、甲方如於放領之日起五年內，仍未覓得所有權登記人時，乙方同意繼續擔任登記名義人，甲方應每年給付乙方新台幣三萬元整之酬金，至所有權移轉為止。四、乙方不得再將第二條標的售予他人。第四條：強制執行約定。一、乙方應於收到甲方通知時，配合將第二條標的移轉所有權予甲方或甲方指定之人，如有違反，應賠償甲方新台幣五百六十萬元整，如未履行，同意逕受強制執行。二、甲方應於乙方辦竣放領手續之日起三日內，給付乙方新台幣五十萬元整，如未履行，同意逕受強制執行。第五條：其他約定。一、本契約如有未盡事宜，依一般相關法律規定辦理。二、本契約經公證後生效。…」等語（下稱系爭協議書）。
㈣兩造於102年8月14日約定就上開契約再約定「雙方於102年8
月14日協調，為配合原保地放領案件方便，雙方同意暫以乙方名義為準，其交屋部分雙方並同意延期至104年7月18日止，若逾期屬政府機關政策之因素者不在此限，雙方再行協議；另交屋款捌拾萬元則順延至交屋同時給付。」（見本院卷㈠第7頁背面）。
㈤池南段543地號土地（面積為24.80平方公尺）為中華民國所
有，原登記管理者為行政院農業委員會林務局，復於108年9月8日變更管理者為原住民族委員會。被告於107年12月7日於該土地上設定系爭地上權登記，存續期間為107年11月2日至112年11月1日，該地上權迄今未撤銷登記。
㈥池南段542地號土地（面積為850.75平方公尺）及同段542之
1地號土地（面積為457.44平方公尺）於72年9月3日以買賣為原因登記為花蓮縣所有。被告曾向花蓮縣○○○○○○段000000000地號土地增劃編為原住民保留地，經花蓮縣壽豐鄉公所以105年6月8日壽鄉原字第1050009508號函（見本院卷第19頁函文）駁回其申請。
㈦鯉魚潭段46之4地號土地（面積為349.99平方公尺）、48之3
地號土地（面積為322.69平方公尺）為中華民國所有，管理者為農業委員會林務局。
㈧被告自63年10月24日起向農業委員會林務局承租木瓜山事業
區第98鄰班範圍之土地（含池南段543地號土地及鯉魚潭段46之4、48之3地號土地範圍），復於106年間換約時，經勘查現地發現鯉魚潭段46之4、48之3地號土地範圍為道路用地使用，故被告同意承租範圍扣除該部分，故自106年8月14日起被告僅承租池南段543地號土地，又該土地管理機關於106年9月8日變更為原住民委員會，故被告與林務局就該土地之租約於106年9月8日起終止，該日後被告未再承租該土地。
㈨原告未具有原住民身分，被告於94年12月30日取得山地原住
民身分。兩造所簽定系爭契約書之讓渡標的土地中，池南段543地號土地為原住民保留地，其餘池南段542、542之1地號及鯉魚潭段46之4地號及48之3地號土地非原住民保留地。
㈩系爭房屋為被告所有並占有，該屋迄今未辦理保存登記及房
屋稅稅籍登記。該屋坐落於池南段542、542之1、543地號土地上。
原告已因本件契約於102年4月19日、102年5月3日分別給付各100萬元予被告。
四、原告主張被告並未依約履行土地及房屋之讓渡，故依法解除系爭契約有關土地履約部分，並請求回復原狀即被告應返還該部價款200萬元，及主張被告應給付其因被告不能履約所生之損害賠償200萬元。原告併主張以被告應給付之上開200萬元中之80萬元給付系爭房屋讓渡價金80萬元後，請求被告應將系爭房屋事實上處分權讓與原告等節，為被告所否認，並以上詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠兩造本件讓渡契約所約定之權利義務關係分別為何？㈡原告主張解除本件讓渡契約有關土地部分之履約約定，有無理由？㈢原告主張依民法第259條規定，請求被告回復原狀即返還200萬元及給付利息予原告，有無理由？原告依系爭契約第7條約定及民法第226條、第260條規定，請求被告賠償損害200萬元，有無理由？㈣倘上述㈢有理由時，原告主張以該200萬元中之80萬元給付系爭房屋本件價金80萬元，並請求被告將系爭房屋事實上處分權讓與原告並騰空遷讓點交予原告，有無理由？㈤本件原告得請求被告給付之金額為何？茲分述如下：
㈠兩造依本件讓渡契約所約定之權利義務關係分別為何？
