臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度訴字第200號原 告 魏東成
魏毓儀共 同訴訟代理人 張照堂律師
李文平律師被 告 高秀玉上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將花蓮縣○○市○○段○○○○○○號土地上如附圖所示A部分中使用面積為5平方公尺及如附圖所示D部分使用面積為14平方公尺之地上物拆除清空，並將所占用土地返還予原告。
被告應將花蓮縣○○市○○段○○○○號土地上如附圖所示A部分中使用面積為39平方公尺之地上物拆除清空，並將所占用土地返還予原告及其他共有人。
被告應給付原告新臺幣柒萬壹仟捌佰柒拾參元，及自民國108年5月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國108年6月1日起至返還上開所占用之花蓮縣○○市○○段○○○○○○號土地部分予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰伍拾柒元。被告應給付原告新臺幣肆萬柒仟零玖拾玖元，及自民國108年5月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國108年6月1日起至返還上開所占用之花蓮縣○○市○○段○○○○號土地部分予原告及其他共有人之日止，按月給付原告新臺幣柒佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：花蓮縣○○市○○段○○○○○段○000○0地號土地為原告所共有，同段742地號土地所有權應有部分則分別為原告魏東成、魏毓儀各有4分之1。被告以其所有之地上物無權占用主權段737之1地號土地上如附圖所示A部分中之面積約5平方公尺及D部分面積約14平方公尺，及無權占用主權段742地號土地上如附圖所示A部分中之面積約39平方公尺。爰依民法第767條、第821條規定請求被告拆除上開地上物，並將占用之主權段737之1地號土地部分返還原告，及將占用之主權段742地號土地部分返還原告及其他共有人。另被告無權占用主權段737之1地號土地部分，其占用面積共19平方公尺，故依民法第179條規定，請求被告給付原告本件起訴繫屬之日前5年相當於租金之不當得利金額新臺幣（下同）94,240元（民國107年1月申報地價為9,920元/平方公尺，依土地法第105條準用第97條第1項適用結果，每年相當於地租金額為18,848元，以5年計算後金額為94,240元），及自起訴狀繕本送達被告翌月即108年6月1日起至被告將上開地上物拆除及將所占用之主權段737之1地號土地部分返還原告之日止，按每月1,571元（計算式：18,848÷12＝1,571）計算之相當於租金之不當得利。又主權段742地號土地部分，被告無權占用之面積為39平方公尺，另原告就該土地所有權應有部分共為2分之1，且不當得利債權屬可分之債，故依民法第179條規定，請求被告給付原告本件起訴繫屬之日前5年相當於租金之不當得利金額57,252元（107年1月申報地價為5,872元/平方公尺，依土地法第105條準用第97條第1項適用結果，每年相當於地租金額為22,901元，以5年計算後金額為114,505元，再乘以原告之應有部分為2分之1，故金額為57,252元），及自起訴狀繕本送達被告翌月即108年6月1日起至被告將上開地上物拆除及將所占用之主權段742地號土地部分返還原告及其他共有人之日止，按每月954元（計算式：22,901÷12÷2＝954）計算之相當於租金之不當得利。
據此，被告合計應給付原告之金額為151,492元（計算式：
94,240＋57,252＝151,492），及自108年6月1日起至被告將上開地上物拆除及將所占用之主權段742、737之1地號土地部分返還原告及其他共有人之日止，按每月2,525元（計算式：1,571＋954＝2,525）。另本件原告所有物物上請求權並無消滅時效規定適用，且原告之前手就上開土地並無拋棄權利或同意他人占用，被告所辯之補償金僅為賣方對其出售標的物瑕疵所減少之價金等語，並聲明：㈠被告應將主權段737之1地號土地上如附圖所示A部分中之面積約5平方公尺及D部分面積約14平方公尺之地上物（下合稱系爭E地上物）拆除清空，並將所占用土地返還予原告；㈡被告應將主權段742地號土地上如附圖所示A部分中之面積約39平方公尺之地上物（下合稱系爭F地上物）拆除清空，並將所占用土地返還予原告及其他共有人；㈢被告應給付原告151,492元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即108年5月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108年6月1日起至返還上開占用土地部分之日止，按月給付原告2,525元。
