臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度訴字第26號原 告 楊文德訴訟代理人 黃健弘律師被 告 邱綉智訴訟代理人 郝燮戈律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國108年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖所示A部分房屋（面積約55平方公尺）、B部分倉庫（面積約32平方公尺）、C部分廁所（面積約2平方公尺），即門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○○號之建物拆除，將上開A、B、C部分連同D部分圍牆內空地（面積約32平方公尺）所占用之土地返還原告。履行期間為三年。
被告應自前項履行期間屆滿翌日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟玖佰參拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告所有花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號、1726之1 地號土地，其上有門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○○ 號未辦理保存登記建物一棟，為被告所有。被告無合法權源占用原告所有上開土地，為無權占有，屢經原告請求被告拆屋還地，被告均置之不理，爰依民法第767條第1項前段規定訴請法院命其返還。又被告無法律上原因占用原告土地，受有相當於租金之利益，應回溯返還本件起訴以前五年期間，依民法第179 條、土地法第97條第1 項、第105條、第148條及土地法施行法第25條等所規定相當租金之不當得利新臺幣（下同）122,982元（計算方式：1.自民國103年1月3日起至104年12月31日止，以申報地價每平方公尺1,600 元計算，其金額為38,613元；2.自105年1月1日起至108年1月2日止，以申報地價每平方公尺2,320元計算，其金額為84,369元，合計122,982元），及起訴後應自108 年1月3日起至返還土地之日止，按月返還2,339元之不當得利。
(二)若法院審理結果認本件有民法第425條之1規定之適用者，原告雖不得依民法第767 條之物上請求權請求被告拆屋還地，但亦得依第425條之1規定，請求被告給付租金，如備位聲明所示。
(三)並聲明：
1.先位聲明：(1) 被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖所示A部分房屋（面積約55平方公尺）、B部分倉庫（面積約32平方公尺）、C部分廁所（面積約2平方公尺），即門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○○ 號之建物拆除，將上開A、B、C部分連同D部分圍牆內空地（面積約32平方公尺）所占用之土地返還原告；(2)被告應給付原告122,982元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自108 年1月3日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告2,339元；(3)原告願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：被告應給付原告126157元及自民事準備書狀(二)暨追加備位之訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自108年5月16日起至門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○○號房屋拆除或滅失之日止，按月給付原告2,339元。
二、被告答辯：