1.原告主張兩造於102年4月19日簽訂系爭契約書，兩造復於102年7月1日就上開讓渡事宜之協議內容辦理公證。本件讓渡契約係約定被告應將公有土地即系爭土地、及被告所有之系爭房屋等讓渡予原告，原告則給付讓渡權利金280萬元予被告。依兩造本件約定，被告應將池南段542、542之1地號土地申請劃編為原住民保留地，並申請於其上設定地上權，於取得該他項權利後5年期滿後申請取得所有權，再轉讓予原告指定之人；及被告應申請於池南段543地號土地上設定地上權，於5年期滿後，申請取得該土地所有權，再將該土地所有權轉讓予原告指定之人；及被告應協助將其向林管處承租之鯉魚潭段46之4、48之3地號土地辦理變更承租人為原告；及將系爭房屋之事實上處分權讓與原告並交付占有予原告等內容。又系爭土地部分之讓渡價金為200萬元，房屋部分價金為80萬元等語，並提出系爭契約書、木瓜山事業區第98林班租賃契約書及相關資料、壽豐鄉公所補辦增編原住民保留地土地會勘期程清冊、GOOG LE地圖、池南段542、542之1、543地號土地登記謄本、系爭公證書等影本為證（見本院卷㈠第6至18頁）。被告則辯稱：兩造簽訂系爭契約書，約定由原告以280萬元向被告購買系爭房屋，被告應將該屋事實上處分權讓與原告，且被告須配合原告申請辦理系爭房屋坐落土地之使用權益，但被告並未保證原告一定可以取得土地所有權，且未區分200萬元為土地價金，80萬元為房屋價金。就池南段542、542之1、543地號土地履約部分，兩造係約定被告應配合原告需求，依據公有土地增劃編原住民保留地審查作業規範，以被告名義向壽豐鄉公所申請增編或劃編該3筆土地為原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第9、12條規定申請設定地上權，並於繼續自行經營或自用滿5年後，以被告名義向壽豐鄉公所申請辦理所有權移轉登記，屆時再將該3筆土地所有權移轉登記予原告指定之人。又就鯉魚潭段46之4、48之3地號土地履約部分，兩造係約定被告將系爭房屋之事實上處分權讓與原告後，被告應全力配合且無條件協助原告向林管處申請承租該2筆土地等語。
2.經查，兩造均稱本件讓渡契約之內容係包含被告應將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，及原告應交付讓渡金（即價金）予被告等語，故此部分應屬本件讓渡契約約定之一部，應可認定。再者，就讓渡土地之契約義務部分，原告主張被告須於池南段543地號土地上設定地上權，於取得該他項權利後5年期滿後申請取得所有權，將該土地所有權登記予原告指定之人，另被告須先申請將池南段542、542之1地號土地增劃編為原住民保留地後，並申請於其上設定地上權，於取得該他項權利後5年期滿後申請取得所有權，再轉讓登記予原告指定之人。又鯉魚潭段46之4、48之3地號土地部分，被告應協助將原告向林管處承租之該2筆土地辦理變更承租人為原告等，即此為被告主要之讓渡契約義務。被告則稱原告所述之上開內容僅為協助義務，並未保證原告一定可取得所有權等語。但查，由上開兩造不爭執事項㈠、㈢顯示，系爭契約書已明載本件讓渡標的為系爭土地及房屋，且讓渡權利金為280萬元等語，另經公證之系爭協議書則載明：原告於102年間向被告購買不動產（如後附讓渡契約書即系爭契約書），因土地尚屬公有，故暫無法移轉所有權。現讓渡標的中部分土地已得放領，為確認雙方權利義務，特作成本契約等語，由上開書面資料互核觀之，並參酌兩造上開所述，兩造於簽訂系爭契約書時，既將土地與房屋等同列為讓渡標的，甚至於系爭協議書上直接明載「購買不動產」、「因土地尚屬公有，故暫無法移轉所有權」等語，顯見兩造當時締約真意應係將土地及房屋均作為被告要移轉權利予原告之標的物。