二、被告則以：89年12月4日訴外人魏如薰向訴外人黃雪懿購買主權段737之1地號土地及同段742地號土地應有部分2分之1，及門牌號碼為花蓮縣○○市○○路○○○○○號房屋（下稱系爭A屋）等不動產，共計54坪建地，買賣價金為800萬元，有簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。原告於90年2月3日已知鄰地占用3.8坪情況，因此與賣方即協議減少價金563,000元，按當時雙方議定之每坪交易金額扣除遭鄰地占用之3.8坪，以補償金方式直接減少購地總價金，以符合實際購得點交使用之面積，也就是說魏如薰當初買賣價金並未包含本件拆屋還地之3.8坪部分，依債之對價關係，原告自始即未取得該遭占用地之法律上權利。黃雪懿亦曾向被告稱上開買賣契約書後面寫的他都不清楚，也沒有拿到錢，附圖D部分已經以563,000元扣掉了，並未賣給魏如薰。土地上之房舍建置於60年間，當初原所有權人屬兄弟二人共同合建房屋，相鄰之牆以共同壁作相隔，魏如薰與原屋主簽訂買賣契約時也無法處理此一占用情況。被告所有之花蓮縣○○市○○路○○○號房屋（下稱系爭B屋）於92年3月26日經法院強制執行前，為第三人所有，被告經由法拍取得，當時為現況點交，並無任何人提出異議，且附圖D部分突出之陽台是當初蓋的時候一體成形，另附圖A部分之鐵皮屋部分是從58年到現在。事隔16年後被告卻無端接到本件拆屋還地訴訟。原告是否具有民法第767條請求權基礎？退萬步言請求權最長15年，故時效亦已消滅等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項（見本院卷第190頁）：㈠主權段737之1地號土地為原告所有。同段742地號土地應有
部分4分之1為原告魏東成所有，應有部分4分之1為原告魏毓儀所有，應有部分2分之1為訴外人鄭昭東所有。同段737號土地為被告所有，系爭B屋為被告所有。
㈡本院卷第19頁附圖所示A、D部分為被告所有之地上物占用。㈢兩造對於卷附之系爭買賣契約書（見本院卷第81至87頁、第157至167頁）形式真正不爭執。
四、原告另主張被告以其地上物無權占用主權段737之1、742地號土地部分，依民法第767條第1項、第821條規定請求被告拆屋還地，及依民法第179條規定請求被告給付占用土地相當於租金之不當得利金額等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠被告是否無權占用主權段737之1、742地號土地上如附圖所示A、D部分？㈡若是，原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告拆屋還地，有無理由？㈢原告請求被告給付上開相當於租金之不當得利金額，有無理由？茲分述如下：
㈠被告是否無權占用主權段737之1、742地號土地上如附圖所
示A、D部分？被告固主張其因拍賣取得系爭B屋，附圖D部分突出之陽台是當初蓋的時候一體成形，另附圖A部分之鐵皮屋部分是從58年到現在等節，然其並未提出任何有經過主權段737之1、742地號土地目前或之前所有權人同意可占用如附圖所示A、D部分土地或有其他合法使用權源之相關事證，且由原告所提之系爭B屋之建物登記第一類謄本內容及附圖所示A、D部分土地上之系爭E、F地上物照片（見本院卷第117至121頁）顯示，系爭B屋建物登記範圍並未包括系爭E、F地上物（即被告所稱之陽台、鐵皮屋等），亦即系爭E、F地上物並非合法登記建物範圍。故被告以系爭E、F地上物占用如附圖所示A、D部分土地應屬無權占用。
㈡若是，原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告拆