(一)被告所有系爭房屋及其坐落之原告所有系爭土地，原為日治時期日本政府所有之不動產，於光復後由臺灣省政府取得，並委由臺灣土地銀行代為出賣。訴外人即被告之公公彭生春，為取得合法使用之權利，乃於民國41年間與臺灣土地銀行締結買賣契約購買系爭建物與土地，約定買賣價金自41年12月23日至42年6 月23日分六期給付，有臺灣土地銀行購買日產基地、房屋零存整付優利存單可證。而彭生春自取得系爭建物事實上處分權後，即與家人一同居住於系爭建物內，有戶籍資料為憑。被告68年6 月13日嫁與彭生春之子彭德盛，並共同居於系爭建物內，嗣經彭生春讓與而成為系爭建物事實上處分權人，且為房屋稅籍之納稅義務人。既系爭建物與土地原均為臺灣省政府所有，且彭生春原係向臺灣省政府購買系爭建物與土地之所有權，不知何故，竟致使系爭建物及土地先後出賣予不同人即彭生春、楊欉之情形，應有民法第425條之1之適用。又楊欉取得系爭土地在後，且不可能不知系爭土地上已有系爭建物由彭生春占有使用中，卻從未爭執此占有，應推斷楊欉默許彭生春繼續使用土地而屬有權占有。而上項默許係為類似使用借貸性質，應無民法第179 條不當得利之情形。
(二)按司法院大法官會議釋字第771號解釋，依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有第125 條有關時效規定之適用。
原告因繼承取得系爭土地所有權，於79年6 月11日重測分割增加地號時，應已知悉系爭建物占用系爭土地之事實，卻遲至108年1月始提出本件訴訟，顯已逾15年之消滅時效期間，被告就此主張時效抗辯。
(三)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准宣告預供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地登記為原告所有，有土地登記謄本在卷可稽，為兩造所不爭。系爭門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○○ 號未辦理保存登記建物，由彭生春申報設立稅籍，80年3 月由許月繼承，81年由被告買受，現登記稅籍之納稅義務人為被告，而被告於此門牌建物設有戶籍，現仍居住在內，有花蓮縣地方稅務局108年3月25日花稅財字第1080005056號函、房屋稅籍證明書、戶籍謄本及稅務電子閘門財產所得調件明細表等在卷可明，且被告占用情形，有如附圖所示A部分房屋（面積約55平方公尺）、B部分倉庫（面積約32平方公尺）、C部分廁所（面積約2 平方公尺）及D部分圍牆內空地（面積約32平方公尺）等，有本院勘驗筆錄、照片及花蓮縣花蓮地政事務所土地複丈成果圖等在卷，亦為兩造所不爭執。
(二)被告雖答辯系爭房屋乃許月及彭德盛所共有，並無讓與事實上處分權予被告之真意，原告以被告為起訴對象乃當事人不適格云云。然查，系爭門牌慶南一街188 號房屋依花蓮縣地方稅務局108年3月25日花稅財字第1080005056號函之說明意旨，係彭生春於32年1月申報設立房屋稅籍，80年3月歿由許月繼承，81年由被告買受，以上各納稅義務人持分均為1分之1。由於被告非彭生春之繼承人，彭生春死亡後被告無任何繼承系爭房屋之權利。又彭生春之法定繼承應為其配偶許月、養女彭陸足、養子彭德盛等三人。繼承之原理固採當然繼承，一旦繼承之事實發生，無待任何法律行為，即發生概括繼承被繼承人生前一切權利及義務之法律效果。而被繼承人所遺之財產尚未為分割前，係屬全體繼承人公同共有。至於繼承人間分割遺產之協議，雖原則上係按各自應繼分之比例就遺產為分割，但由於繼承之遺產除未必為單一財產而可能有數項財產外，亦兼含債務之繼承，於分割遺產時，非不許經由計算應分割遺產之價值及應負擔清償之債務後，合意將特定遺產分割歸屬單一或一部分繼承人所有，其他繼承人則予不分配，此乃一種繼承人間作成分割協議行為之結果，並可同時進行含有就其繼承財產交換或贈與等處分性質之法律行為，混合介入其中，成立約定，致一部分繼承人未能分得特定遺產，乃非法之不許，與所謂拋棄繼承或侵害繼承權或借名登記等行為之情形有別。按房屋稅條例第4條第1項規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。」，房屋稅之納稅義務人雖未必為房屋真正之所有權人，但公文書有推定真實之效力，房屋之所有狀態既經向主管公務員申請並登記之公文書上，通常無反證或其他事實得予推翻之情形下，可以依上法律規定及登記事實，先推認納稅義務人為房屋所有人。系爭房屋於80年3 月由許月向稅務機關申請以繼承為原因，登記為納稅義務人，即表明依繼承人協議分割遺產之結果由其一人單獨分得系爭房屋所有權。此後，許月與被告間以買賣為原因，於81年間將系爭房屋納稅義務人登記為被告，即表明系爭房屋之事實上處分權已移轉予被告，於無明確反證或其他事實得予推翻之情形下，基於禁反言原則，自不許被告於訴訟中否認其為系爭房屋事實上處分權人。又民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，其請求權行使之對象，乃物之無權占有人或侵奪人，至於何人為占有人或侵奪人，依民事訴訟所採之處分權主義，係依原告主張之事實為準，非以被告所答辯者為準，易言之，以本件來講，法院審理之對象及範圍，即係以原告主張無權占有其土地之人為被告，而本件原告主張其所有土地遭無權占有之情狀，係為遭系爭房屋所占有，而原告指明被告為系爭房屋之事實上處分權人及占有使用人，原告之訴自屬當事人適格。