3.再者，證人即辦理本件讓渡事宜之代書陳惠珍於本院審理時證稱：我是陳惠珍土地代書事務所負責人。我有協助辦理兩造就池南段542、542之1、543地號及鯉魚潭段46-4、48-3地號土地及系爭房屋讓渡的事情。這是仲介公司承包的。是日盛不動產。我只有寫讓渡書，他們兩造講好的部分。兩造是講好直接到我事務所寫。讓渡書就是本院卷㈠第6頁讓渡書契約書。讓渡書的格式是我們自己擬稿的。因為我沒有看過現場，當時在講的時候都是被告所提供。池南段542、542之1地號土地部分兩造約定契約履行的內容部分，木瓜山事業區第98林班的租約承租人原來為被告，當初雙方講的是要把承租人改為蔣忠輝，這是原告指定的要借用他的名字，因為原告沒有原住民身分。池南段543地號土地部分，兩造是約定這塊土地在壽豐鄉公所有辦增編為原住民保留地，我有點忘記，但應該是這個地號。我印象中他們要把這個改成原住民保留地的建地。當時在讓渡的時候我不知道標的是哪一些，這都是仲介公司提供的。讓渡是指土地使用權還有房屋的使用權及原來跟政府機關承租的，如果名字可以更換的話，就是要配合改為成原告指定的人，就是讓原告指定的人變成承租人或是使用權人。這些東西我是兜不攏的，這些資料都是仲介公司給我的資料，我當時只是認為如果名字可以更換就更換，因為我沒有看過現場。鯉魚潭段46-4、48-3地號土地及系爭房屋也是一樣的情況，其實當下他們來簽約的時候，都是他們自行有講好。當時我有問如果政府不准的話，那要如何處理。本件契約依讓渡書載明讓渡金總共為280萬元，280萬元沒有區分土地跟房屋的讓渡金，當初約定的時候兩造並沒有說房屋的價值是80萬元，土地的價值是200萬元，但有講到80萬元就是要交屋的事，所以我的認知是認房屋的讓渡價金是80萬元等語（見本院卷㈠第146頁背面至第148頁）。另證人即辦理本件讓渡事宜之仲介衍麗玲於本院審理時證稱：我擔任仲介，之前在日盛不動產，現在在碁泰不動產。我有因仲介不動產的事，跟兩造有會面或處理過。我知道兩造買賣標的承租地是鯉魚潭段46之4、48之3地號土地、還有池南段543、542、542之1，還有林班地，上面有坐落房子。我有看過本院卷㈠第6至9頁讓渡書契約書，是我仲介兩造租賃的案子。當初被告找我仲介要賣承租地，我接到案子後回公司後由我去找買方。讓渡書契約書是陳惠珍代書提供的，是她的例稿。被告當時帶承租的單子，說可以辦原住民保留地，就說如果耕作5年後可以向原住民委員會申請變更為原住民保留地，變成私有的。被告跟我講的時候就是包括讓渡書上所有的地段土地。兩造在陳惠珍代書事務所簽讓渡書契約書，當時我也有在場。讓渡權利金的讓渡意思，如果是承租地的話，就是要配合讓承租地的承租人由被告變成原告。房子的部分，當初被告說土地上有房子也要有價金，被告是開100萬元，我跟原告講後，原告說太貴並減為80萬元，我再跟被告回報後，被告同意為80萬元，所以房子的價金部分80萬，總共買賣金額是280萬元。讓渡書契約書上所示締約日期102年4月19日是當天簽的。本院卷第7頁背面手寫資料，我有看過。這份資料上有載明兩個日期分別是102年6月5日、102年8月14日，我忘記我有無在場，這個我沒有印象我有參與。兩造在簽訂讓渡書契約書時，兩造約定若無法辦理過戶或變更承租人為原告時，就是價金全額歸還給買方。當時他們全部土地都寫在一起，當初有講說如果沒辦法過戶或變更就全部還。有無針對個別土地無法辦理過戶或變更時是否要全部或個別價金返還，我忘記了，當時都是被告自己在跑，都是被告說可以辦理變成原住民保留地。當時兩造約定土地是200萬元，房子是80萬元。有關土地部分，如果無法辦理承租，是要返還土地價金200萬元。房子的部分，如果可以辦理的話，原告要給被告80萬元。讓渡書契約書右下角記載的土地是否於簽本件契約書時就已經在上面，沒有追加，只有房子是追加的，是針對房子價金80萬元要給被告。我沒有印象系爭公證書的事，我真的不記得。當初他們講全部土地是200萬元，後面說土地上面有房子，才會有房子80萬元。被告一開始找我時只是要賣土地，當時被告只是說要賣他承租的土地並沒有說要賣房子。我有去現場看過有，有看到房子。一開始我們只有講土地，是後來被告才追加房子的部分。102年4月19日兩造簽讓渡書時，是將房子、土地一起用280萬元做買賣。我忘記兩造是否有約定如果土地沒有辦法讓渡，只有房子可以讓渡時，單獨購買房子不買土地等語（見本院卷㈠第155頁背面至第157頁背面）。由上開證人證述內容觀之，雖就簽約過程略有出入，但由其等陳述，並參酌上開兩造不爭執事項㈣所示兩造有約定交屋款為80萬元等情，亦可知兩造於簽訂本件讓渡契約時，應有約定將系爭土地及房屋作為本件讓渡權利之標的物，且土地部分之讓渡金為200萬元，房屋部分為80萬元等情。