屋還地，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。又按「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用」、「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用」。亦有司法院大法官所作成之釋字第107號、第164號解釋文可參。另按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。為民法第354條第1項前段、第359條前段所明定。
2.被告雖抗辯魏如薰當時並未向黃雪懿購得如附圖所示A、D部分之土地範圍，且黃雪懿亦曾向被告稱上開買賣契約書後面寫的他都不清楚，也沒有拿到錢，依債之對價關係，原告自始即未取得該遭占用地之法律上權利。另原告之民法第767條請求權已罹於消滅時效等語。惟查，由卷附之主權段737之1、742地號土地之土地登記謄本、地籍異動索引（見本院卷第21頁、第49頁、第125至131頁、第137至143頁）、及系爭買賣契約書等資料可知，主權段737之1地號土地（應有部分全部）原為黃雪懿所有，主權段742地號土地應有部分2分之1原為訴外人鄭文君、鄭維新所有，黃雪懿與魏如薰於89年12月4日簽訂系爭買賣契約書，由黃雪懿經鄭文君、鄭維新授權出賣主權段742地號土地應有部分2分之1，連同黃雪懿所有主權段737之1地號土地、及系爭A屋，一併出賣予魏如薰，其中主權段737之1地號土地所有權應有部分2分之1於90年2月7日以買賣為原因移轉登記為魏如薰所有，其餘應有部分2分之1於90年2月7日以買賣為原因移轉登記為原告魏東成所有，另主權段742地號土地所有權應有部分4分之1、4分之1於90年2月5日以買賣為原因分別移轉登記予魏如薰、魏東成所有。上開魏如薰所有之主權段737之1地號土地所有權應有部分2分之1及主權段742地號土地所有權應有部分4分之1，復於97年7月24日以買賣為原因移轉登記為原告魏毓儀所有等情。又系爭買賣契約書所附之複丈成果圖上註記「90.2.3協議本買賣標的物主權段737之1地號土地部分遭鄰地主權段737地號築物佔用約3.8坪糾紛，今協議乙方（即黃雪懿）補償甲方（即魏如薰）新台幣伍拾陸萬參仟元正，甲方自即日起承擔鄰地糾紛完全與乙方無涉，該補償款於尾款中扣除（面積計算上如有誤差亦放棄追索）」等語（見本院卷第85頁，下稱系爭條款）。另卷附之主權段737地號土地及同段1204建號建物登記謄本顯示，系爭B屋即坐落於主權段737地號土地，該等不動產係由被告以拍賣為原因於92年3月26日登記為所有權人。由上開事證內容觀之，出賣人黃雪懿既將主權段742地號土地應有部分2分之1，主權段737之1地號土地、及系爭A屋等出賣予魏如薰，買賣雙方當時已知悉主權段737之1地號土地之部分範圍遭主權段737地號土地上之地上物占用，故於系爭買賣契約書訂立系爭條款以解決此遭占用部分土地無法交付之問題，因出賣人出賣之物即上開不動產有此無法完全交付買受人之瑕疵，故買賣雙方透過以減少價金563,000元之方式解決，經核符合民法第354條第1項前段、第359條前段之規定。另按系爭條款之文義，買賣雙方既未約定將遭占用部分土地排除於買賣標的物範圍，且出賣人亦依約將所出賣之主權段737之1地號土地所有權及主權段742地號土地所有權應有部分2分之1辦理移轉登記，此亦包括附圖所示A、D部分土地，另主權段737之1地號土地所有權嗣亦登記為原告所有。同段742地號土地所有權應有部分4分之1則登記為原告魏東成所有，應有部分4分之1登記為原告魏毓儀所有，故自非如被告所抗辯黃雪懿並未出賣遭占用部分土地範圍。又由上開司法院大法官解釋文意旨，已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權等並無民法第125條15年消滅時效規定之適用，是被告前揭所辯，即屬無憑。
3.綜上，原告既為主權段737之1地號土地所有權人及主權段742地號土地所有權之共有人，被告以系爭E、F地上物無權占用如附圖所示A、D部分土地，原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告將系爭E地上物拆除清空，並將所占用土地返還予原告，及將系爭F地上物拆除清空，並將所占用土地返還予原告及其他共有人等，應屬有據。
㈢原告請求被告給付上開相當於租金之不當得利金額，有無理