(三)原告所有系○○○鄉○○段○○○○號土地於重測前原為吉安段714之2地號，係由原所有權人楊欉於55年10月18日申請自同段714 地號土地分割而出，除此部分仍為楊欉保有外，其餘分割後楊欉所有之714、714之1 地號土地，則旋即出賣讓與他人。而依土地登記所載，上項母地714 地號土地，係35年總登記時，登記為臺灣省政府所有，於42年12月17日以買賣為原因，移轉登記予楊欉，故原告主張系爭土地係其父楊欉向臺灣省政府購買而來，應屬真實。又依上揭花蓮縣地方稅務局108年3月25日花稅財字第1080005056號函之說明，系爭門牌188號房屋乃彭生春於32年1月申報設立房屋稅籍，另鄰房門牌186號房屋，則為楊欉於33年1月申報設立房屋稅籍，於67年10月由溫宏杰買受。由上述稅籍登記之情形觀之，門牌186號及188號房屋均於日治時期即已建築完成而存在於重測前吉安段714 地號土地之上，有門牌證明書記載35年11月1日初設戶籍而查無申請初編日期，即可佐證。由於上開714地號土地當時並未分割，楊欉以地上物所有人向臺灣省政府購買整筆714 地號土地時，則一併連同彭生春設籍居住之系爭房屋所坐落之基地買走。又彭生春就系爭房屋申請房屋稅籍時，係以32年1 月時已為其所有或設有戶籍或其他占有使用事實，始會登記自斯時起課，亦即於臺灣省政府於35年間第一次登記取得系爭土地所有權前，已有系爭房屋之存在，且為彭生春所有或占有或設籍在內。又房屋與其基地之所有權人未必相同，且取得或讓與所有權亦可各別為之，據被告提出之戶籍謄本內容，其至遲37年9 月20日已設戶籍於系爭房屋，早在被告所主張彭生春於41年間購買系爭房屋之前，足見35年間國民政府接收日本政府土地而辦理第一次登記取得土地所有權時，其上已存在之系爭房屋，未必同時被臺灣省政府接收，且因未登記不動產之所有權以交付占有方式移轉，系爭房屋於日治時期即為彭生春所占有居住，則臺灣省政府未能同時排除彭生春之占有而受讓取得所有權，應無從取得系爭房屋所有權，而可以推認臺灣省政府自始至終未曾成為系爭房屋之所有權人。被告雖提出臺灣土地銀行購買日產房屋基地零存整付優利存款存單，惟其上未有任何購買標的之記載足以認定係購買系爭房屋或基地，且由整付金額係定為6066.52元，應分六期自41年12月23日起至42年6月23日止存入，並應於存足後始得請求換取產權移轉證明書。然由上開存單之記載，彭生春僅有存入第1期370元，並無其他存入登載，則顯見其因未能存足約定金額，而尚失取得系爭房屋或基地產權之資格。再由彭生春喪失上項資格後仍然居住於系爭房屋之情形觀之，足認彭生春就系爭房屋原本即有產權，上述「購買日產」之內容，應係指購買系爭房屋之基地而言，較符真實。此亦何以楊欉於彭生春未能於42年6月23日存足約定金額而喪失承買資格後，得於六個月後即42年12月27日向臺灣省政府買得整筆吉安段714號土地。故而，本件系爭房屋及土地未曾同屬一人所有，查無「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之事實，應無被告所主張民法第425條之1之適用，不得成為被告房屋占有原告土地之合法權源。
(三)系爭建物係於日治時期即32年間即已興建完成，其基地因原屬日本政府所有，戰後由國民政府接收，歸臺灣省政府所有。當初房屋興建時與土地所有人間有何法律關係，如今事實不明，但房屋所有人彭生春與基地所有人臺灣省政府間應可推認沒有任何關於占有權源之法律關係，此可由彭生春於42年間尚須向臺灣省政府價購其基地之情形，即可明白。楊欉以同屬坐落吉安段714 地號土地上另一建物所有人之資格，於42年底向臺灣省政府購得上開土地全部，應明知其一併將系爭房屋之基地買走。雖楊欉於55年間欲出賣714 地號土地予他人，乃特意將系爭房屋坐落之基地單獨分割出來，而將其餘部分讓與他人，但此分割舉動，不能排除為了解決出賣