4.況且，倘若如被告所述，兩造於締約時本件讓渡契約約定之契約主給付義務僅為被告應將系爭房屋事實上處分權讓與原告，原告給付該屋價款280萬元予被告等，則依上開兩造不爭執事項㈠至㈣、㈥之內容顯示，被告自102年間起至105年間確實有陸續辦理上開池南段土地辦理增劃編為原住民保留地或設定地上權等相關事宜，甚至前往辦理公證，而土地既非讓渡主要標的物，何以兩造要耗費大量時間、精力處理上開土地取得權利事宜，反未就被告所謂之契約主要標的即系爭房屋先辦理遷讓或交付占有等，顯不合常情。故被告前揭所述，自不足採。
5.據上，本院審酌上開事證，認兩造間就本件讓渡契約約定之權利義務關係分別為：㈠被告部分：被告應將系爭土地及房屋等讓渡予原告，即包括被告應將池南段542、542之1地號土地申請劃編為原住民保留地，並申請於其上設定地上權，於取得該他項權利後5年期滿後申請取得所有權，再將該所有權轉讓予原告指定之人；及被告應申請於池南段543地號土地上設定地上權，於5年期滿後，申請取得該土地所有權，再將該土地所有權轉讓予原告指定之人；及被告應協助將其向林管處承租之鯉魚潭段46之4、48之3地號土地辦理變更承租人為原告；及將系爭房屋之事實上處分權讓與原告並交付占有予原告等內容。㈡原告部分：原告應給付讓渡價款280萬元予被告（其中200萬元為土地部分，80萬元為房屋部分）。上開契約內容均為兩造分別之契約主給付義務等，應可認定。
㈡原告主張解除本件讓渡契約有關土地部分之履約約定，有無
理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。
前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。民法第226條、第256條分別定有明文。又按給付為可分而有一部給付不能或給付遲延之情形時，債權人非不得就該契約之一部解除之，此依民法第226條第2項及第256條規定推之自明。所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意（最高法院103年度台上字第2674號判決意旨參照）。
2.原告主張池南段542、542之1地號土地經壽豐鄉公所函復並不得申請劃編為原住民保留地，且鯉魚潭段46之4、48之3地號土地被告亦於106年間已放棄承租權，被告根本無法將該土地轉讓由原告承租，被告就此等均已無法履約。又被告雖已於池南段543地號土地設定系爭地上權，但依壽豐鄉公所108年6月11日壽鄉原字第1080009317號函顯示其認系爭契約書約定有違反原住民保留地開發管理辦法第15條規定，後續將依同辦法第16條規定訴請法院塗銷系爭地上權登記，此部分有履行上疑慮，被告應無法履約。據此，系爭土地被告均不能履約，原告爰依民法第226條、第256條規定行使解除權解除該一部契約，並以原告之民事準備五狀繕本送達被告作為該解除權行使之意思表示，且該狀繕本已於108年12月26日送達被告等語，並提出該書狀1份為證（見本院卷㈡第33頁），被告則以上詞置辯。
3.經查，本院曾函詢花蓮縣000000000000段地號土地之讓渡有無經過縣政府同意或申請，花蓮縣政府以108年5月29日府原地字第1080098077號函回覆略以：...本案讓渡一事，當事人未向本府申請及未經過本府同意。次查，被告向壽豐鄉公所申請池南段542、542之1地號土地等2筆縣有土地補辦劃編原住民保留地，因申請人（葉君）使用範圍非全筆使用，公所於105年5月23日壽鄉原字第1050008506號函請本府同意辦理土地複丈分割，惟案地土地登記謄本所有權部所載登記原因為「買賣」，依原住民委員會104年1月28日原民土字第1040003572號函說明三略以，協議價購係政府經與私人協議而使用私有土地移轉為公有之權利狀態，是公有土地增劃編原住民保留地有關原住民於77年2月1日前即已使用其祖先遺留且迄今仍繼續使用之公有土地之要件於事實不能併存（事實不能），要無可能再由原住民提出相關申請。