由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無正當權源使用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地所有人（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。又建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。至於所謂年息10%為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。另按債權請求權，例如損害賠償請求權，或不當得利返還請求權，其請求標的如為金錢，則為可分之債，各共有人非不得按其應有部分而為請求（最高法院84年台上字第2035號民事判決意旨參照）。
2.經查，被告既無權占用如附圖所示A、D部分土地，即占用主權段737之1地號土地上如附圖所示A部分中之面積約5平方公尺及D部分面積約14平方公尺，及主權段742地號土地上如附圖所示A部分中之面積約39平方公尺等範圍，故被告合計占用主權段737之1地號土地共19平方公尺，占用主權段742地號土地共39平方公尺。另由被告所述其係因法拍取得系爭B屋及如附圖所示A、D部分土地上之地上物等語（見本院卷第189至190頁），又被告係於92年3月26日因拍賣為原因登記為系爭B屋所有權人，故被告應自92年間起即無權占用如附圖所示A、D部分土地。另主權段737之1地號土地應有部分2分之1自90年2月7日起即為原告魏東成所有，其餘之應有部分2分之1則自97年7月24日為原告魏毓儀所有。又主權段742地號土地應有部分4分之1自90年2月7日起即為原告魏東成所有，應有部分4分之1則自97年7月24日為原告魏毓儀所有，已如上述。故原告依上開規定及說明，自得請求被告給付相當於租金之不當得利。
3.就原告本件請求相當於租金之不當得利金額部分：⑴被告占用主權段737之1地號土地部分：
本件原告係請求被告給付原告本件起訴繫屬之日（即108年5月13日，見本院卷第13頁起訴狀所蓋本院收文章戳）前5年相當於租金之不當得利金額94,240元，及自起訴狀繕本送達被告翌月起即108年6月1日至被告將系爭E地上物拆除及將所占用之主權段737之1地號土地部分返還原告之日止，按每月1,571元計算之相當於租金之不當得利。又由卷附之主權段737之1地號土地之地價資料（見本院卷第123頁、第203至204頁）顯示，歷年申報地價為公告地價之80%。主權段737之1地號土地於102年至104年12月31日間之申報地價為7,120元/平方公尺，公告地價為8,900元/平方公尺、105年1月1日至106年12月31日之申報地價為11,040元、公告地價為13,800元/平方公尺。107年1月1日起至108年5月13日未有申報地價，公告地價為12,400元/平方公尺等情。另審酌主權段737之1地號土地之現場及附近週遭照片、及土地登記第一類謄本等資料（見本院卷第21頁、119至121頁、第147至151頁），可知該土地位於花蓮縣花蓮市○○路附近，附近商家林立，107年1月之公告土地現值已高達88,600元/平方公尺，兼衡該地之交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情，故認本件應以該土地申報地價年息之8%計算占用土地相當於租金之不當得利，較為合理。基此，原告依上開規定及說明，得請求被告給付本件起訴之日前5年之相當於租金之不當得利金額（即占用主權段737之1地號土地部分）為71,873元《計算式：103年5月14日至104年12月31日止間（共1年7個月又18天）部分：7,120元/平方公尺×19平方公尺×8%×（1＋7/12＋18/365）＝17,669元；105年1月1日至106年12月31日止間（共2年）部分：11,040元/平方公尺×19平方公尺×8%×2＝33,562元；107年1月1日至108年5月13日止間（共1年4個月又13天）部分：12,400元/平方公尺×80%×19平方公尺×8%×（1＋4/12＋13/365）＝20,642元，小數點後位均四捨五入。全部期間：17,669元＋33,562元＋20,642元＝71,873元》，及得請求被告應自起訴狀繕本送達被告翌月即108年6月1日（見本院卷第37頁送達證書顯示本件起訴狀繕本於108年5月28日送達被告）起至將所占用之主權段737之1地號土地部分返還原告之日止，按月給付原告1,257元計算之相當於租金之不當得利（計算式：12,400元/平方公尺×80%×19平方公尺×8%÷12＝1,257，小數點後位四捨五入）等，原告逾此部分之請求，則不應准許。