714 地號土地時，有彭生春之地上物占用，為免與買方爭議，而先行將之分割，排除在買賣標的之外，使買賣交易順暢進行，故不能以此推認楊欉與彭生春有何約定。雖楊欉始終未對彭生春主張所有物返還請求權，然查無任事證足以認定渠等間有成立何種法律關係。再者，倘房屋所有人與其基地所有人非屬同一人，而有契約關係，雖契約僅有相對效力，第三人若明知有上項契約關係存在，仍故意買受基地者，依誠實信用原則，應不許基地買受人對房屋所有人主張所有物返還請求權，固為最高法院曾經採認之見解。但本件彭生春房屋與基地所有人臺灣省政府間，沒有任何使用借賃或租賃之關係存在，楊欉縱使明知而故買，亦無侵害彭生春債權或違反誠實信原則之問題。而楊欉對彭生春之容忍，或係出於同情，或係基於其道德上之價值觀，但均無從因其容忍，而形成拘束其所有權不得行使之法律上義務。又原告固主張彭生春為楊欉家之「長工」，則依此關係，或可推論二人間就系爭基地有使用借貸之關係，但為被告所否認，被告主張二人僅為單純之鄰居關係，故亦無從為上述法律關係之推認，因此被告占有原告土地乃無法律上之權源，原告主張物上返還請求權為有理由。
(四)系爭原告所有之慶豐段1726號土地係屬已經登記之不動產，依司法院大法官會議釋字第107 號解釋，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用。司法院釋字第771 號解釋固謂：「繼承回復請求權與個別物上請求權係屬真正繼承人分別獨立而併存之權利。繼承回復請求權於時效完成後，真正繼承人不因此喪失其已合法取得之繼承權；其繼承財產如受侵害，真正繼承人仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。然為兼顧法安定性，真正繼承人依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用。於此範圍內，本院釋字第107 號及第164號解釋，應予補充。」，惟此解釋並未改變釋字第107號解釋關於已登記不動產之回復請求權，無適用消滅時效之意旨，乃針對繼承情形，限於「真正繼承人本於其繼承權，依民法第767 條規定行使物上請求權時」，因繼承受侵害之雖仍因繼承開始而當然因繼承取得被繼承人財產之所有權，但就遺產中之不動產乃未登記予該受侵害之人，就其而言，自屬未經登記之不動產，故其回復請求權仍有第125 條消滅時效之適用，非泛指一切民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，均可排除釋字第107 號而應適用消滅時效。本件被告所為時效抗辯之主張，非有理由。
(五)被告無法律上原因而占有系爭土地，固享有相當於租金之利益，而造成原告所有權不能行使之損害，形式上與民法第179條規定之不當得利返還請求權成立要件相符。惟最高法院102年度台上字第1932號民事判決曾謂：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據。又權利失效係基於誠信原則，與消滅時效制度無涉，要不因權利人之請求權尚未罹於時效而受影響。」；同院102年度台上字第1766號民事判決亦謂：「行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。至審酌上開構成權利失效之要素，得依具體個案為調整。又權利失效係源於誠信原則，如權利人怠於行使權利確悖於誠信原則，其主觀上對權利存否之認識，則非所問。再消滅時效係因一定期間權利之不行使，使其請求權歸於消滅之制度；而權利失效理論之運用旨在填補時效期間內，權利人不符誠信原則之前後矛盾行為規範上之不足，以避免權利人權利長久不行使所生法秩序不安定之缺漏，兩者之功能、構成要件及法律效果均有不同。」；同院100年度台上字第1728號、100年度台上字第445號、97年台上字第950號、72年台上字第2673號民事判決亦均就上項原理原則有所闡釋。系爭房屋早在日治時期已存在於系爭土地上，楊欉於買受時亦知此情事，卻長期不主張權利，亦無向房主收取基地租金之表示，長達約65年。
系爭房屋所有人彭生春雖已過世，但其妻許月迄今仍然健在。由於原告及其前手從無主張應收取租金之意思，被告買受系爭房屋時，未有預期應給付租金之對價予基地所有人。依本件個案之本質，楊欉明知其當初買受系爭房屋之基地，將造成系爭房屋失其立足之地，面臨無權占有之窘境。楊欉買賣714 地號土地係有一定金錢支出之對價，其享有系爭房屋基地所有權，非無正當性，其取得系爭房屋基地所有權，應受人民財產權之憲法保障。惟人民有居住自由及追求幸福之憲法上基本權，楊欉在買受取得系爭房屋基地所有權時，應知其所有權之行使，將導致系爭房屋遭拆除，而使彭生春一家人流離失所，損及居住自由及追求幸福之權利。於調和上述二方均受憲法保障之權利時，可考量楊欉出於自身道德修養及仁慈美德，未對彭生春行使物上返還請求權，至其繼承人即原告提起本件訴訟前，長達65年之期間，容忍彭生春之遺屬繼續居住於系爭房屋而占有其土地，已將近使系爭房屋之利用價值完全實現，如今行使權利，應與誠實信用原則無違，無上項權利失效原理之適用。然同理，楊欉及原告長期無向被告收取租金之意思，則於原告起訴請求返還系爭土地前，其容忍行為應足使被告有不用支付租金之信賴，故原告不得向被告主張相當租金之不當得利。但自原告請求返還土地開始，上述之容忍行為已告結束，原告之意思已有變更，因此被告自應返還土地之日起開始至實際返還之日止，應有上述不當得利之成立，原告應得以向被告請求返還之。