故案地為政府價購私有土地而取得之公有土地權利狀態，依規不得申請增劃編原住民保留地，本府於105年6月3日府原地字第1050105020號函復公所在案。另池南段543地號土地，依原住民保留地開發管理辦法第2條規定：「本辦法所稱主管機關：在中央為原住民族委員會；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。有關農業事項，中央由行政院農業委員會會同中央主管機關辦理。本辦法之執行機關為鄉（鎮、市、區）公所。」、第15條規定略以：「原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。」及第16條：「原住民違反前條第一項規定者，除得由鄉（鎮、市、區）公所收回原住民保留地外，應依下列規定處理之：一、已為耕作權或地上權登記者，訴請法院塗銷登記。二、租用或無償使用者，終止其契約。」。是以，本案土地權責機關為壽豐鄉公所，宜由公所查明有無違反上開規定。...等語（見本院卷㈠第99至100頁）。又上開函文經本院函轉壽豐鄉公所確認有無違反上開原住民保留地開發管理辦法之規定，該公所以108年6月11日壽鄉原字第1080009317號函回覆略以：...查池南段543地號他項權利人即被告與原告所作讓渡書契約書，有違原住民保留地開發管理辦法第15條第1項之規定。承上，本所後續將依同法第16條之規定訴請法院塗銷被告之系爭地上權登記等語（見本院卷㈠第119頁）。
由上開函文內容可知，系爭地上權因違反上開函文揭示之108年7月3日修正前原住民保留地開發管理辦法之規定，將由壽豐鄉公所辦理訴請法院辦理塗銷登記，足見被告現實上就池南段543地號土地部分未來已無法完成履約（即申請為該地所有權人後，將土地所有權登記予原告指定之人之契約義務），故就此部分被告已屬給付不能。
4.次就池南段542、542之1地號土地部分，參酌上開花蓮縣政府函文及兩造不爭執事項㈢、㈥內容，可知該2筆土地並無法劃編為原住民保留地，即無法由被告申請取得設定地上權後，於該權利期滿後再申請取得所有權，再將該土地所有權登記予原告指定之人，亦即被告現實上已無法完成履約，故就此契約義務部分被告已為給付不能。
5.又就鯉魚潭段46之4、48之3地號土地部分，參酌上開兩造不爭執事項㈧之內容，可知被告雖曾向林管處承租鯉魚潭段46之4、48之3地號土地範圍，但被告自106年8月14日起即未再承租上開2筆土地，被告自無從協助原告向土地管理機關承租之鯉魚潭段46之4、48之3地號土地辦理變更承租人為原告之本件契約義務，故就此部分被告亦為給付不能。
6.再就被告就系爭土地無法履約而為給付不能是否可歸責於被告部分，查由上開證人所證述簽約過程觀之，係被告主動找仲介公司人員處理系爭土地讓渡事宜，被告並稱可辦理取得原住民保留地之相關事宜，而系爭契約書簽訂當時即102年間，依兩造不爭執事項㈧顯示被告當時僅有池南段543地號土地及鯉魚潭段46之4、48之3地號土地等之承租權權利，換言之，被告既明知其係所讓渡標的即原為公有土地，被告並無所有權，其竟仍將之作為取得本件讓渡金之標的，原告亦因之交付土地部分價款200萬元予被告，足見被告當時應有向原告保證可取得如上所述本件讓渡契約約定就系爭土地之相關權利，否則顯難認原告會同意交付高達200萬元之讓渡金予被告。據此，被告事後既無法履約此其所保證之系爭土地部分契約義務，經核應屬可歸責於被告之事由。又系爭土地與系爭房屋均為本件讓渡標的，被告就該等標的應為之契約給付內容應屬可分，故原告依上開規定，解除本件讓渡契約有關土地部分之履約約定，並以原告之民事準備五狀繕本送達被告作為該解除權行使之意思表示等（該狀繕本已於108年12月26日送達被告，見本院卷㈡第33頁），經核自屬有理由。
㈢原告主張依民法第259條規定，請求被告回復原狀即返還200
萬元及給付利息予原告，有無理由？原告依系爭契約第7條約定及民法第226條、第260條規定，請求被告賠償損害200萬元，有無理由？