⑵被告占用主權段742地號土地部分：
本件原告係請求被告給付原告本件起訴繫屬之日即108年5月13日之前5年相當於租金之不當得利金額57,252元，及自起訴狀繕本送達被告翌月即108年6月1日起至被告將系爭F地上物拆除及將所占用之主權段742地號土地部分返還原告及其他共有人之日止，按每月954元計算之相當於租金之不當得利。又由卷附之主權段742地號土地之地價資料（見本院卷第135頁、第199至200頁）顯示，歷年申報地價為公告地價之80%。主權段742地號土地於102年至104年12月31日間之申報地價為4,788元/平方公尺，公告地價為5,985元/平方公尺、105年1月1日至106年12月31日之申報地價為7,168元、公告地價為8,960元/平方公尺。107年1月1日起至108年5月13日未有申報地價，公告地價為7,340元/平方公尺等情。另審酌主權段742地號土地之現場及附近週遭照片、及土地登記第一類謄本等資料（見本院卷第49頁、119至121頁、第147至151頁），可知該土地位於花蓮縣花蓮市○○路附近，附近商家林立，107年1月之公告土地現值已高達52,412元/平方公尺，兼衡該地之交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情，認本件應以該土地申報地價年息之8%計算占用土地相當於租金之不當得利，較為合理。基此，原告依上開規定及說明，得請求被告給付本件起訴之日前5年之相當於租金之不當得利金額（即占用主權段742地號土地部分）為47,099元《計算式：103年5月14日至104年12月31日止間（共1年7個月又18天）部分：4,788元/平方公尺×39平方公尺×8%×（1＋7/12＋18/365）×應有部分1/2＝12,195元；105年1月1日至106年12月31日止間（共2年）部分：7,168元/平方公尺×39平方公尺×8%×2×應有部分1/2＝22,364元；107年1月1日至108年5月13日止間（共1年4個月又13天）部分：7,340元/平方公尺×80%×39平方公尺×8%×（1＋4/12＋13/365）×應有部分1/2＝12,540元，小數點後位均四捨五入。全部期間：12,195元＋22,364元＋12,540元＝47,099元》，及得請求被告應自起訴狀繕本送達被告翌月即108年6月1日起至將所占用之主權段742地號土地部分返還原告及其他共有人之日止，按月給付原告763元計算之相當於租金之不當得利（計算式：7,340元/平方公尺×80%×39平方公尺×8%÷12×應有部分1/2＝763，小數點後位四捨五入）等；原告逾此部分之請求，則不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應將系爭E地上物拆除清空，並將所占用之土地返還原告，及被告應將系爭F地上物拆除清空，並將所占用之土地返還原告及其他共有人，及依民法第179條規定，請求被告應給付原告71,873元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即108年5月29日（見本院卷第37頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨被告應自108年6月1日起至返還所占用之上開主權段737之1地號土地部分予原告之日止，按月給付原告1,257元計算之相當於租金之不當得利、及請求被告應給付原告47,099元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即108年5月29日（見本院卷第37頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨被告應自108年6月1日起至返還所占用之上開主權段742地號土地部分予原告及其他共有人之日止，按月給付原告763元計算之相當於租金之不當得利等，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 8 月 22 日
民事庭 法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 22 日
書記官 賴心瑜