(六)系爭土地於起訴時之申報地價為每平方公尺3,200 元，被告占用面積為121 平方公尺。系爭土地位置已為人口密集之城市地區，交通便利及商業發達，依土地法第97條及第105 條規定，租用基地建築房屋其租金應以基地申報總價年息10%為限。茲審酌系爭土地之四周環境、建設情形、鄰近交通便利程度、工商業繁榮狀況，及系爭建物占用系爭土地之面積，該建物使用性質係供居住及對於原告使用系爭土地之影響等一切情狀，認本件應以系爭土地申報地價之年息6%計算租金數額為適當。故被告占用系爭土地，每月相當租金之不當得利金額為1,936元。
(七)按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項前段有所明定。
依聯合國經濟社會文化權利國際公約第11條第1項規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」此項權利稱為適足居住權；所謂適足居住權指的是任何人都有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利，其保障範圍不僅止於有產權的住民，更包含對所謂「違建」（即非正規聚落）住民的居住權之保障。且權利間會有關聯性與相互倚賴的關係，因此，適足居住權所涉及的權利還包括公民與政治權利國際公約保障的例如生命權（第6條）、人身安全（第9條）、不受無理侵擾的隱私權、家庭（第17條）等權利，在強迫搬遷時都有可能視具體個案情形而受到侵害。締約國在迫遷之前，也應該確保與受影響的人民協商所有可行的替代方案，避免或極小化動用強制力迫遷的必要性；受影響者就其財產也應獲得適當補償。與此相關的是公政公約第2條第3項規定締約國應確保權利受侵害者或得有效救濟（參照經社文權利委員會第7號一般性意見第13段）。在合法迫遷的情形時，也應該嚴格遵守國際人權法的相關規定並遵照合理原則與比例原則（參照經社文權利委員會第7號一般性意見第14段）。此外，迫遷也不應該使人民因此成為無家可歸或容易受到其他人權侵害，若被迫遷者無力自給自足，締約國應採取所有可行措施，在其最大可用範圍內，確保能提供適足的替代住居（參照經社文權利委員會第7號一般性意見第16段）。既經社文公約及公政公約（即兩公約）已國內法化，我國政府即有義務加以落實和保障人民的適足居住權，被告及其家人亦應受兩公約之保障。茲考量被告之婆婆許月為民國13年次，已屆高齡，現仍居住在系爭房屋，其長達70年之居住期間，與此居住環境有著深厚之依賴情感，被告一家除此房屋，別無其他不動產，為免因突然之迫遷，造成居住自由及幸福之嚴重剝奪，並考量原告長期不行使權利亦未受有重大之損害等情，經提示兩造就此情形為相當之辯論後，爰依前開規定及說明，酌定本件之履行期間為三年。
(八)從而，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖所示A部分房屋（面積約55平方公尺）、B部分倉庫（面積約32平方公尺）、C部分廁所（面積約2平方公尺），即門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○○號之建物拆除，將上開A、B、C部分連同D部分圍牆內空地（面積約32平方公尺）所占用之土地返還原告，履行期間為三年；被告應自前項履行期間屆滿翌日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告1,936元，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
四、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，惟原告勝訴部分，既經上述考量而定有履行期間，且被告房屋一經拆除即難以回復，有民事訴訟法第391 條後段之適用，其假執行聲請不應准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 1 月 10 日
民事庭法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日
書記官 方毓涵