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1項第1至2款定有明文。查由上開兩造不爭執事項之內容可知原告已於102年5月3日前給付200萬元予被告，復對照上開兩造不爭執事項㈣之內容係兩造約定本件交屋款為80萬元，及原告尚未給付該80萬元予被告等，故可推知原告給付之上開200萬元應為系爭土地部分履約之讓渡金價款。又本院已認定原告行使該部契約之解除權為有理由，已如上述，故原告依民法第259條第1項第1至2款規定，自可請求被告返還其200萬元，及自被告受領日即102年5月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.又系爭契約第7條約定：雙方若有違約情事，甲方（即原告）不買其已付之價金由乙方（即被告）沒收，乙方不賣或無法點交則加倍賠償（若政府政策無法讓渡不在此限）等語。查該約定應屬本件讓渡契約無法履行時兩造間有關損害賠償之約定。原告雖主張依系爭第7條約定及民法第226條、第260條規定，請求被告賠償其200萬元及利息等語，然本院既已認定被告應將原告已給付之200萬元並加計上述利息返還原告，已如上述，且原告又未能再提出其他事證證明其受有其他損害，故原告依上開規定，請求被告給付200萬元及利息等，並無理由，不應准許。
㈣倘上述㈢有理由時，原告主張以該200萬元中之80萬元給付
系爭房屋本件價金80萬元，並請求被告將系爭房屋事實上處分權讓與原告並騰空遷讓點交予原告，有無理由？查原告主張民法第259條第1項第1至2款規定，請求被告給付其200萬元，為有理由，已如上述，又原告尚未給付系爭房屋之價款80萬元部分，故原告主張以該200萬元中之80萬元給付系爭房屋本件價金80萬元，並依本件讓渡契約約定請求被告將系爭房屋事實上處分權讓與原告並騰空遷讓點交予原告等，為有理由，應予准許。
㈤本件原告得請求被告給付之金額為何？
由上開判斷事項㈢之內容，可知原告於行使契約一部解除權後，可請求被告給付其200萬元，及自102年5月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息等，因原告於本件主張要扣除系爭房屋價款80萬元部分，且本件利息部分僅請求扣除80萬元後之以120萬元計算自102年5月4日起之遲延利息部分，又此扣除80萬元並用以給付房屋價款主張部分亦經本院認定有理由如上，故原告於本件請求被告給付其120萬元，及自102年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息等，應為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告主張本件讓渡契約有關系爭土地被告給付義務部分因可歸責於被告事由而無法履約，被告就此陷於給付不能之情，原告行使解除權解除此部分之契約，經核為有理由，故其依民法第259條第1項第1至2款規定，請求回復原狀即請求被告返還原告已給付金額200萬元及利息，自屬有據。又原告另主張以上開被告應返還金額200萬元中之80萬元用以支付本件讓渡契約有關系爭房屋價款部分，故依該契約約定，被告自應將系爭房屋事實上處分權讓與原告並交付占有。是扣除上開80萬元價款後，原告主張請求被告返還之金額為120萬元，及自102年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息等即有所憑。至於原告依系爭契約第7條約定、及民法第226條、第260條規定請求被告給付損害賠償200萬元部分，經核並無理由。從而，原告依民法第259條第1項第1至2款規定，及本件讓渡契約約定，請求判如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、因本件係就原告訴之聲明為其全部勝訴之判決，原告既陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。本院復依同法第392條第2項規定，依職權諭知被告預供相當金額擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
民事庭 法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
書記官 黃添民